不动产数据整合技术方案.docx

不动产数据整合技术方案.docx

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不动产数据整合技术方案

1.存量数据整合

目标与任务

数据整合目标

通过将现有标准不一、格式各异、互不关联，以不同介质分散存放在国土、住建、农业、林业、海洋等部门的各类不动产登记信息进行规范整合，依据《不动产登记数据库标准（试行）》整合建设不动产登记数据库，为不动产登记信息系统运行和不动产登记信息共享、应用提供数据支撑，为国家、省不动产登记存量数据汇交奠定基础。

不动产登记数据整合的目标主要是：

（1）支撑业务管理

数据整合的首要目标是支撑日常各类不动产登记业务管理，保障不动产登记数据的准确性和完整性，提高不动产登记业务办理效率。

（2）满足数据汇交

为了建立国家不动产登记数据库，将各级不动产登记机构的信息纳入统一的不动产登记信息系统，国家明确要求开展不动产登记存量数据汇交工作，数据整合成果是不动产登记数据汇交上报的主要内容。

（3）满足信息共享

通过数据整合，提高不动产登记数据的准确性，维护不动产登记数据的权威性、专业性、可靠性，为不动产登记资料查询、不动产登记信息共享等提供数据基础。

数据整合任务

存量数据整合主要是对存量数据中实施不动产统一登记之前形成的土地、房屋、林地、草原、海域等不动产登记数据的整合。

按照国土资源部《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》要求，充分借鉴全国各地开展不动产登记存量数据整合的相关方案及实践经验，确定江苏省不动产登记存量数据整合主要任务：

（1）数据转换

对土地、房产、林权、海域等已有的登记信息电子数据按现行的数据标准和技术规范进行规范化及转换，形成符合现行相关技术标准的数据集。

（2）数据整理

土地登记数据整理

按照现行的土地登记相关数据标准和技术规范要求，对集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权等土地登记存量数据进行整理，包括宗地空间数据整理、土地登记数据整理、档案数据整理、关联关系整理等。

房产登记数据整理

按照现行的房产登记相关数据标准和技术规范要求，对房产登记存量数据进行整理，包括自然幢空间数据整理、楼盘数据整理、房产登记数据整理、档案数据整理、关联关系整理等。

林权登记数据整理

按照现行的林权登记相关数据标准和技术规范要求，对林地所有权、林地使用权、林木所有权、林木使用权等林权登记存量数据进行整理，包括林权空间数据整理、林权登记数据整理、档案数据整理、关联关系整理等。

海域（含无居民海岛）登记数据整理

按照现行的海域（含无居民海岛）登记相关数据标准和技术规范要求，对海域（含无居民海岛）登记存量数据进行整理，包括宗海空间数据整理、海域（含无居民海岛）登记数据整理、档案数据整理、关联关系整理等。

农村土地承包经营权登记数据整理

江苏省农村土地承包经营权（以下简称：

承包经营权）最新一轮确权登记发证工作成果现势性强，成果规范，待数据移交后再进行数据整理。

（3）数据整合关联

宗地、管理单元空间关系整理

对使用权宗地、所有权宗地、地籍子区之间进行空间关系整理，确保数据之间空间关系正确。

不动产单元落宗及编码

对自然幢、各类构（建）筑物、宗地（海）等统一坐标系，利用空间关系把自然幢、各类构（建）筑物落到宗地（海）上，并按照不动产单元编码规则进行不动产单元编码。

林权登记数据拆分

由于原林权登记数据中林地所有权、林地使用权、林木所有权、林木使用权四种权利集成在一起，需要根据不动产登记对应权利类型，对林权登记数据进行拆分。

林地所有权与集体土地所有权登记数据关联

按照不动产统一登记要求，林地所有权与集体土地所有权为同一种权利，需要根据林地所有权、集体土地所有权对应的空间数据建立关联。

房地登记数据关联

根据房产、土地登记数据中的关键属性信息进行关联，建立房产、土地登记数据之间关联关系。

（4）数据入库

按照《不动产登记数据库标准（试行）》对各类不动产单元数据、权利数据、权利人数据、登记业务数据等进行数据抽取、规范化、入库，建立空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记数据库。

