01设计管理规程Word文档下载推荐.docx

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4.3.1.组织编制项目《设计任务书》

4.3.2.组织对建筑设计单位的筛选工作

4.3.3.监控建筑设计工作中的各阶段进度、质量，及组织对项目各阶段设计成果的评审

4.3.4.进行设计交底、变更洽商、处理现场设计问题

4.3.5.向项目公司提供相关图纸资料，配合项目的报批报建

4.3.6.向营销部提供产品特征和卖点方面培训

4.4.项目公司设计部

4.4.1.全程参与项目的方案设计管理

4.4.2.参与对施工图设计、专项设计的建筑设计单位筛选工作

4.4.3.提供销售资料、销售合同所需的建筑图纸

4.4.4.向成本控制部、工程部现场各专业工程师提交有效的设计技术经济指标、设计方案、产品参数及说明

4.4.5.参与项目景观设计全程管理

4.4.6.参与对装饰及样板房设计的全程管理

4.5.项目公司工程部、集团工程部

4.5.1.提供项目地质初勘、详勘报告

4.5.2.提供施工现场设计优化意见

4.5.3.负责组织设计变更管理，审核非重大设计变更

4.5.4.收到施工图后，负责组织施工、监理公司会审及设计交底

4.5.5.负责景观专业、室内专业现场施工

4.6.项目公司和集团成本控制部

4.6.1.参与审核各阶段设计图纸，及时提出书面审图意见

4.6.2.审核设计变更

4.6.3.负责对设计单位的招投标工作；

负责材料设备的采购工作

4.7.集团营销中心、项目公司营销部

4.7.1.提供《项目销售大纲》及销售包装设计要求

4.7.2.提供项目的基础资料与竞争楼盘资料；

提供《产品建议书》

5.0工作程序

5.1.项目可行性研究阶段

集团设计部根据项目的基础资料，完成规划设计草案及项目技术经济指标。

5.2.设计前期阶段

5.2.1.集团营销中心负责向集团设计部提交初步《产品建议书》。

5.2.2.集团设计部根据初步《产品建议书》完成以下工作：

1）编制《概念设计任务书》

2）进行概念设计单位招标，确定概念设计结论

3）确定设计单位，完成概念设计

4）组织营销中心和营销部、成本控制部、工程部共同完成项目《设计指导书》

5.2.3.集团设计部组织评审委员会召开概念设计评审会，进行概念设计方案评审。

5.2.4.在前述工作任务完成的基础上，将概念设计阶段的设计成果及结论提交公司各相关部门，由公司各相关部门完成项目《设计任务书》各部分的内容，经集团董总裁和联系总裁批准后，集团设计部负责执行。

