xx宾馆改造装修经营计划书.docx
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xx宾馆改造装修经营计划书
九州宾馆改造装修经营计划书
目录
一、九州宾馆现状：
二、投资方租赁经营的优势：
三、拟聘请酒店管理公司情况介绍：
四、聘请连锁酒店管理公司的好处：
五、租赁合同需明确项目：
六、宾馆改造装修方案：
七、改造后经营方案：
八、酒店装修费用预估明细：
九、综述：
附件：
《租赁合同》一、九州宾馆现状：
九州宾馆位于社旗县建设路，邻审计局和规划局，该物业建筑为Γ?
形结构，临街主楼三层半单面楼结构，一层除进车通道外，有门面房19.5间，酒店可用16间，二楼三楼各20间房，四层有3间，院内附楼有房30余间，三层单面楼结构，每层10余间；酒店有院子，预计酒店临街位置和院内共可容纳约50辆车辆停放。
从市场及经营上看，原来宾馆客源主要是单位接待和宴席消费为主，经营上存在着不能持续和不稳定因素，从规模上在本地市场也没有品牌和影响力，特别是与业主方的企业形象和规模极不配套，严重影响着业主方的正常接待。
设施上由于经营时间长，设施设备已全部老化，如果经营必须对所有设施设备进行全面的更新和改造。
二、投资方租赁经营的优势：
投资方作为酒店项目的租赁经营方，有诸多优势条件：
1、有足量保证对九州宾馆进行改造的自筹资金；
2、承包经营后，宾馆对外形象上将会有一个全面的提升。
租赁经营后，对经营项目设施进行全面的更新改造，引进方圆连锁
酒店管理公司先进的管理经验进行管理。
“方圆连锁”本身在省内特别是南阳本地已是一个知名品牌，进入方圆连锁酒店管理体系后，酒店将展现一个全新的面貌，作为社旗供销社的下属物业，对提高社旗供销社的外在形象，提升房产价值有很大的促进意义。
3、在方圆品牌的成熟运作支持下，酒店经营更能适应市场需求，提高市场竞争力，产生更大的社会效益和经济效益。
4、在方圆品牌影响力作用下，可以得到比周边同行业高的入住率和平均房价，获得更大的社会收益和经济效益。
三、拟聘请酒店管理公司情况介绍：
如果我们能够租赁合作，我们将聘请南阳方圆连锁酒店管理公司专业团队对酒店进行经营管理。
方圆连锁酒店情况介绍
如下：
方圆酒店有限公司是一家全国知名的专业酒店管理机构，旗下拥有“方圆快捷”、“方圆商务”、“方圆国际”等知名酒店品牌，截止目前公司共有已开业成员酒店22家，筹备中酒店10家，拥有在册会员50多万名，签约的协议公司达2000多家。
2009年进入
“中国经济型酒店新秀榜”前十名，已经过去的2010年，是方圆酒店管理公司发展史上极为重要的一年，是承前启后、继往开来的一年，也是公司夯实基础，取得长足发展的一年，一年来，公司根据董事会“强化内功，提高品牌含金量”的战略部署，紧紧围绕“两
个打造”以服务质量提升年活动为主线，积极努力进行“四个提升”，经过全体员工的努力拼搏、团结奉献，公司全年经营收入稳中有升，客源市场稳步拓展，硬件建设扎实推进，管理效能有效增强，安全
工作保障有力，服务品质不断提高，企业文化健康发展，建设、经营与管理工作取得了新的成效，各项工作迈上了新的台阶。
公司同时还被评选为2010年度河南省十大学习型企业，荣膺全国经济型酒店最具潜力品牌。
方圆人秉承“宾客至上，服务第一”的理念，全心全意服务好每位宾客，进一步增强方圆的品牌魅力。
酒店工作无小事，每一件事都将围绕客人需求来运作。
南阳方圆酒店有限公司要求服务人员熟记每一位常客，以“一个甜美的微笑，一声亲切的称呼，一句真诚的问候”使宾客一走进酒店，就感受到热情的欢迎。
