水上运动乐园综合旅游开发项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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二、景区重力灾害防治
三、景区治安保卫
四、景区医疗救护设施设置第九章投资估算及资金筹措
一、投资估算二、资金筹措
第十章效益分析
一、景区盈利模式二、经济效益分析
三、社会效益分析
四、生态效益分析第十一章项目风险分析
一、主要风险因素的识别
二、规避风险的措施
第十二章研究结论与建议
近几年来xx市旅游事业围绕“旅游活市”的发展思路，克服重重困难，实现了持续发展。
但随着越来越高的发展需求，旅游业发展的瓶颈问题逐一凸显出来。
丰富的旅游资源、完善的基础配套设施及良好自然生态环境，已成为消费者的首选。
所以整合旅游资源，打造精品旅游项目已迫在眉睫，依托xx地区内的文化底蕴，凸显地方山水特色风情，已成为打造精品旅游项目的重要途径。
本项目注重突出xx特色并把地方文化与山水风光有机组合，实行观光和参与相结合的旅游模式，形成该地旅游景色中最有特色或最有魅力的重要组成部分，可以起到强烈的广告吸引和留住效应。
依托xx湖周边良好的自然环境，丰富的旅游资源，“xx观光大道”具备良好的旅游开发条件，发展潜力巨大，并具有良好的市场前景。
我单位有组织有关技术人员就开发xx水上运动及xx景区旅游项目作了深入的调查研究和分析，本着客观、公正、科学、负责的原则和态度，特编写了如下项目的初步可行性研究报告。
在此过程中项目有关行政主管部门及有关领导给予了积极支持和大力帮助，在此一并致谢。
1项目名称：
2项目地点：
3建设期限：
2012年——2015年
4承办单位：
水产食品有限公司
依托xx地区丰富的旅游资源，引用参与式旅游度假模式，以生态化、国际化、和可持续发展的理念规划，开发项目拟建地周边丰富的自然旅游资源。
打造地方特色浓郁的人与自然和谐共生的旅游度假精品。
“xx情天地外，东郊景有无中”
诠释：
身临感受浓浓的水域风情，你会感觉她就是唯一的，也是最让人留念的，达到极目；
加之xx的景色在山水的怀抱中有一种朦胧美——似有似无，若隐若现，使游览者身处仙境一般。
七资金来源
本项目总投资20000万元，其中:
申请政府投资：
2000万元
自筹资金（含融资）：
6000万元
银行贷款:
12000万元。
八建设规模
九主要经济技术指标
（一）用地平衡表
表1-1项目用地平衡表
:
编号
类别
数量（亩）
用地比例（%）
1
总项目面积
1200
100
2
建筑用面积
50
4.2
3
水面面积
1000
83.2
4
绿地面积
8.3
5
景区、广场
4.3
（二）技术经济指标
表1-2项目景区主要技术经济指标
技术经济指标
项目区总面积（亩）
总建筑面积（m2）
15000
水上游乐及运动区面积（亩）
综合商务中心（亩）
亲水乐园区（亩）
6
xx名品街（亩）
7
风情条街（亩）
8
xx游乐园（亩）
建筑密度
0.9%
9
容积率
0.01
10
绿化率
82.5%
11
停车位（个）
500
九项目编制依据及范围
（一）、编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲
要》（2011）
2、《xx省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011）
3、《xx省十二五旅游发展规划》（2011）