总体要求

（1）齐全完整

开展数据整合前，应充分对原各类不动产登记数据进行检查整理，明确需要纳入数据整合的各类登记数据的具体数量，确保整合后数据的完整性。

（2）准确可靠

各类登记数据的整理应完全还原原来的登记结果，不动产登记所需的必填字段内容缺失的，可根据原始纸质登记资料进行补录，确保登记信息真实准确。

整理成果数据必须通过质检。

（3）格式统一

整合后的各类空间数据、属性数据以及档案材料等成果，必须按照规定的数据格式、组织目录进行存储。

不动产登记信息系统能够识别并读取整合成果数据。

（4）内容规范

整合后的各类不动产登记数据和档案数据必须符合现行的各类不动产登记法律、法规以及规范的要求。

（5）急用先行

结合各地存量数据情况，为保证整合汇交工作高效顺利完成，优先整合存量登记数据中的现状数据，历史数据整合按地方需要逐步开展。

（6）先易后难

数据整合建议分阶段开展，先整合已有电子数据的存量数据，后整合未电子化的存量数据。

（7）尊重历史

数据整合过程中，应尊重历史，继承已有资料中的信息，不应对数据擅自进行修改，对历史遗留问题应列出问题清单，报请主管部门通过行政手段加以解决，如果暂时难以解决，应做好标注，作为遗留问题待将来逐步消化、解决。

整合思路

当前数据整合的重点是支撑日常登记业务的办理需要，数据整合主要采用批量整合和日常完善相结合的方式。

批量数据整合是以完成辖区内所有存量数据整合为目标，以急用先行为原则，以工程形式选择专业队伍有计划有步骤地完成整个辖区所有存量数据整合工作。

一方面减轻日常业务办理数据整合的压力，提高日常登记业务办理效率，另一方面满足存量数据汇交要求，为存量数据汇交提供基础数据。

批量数据整合流程主要分为准备阶段、数据转换阶段、数据整理阶段、整合关联阶段、数据入库阶段等五个阶段。

（1）准备阶段

根据地方涉及到的不动产登记数据情况进行资料收集、分析，编制数据整合方案及技术细则，进行原始数据库、中间数据库、成果数据库框架设计，并进行技术培训。

（2）数据转换阶段

对原房产、土地、林权、海域（无居民海岛）等不动产登记产生的各类登记数据、档案数据、空间数据等电子数据按照各自现行数据标准进行转换，转换到统一标准的原始数据库中。

（3）数据整理阶段

依据原房产、土地、林权、海域（无居民海岛）等不动产登记产生的纸质档案资料或电子档案资料，按照各自现行数据标准规范进行数据整理，实现各类登记数据空间数据与非空间数据关联关系正确，属性数据与档案数据挂接齐备，历史与现状信息清晰完整。

（4）整合关联阶段

按照不动产统一登记要求，通过空间关联、属性关联，实现对自然幢、各类构（建）筑物的落宗，实现房产、土地登记数据关联；按照不动产单元编码要求，对各类不动产单元进行不动产单元编码。

