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1株洲房地产市场分析报告

2009年1-10月株洲市房地产市场统计分析报告

株洲政府门户网站 编稿时间：

2009-12-0412:

05:

14

  来源:

市房产局 

第一章 房地产行业发展宏观状况

一、房地产投资

2009年1-10月，全市房地产总投资858157万元，同比增长34.8%；其中，土地开发投资21133万元，占总投资的2.46%，同比减少21.10%；土地购置投资111721万元，占总投资的13.02%，同比增长19.3%；建筑工程投资538643万元，占总投资的62.77%，同比增长29.70%。

2009年1-10月，全市商品住房投资616184万元，占总投资的71.80%，同比增长45.20%，办公楼投资3720万元，占总投资的0.43%，同比减少27.40%；商业营业用房投资93997万元，占总投资的10.95%，同比增长24.60%；其他类投资144256万元，占总投资的16.81%，同比减少9.50%。

表1 1-10月份全市房地产投资情况

金额（万元）

同比增长（%）

房地产总投资

858157

34.80

土地开发投资

21133

-21.10

土地购置投资

111721

19.30

建筑工程投资

538643

29.70

   商品住房

616184

45.20

       其中：

90平方米以下

36796

-16.70

       其中：

140平方米以上

98321

74.10

       其中：

经济适用房

9341

-30.90

       其中：

别墅、高档公寓

3387

-79.80

   办公楼

3720

-27.40

   商业营业用房

93997

24.60

   其他

144256

9.50

小结：

Ø        1-10月，全市房地产总投资同比增长34.8%，与6月份后株洲市基本保持30%左右的增长势头基本相符。

10月单月土地购置投资18587万元，远高于2009年1-9月平均水平（10348.22万元/月），开发商拿地热情在增加。

Ø        从资金投向来看，商品住房建设投资同比大幅增长。

开发企业对住房品种的投资态度不一，对90平米以下户型、别墅和高档公寓等的投资仍呈下降趋势，对140平方米以上的大户型的投资增幅则高达74.10%。

二、房地产开发

2009年1-10月，全市房屋施工面积、新开工面积、房屋竣工面积和出租房屋面积分别为965.90万㎡、310.42万㎡、100.72万㎡和5.76万㎡，同比增长18.60%、4.30%、-30.00%、-32.30%。

2009年1-10月，全市商品住房新开工248.10万㎡，占新开工总面积的79.92%，同比减少8.9%；其中，经济适用房新开工17.21万㎡，占新开工总面积的5.54%，占新开工商品住房面积的6.94%，同比增长141.1%。

商品住房竣工84.46万㎡，占总竣工面积的83.86%，同比减少32.1%。

表2 1-10月份全市房地产开发情况（单位：

万㎡）

本年

累计

同比

增长（%）

商品住房

办

公

楼

商业营业用房

其他

90㎡

以下

经济

适用房

 别墅、高档公寓

房屋施工面积

965.90

18.60

756.31

94.77

42.34

10.52

11.32

145.11

53.16

其中：

新开工面积

310.42

4.30

248.10

18.89

17.21

2.58

0.50

46.31

15.50

房屋竣工面积

100.72

-30.00

84.46

8.28

8.00

5.08

0.44

12.21

3.61

出租房屋面积

5.76

-32.30

0.38

0.00

0.00

0.00

1.33

2.94

1.10

小结：

Ø        09年4-8月新开工面积连续负增长的局面在9、10月得到扭转。

1-10月，全市新开工面积同比增长4.30%。

Ø        房屋竣工面积继续持续负增长的势头，该情况可能会对目前市场房源供应量有一定的影响。

但如果新开工面积在今后几个月继续保持一定的增长速度，房屋总竣工面积同比减少幅度会有所下降。

注：

本章数据来源于株洲市房产局开发办，且均涵盖株洲市以及所辖四县一市。

第二章 房地产市场交易情况

一、房产一级市场（商品房）

（一）商品房供销情况分析

1.商品房供应量分析

2009年1-10月，全市商品房累计批准预售185.19万㎡、15508套，批准预售面积同比增长0.58%；其中，商品住房批准预售154.83万㎡、14046套，分别占商品房的批准预售比重为83.61%、90.57%。