让客人从我们亲情,细致入微的服务中认可方圆，让方圆品牌叫响全国。
酒店房间内部装修温馨时尚，设施到位，配备有冷暖气、闭路电视、国际国内电话直拨、免费宽带，她导入了先进经济型酒店营销管理理念，引进星级酒店服务标准，以“温馨、时尚、卫生、便捷”为经营特色。
公司汲取国际成熟的连锁酒店之核心理念，为商务和休闲旅行等客人提供温馨、时尚、卫生、便捷的酒店产品。
现在已经开业的店有：
郑州城东路店、七一店、南航店、仲景店、枣林店、工业路店、邓州店、西峡店、内乡店、方城店、新野店、镇平店、车站店、淅川店、桐柏店、郑州荥阳店、 内乡金城店、驻马店雪松路店、景盛和酒店等。
连锁酒店遍布南阳各县市区及省会郑州、驻马店、信阳等地，郑州二店、开封店、信阳店、驻马店泌阳店、平顶山店、湖北襄樊店、南阳新华路店、南召店、唐河店等成员酒店也在积极筹备当中。
公司主要业务的合作方式多种多样，有品牌加盟、委托管理、特许经营、租赁承包经营、合作开发等。
合作期间可为业主提供以下支持：
方圆连锁统一、完整的企业品牌形象识别系统；全国免费的400电话、网站预定系统和近50万会员体系支持；自主版权的酒店管理系统在内的技术支持；专业的销售方式和销售渠道指导支持；工程设计和建造成本控制指导支持；标准化、集团化的中央采购平台支持；专业、强大的酒店开业及经营管理团队服务支持；标准化的管理方式和严格的质量检查制度支持等。
2011年是方圆连锁酒店第一个五年规划的第二年，方圆
连锁酒店将向着更高的目标迈进，更好的方向发展。
公司近期发展目标是在2012年成员酒店达到30家，到2015年方圆第一个五年规划完成时管理酒店规模达到100家，培养100名酒店职业经理人，管理客房数达到10000间，使方圆品牌成为全国前十名的一线酒店管理品牌。
方圆连锁各分店地址电话
郑州店：
0371-68988888地址：
郑州市城东路与郑汴路交叉口荥阳店：
0371-85216888地址：
荥阳市索河路与广武路交叉口七一店：
0377-61633333地址：
南阳市七一路619号
南航店：
0377-61688888地址：
南阳市人民北路107号仲景店：
0377-60133333地址：
南阳市光武中路25号枣林店：
0377-62077777地址：
南阳市华山路中段
车站店：
0377-61527777地址：
南阳市车站路185号景盛和酒店（委托管理）
邓州店：
0377-62308888地址：
邓州市北环与东一环交叉口方城店：
0377-67259111地址：
方城县人民路与文化路交叉口西峡店：
0377-60108888地址：
西峡县白羽路与七一路交叉南
30米
内乡店：
0377-60938888地址：
内乡县渚阳大街中段
新野店：
0377-66566666地址：
新野县书院中路县委对面
镇平店：
0377-65937666地址：
镇平县312国道与校场路交叉口向北100米
桐柏店：
0377-68225555地址：
桐柏县淮源大道（八一路口西
50米）
淅川店：
0377-69286888地址：
淅川县上九路工业路店：
0377-61889999
地址：
南阳市工业路138号内乡金城店：
0377-60686666地址：
内乡县渚阳大街南段驻马店雪松路店：
地址：
驻马店市中心汽车站对面
郑州二店、开封店、信阳店、驻马店泌阳店、平顶山店、湖北襄樊店、南召店、唐河店、社旗店、南阳新华路店、叶县店等成员酒店也在积极筹备当中?
