湖南株洲房地产市场研究报告.docx

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湖南株洲房地产市场研究报告

10月份株洲市场月报

【2011年10月1日—2011年10月31日】

华坤道威

2011年11月10日

一、市场背景

1.政策法规

2.城市规划

3.市场资讯

二、土地市场

1.株洲市土地拍卖概况

2.株洲市土地成交情况

三、二级市场

1.市场概况

2.株洲市在售项目简介

3.本月开盘项目

4.区域楼盘优惠活动

5.典型楼盘开盘情况分析

6.房交会活动情况分析

7.11月开盘预告

一、市场背景

1.政策法规

（1）首套房贷利率上浮状况将或持续到明年

继建行上浮首套房贷利率至1.05倍后，不少中小商业银行也调整了首套房贷利率，上浮区间为5%至10%，包括光大银行、广发银行、深发展银行以及民生银等。

同时，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市。

解读观点：

目前，个人按揭贷款的市场需求依然较大，但进入第四季度后，银行信贷额度早已呈现捉襟见肘之势，信贷资源的配置需要再调整，而个人贷款业务中，房屋按揭贷款首当其冲。

（2）保障房建设规模明年或将调整放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定

10月27日，十一届全国人大常委会第二十三次会议在北京人民大会堂召开联组会议，对于保障房建设规模问题，姜伟新指出，明年或将对十二五规划中3600万套保障房数量进行调整，明年保障房不会大规模开工，开工数量比今年的1000万套要少，但是明年资金的需要量持平，甚至要略多一点。

他表示，住建部正在研究部署，明年可能不会大规模开工。

姜伟新进一步介绍说，去年年末保障房基本建成1100万套，到今年上半年，能够入住85%-90%。

今年的1000万套能够建成的很少，能够竣工投入使用的不低于300万套，合理工期是两年半左右。

同时，他表示，十二五规划的3600万套保障房，根据实际情况，或会调整变化。

明年住建部将对“十二五”保障性住房建设的数量、质量，特别是数量进行中期评估，根据中期评估结果确定原定的3600万套规划数是不是要进行调整。

企业建的住宅是按经济适用住房的政策来销售给本企业的职工，多余的住房由城市政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或者以成本价收购后，用作廉租住房。

研究修订公积金条例工作中，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。

允许缴存人提取自己的公积金来支付房租，但是只有房租占了收入的一定比例以上才允许提取公积金去缴纳。

2.城市规划

（1）株洲神农城周边道路18日将全面通车

国庆长假，株洲神农城项目工地上一番热火朝天的赶工场面。

施工工人和管理层人员都放弃了休假，加班加点，确保神农城周边道路10月18日全面通车。

项目施工点搭起了一个简陋的施工棚，项目部工作人员笑着说，那可是“中军大帐”。

原来，项目部会议室离施工现场的距离有点远，项目领导班子为了节约路上的时间，干脆就在施工现场食堂隔壁的小屋子里搭建了一个简陋的会议室，用来现场办公，随时组织施工人员开会商讨问题解决方案。

（2）庆建市60周年株洲评选十大标志性建筑

株洲建市60周年，为全面展现株洲建市六十年以来的建设发展成就，该市即日起开始评选建市以来的十大标志性建筑。

株洲市规划局初步拟选了十大标志性建筑候选名单，在“神农福地，魅力株洲”纪念株洲建市60周年文艺晚会上，十大标志性建筑揭晓。

获得株洲十大标志性建筑的是：

神农城、湘江风光带、红港大桥、武广西客站、株洲大道、规划展览馆、株洲百货大楼、体育中心、神农阁、神农大殿。

（3）株洲市天元区内湘芸路、栗雨东路、栗合路等三条道路新建工程BT招标公告

为了促进城市的发展，2011年10月27日公开为湘芸路等三条道路招标，其中湘芸路长1450米，路幅宽40米；栗雨东路长1023米，路幅宽40米；栗合路长1013米，路幅宽32米。