5.2.5.详细要求见《设计前期阶段操作指导书》。

5.3.实施方案设计阶段

5.3.1.集团设计部完成以下设计准备工作：

1）集团营销中心提交的《产品建议书》完成方案，设计部负责编制《设计任务书》；

2）设计部负责编制《设计招标书》，成本控制部参与发标；

3）组织专家评审方案，并确定方案；

4）依照公司流程审批，签订设计合同。

5.3.2.集团设计部负责对方案进行调整，并按顺序完成以下工作：

1）组织营销中心、工程部等部门共同确定规划方案

2）组织营销中心、工程部等部门共同确定建筑单体设计方案

3）落实设计单位完成设计方案，组织方案汇报会，集团总裁和联系总裁批准后，由项目公司负责方案报建

5.3.3.集团设计部组织成本控制部、工程部、营销中心、项目公司营销部确定建造标准。

5.3.4.集团设计部负责施工图设计以前的图纸审核、发放、保管。

5.3.5.具体操作按《实施方案阶段操作指导书》执行。

5.4.初步（扩初）设计阶段

5.4.1.在方案设计报批通过后，由集团设计部负责组织完成初步（扩初）设计。

5.4.2.项目公司前期部将报批通过后的实施方案送测绘公司进行初步测算，以验证容积率等规划指标是否符合规划要求。

5.4.3.集团设计部根据相关资料，组织工程部、成本控制部编写《初步设计指导书》或合并编写，并提交集团领导评审，按公司审批流程批准；

详细要求见《实施方案阶段操作指导书》。

5.5.施工图设计阶段

5.5.1.集团或项目公司设计部负责督促设计单位进行施工图设计工作。

5.5.2.集团或项目公司设计部负责提出建筑施工图设计成果：

1）建筑施工图分“基础施工图”及“主体施工图”两次提交，提交时间按合同约定执行

2）组织相关部门对基础施工图和主体施工图进行评审

3）各阶段图纸评审通过后，移交项目现场工程师

5.5.3.具体执行详见《建筑施工图阶段操作指导书》。

5.6.各阶段设计文件审核

5.6.1.方案和概念阶段的图纸审核：

由集团设计部组织成本控制部、营销中心、工程部进行。

5.6.2.施工图纸审核实行三级审核制：

第一级：

成本控制部、营销中心、集团设计部审核总体经济技术指标，设计委托书的符合性、包括建筑立面效果、使用功能、总图

第二级：

项目公司工程部审核各专业施工图并负责协调使用功能是否满足

第三级：

监理公司、施工单位审核合同范围内的施工图

5.7.景观设计管理

5.7.1.集团设计部负责收集项目资料、现场踏勘，并在项目景观设计前期阶段进行环境资源分析。

5.7.2.集团设计部根据项目特点，确定项目的预选景观设计公司，成本控制部组织对景观设计公司招标工作；

集团决策层根据项目特点，确定景观方案设计公司。

5.7.3.集团设计部组织景观设计单位进行设计，监控其设计工作质量及进度，负责检查各阶段中设计不足与遗漏，提出调整与整改意见，反馈相关部门。

5.7.4.集团设计部并协助工程部进行施工现场技术配合工作，监督工程施工过程中的质量问题，以确保工程质量达到设计效果要求。

具体操作按《景观设计操作指导书》执行。

5.8.室内设计。

集团设计部负责室内设计单位、施工单位筛选工作，监控室内工作进度、质量，协助工程部对现场装修工程进行监控。

详见《室内设计操作指导书》。

5.9.施工阶段

5.9.1.在施工过程中，集团和项目公司设计部根据现场施工效果的需要，提供技术支持。

5.9.2.根据规划国土、消防、环保、民防各政府部门的施工图批文，核对施工图图纸。

5.10.设计变更。

设计部负责设计变更的管理，项目公司工程部经理负责组织设计变更执行，详见《设计变更和现场签证控制操作指导书》。

6.0支持性文件

6.1.《设计前期阶段操作指导书》

6.2.《实施方案阶段操作指导书》

6.3.《建筑施工图阶段操作指导书》

6.4.《景观设计操作指导书》

6.5.《室内设计操作指导书》

6.6.《设计变更和现场变更控制操作指导书》

7.0记录

7.1.《设计任务书》

7.2.《项目销售大纲》

7.3.《产品建议书》

7.4.《概念设计任务书》

7.5.《初步设计指导书》

设计任务书

一、项目概况

1.项目地理位置

2.宗地四至

3.项目地块现状

4.项目周边配套

5.项目地块总体建设指标

二、项目定位

1.客户定位

2.目标客户群

3.市场定位

4.建筑风格

5.形象定位

三、规划设计原则

1.注重效益的设计原则

2.符合项目开发的定位的原则：

3.设计方案应体现以下特征：

四、规划设计要求

1.规划设计指导思想：

2.规划布局要求：

☐住宅规划布局的前提要求

☐住宅地块中的每层户数要求

☐商业地块中的规划要求

☐物业高度的要求

☐景观轴线的要求

☐车库布局的要求

3.开发顺序要求：

☐开发顺序

☐开发时各种不同的住宅都需要照顾到

4.道路交通

5.空间与园林景观结合的要求：

6.小区配套的要求

7.会所位置

五、建筑设计要求

1.建筑风格：

2.建筑设计要求：

☐户型面积配比

☐户型设计要求：

六、设计成果要求

1.设计成果必须符合本任务书的设计原则。

2.设计图纸和文本文件所有文字说明和方案标注必须采用中文版本，尺寸标注必须采用国家标准计量单位，并做到清晰、完整、准确，同类图纸规格应尽量统一。

3.设计成果文件要求：

4.设计成果电子文件要求：

5.交纳方案的时间为：

月日

公司

二0一O年月日

项目销售大纲

前言

目录

第一部分项目概况