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公司网站：
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免费订房电话：
400-659-3338
四、聘请连锁酒店管理公司的好处：
1.品牌：
统一、完整的VIS企业品牌形象识别系统；方圆统一的产品推广计划；
针对不同城市或单个酒店的专项品牌广告策划；
方圆旗下所有直营和加盟酒店的订房网络资源共享、前台互荐促销广告；
方圆网站（//.）的整体宣传推广；
2.销售：
全国免费400电话预定系统；方圆中央客户数据共享；
方圆网站（//.）的营销主推；
方圆连锁与全国各大商旅网及订房网络公司的联合销售；利润维护；
3.经营：
专业的加盟顾问咨询；完善的加盟管理服务；
专业工程规划、设计、现场施工指导；酒店开业筹备协助；
酒店开业验收；
4.培训：
针对酒店的初始理论培训、实操强化性培训计划；开业前到方圆连锁酒店成员店实习、培训；
经营中选派骨干力量到其他成员酒店及旗舰店进行相关岗位实习；
全方位、多层次的专项选择性培训课程；管理公司培训经理定期巡回培训；
管理公司质检经理定期巡回质检、查摆问题、协助纠正；培养团队精神及协作性的拓展式训练；
5.酒店管理：
专业的酒店营运咨询服务；标准化的服务质量管理系统；每月/季度/年度的质量督察；质量改进方案和跟踪系统；
保证酒店客人满意度的控制方案；
6.成本控制：
标准化、集团化的中央采购系统保证品质和优惠的价格；专业酒店财务成本控制分析与指导；
完善的经营成本控制计划；
7.标准手册：
统一的运营手册包括服务手册（销售手册、前台手册、客房手册、餐厅手册、消防安全手册、工程维护手册、礼仪手册）、硬件手册（硬件文字手册、硬件照片和图片手册）、人事管理手册、VI标准手册、开业手册。
五、租赁合同需明确项目：
1、租赁年限；
2、每年租金；
3、免费装修期；
4、增建部分冲减办法；
5、所有门面收归酒店统一管理；六、宾馆改造装修方案：
我方拟以全面租赁的形式，由我方投资500万元以上，对现有项目进行全面升级改造，设施设备全部更新，对部分设施进行结构改造，以适应新形势下的经营思路，市场化运作。
酒店按不低于三星级标准进行装修，定位为精品商务型酒店，并引进方圆酒店管理公司成熟的管理经验进行管理。
对餐饮进行重新定位和改造，定位为简约特色餐饮，确保业主方的接待效果，提升企业的整体形象，同时满足社会不同层次的需求，最大化的创造社会效益和经济效益。
按照酒店院内加盖单面结构使1、2、3层成为双面楼结构，预计增加面积为1470平方米（3.5米*20间*7米*3层），计划最终客房数量为90间左右；
设餐饮部，除了提供住客免费自助早餐外，中晚餐满足客人一般性商务零点餐饮需要；
酒店全部原有装修拆除，按照设计师的规划设计进行全面装修和改造，使之成为社旗县内一个设施齐备、功能完备的精品商务酒店、
七、改造后经营方案：
客房改造：
为满足经营及业主方接待需求，计划增建改造出客房90间左右，定位为精品商务型；对客房进行更新升级改造，装修和内部设施全面进行更新，以标准间和套房为主，房间全部布设网络，配备液晶电视，部分客房配备高配置液晶电脑。
餐饮以简约特色为风格，重新进行精致装修，楼顶增加位置精装修中型会议室一个。
房间增设配备设施：
电子门锁系统、烟感、喷淋系统、大屏液晶电视、藤椅茶几、原生态系列木纹家具、宽带网络、精美直播电话、部分房间配液晶电脑；无框点晶装饰画、商务房间配备液晶各电脑一台、配备高档卫浴洁具的卫生间；
标准间配备1.2米单人床2张，休闲套房和单间配2米
宽大床，配备记忆床垫（酒店所用床垫全部采用雅兰家?
的德高床垫）
，以增加房间的档次和舒适度；
?
套房增添改造设施：
2.00*1.80米高档大床、品牌沙发茶几一套、雀友自动麻将机一套、客厅和卧室各配大屏液晶电视一部；配备品牌液晶电脑一套；独立精装修卫浴；小冰箱
部分套房配跑步机、小酒吧。
?
卫生间改造：
均配备高档淋浴设施（箭牌陶瓷或是富豪陶瓷）、精致面台洗漱系统、
优质螺旋棉织用品、更新卫浴用品，使用方圆统一品牌；
餐饮改造：
以简约特色的餐饮为主题，主要保证房客免费早餐，
保证客人一般性的商务零点餐饮的提供；会议室：
三楼增建部分改造出中型会议室一个，容纳80人左右。
拟对会议室进行灯光改造，配备投影仪、无线话筒、有线话筒，专业会议桌椅；
其它改造：
对外部墙面装饰跟据方圆快捷酒店要求进行统一品牌形象包装改造，以银灰和蓝色为主色调，突出醒目靓丽简洁时尚的精品商务酒店特色。
对大堂和楼道进行局部改造装修，加装烟感、喷淋消防设备。
增设监控探头，使之完全覆盖酒店公共区域，确保安全不出事故；增设酒店公共区域背景音乐系统；对前台区域进行设施全面的更新。
八、酒店装修费用预估明细：
由表1可知，预计总投资为484.035万元（不考虑第一年房租和提前支付的杂项费用）；
当然，总投资会根据投资监理、设计效果、选材标准、施工控制情况不同而有所变动，最终总投资额度以开业一月后店内投资决算为准；总收入也会因为装修效果、市场环境、店内经营等原因有所变化，本方案仅提供参考公司其他成员酒店经营状况所预
估的一般情况下收入。
随着投资额度控制情况的变化和收入情况的变化，投资回收期也会随之有所加快或者延缓。
表1：
投资预估明细表：
序 项目：
品牌规格：
数量：
单价（万）：
总价
（万）：
备注：
A：
客房部分：
1卫浴 自建 92套0.50 46.00整体浴房5500元
2水电安装人工费 90间20/?