2009年10月份，全市商品房批准预售11.91万㎡，环比减少62.81%；其中商品住房批准预售5.62万㎡，环比减少79.50%，占商品房的批准预售比重为47.19%。

图1 商品房、商品住房批准预售面积柱状走势图

10月份，全市商品房批准预售1193套，环比减少52.49%；其中商品住房批准预售564套，环比减少76.80%，占商品房的批准预售比重为47.28%。

图2 商品房、商品住房批准预售套数柱状走势图

从商品房供应分区情况来看，1-10月份芦淞区商品房批准预售55.698万㎡，其中商品住房批准预售40.714万㎡；天元区商品房批准预售76.278万㎡，其中商品住房批准预售67.607万㎡；荷塘区商品房批准预售30.866万㎡，其中商品住房批准预售27.825万㎡；石峰区商品房批准预售22.341万㎡，其中商品住房批准预售18.685万㎡。

图3 1-10月份商品房、商品住房各区批准预售面积柱状图

1-10月份，芦淞区商品房批准预售5021套，其中商品住房批准预售4442套；天元区商品房批准预售5832套，其中商品住房批准预售5430套；荷塘区商品房批准预售2608套，其中商品住房批准预售2427套；石峰区商品房批准预售2047套，其中商品住房批准预售1748套。

图41-10月份商品房、商品住房各区批准预售套数柱状图

2.商品房销售量分析

2009年1-10月，全市商品房累计销售219.95万㎡、18741套，与2008年1-10月商品房销售129.55万㎡、13228套（估）相比，分别增长69.78%、41.68%。

其中，商品住房销售211.31万㎡、18003套，分别占商品房的销售比重为79.64%、49.89%，与2008年1-10月商品住房销售117.63万㎡、12011套（估）相比，分别增长79.64%、49.89%。

10月份，全市商品房销售20.47万㎡，环比9.68%；其中商品住房销售增长19.65万㎡，环比增长8.32%，占商品房的销售比重为96.00%。

图5 商品房、商品住房销售面积柱状走势图

10月份，全市商品房销售1803套，环比增长11.02%；其中商品住房销售1745套，环比增长10.58%，占商品房的销售比重为96.78%。

图6 商品房、商品住房销售套数柱状走势图

从商品房销售分区情况来看，1-10月份芦淞区商品房销售51.74万㎡，其中商品住房万47.77㎡；天元区商品房销售74.86万㎡，其中商品住房69.09万㎡；荷塘区商品房销售69.64万㎡，其中商品住房67.80万㎡；石峰区商品房销售23.72万㎡，其中商品住房21.85万㎡。

图7 1-10月份商品房、商品住房各区销售面积柱状图

1-10月份，芦淞区商品房销售4532套，其中商品住房4319套；天元区商品房销售5939套，其中商品住房5762套；荷塘区商品房销售5173套，其中商品住房5975套；石峰区商品房销售2097套，其中商品住房1946套。

图8 1-10月份商品房、商品住房各区销售套数柱状图

3.商品房供销对比分析

1-10月份，全市商品房、商品住房的面积供销比分别为0.81:

1、0.73:

1。

10月份，全市商品房、商品住房的面积供销比分别为0.58:

1、0.29:

1，环比减少50.43%、80.79%。

图9 商品房、商品住房供销比例走势图

1-10月份，芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区的商品房供销面积比分别为1.04：

1、0.98：

1、0.44：

1和0.93：

1，其中商品住房的供销面积比为0.83：

1、0.95：

1、0.41：

1和0.85：

1。

图10 1-10月商品房、商品住房各区供销面积比柱状图

1-10月份，芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区的商品房供销套数比分别为1.11：

1、0.98：

1、0.42：

1和0.98：

1，其中商品住房的供销套数比为1.03：

1、0.94：

1、0.41：

1和0.90：

1。

图11 1-10月商品房、商品住房各区供销套数比柱状图

小结：

Ø        10月份，全市商品房的批准预售面积为11.91万㎡，供应量环比减少62.81%；全市商品房销售面积为20.47万㎡，销量环比增长9.68%。

Ø        09年1-10月的单月平均供应18.52万㎡，实现同比增长0.58%；由于前期市场的刚性需求得到有效释放，部分楼盘的可售面积变少，市场供应将形成良好预期。