4、《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011）
5、《xx市旅游业发展总体规划》（2006）
6、《xx市xx北岸旅游概念规划》；
（2008）
7、《xx省环xx旅游开发规划》；
（2004）
8、《xx风景名胜区2006-2020总体规划》（2009）
9、《xx市居巢区旅游十二五规划》（2011）
10、《环xx旅游度假区发展规划》（2010）
11、《国务院关于加快发展旅游业的意见》（2009）；
国家、xx省、xx市有关鼓励和发展旅游业的通知、会议文件；
国家林业、环保、旅游业及相关产业的政策、标准，xx省、xx市相关的政策、法规和文件；
国家工程咨询协会有关编制项目建议书的规定及要求。
（二）、研究范围
项目建设规模与功能用途、项目开发与运作模式、工程设计方案、环境保护、项目开发、消防安全、项目组织与管理、投资估算和资金来源以及效益分析等进行研究，并提出研究结论和建议。
第二章项目建设背景及必要性和可行性分析
xx市“十二五”旅游产业发展的主要任务是：
一、优化配置旅游资源，完善旅游空间布局。
二、争取xxxx旅游产业发展取得大突
破。
高质量、高水平规划景区景点，全面提高旅游服务质量。
以“休闲度假、康体养生”产业为重点，突出“区位、气候、生态、山水、红色、地热”等地方特色，着力建设“康体天堂、休闲XX”旅游品
牌。
XXXX集休闲度假、康体健身和红色文化生态体验等旅游活动于一体，不仅符合XX市的旅游发展规划，而且具有很好的开发价值和市场前景。
在各种政策的扶持和指导下，根据项目拟建区的自然资源优势和区位条件及XX市旅游业发展态势分析，XXXX景区通过观光休闲项目以及各种特色的参与性体育运动休闲项目启动旅游市场，逐步把项目区产品推向市场。
最终实现从XX观光型旅游向休闲度假健身型参与式旅游的转变。
XX市人民政府把发展作为强市富民第一要务，XX市水上运动及
XX景区旅游项目的提出，就是充分发挥本地优势，突出地方特色。
实施可持续发展战略，培育新的经济增长点，着力解决人民脱贫致富的问题，以及满足社会、经济需要的重大举措。
XX旅游业滑坡不在于宣传促销不力，其根本症结是产品老化、单一，从而引发出环环相扣的关联问题。
时代的发展和市场供求的变化决定了XX旅游业已不
可能再凭单一的牡丹奇花去再创昔日的辉煌。
虽仍是XX旅游业中的
一个基础产品和重点产品，但已不是龙头产品和拳头产品。
XX旅游业必须从体制改革、资源整合、招商引资、旅游产品创新、培养人才、提升档次、增加卖点、迎合休闲旅游、度假旅游和会议旅游的时代需求等各个方面科学有序而又大刀阔斧地推进，方能重振雄风，再现辉煌。
根据xx旅游资源的价值及其开发潜力，加上政府的信心与全市人民的努力，xx的旅游业完全能够再度兴旺起来，以新的产品和好的效益去赢得更大的市场。
所以本项目建设是必要的，其必要性体现在如下几个方面：
1、水上运动及xx景区项目开发建设是xx市经济快速发展的需要。
今日xx在改革开放政策的指引下，全市各项事业都取得了长足的发展。
随着旅游业的兴起，旅游产业被列入xx市新的经济增长点受到党委、市政府高度重视。
积极招商引资，大力发展旅游业，已成为xx市经济发展不可缺少的一部分。
2、是国家产业结构调整政策的需要
xx市经济属农业型的结构，虽说近几年我们尽了最大力度重视农业这个基础产业的发展，但由于诸多原因，农业带来的经济效益仍是十分有限的。
xx市的现状迫切需要进行产业结构的调整，加大招商引资力度，发展旅游业，将为xx市提供新的产业支柱。