7.00 约3750平
3水电用料联塑、三线厂 12.00 管线用料耗材
4吊顶 木龙骨石膏板 90套0.12 10.80
5液晶电视TCL 32’ 95台0.18 17.1
6房门96扇 0.60 5.76 客房门、办公室
7门锁 必达 950.027 2.565 办公库房等备2
8窗户改造彩塑、双层隔音90套0.08 7.20 含窗台石
材
9家具 10?
11件套 90套0.28 25.20含沙发、茶几
10 床垫 维纳斯 100、40 0.035/0.055 5.70
11
地毯 每平约8590间
0.15
13.50
12
内墙 韩国大花壁纸
90间
0.12 10.80含基面处理
13
布草 康百利 90间
0.17
15.303套备量
14
窗帘90间 0.03
2.70
杆、帘、纱
15
电脑15台 0.20
3.00
16 麻将桌 雀友 3套 0.30 0.90
17 灯饰90套 0.02 1.80
18 装饰壁画90套 0.005 0.45
19 客房小件90套 0.02 1.80 水壶衣架鞋等小计：
190.575万
B：
公共区域
项目品牌规格数量 单价 总价：
（万） 备注：
20 设计费 6.00
21加盖部分包工包料每平600元 90.00钢混结构
22砌筑土建 7.00砌筑改造
23中央空调48.00对面
24热水设备 6.00外围设备：
管罐
25电梯 4停4站600kg17.00 电梯及电梯井
26 大堂装修12.00
27 大堂设备 5.00
28 走廊装修4+3 10.00约
29公区窗帘 2.50杆、窗帘、窗纱
30走廊地毯 6.80含楼梯部分
31窗户改造 3.00走廊
32 消防15.00
33 监控 2.50
34背景音乐 2.00或由消防广播兼
35外墙装修 5.00
36霓虹灯字 3.00
37屋顶防水 3.50
38员工工装 2.00
39员工培训 1.00开业前
40网络 0.96 光纤年使用费
41 电话 1.80 月1.5千包3千
42管理系统 0.90软件8千、硬件
43装饰壁画 1.50
44清洁设备 2.00
45开业广告 3.00
46宣传印刷 3.00
47办证经费 1.50小计：
261.96万C：
自主早餐厅、厨房项目预计费用 备注
48结构改造8．00现有区域选80平
49 装修15．00
50厨房设备5．00
51桌椅餐具3．50小计：
31．50万
总合计：
484.035
万
备注：
仅为目前粗略预估，实际投入以物业基础情况、设计施工图要求材质档次为标准，投资准确总额在开业后一个月酒店投资决算为据。
九、综述：
综上所述，该酒店项目由我方租赁装修改造后再投入经营，对县供销社、对我租赁方及对本县旅游酒店服务业都会形成积极的影响，既能有效保证业主的利益，使房产增值，也能使租赁方获得有效的投资回报。
对本县旅游酒店服务业水平起到推动作用，上一个更高的台阶。
所以请贵单位领导对我方给予充分的考察论证，相信我方能凭充足的实力和诚意获得各位领导的认可，获得满意的结果。
谢谢！
附件：
租赁合同
出租人：
（以下简称甲方）承租人：
（以下简称乙方）
经甲、乙双方平等友好协商，在自愿的基础上现就乙方承租甲方位于社旗县建设路九州宾馆全部物业，土地使用权证号:
，房产证号：
。
有关事宜达成一致，如下协议，以资共同信守执行：
一、租赁物业、租金及装修期：
1、租赁物业：
社旗县建设路九州宾馆，南邻 ，北邻，
门面房 间，包含临街主楼二、三楼和院内配楼一、二、三楼。
2、年租金 万元（人民币万元）。
租金为 付，根据合同周期，每 末缴纳次房租。
3、合同签订后日内，乙方支付甲方合同第一租金万元
（ 万元）。
以后每房屋租金在上一日前付清。
4、自合同签订之日起，甲方给予乙方六个月装修期，免收
房租。
5、合同签订后，乙方根据经营需要，对原有房屋进行加盖，加盖部分投资冲抵相应房租，合同到期后，乙方加盖部分所有权归甲方所有。