Ø        1-10月，商品房供销量呈现较强的区域性。

天元区的批准预售面积为76.28万㎡，远高于其他区域的供应面积。

天元区和荷塘区的销售情况最好，成交面积分别为74.86万㎡、69.64万㎡。

Ø        1-10月，全市商品房的面积供销比为0.81:

1，商品房市场的供销差得到逐月缩减；连续数月的低供销比率，部分区域可能产生供应紧俏局面，可重点关注城南板块。

（二）商品住房销售价格分析

1.商品住房成交均价整体分析

1-10月份，全市商品住房销售均价为2537元/㎡。

10月份，全市商品住房销售均价为2939元/㎡，同比增长22.36%，环比增长4.78%。

图12 商品住房销售均价走势图

2.商品住房成交均价分区分析

1-10月份，芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区的商品住房均价为2863元/㎡、2551元/㎡、2278元/㎡和2346元/㎡。

图13 1-10月商品住房各区销售均价柱状图

10月份，芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区的商品住房均价为2613元/㎡、2863元/㎡、2870元/㎡和2508元/㎡。

图14 10月商品住房各区销售均价柱状图

小结：

Ø        10月份，全市商品住房销售均价为2939元/㎡，市场均价走势小幅上扬。

Ø        1-10月，全市商品住房销售均价为2537元/㎡。

从全市各区销售均价情况来看，芦淞区和天元区的商品住房均价约高于全市平均价格100-300元/㎡不等；荷塘区和石峰区的商品住房均价在2200-2400元/㎡左右。

（三）商品住房供求结构分析

1.商品住房套型结构分析

1-10月份，全市商品住房60㎡以下、60-80㎡、80-90㎡、90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡、144-180㎡和180㎡以上的批准预售面积分别为11.85万㎡、5.24万㎡、7.52万㎡、9.71万㎡、20.81万㎡、57.73万㎡、30.45万㎡和11.52万㎡，分别占批准预售总面积的7.7%、3.4%、4.9%、6.3%、13.4%、37.3%、19.7%和7.4%；而销售面积分别为6.69万㎡、6.33万㎡、12.74万㎡、15.47万㎡、35.12万㎡、88.51万㎡、31.10万㎡和15.35万㎡，分别占销售总面积的3.2%、3.0%、6.0%、7.4%、16.6%、41.9%、14.7%和7.3%。

图15 1-10月份商品住房不同户型供销面积对比图

10月份，全市商品住房60㎡以下、60-80㎡、80-90㎡、90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡、144-180㎡和180㎡以上的批准预售面积分别为0.35万㎡、0.01万㎡、0.53万㎡、0.64万㎡、0.86万㎡、4.36万㎡、4.91万㎡和0.24万㎡，分别占批准预售总面积的3.0%、0.1%、4.5%、5.4%、7.2%、36.6%、41.3%和2.0%；而销售面积分别为0.71万㎡、0.93万㎡、1.14万㎡、0.2.13万㎡、2.93万㎡、8.95万㎡、1.94万㎡和0.91万㎡，分别占销售总面积的3.6%、4.8%、5.8%、10.8%、14.9%、45.6%、9.9%和4.6%。

图16 10月份商品住房不同户型供销面积对比图

1-10月份，全市商品住房60㎡以下、60-80㎡、80-90㎡、90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡、144-180㎡和180㎡以上的批准预售套数分别为2640套、823套、868套、936套、1850套、4374套、2045套和511套，分别占批准预售总套数的18.8%、5.9%、6.2%、6.7%、13.2%、31.1%、14.6%和3.6%；而销售套数分别为1405套、922套、1474套、1654套、3195套、6665套、1974套和714套，分别占销售总套数的7.8%、5.1%、8.2%、9.2%、17.7%、37.0%、11.0%和4.0%。

图17 1-10月份商品住房不同户型供销套数对比图

10月份，全市商品住房60㎡以下、60-80㎡、80-90㎡、90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡、144-180㎡和180㎡以上的批准预售套数分别为21套、1套、1套、27套、71套、147套、234套和61套，分别占批准预售总套数的3.7%、0.2%、0.1%、4.9%、12.6%、26.1%、41.6%和10.8%；而销售套数分别为146套、138套、132套、222套、266套、676套、123套和42套，分别占销售总套数的8.3%、7.9%、7.6%、12.7%、15.3%、38.7%、7.0%和2.4%。