建设内容包含道路、排水、绿化、照明、电力管沟等工程，项目估算总投资约26416万元，预计工程将在2013年7月份全面竣工。

3.市场资讯

（1）株洲多家银行拉紧二手房贷款间隙

农行个人贷款中心一工作人员表示，二手房贷款要求房龄在10年内、且是实力雄厚的房产开发商建造，利率上浮20%。

交通银行办理二手房贷款，要求房子是7年内建房，利率上浮在15-30%。

浦发银行暂停二手房按揭，何时恢复未知，同时对于厂区房（即以前工厂建造的房子），银行基本不受理。

（2）央企地产进驻株洲中建地产摘得黄河北路10万㎡地块

10月26日，在株洲市国土资源局举行的国有建设用地使用权出让仪式上，中建信和地产有限公司摘得天元区二十三区黄河北路一幅10万㎡住宅地块。

出让地块位于黄河北路，紧邻北师大附中，规划用地面积108184.4㎡，土地用途为城镇住宅用地（兼容商业），土地出让年限为商业40年，住宅70年，规划指标要求为容积率≤3，绿地率≥30%。

地块挂牌后，中建信和地产有限公司交付保证金后提出竞买申请，经报价最终成功摘得地块。

结合特有的山水资源优势，将在株洲天元区打造一个标志性生态宜居的高尚住宅项目

（3）2011株洲秋季房交会——“炎帝之城，幸福之都”

备受关注的湖南株洲秋季房地产交易展示会于2011年10月28日至10月31日在株洲市体育中心举行。

展会由株洲市政府主办，以“炎帝之城，幸福之都”为主题，由“商品住宅展示交易会”、“二手房交易大会”和“建材家居装饰博览会”三个分项展组成，邀请房地产开发企业、房产中介机构、家装建材企业、房地产办事及金融机构等200多家单位参展。

各大楼盘推出了相应的优惠措施，如现场活动、购房打折、现场精美好礼派送等。

市场情况回顾：

据市房产局的检测，我市城区1-8月，株洲城区商品房成交10868套（其中，商品住房成交9662套），同比下降16.01%。

1-8月，株洲市区二手房交易64.83万平方米、6349套、12.04亿元，面积同比增长-5.78%。

解读观点：

1、住建部、财政部、国土资源部等六部门回应了保障房建设、公积金制度等诸多热点，有力推进了保障性住房的建设，也商品房市场带来了相应的压力，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定能否在全国范围类推行力度有待考究。

2、天元区三条道路的招标工作公示以及规划与建设和河东风光带的规划建设将有力地推进城市发展，为房地产发展的一大利好因素。

3、中建项目的顺利得黄河北路地块有力的促进了整个项目的营销节点推进。

4、房交会吸引了众多开发商参展，也积蓄客户销售物业，树立品牌形象，深入消费者心中。

由于此次房交会上开发商的让利促销力度不均最后能否解开消费者的“观望”态度，应更具后续的成交量情况进行分析。

5、部分银行对十年以上的二手房进行限贷政策在一定程度也二手房市场带来了影响；二手房价格价格依然坚挺，主要由于卖房人心理预期较高，宁可让房子空着也不会降价销售。

受此影响，二手房价格、房屋租赁价格有增无减。

二、土地市场

1.株洲市土地挂牌情况：

本月土地挂牌5宗,其中天元区1宗,云龙示范区3宗.芦淞区1宗.