3、是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。
xxxx附近地貌多样，以滨水缓坡地带为主，具有丰富的自然资源和深厚的文化底蕴，多少年来一直被弃置，资源得不到开发利用，生态环境得不到保护和治理。
该项目的建设，使xx市的旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。
4、是社会发展和改善人民生活水平的需要
当前，随着社会对精神文化的需求，随着社会经济的发展，随着人们生活水平的不断提高，追求高尚、健康、优雅舒适，多层次多内涵的观光休闲与旅游正成为一种时代气息的生活方式，回归大自然、瞻仰革命前辈风采已成为当代人们生活的主流和发展方向。
我市在这两方面有独得的优势，xx水体及xx景区项目的开发是社会市场经济发展的需求。
5、是发挥本地资源优势和地方特色，创造财富的战备选择。
xx市的发展仅仅依赖农业是远远不够的，必须大力发展第三产业，有这样丰富多彩的旅游资源不利用、不开发，是一种极大的浪费，因地制宜，建设符合大众消费的旅游区是对资源的合理利用，是实事求是的必然选择。
综上所述可以看到，xx市发展旅游业有很多优势和机遇，xx山水及xx景区项目的建设只要在明确xx市旅游发展动力的基础上，采取有效的对策，确立合理的发展战略和目标，利用好资源和区位条件，就能达到满足市场需求，构建有益于xx市旅游业快速有序发展的旅游产业体系的目的。
所以说xx水上运动及xx景区项目的建设是必须的。
1、优越的区位优势，丰富的自然资源和红色文化资源为旅游开发奠定了坚实的基础。
2、项目基础牢固，前景广阔，发展空间大，风险系数小。
由于与xx“天下第一奇花”—银屏牡丹、中庙姥山岛、紫薇洞旅游专线不远，所以客源充足，用以作为休闲娱乐、民族文化教育、避暑、度假的市场前景广阔。
同时，其电力、水资源和通讯生活设施到位为项目开发提供有力保障。
3、与现时代人们的生活方式相适应。
随着人们经济收入的增长，素质的不断提高，对精神生活的需求日益增大。
追求文明、向往高位的生活方式越来越成为一种潮流，这样为项目的开发提供了可持续发展的空间。
4、从市场经济上来讲，项目的开发克服了随意性和盲目性，只要抢得市场先机，一定会给当地的经济带来腾飞。
综上所述，只要因地制宜、合理布局、科学规划、有效开发有效资源，它将成为投资见效快、风险系数小、可持续发展的好项目，项目建设是必要且可行的。
第三章拟建地址的建设条件
xx市居于皖中盆地、xx之滨，xx被誉为全国“五大淡水湖”之
一。
东有南京，南接芜湖，西连合肥。
市辖无为县、庐江县、和县、
含山县及居巢区（原巢县）。
XX市旅游区具有良好的旅游资源基础，
利用自然水域发展xx旅游的区位优势明显，特别是与其靠近的南京市是六朝古都，芜湖是古代四大米市之一，合肥位居长江流域武汉经济圈和南京经济圈的中间地带，为XX发展跨境旅游提供了有利条件；
加之相邻的江南风光和黄山两大旅游热区的辐射和带动作用对XX市旅游业发展产生强大的联动作用。
项目位于XX市中捍镇XX大道西南岸。
与周边的中庙姥山岛、银屏山牡丹花、紫薇洞、亚父公园构成了一个比较集中的景观带。
紫薇洞暨双桥洞位于XX市西北一公里，洞内夏无酷热，冬无严寒，洞穴以奇、险、幽见长，融自然、人文景观为一体，环境优美、空气清新，成为人们休闲度假、避暑疗养之所。
亚父山公园，位于市区的东部。
居市区3公里，园内有亚父亭、范增墓，拥有古朴、古树名木、珍稀植物、奇石珍宝等生态园林景观。
银屏牡丹旅游区坐落在XX市城区南郊。
奇花——千年白牡丹，怪洞—仙人洞，古寺—龙兴寺，名亭—牡丹亭浑然一体山。