图18 10月份商品住房不同户型供销套数对比图

2.商品住房价位结构分析

1-10月份，全市商品住房销售面积主力价位段为2000-3000元/㎡，占商品住房销售总面积的51.9%；3000-4000元/㎡价位段次之，占商品住房销售总面积的17.3%；1000元/㎡以下和4000元/㎡以上的商品住房仅销售了6.52万㎡，占商品住房销售总面积的3.3%。

图19 1-10月份商品住房不同价格销售面积结构图

10月份，商品住房销售面积主力价位段为2500-3000元/㎡，占商品住房销售总面积的42.44%；1500-2000元/㎡和2000-2500元/㎡价位段次之，分别占销售总面积的5.06%和20.78%；1000元/㎡以下和4000元/㎡以上的商品住房仅销售了2.19万㎡，占商品住房销售总面积的11.2%。

图20 10月份商品住房不同价格销售面积结构图

1-10月份，全市商品住房销售套数主力价位段为2000-3000元/㎡，占商品住房销售总套数的53.0%；3000-4000元/㎡价位段次之，占商品住房销售总套数的17.9%；1000元/㎡以下和4000元/㎡以上的商品住房仅销售了648套，占商品住房销售总套数的3.9%。

图21 1-10月份商品住房不同价格销售套数结构图

10月份，商品住房销售套数主力价位段为2500-3000元/㎡，占商品住房销售总套数的40.4%；2000-2500元/㎡和3000-4000元/㎡价位段次之，分别占销售总面积的20.9%和20.7%；1000元/㎡以下和4000元/㎡以上的商品住房仅销售了304套，占商品住房销售总套数的17.4%。

图22 10月份商品住房不同价格销售套数结构图

1-10月份，全市商品住房60㎡以下、60-80㎡、80-90㎡、90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡、144-180㎡和180㎡以上户型的销售均价分别为3204元/㎡、3141元/㎡、2572元/㎡、2535元/㎡、2215元/㎡、2530元/㎡、2462元/㎡和2550元/㎡。

图23 1-10月商品住房不同户型销售均价柱状图

小结：

Ø        1-10月份，全市商品住房的已销户型主要集中在100-120㎡、120-144㎡和144-180㎡的面积区间，三者占本月销售总量的73.2%；144㎡以上的大户型销售面积占总销售量的14.7%。

这些均是株洲市近年来住房消费结构的重要特点。

Ø        1-10月份，全市商品房销售价格结构较为合理，2000-2500元/㎡、2500-3000元/㎡和3000-4000元/㎡仍是目前市场消费的主要价位段，分别占市场总销量面积的21.90%、30.04%和17.33%。

二、房产二级市场（二手房）

（一）本月二手房交易情况分析

1.二手房交易量总体分析

2009年1-10月，全市二手房交易72.19万㎡，7222套；其中二手住房交易47.71万㎡，5733套，分别占二手房交易的比重为66.09%、79.38%。

10月份，全市二手房交易5.68万㎡，环比减少16.72%。

其中二手住房交易面积为4.96万㎡，环比减少24.96%。

图24 二手房、二手住房成交面积走势图

10月份，全市二手房交易611套，环比减少31.43%。

其中二手住房交易570套，环比增长33.3%。

图25 二手房、二手住房成交套数走势图

2.二手房交易量分区分析

1-10月份，芦淞区二手房交易18.55万㎡，其中二手住房成交9.31万㎡；天元区二手房交易18.19万㎡，其中二手住房成交11.41万㎡；荷塘区二手房交易19.46万㎡，其中二手住房成交15.19万㎡；石峰区二手房成交15.99万㎡，其中二手住房成交11.80万㎡。

图26 1-10月份二手房、二手住房各区成交面积柱状图

1-10月份，芦淞区二手房交易1324套，其中二手住房成交1096套；天元区二手房交易1206套，其中二手住房成交964套；荷塘区二手房交易2101套，其中二手住房成交1930套；石峰区二手房成交2590套，其中二手住房成交1743套。