地编号：

 2011挂字第040号

宗地面积：

 108184.4平方米

宗地坐落：

 天元区二十三区黄河北路

出让年限：

 70年

容积率：

 ≤3

建筑密度（%）：

 ≤35

绿化率（%）：

 ≥30

建筑限高（米）：

土地用途：

 住宅用地

投资强度：

 万元/公顷

保证金：

 20000万元

起始价：

 37497万元

加价幅度：

 20万元

挂牌开始时间：

 2011年10月13日09时00分

挂牌截止时间：

 2011年10月26日16时00分

宗地编号：

 2011挂字第041号

宗地面积：

 67223.55平方米

宗地坐落：

 株洲云龙示范区龙头铺镇三搭桥社区、学林办事处响塘社区

出让年限：

 70年

容积率：

 ≤3.2

建筑密度（%）：

 ≤30

绿化率（%）：

 ≥35

建筑限高（米）：

 等于100

土地用途：

 住宅用地

投资强度：

 万元/公顷

保证金：

 3100万元

起始价：

 6359万元

加价幅度：

 50万元

挂牌开始时间：

 2011年10月14日09时00分

挂牌截止时间：

 2011年10月27日16时00分

宗地编号：

 2011挂字第042号

宗地面积：

 35700.79平方米

宗地坐落：

 株洲云龙示范区龙头铺镇三搭桥社区、学林办事处响塘社区

出让年限：

 70年

容积率：

 ≤3.3

建筑密度（%）：

 ≤30

绿化率（%）：

 ≥35

建筑限高（米）：

 等于100

土地用途：

 住宅用地

投资强度：

 万元/公顷

保证金：

 1200万元

起始价：

 3505万元

加价幅度：

 50万元

挂牌开始时间：

 2011年10月14日09时00分

挂牌截止时间：

 2011年10月27日16时00分

宗地编号：

 2011挂字第043号

宗地面积：

 32120.29平方米

宗地坐落：

 株洲云龙示范区龙头铺镇三搭桥社区、学林办事处响塘社区

出让年限：

 70年

容积率：

 ≤4.2

建筑密度（%）：

 ≤30

绿化率（%）：

 ≥35

建筑限高（米）：

 等于100

土地用途：

 住宅用地

投资强度：

 万元/公顷

保证金：

 1600万元

起始价：

 3227万元

加价幅度：

 50万元

挂牌开始时间：

 2011年10月14日09时00分

挂牌截止时间：

 2011年10月27日16时00分

宗地编号：

 2011挂字第054号

宗地面积：

 14068.18平方米

宗地坐落：

 芦淞区人民中路

出让年限：

 70年

容积率：

 <5.5

建筑密度（%）：

 <38

绿化率（%）：

 >20

建筑限高（米）：

土地用途：

 住宅用地

投资强度：

 万元/公顷

保证金：

 10000万元

起始价：

 13427万元

加价幅度：

 50万元

挂牌开始时间：

 2011年10月20日09时00分

挂牌截止时间：

 2011年11月02日16时00分

备注：

 土地用途：

商住（商业比例15%）

2.株洲市土地成交情况：

本月土地成交共3宗,其中云龙示范区成交3宗,土地平均单价为1100元/㎡左右。

天元区1宗.该宗土地成交单价为3466.17元/㎡.

地块编号

[2011]挂字第041号

地块位置

株洲云龙示范区龙头铺镇三搭桥社区、学林办事处响塘社区

土地用途

住宅用地

土地面积（公顷）

6.722355

出让年限

70年

成交价（万元）

6359

受让单位

株洲市云龙发展投资控股集团置业有限公司

备注：

 该宗地的土地用途主要为住宅用地（兼容商业≤5%），其出让年限为商业40年、住宅70年。

地块编号

[2011]挂字第042号

地块位置

株洲云龙示范区龙头铺镇三搭桥社区、学林办事处响塘社区

土地用途

住宅用地

土地面积（公顷）

3.570079

出让年限

70年

成交价（万元）

3505

受让单位

株洲市云龙发展投资控股集团置业有限公司

备注：

 该宗地的土地用途主要为住宅用地（兼容商业≤30%），其出让年限为商业40年、住宅70年。

地块编号

[2011]挂字第043号

地块位置

株洲云龙示范区龙头铺镇三搭桥社区、学林办事处响塘社区

土地用途

住宅用地

土地面积（公顷）

3.212029

出让年限

70年

成交价（万元）

3227

受让单位

株洲市云龙发展投资控股集团置业有限公司

备注：

 该宗地的土地用途主要为住宅用地（兼容商业≤15%），其出让年限为商业40年、住宅70年。

地块编号

[2011]挂字第040号

地块位置

天元区二十三区黄河北路

土地用途

住宅用地

土地面积（公顷）

10.818437

出让年限

70年

成交价（万元）

37497

受让单位

株洲中建信和御山置业有限公司

备注：

 该宗地的土地用途主要为城镇住宅用地（兼容商业10%），其出让年限为商业40年、住宅70年。

三、二级市场

1.市场概况

（1）成交概括

2011年10月份全市新建商品房成交1650套，成交套数较上月增加了2.8%，总成交面积约为17.23万㎡，较上月增加了2%。

全市十月商品房成交均价约为4790元/㎡，较九月份下降了1.7%。

其中住宅成交均价为4480元/㎡，较九月份下降了0.4%。

解读观点:

受到国家调控政策影响,以及贷款政策的影响,各大楼盘纷纷打出特价房吸引客户,但成交仍然低迷,许多一线城市都大幅下调价格,三四线城市也稍微波及,价格也由稍微的波动,预计11月份将是一个持续低迷阶段,各楼盘开盘价格将都不会定太高,都将以低价入市.