四周山清水秀，郁郁葱葱，环境幽雅，视野辽阔。
高耸挺拔，雄伟壮观，气势恢宏。
中庙姥山岛位于XX的湖心，是湖中最大的岛屿，距XXXX市40公里，山体植被丰茂，覆盖率达80%以上，以黑松、毛竹、杉木、板栗林为主。
山呈椭圆形，远看是三山，近瞧有九峰。
河流、湿地、田园交叉，具备开发旅游房产、观光休闲景区的潜力。
从整体上看，此项目景观带将成为XX市的一道风景线,而XX水域及其周边的xx景点还处于开发规划阶段，是发展xx旅游业的重点项目；
分开来看，各景点在内容和侧重点上各不相同，有效的形成互补和联系，共同推动xx市旅游业的发展。
“xxxx水上运动乐园综合旅游开发项目”规划区域资源丰度较高，人文资源和自然资源相得益彰。
（一）地形、地貌及环境条件
拟建场地长条形，地势平缓，部分为空地，海拔1049—1133米。
现状地形大体西低东高，大部分为山林地形，东部最高点海拔1133米，局部地势比较陡。
土地利用类型主要包括林地、山地、道路以及未利用地等类型，以山林地及未利用地为主。
基地内地貌比较单一，基本可以分为缓坡地、台地及山地三种情况。
临地水域开阔，岸边接地处为缓坡。
根据国家建设用地竖向标准，坡度大于25%的地区不适宜进行开发，而通常作为森林保育用地或景观用地。
整体来说，生态基础比较好，条件完备，地块降水丰沛，水资源丰富，土壤地质适中，保肥力强，气候适宜，光照充足，地块植被覆盖率较高。
（二）水文地质条件
拟建场地地层系第四纪（Q）沉积层，表层为耕作土，其余为冲洪积成因的粉质粘土，含砾粉质粘土、砾砂土。
地层岩性及厚度相对稳定，无不良地质现象存在。
（三）交通条件
拟建场地位于XX市城区边缘，距巢城约10公里，有一条30米宽的柏油马路可直接进入，项目地点距该马路约1公里，总体情况较好，已改建为景观公路。
（四）社会环境条件
XX市作为XX区域中心城市，历史文化底蕴深厚，旅游景点多、但规模小、点面杂，缺乏能利用XX湖光山色，民族文化体育于一体的标志性景区。
自然景观主要有：
姥山、亚父山、鼓山、卧牛山、龟山、凤凰山、紫薇洞景区、银屏山景区、半汤温泉、东庵森林公园等。
人文景观主要有：
中庙、文峰塔、昭忠祠、银山猿人遗址、XX水下古（城）遗址、放王岗、温家套惨案遗址、李鸿章家族当铺、冯玉祥旧居、李克农故居、张治中故居等。
本项目的实施，对XX的经济社会发展、旅游功能的完善和知名度的提高产生较大影响，受到社会各方面的关注。
（五）公共设施条件
拟建地点已纳入XX市城区规划，道路、供电等外部条件已具备，只需在原有基础上稍加完善，供水、排水需根据需要，建设给排水系统。
（六）综合评价
结合XX市社会经济发展的特征和“十二五”发展规划，该项目有几方面的有利因素：
一是近年来XX市经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠，
城镇化水平日益提高，旅游资源十分丰富，存在着良好的发展基础条件；
二是目前整个xx市范围内缺乏具有现代气息，融民族文化体育的休闲娱乐旅游设施，存在着投资建设的市场契机；
三是市委、市政府及相关部门非常重视这一项目的建设。
总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。
第四章工程建设方案
一、指导思想
1、以市场为导向，把环境效益和经济效益结合起来，首先要保护好风景区的自然环境和资源，成为全人类子孙万代永续利用的财富。
2、要保护自然资源的特色，贯彻“保护、利用、保护”的原则，严禁破坏生态平衡，人工设施必须与自然环境协调统一。