一、概况

1.地理位置

2.交通网络

3.市政配套。

学校/商场/邮局/银行/餐饮/娱乐/其他

4.项目主要经济指标。

占地面积/总建筑面积/容积率/绿化率

5.小区规模。

总栋数/层高/户数/户型/停车/会所/绿化

二、小区配套

1.水、电、煤气配套

2.智能化通讯配套

3.智能化安防配套

4.会所功能配套

5.其它配套

三、物业管理配套

1.物业管理企业背景事项

2.物业管理标准

3.物业管理收费

第二部分项目市场定位

一、产品定位

二、产品品质定位

三、产品档次定位

四、产品文化定位

五、产品形象定位

六、小区整体建筑风格定位

七、规划设计定位

八、户型定位

九、目标客户定位

十、价格定位

第三部分项目SWOT分析

一、优势（S）

二、劣势（W）

三、机会点（O）

四、威胁点（T）

第四部分开发经营战略

一、开发计划

二、开发进度

第五部分项目相关企业简介

一、开发商简介

二、规划设计企业简介

三、承建商企业简介

四、四园林规划设计企业简介

五、装修公司企业简介

六、广告公司企业简介

七、销售代理企业简介

第六部分销售策略

一、营销执行编排

地区环境现状分析

1）宏观环境形势

2）市场形势

3）产品形势

4）竞争形势

二、机会与问题分析（销售层面）

1.机会与挑战分析

2.优势与劣势分析

3.问题分析

三、销售目标

1.财务目标

1）合同目标

2）开发商目标

2.销售目标

1）公司目标

2）营销部计划目标

3.详细销售计划

1）销售代理计划

2）阶段性销售计划明细

第七部分销售执行及管理

一、概述

二、部门职能

营销部

三、组织架构

四、岗位职责

五、销售规范与管理制度

1.营销管理制度

2.销售现场管理制度

3.各种管理、操作手册

产品建议书

一、项目概况

1.地理位置

2.地块现状

3.绿化、自然景观

4.周边交通情况

5.周边生活、教育配套

6.地块人文环境

7.片区在城市规划中的地位

8.规划经济技术指标

用地性质

用地面积（万平米）

建筑面积（万平米）

平均容积率（万平米）

居住用地

住宅用地

经营性公建

非经营性公建

绿地

总计

商业用地

办公用地

9.综合评述

二、房地产市场现状及发展趋势

1.房地产宏观市场环境分析

1.1宏观经济形势分析

1.2国家宏观调控政策对房地产市场的影响

1.3整体规划对房地产市场的影响

1.4市政基础设施建设对房地产市场的影响

1.5重大利好政策对房地产市场的影响

1.6综合评述

2.土地市场分析

2.1XXXX年土地市场分析

2.2综合评述

2.3房地产市场状况分析

2.3.1XXXX年市场供应与需求分析

2.3.2综合评述

2.4房地产市场发展趋势预测

2.4.1近两年供应市场预测

2.4.2近两年需求市场预测

2.4.3XXXX年商品房价格走势预测

三、地块区域房地产市场调查分析

1.区域房地产市场情况分析

1.1区域销量分析

1.2区域产品分析

2.地块周边区域市场分析

3.区域二手房市场情况分析

4.地块周边二手房市场状况

5.综合分析

四、竞争项目的市场定位情况调查分析

1.区域附近大型居住区综合分析

特征/片区

片区1

片区2

片区3

片区4

代表楼盘

城市地位

居住氛围

社区规模

环境景观

社区配套

产品定位

产品售价

目标客户

文化底蕴

营销推广

2.区域附近大型居住区内项目综合分析

区域

项目

名称

规模

（建面）

价格

项目进度

建筑形式

主力户型

特色配套

概念主题

优势

劣势

项目1

项目2

3.典型楼盘介绍

3.1项目概念主题特点及推广手法和主题

3.2经济技术指标

3.3规划设计

3.4户型面积及比例

3.5目标客户

3.6价格定位

3.7项目进度（工程、推广、销售）

3.8配套设施

3.9环境设计及立面造型

3.10优劣势分析及可借鉴之处

五、消费群体调查分析

六、项目SWOT分析

七、项目定位

1.项目客户定位

整体客户定位（客户群体特征描述、年龄阶段、家庭结构、职业、区域、经济实力、交通工具、客户素质、生活理念、客户数量、客户定位）

1.1按区域划分：

1.2按家庭结构划分：

1.3从消费能力上看：

2.项目产品定位

3.项目价格定位

4.项目形象定位

八、项目发展思路

1.操作思路

2.总体规划建议

3.产品形式建议

4.户型及面积比例建议

5.户型功能及结构建议

6.小区商业面积及商业功能设置的建议

7.配套建议

8.分期建议

概念设计任务书

1.0项目地块基本特征概述

●规模

●区位

●环境

●交通

●生活配套

2.0总体规划构想

●规划布局基本原则

●首期建筑风格构想

●建筑外立面设计构想

●单体设计构想

●户型设计构想

●关于会所设计构想

3.0商业物业设计细则及建筑风格提示

4.0住宅物业户型设计要求（原则、户型面积及比例）

●户型设计的基本原则

客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房及阳台等设计要求

●户型的面积及比例

5.0公共配套设施的设计建议

●室外运动设施

●生活配套设施

●社区保健、文化活动站等

6.0其他设计要求

●各种管线

●环卫设施

●停车位

●智能化设施