（2）新入市项目，在售项目，将入市项目

Ø新入市项目：

天元区：

日盛·泰山公馆、尚格名城、大江官邸、恒大名都、湘银星城

石峰区：

香博堡·国际

荷塘区：

尚格·领秀天下、建工新桂广场

芦淞区：

德政•瑞丽江南、大汉·希尔顿

Ø在售项目：

天元区：

日盛·泰山公馆、山河锦园、华晨御园、湘江名都、海韵天城、日盛·华尔兹、庐山恋、尚格名城、华晨国际、庐山春天、金质颐园、湘银星城

荷塘区：

锦玉华庭、华景怡园、玫瑰名城-橡树园、天鹅湖1号、尚格·领秀天下、三一歌雅郡、中央皇庭、金色荷塘

芦淞区：

江南世家3期、中瑞·曼哈顿花园、仁和天城、百江明珠

石峰区：

亿都国际、樱花地带、圣华名城、香博堡·国际

Ø将入市项目

天元区：

湘银星城、恒大名都、睿泰•康桥美郡

芦淞区：

大汉希尔顿国际大酒店

（3）区域项目分布图

2.区域在售项目简介

（1）在售项目（株洲市目前在售项目共48个）

区域

项目名称

总建筑面积（㎡）

户型区间（㎡）

主力户型

价格（元/㎡）

天元区

（在售共19个）

尚格名城6期

1200000

84-141

2房、3房

电梯房5800

楼梯房6200

庐山春天曼城

550000

99-170

3房

5900

山河锦园

150000

94-139

3房

5200

水岸春天

200000

59-190

3房

138-146M27400

198M213000（精装）

华晨·国际

800000

80-180

2房、3房

6100

华晨·御园

320000

35-200

1房-5房

5900

湘江名都

267933

94-149

2房、3房

5400

日盛·泰山公馆

210000

88-124

2房、3房

4700

海韵天城

150000

102-148

2房、3房

起价4500

均价4888

庐山恋

170000

89-230

3房、4房

5700

山水城市风景

150000

120-140

3房、4房

/

天泉一品

91000

283-478

联排别墅

8000-11000

近水楼台

88288

120-150

3房

均价6000

湘银·星城

1300000

97-148

3房（120-140M2）

待定（预计9-10月开盘）

睿泰·康桥美郡

300000

88-137

2房、3房

预计4800-5000

美的·粟雨湖

1200000（一期70万）

74-130

2房、3房

5100-5500

香草园·春晓

190000

90-150

2房、3房

待定

恒大名都

230000（一期）

37-160

1房-4房

待定

佳兆业·金域天下

570000

140-360

三房、四房、别墅

5000、8200、12000

总计

8787211

荷塘区

（在售共10个）

锦玉华庭

70182

99-128

2房、3房

4300-4500

长海·世茂广场

360000

90-200

3房、4房

5400-5800

三一歌雅郡

295875

72-150

2房、3房

4700

中房金色荷塘

330299

80-145

3房

4800

翠堤湾（水岸花城）

73061

80-140

2房、3房

4500-4600

创信·中央皇庭

100000

79-108

2+1户型

4200

文化园（三期）

69281

85-142

2、3房

4200-4300

尚格·岭秀天下

220000

59-143

2、3房

4800

东鼎东方丽都

40000

89-130

2房、3房

4300

尚格·又见康桥

13085

320-350

双拼别墅

均价251万/套

总计

1594372

芦淞区

（在售共10个）

中瑞·曼哈顿花园

270000

50-160

3房（138M2）

4800（7月10日推6栋）

经世皇城

150000

106-186

3房

/

山水国际

220000

120-250

3房、4房

8100（精装）

希尔顿国际

280000

40-260

3房、4房

预计8000-10000

上城国际

120000

60-130

2房

4800-4900

中房·南方印象

160000

88-142

3房

3200-3300

中顺·云山诗意

23303

125-162

3房

3500

汉华国际商业城

84167

25-133

1、2房

7500（精装）

6400（毛坯）

百江明珠

250000

31-122

2房、3房

5400

御龙

100000

70-110

2房、3房

待定

双银大厦

37408

50-300

1、2房

预计8000（写字楼）

德政·瑞丽江南

50000

80-130

2房、3房

5400

惠天然·城市公园

——

210-297

别墅

74-413万/套

欧洲城

47000

——

服装市场

住宅5280，写字楼6000

总计

1595328

石峰区

（在售共9个）

印象华都

200000

80-142

2房、3房

4300-4400

御景东方

70000

91-132

2房、3房

折后3800

莱茵小镇

300000

120-135

3房

4200

亿都国际

140000

89-143

2房、3房

4000

新城壹号

100000

120-166

3房

3700

阳光爱琴海

100000

87-120

2房、3房

3400

协力·大山地

30000

80-213

3房

3600

丰源樱花地带

83000

90-130

2房、3房

3600-3700

融城雅园

80000

95-146

2房、3房

3000

总计

1103000

分析：

从在售楼盘的货量可以看出，区域推货量最多的为天元区，目前在售的和即将发售的楼盘也是天元区占量最多，此后几个月还将会有项目陆陆续续上市，如恒大名都、湘银星城、康桥美郡等。