3、要具有高质量的环境，采取高标准的建设，满足高层次的游
览，适应高效益的旅游，达到高觉悟的利用，实行高水平的管理，建设一流的风景游览胜地——xxxx水上运动乐园综合旅游项目。
1、市场导向原则：
市场是检验产品开发是否成功的试金石，本规划坚持以市场为导向，充分把握市场规律，了解市场消费特征和趋势，进行旅游产品设计和相关产业链的配套规划，以保证项目赢取相当的市场份额。
2、突出特色，打造精品原则：
把项目置于xx市乃至xx省旅游度假区的全局考虑，打造精品旅游路线中的xx片区旅游规划。
打造以休闲、观光、度假、购物、参与健身活动、领略山水风情为主题的旅游线路。
3、整体协调原则：
规划设计自然化、文脉化、人性化、可持续性。
4、建设规范原则：
严格按建设程序办事，按自然规律和经济法则管理项目；
工程建设严格执行国家建设部、发改委、环保局等相关强制性规范、规定。
5、经济促进原则：
项目开发建设与推进城镇化建设、市域经济发展相结合，促进民族地区经济腾飞。
6、环境保护原则：
在项目规划过程中，坚持以保护为前提，保护与开发利用相结合，确保当地旅游资源和生态环境的良性循环。
以市场导向为原则，以“以人为本”为指导思想，明确景区今后一段时间内的发展定位，从资源的可持续性、形象的品牌性、旅游管理的先进性出发，通过政府主导下的跨越式大旅游总体发展战略和相关策略的实施，将XX水上运动及XX景点旅游项目建设成为景区重点突出、旅游主题鲜明、创新能力强、产品丰富、市场发育良好、运行有序、管理规范、服务精良、社会认同度和美誉度高、产业拉动力大、综合效益好的旅游强市和国家级优秀旅游区，从而实现对资源的积极保护和旅游产品结构调整和品质的提升。
四、规划方案
（一）功能分区
根据功能分区整体结构追求旅游区生态环境、社会经济和旅游利用综合功能的最优化，保证旅游地的可持续发展的特点，“XX水上运
动及XX景区旅游项目”以突出“运动”为主体，将地方风情，湖光山水、度假购物、观光休闲穿插于其中，形成了“一基地、一中心，二街一环线”的功能分区，即：
“一基地”—--水上运动基地在项目地点水上区域岸边设有浅水码头（港口）、“未来水世界”亲水乐园游艇、碰碰船、滑水、水上蹦床、水球等，做到“凭波
碧水心自爽，老少皆宜都开心”。
湖面水域设有水上运动项目水上摩托艇、帆板、帆船等，利
用XX的内陆湖水域，全力打造XX省水上运动项目基地，同时结合
XX地区的地方风俗，举办一些群众性的水上运动比赛----划龙舟等。
“一中心”一一综合商务中心
处于整个项目的中心区域，其中设有商务接待中心、游客接待中心、中心广场、休闲游乐中心、水上乐园、风味小吃餐饮等。
该区域是XX景区的主要商务、休闲娱乐场所，主要突出轻松愉悦的氛围，景观上给游人一种“满园深浅色，照在绿波中”的视觉享受。
“一环线”一一景观游览主道
XX景区主要游览路线呈环状设置，将景区内主要景点串联起来，游人可通过步行、自行车、观光电瓶车等形式游览景点。
“二街”——XX名品街、地方风情街。
XX名品街：
目前XX市商业以综合商业街为主，商品中高中低档混编，没有明显的区分，定位高端的购物街区尚属于市场空白区，XX
名品街可以打造成XX名品街的标杆
XX名片街一旦形成品牌，对景区人脉形成极大推动。
1游客接待中心一一兼有导游服务、咨询、管理、摄影、医疗救护等功能，为是L长形建筑，总面积660平方米。
2、商品销售中心作为旅游纪念品和土特产品销售地点。
设
置在游客接待中心西侧兼顾公交车和自驾游两类旅游群体的需要，面
积667平方米。
生态风情街：
以生态保护为主，培育绿色环境概念。