图27 1-10月份二手房、二手住房各区成交套数柱状图

小结：

Ø        1-10月份，二手住房的单月平均交易面积为4.77万㎡，交易套数为573套；市场的流动性在政府政策的推动下，已得到较大程度的改善。

Ø       10月份，全市二手房、二手住房的成交面积有所下降，交易量连续四个月逐级下降。

Ø       1-10月，全市各区的二手房面积相差不大。

其中，荷塘区和石峰区在二手住房交易上表现相对活跃，而芦淞区与天元区的经营性房产交易面积较大。

（二）二手住房交易均价分析

1.二手住房成交均价总体分析

1-10月份，全市二手住房成交均价为1267元/㎡。

10月份，全市二手住房成交均价为1430元/㎡，环比增长21.70%。

图28 二手住房成交均价走势图

2.二手住房成交均价分区分析

1-10月份，芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区的二手住房成交均价分别为1349元/㎡、1691元/㎡、1072元/㎡和962元/㎡；纯二手住房（不含房改房）的均价分别为1434元/㎡、1798元/㎡、1382元/㎡和1308元/㎡。

图29 1-10月份二手住房各区成交均价柱状图

小结：

Ø        10月份，全市二手住房的销售均价为1430元/㎡，均价环比增长21.70%。

Ø        1-10月份，全市四区二手住房交易价格呈现较强的区域性，天元区的城市建设时间较短，房龄一般不长，二手住房交易价格相对偏高；而芦淞区、荷塘区和石峰区的二手住房交易均价为900-1350元/㎡左右。

（三）房产一、二级市场对比分析

1-10月份，全市房产一、二级市场交易面积之比为3.05:

1，交易套数之比为2.60:

1。

10月份，全市房产一、二级市场交易面积之比为3.60:

1，交易套数之比为2.95:

1。

图30 一、二级市场交易量之比走势图

1-10月份，芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区的一、二级市场交易面积之比分别为2.79:

1、4.11:

1、3.58:

1和1.48:

1，交易套数之比分别为3.42:

1、4.92:

1、2.94:

1和0.81:

1。

图31 1-10月份一、二级市场交易量之比各区比较图

10月份，芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区的一、二级市场交易面积之比分别为6.22:

1、4.76:

1、3.02:

1和4.45:

1，交易套数之比分别为5.42:

1、4.52:

1、2.55:

1和2.75:

1。

图32 10月份一、二级市场交易量之比各区比较图

小结：

Ø        10月份，由于二手房交易面积减少，使得房产一、二级市场交易面积之比有所上升，为3.60：

1。

Ø        1-10月，全市四区的房产二级市场交易量相差不大，但天元区和荷塘区的一级市场的交易量相对较大，是导致这两区一、二级市场面积销售比值相对较高的直接原因。

三、抵押情况统计分析

1-10月，全市共办理抵押登记手续12168起，抵押面积409.51万㎡，贷款金额112.36亿元，以上指标均高于2008年季度平均水平；全市商品房和二手房共交易26744套，其中他项权利登记所占比重为45.0%。

10月份，全市共办理抵押登记手续632起，抵押面积17.70万㎡，贷款金额4.29亿元，环比分别减少63.34%，58.94%，66.87%；全市商品房和二手房共交易2414套，其中他项权利登记所占比重为26.2%。

表3 2008-2009年10月合计交易量与他项权利登记情况（单位：

套）

2008

2009

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

商品房交易

13064

832

928

1748

1715

2292

2518

2777

3073

1624

1803

二手房交易

5471

352

272

515

725

1352

845

935

936

891

611

合计交易量

18535

1184

1200

2263

2440

3644

3363

3712

4009

2515

2414

他项权利登记

5427

833

384

1279

1205

1203

1498

1351

2059

1724

632

他项比

0.29

0.70

0.32

0.57

0.49

0.33

0.45

0.36

0.51

0.69

0.26

1-10月份，全市他项比值为0.45，与2008年的他项比值0.29相比，增长了55.17%。

10月份，全市他项比值为0.26，环比下降62.32%。

图33 2004-2009年10月份“他项比”走势图

1-10月，全市共办理在建工程抵押64起，抵押面积102万㎡，贷款金额14.73亿元。

10月份共办理在建工程抵押3起，抵押面积2.33万㎡，贷款金额0.60亿元。

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