3.本月开盘项目

十月份最新开盘7个，其中天元区2个，佳兆业·金域天下、湘银星城；荷塘区2个，三一歌·雅郡和金色荷塘；芦淞区3个。

相比九月份增加1个。

从各项目所推售产品来看，主力户型都主要为两房和三房。

从价格情况来看，起价都较低，在市场低迷的情况下，以低价吸引客户的眼球；从销售情况来看，各楼盘销售都较好，主要也是因为优惠较多，吸引了客户。

开盘日期

项目名称

产品价格情况

优惠情况

10月15日

中瑞·曼哈顿花园4号楼开盘

共推：

157套

销售率：

80%

成交均价：

5000元/㎡

优惠：

最低一成首付，5万抵7万，

一次性0.95折、按揭0.98折

主推：

90-144平米的两房、三房

10月22日

三一歌雅郡

2期开盘

共推：

约430套

销售率：

80%

成交均价：

4500元/㎡

优惠：

2万抵5万

主推：

85-165平米电梯高层

10月22日

湘银星城

首次开盘

共推：

118套

销售率：

50%

成交均价：

6000元/㎡

优惠：

vip客户按级别享受0.96折或者0.98折，再享受一次性0.97、按揭0.99的折上折

主推：

130-170的电梯花园洋房

10月22日

中房·南方印象

2期10、16、17号栋开盘

共推：

210套

销售率：

80%

成交均价：

3780元/㎡

优惠：

3万抵3.3万

主推：

90-123平米中小户型

10月22日

佳兆业·金域天下2期开盘

共推：

988套（3、4、5、6、7、8、13号栋）

销售率：

50%

成交均价：

4300元/㎡

优惠：

92平米的2万抵5万；

120-140平米的2万抵8万；

180平米以上的2万抵10万；

一次性0.92折、按揭0.98折

主推：

120-180平米的三房、四房的高层

10月23日

中房·金色荷塘

10、3、19号栋开盘

共推：

84套

销售率：

未知

成交均价：

洋房：

5500元/㎡

多层：

5200元/㎡

优惠：

一次性0.95折、按揭0.96折

主推：

110-136平米的三房+超大露台；

188平米的两房+超大露台；

153平米的四房+超大花园

4.楼盘优惠情况

从各楼盘的优惠活动可以看出，大部分项目还是以会员入会交钱的形式给以优惠稳定客户的方式，这种蓄客方式，虽然比较传统但还是比较见效，能够充分稳住客户又能以高优惠的形式吸引住客户。

项目名

位置

区域

规模

产品户型

优惠

日盛·泰山公馆

位于株洲市天元区泰山西路

天元区

21万方

80-130㎡两房至三房

5万抵7万

三一歌雅郡二期

株洲市荷塘区向阳广场原湘华机械厂

荷塘区

34万方

78-165平米两房-四房

2万抵5万

大江观邸

天元区滨江北路与昆仑山路交界处

天元区

30万㎡

7号栋楼王85-140平米

VIP优惠2万抵4万

恒大名都

珠江南路与长江宝饰路交汇处

天元区

28万方

首先推售2、6、11、12栋，37-160㎡一房-四房

交两万抵四万.另享受开盘优惠.本周认筹享受85折.5380元/平米起，送豪装1600元/平米

湘银星城

黄河北路口旁

天元区

150万方

共推118套，三房和四房为主

vip客户按级别享受0.96折或者0.98折，再享受一次性0.97、按揭0.99的折上折

佳兆业·金域天下

栗雨湖工业园

天元区

58万方

共推：

988套（3、4、5、6、7、8、13号栋）

92平米的2万抵5万；120-140平米2万抵8万；180平米以上的2万抵10万；一次性0.92折、按揭0.98折

康桥美郡

株洲市天元区泰山路（湖南工业大学对面）

天元区

32万方

两房-四房

VIP2万抵5万

5.本月开盘楼盘分析

⏹佳兆业·金域天下

5.1.1、开盘情况分析

1、开盘