作为自然环境来管理，向游客提供户外娱乐活动和简朴自然的设施，控制机动车道的通行。
用一种最原生态的景观亲近游人，使人“回归自然，返璞归真”。
游客在林中的游览活动区，包括快活林、林间休憩、户外自助休息区（帐篷服务等）、游客留念林。
1快活林一一在林间辟出一定的区域，开发参与性较强的休闲性旅游项目。
如改变传统杨树林的种植方式，设置迷宫式或曲线式种植，游客可以空中悠游、林中攀爬、自行车（1人、2人、多人）林间穿行、树上寄居等，在此尽情享受意杨林带来的快乐。
林间休憩设
置林间休闲小木屋多处，每处20-35平方米，提供茶水、棋牌等服
专业
务；
在快活林的过渡地带设林下散步道、休息座椅、小亭子、垃圾桶、厕所等。
2、户外自助休息区——以游客中的时尚消费者为服务对象，提供帐篷、野营装备服务等。
3、游客留念林：
在周围山林稀疏区域开辟一片区域作为游客留念林。
游客可以购买树种亲自栽种，并制作牌子识别，已达到游客到此一游的心态，又环保、又有收益。
个人可以种下“爱情树”、“友谊树”、“亲情树”等，单位团体可种下“全家福”、“企业林”、“知音林”等。
留念林平时由开发商或农场统一照料和管理。
4、管理服务用房——林间游憩区的服务管理设施，面积36平方米。
（二）景区的主要建设项目
1、中心音乐广场：
面积14536平方米，是项目景区的中心活动场。
在专题活动期间是开幕式、闭幕式的主会场。
其内建有景颇族的目瑙纵歌场和傣族的龙亭。
目瑙纵歌纵歌是德宏景颇族的传统节日，一般在农历正月十五日举行，节期四至五天。
泼水龙亭是傣族泼水节标志，每逢傣历六月中旬，就是了傣族送旧迎新的泼水节。
节日前夕，男女青年将上山采摘鲜花树枝编织成花水树，届时全部傣族人民将围绕这个泼水塔及花水树尽情唱歌跳舞，并相互泼水祝福吉祥如意。
游戏简单而热情高，遍及全国各地，大人小孩都可以参与。
在整
个景区中可以说是一个热点，也是景区收入的一个主要点。
3、滕球场：
面积962平方米，傣、景颇族风格。
滕球运动是两
队隔网竞赛的运动，是一项观赏性、竞技性很强的项目。
藤球的体积小、重量轻，要用脚去支配和控制球，但技术动作比足球更加精确、高难，主要针对青少年，不仅增加体魄，还具有很大的挑战性，学习工作中的一切烦恼在这里都可以尽情的释放，明天一定会更美好。
6、游乐场：
面积64631平方米。
配备基本的娱乐设施，如疯狂老鼠，激流勇进，滑梯，过山车，碰碰车，章鱼（转的那种），海底世界，云霄飞车等等。
以碰碰车为例：
坐上碰碰车，你就成了最酷的车手。
踩住脚底的动力按钮，握紧方向盘，尽情体味那碰撞的快乐吧!
当两辆车相撞，你肯定会来不及多想，“嘭”的一声，碰出的是清脆的笑声，刚才还在为白天工作烦恼的你会笑得非常灿烂！
7、中心广场：
面积9072平方米。
位于水上乐园和游乐场中间,起组织交通作用，是人群驻留的场所，起交汇、缓冲和组织人流的作用。
&
民俗博物馆：
面积3391平方米。
建筑外观应能体现主要五个民族的建筑特色，功能分区要合理。
9、景观喷水池：
面积366平方米，营造优美环境
10、小广场：
面积3193平方米，起休闲集散作用
11水榭：
面积1485平方米，创建生态园林的特质
12、停车场：
面积3770平方米。
位于公园入口区和生态农业
观光区。
（三）各类旅游基础设施规划
由于项目区规划建设范围较大，基础设施投入占景区的总投资额比重较高，前期建设规划必须将基础设施投入与土地整理考虑周全。
目前，该景区自然资源还没有深入开发，土地资源丰富，首先要解决的是旅
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