二、租赁期限：
租赁期为年，从20年月日至20年月日止。
期满如续租，期满前壹个月内双方协商签订续租合同。
在同等条件下，乙方享有
优先承租权。
三、甲方权利和义务：
1、甲方保证对租赁房屋具有合法的所有权和出租权。
合同签订一周内甲方应负责使原有经营人和租赁户离场。
2、甲方应该保证门面租赁单位的门头及招牌不能遮挡到乙方客房的窗户
3、原楼内甲乙双方共同清点确认的贵重固定资产，附：
。
4、甲方负责向乙方提供水、电的使用条件，乙方用水、
用电按量自付。
5、如合同到期，乙方不再享有该房产的使用权，乙方在结清租金和各种费用后，乙方只能拆除该房产可移动的附属设备，可移动的设备指移动后价值不会减少的设备；固定的装修及其它设施归甲方所有（如增建的房屋及房屋的改造、楼梯、屋顶、墙壁、地板、柱子装修、固定灯具、管道线路等）。
7、在租赁期间，不征求乙方同意，房屋产权人有权将房屋产权转移、抵押，但甲方应告知乙方所有权转移情况，并保证本租赁合同继续有效，因为租赁财产发生权属转移或其它纠纷造成乙方损失的，甲方应承担全部赔偿责任。
8、租赁期内，如乙方不按期缴纳租金，每逾期一日，按年租金0.5%向甲方支付违约金，逾期一个月以上的，甲方有权利单方终止合同。
9、租赁期间，甲方不得干涉乙方的经营自主权，不得调离现有资产，必须按本合同规定保障乙方的合法权益。
10、租赁期间，若乙方所承租的房屋出现质量问题，影响使用，甲方应予以修缮，保证乙方正常的经营需要；
11、在租赁期内，若有特殊情况，甲方应就乙方损失事宜达成一致后，甲方才能要求乙方终止经营活动。
四、乙方权利和义务：
1、在租赁期间，乙方不能对甲方资产进行转让，否则甲方有权收回房屋。
2、在租赁期间，乙方享有与他人合伙经营和内部股份变动调整的权利，甲方不得干预。
3、乙方须遵守有关政策法规，依法经营，租赁经营期间发生的行政事务、经营费用和经济纠纷由乙方负责与甲方无关。
甲方不得以任何理由擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。
4、乙方应合理使用承租的物业。
如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或赔偿，造成的一切损害由乙方承担。
5、租赁合同签订后，甲方原债权与债务由甲方单独承担，与乙方无关。
6、乙方有权根据实际需要购置新设施、设备，若对室内外装修或房屋改造，事先告知甲方。
7、因本租赁合同产生的税费由乙方承担，如遇特殊情况，甲乙双方协商合作，合理避税。
五、合同终止、违约责任：
1、任何一方未履行本合同的任何一项条款均被视为违约。
违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的直接经济损失。
2、如乙方违约，乙方应赔偿甲方所造成的相应损失。
3、如甲方违约，甲方应赔偿乙方的全部损失。
4、如因不可抗力的原因或政府征地或其他拆迁使本合同无法继续履行时，本合同即行终止，甲方不负违约责任；如有补偿费用，房屋及土地补偿归产权人，装修、设施及经营损失补偿归乙
方所有。
不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。
六、其它：
1、本合同生效后即具有法律约束力，甲、乙双方均不得随意变更或解除。
确需变更或解除本合同时，需经双方协商同意后，签订补充合同，补充合同与此合同同具有法律效力。
甲、乙双方发生纠纷时，本合同未约定的，按照《中华人民共和国合同法》有关规定执行。
2、因本合同引起的纠纷，由乙方住所所在地人民法院管
辖。
3、本合同一式四份，自甲乙双方签字后生效，甲、乙双方各执一份。
甲方代表：
乙方代表：
（盖章）（盖章）签约地点：
签约时间：
年月日
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