（5）数据入库阶段

将整合后的各类登记数据中的空间数据、非空间数据，根据《不动产登记数据库标准（试行）》的要求进行数据抽取、规范化、入库，导入到不动产登记成果数据库中。

具体流程见下图。

图1-1数据整合流程（批量）

日常完善是以日常受理的不动产登记申请为基础，在规定时限内迅速完成登记受理件所涉及到的存量数据整合，确保数据满足日常登记业务办理需要。

日常完善主要完成数据整合关联工作，具体流程见下图。

图1-2数据整合流程（日常完善）

主要技术方法

内业属性关联

在数据整理或整合关联工作中，梳理数据之间的各种关联关系是很重要的一项工作内容，内业属性关联是梳理各种数据关联关系的一种重要技术方法。

内业属性关联首先根据数据之间存在的业务逻辑关系，梳理数据之间存在哪些关联字段，然后根据关联字段进行精确匹配或模糊匹配，从而建立数据之间关联关系。

关联字段尽量选择字段值唯一的字段，如相关编码字段，确实无法通过唯一字段值字段进行关联的，可以选择多个字段进行组合关联。

关联字段的字段值标准不统一的，首先统一标准再进行属性关联，如土地坐落等字段。

能够通过精确匹配关联的尽量通过精确匹配进行数据关联，无法通过精确匹配建立关联的，可以选择关键词进行人工模糊匹配实现数据关联。

外业补充调查与测量

（1）数据整合过程中，遇到内业无法判断解决的情况，可进行外业补充调查与测量，外业补充调查与测量的几种情况：

对权属来源资料缺失、不完整的不动产权属，需要进行外业调查与测量；

对楼盘表不完善的情况，需要进行外业调查；

对信息不清，无法落宗的情况，需要进行外业调查；

对宗地与自然幢空间数据存在冲突矛盾，需要进行外业调查与测量；

对缺失宗地或自然幢空间数据的情况，需要进行外业调查与测量；

对缺失房屋分层分户图数据的情况，需要进行外业调查与测量；

对登记数据与空间数据无法关联的情况，需要进行外业调查；

（2）外业补充调查与测绘主要工作步骤包括：

外业补充调查与测绘的内容分析

根据数据整合的具体工作内容，分析确定外业补充调查与测量的具体内容。

如缺失宗地或自然幢空间数据，需要根据影像调查缺失宗地或自然幢的位置，然后通过图解法或者解析法进行空间数据补充。

工作底图及表册制作

根据调查与测量的内容，制作用于外业补充调查与测量的工作底图及表册。

表册要涵盖调查的所有内容，同时具有与工作底图上对应空间数据的关联信息，关联信息建议采用唯一编号关联。

外业补充调查与测绘

依据工作底图及表格，有针对性地开展外业调查与测量，并记录相关调查与测量成果。

修改与补录信息

根据外业补充调查与测绘信息对数据进行修改或补录，利用修改或补录后的信息重新进行数据整理或整合关联工作，直至数据整理或整合关联工作成功。

工作步骤及要求

准备工作

对辖区内不动产登记存量数据的现状进行调查、分析，搜集辖区内涉及到的各类不动产登记存量数据执行的数据库标准、技术规程以及原来的各类不动产登记图、表、卡、册等纸质资料和电子数据；按照现行的数据库标准、技术规程，结合《不动产登记数据库标准（试行）》，进行原始数据库、中间数据库、成果数据库的数据库框架设计；根据数据情况，编写数据整合实施方案。

（1）资料收集

土地登记数据

收集原城镇地籍管理系统、土地登记发证系统、档案系统中产生的所有电子数据，包括空间数据、属性数据、影像数据等；档案室所有归档的纸质地籍档案及土地登记档案资料；纸质分割登记资料；纸质土地登记卡资料；抵押、查封台帐；证书签收簿或台帐；集体土地所有权确权登记发证数据库成果及纸质档案资料；村庄地籍调查数据库成果；原执行的相关数据库标准及技术规范；现行的相关数据库标准及技术规范。

房产登记数据

收集原房产测绘系统、房产登记系统、档案系统中产生的所有电子数据，包括空间数据、属性数据、影像数据等；档案室所有归档的纸质房产测绘、房产登记档案资料；相关房产GIS数据成果；抵押、查封台帐；证书签收簿或台帐；原执行的相关数据库标准及技术规范；现行的相关数据库标准及技术规范。

林权登记数据

收集原林权登记系统、档案系统中产生的所有电子数据，包括空间数据、属性数据、影像数据等；档案室所有归档的纸质林权测绘、林权登记档案资料；证书签收簿或台帐；原执行的相关数据库标准及技术规范；现行的相关数据库标准及技术规范。

海域（无居民海岛）登记数据

收集原海籍管理系统、海域登记系统、档案系统中产生的所有电子数据，包括空间数据、属性数据、影像数据等；档案室所有归档的纸质海籍测绘、海域登记档案资料；证书签收簿或台帐；原执行的相关数据库标准及技术规范；现行的相关数据库标准及技术规范。

承包经营权登记数据

收集最新一轮承包经营权确权登记发证数据库成果及纸质档案资料；现行的相关数据库标准及技术规范。

其他登记数据

收集其他登记数据所有电子数据，包括空间数据、属性数据、影像数据等；档案室所有归档的纸质相关登记档案资料；证书签收簿或台帐；原执行的相关数据库标准及技术规范；现行的相关数据库标准及技术规范。

（2）方案编制

选择典型的各类不动产登记信息，地方根据实际情况及国家、省不动产登记存量数据汇交要求，制定不动产登记存量数据整合实施方案；参照各自现行的技术规程和数据库标准，完成原始数据库框架设计；基于现行技术规程和数据库标准，结合《不动产登记数据库标准（试行）》及存量数据整合的需要，完成中间数据库、成果数据库的框架设计。

（3）工作底图制作

工作底图可以最新的遥感影像图和相关调查数据为基础。

工作底图一般以地籍子区或村为单位制作，以便于外业调查与测量为基本要求。

工作底图内容一般包括影像、行政区划、地籍区、地籍子区、主要地形及相关调查专题数据，调查专题数据视外业补充调查与测量要求选择。

工作底图相关图例及符号设计，对于有国家图式规范要求的按照国家规范设计，对于调查专题数据按照便于外业补充调查与测量为要求进行设计。

数据转换

（1）工作内容

数据转换主要是把不符合相关标准规范的不动产登记存量数据进行数据抽取转换，转换到符合现行技术规程和数据库标准的原始数据库中，为不动产登记各类存量数据整理提供基础数据。

数据转换工作视地方数据情况而定，如果不动产登记存量数据采用的数据库标准已经符合现行的数据库标准，能够满足后期不动产登记存量数据整理要求，可不进行数据转换。

（2）工作方法

合格

数据结构分析

转换方案编制

不合格

试点数据检查

方案

完善

数据转换试点

数据整体转换

数据

检查

数据备份

合格

数据重新转换

不合格

数据结构分析

数据结构分析主要厘清原各类不动产登记相关登记系统、权籍管理系统、档案管理系统的相关业务，每种业务所产生数据的逻辑关系，数据库由哪些表组成，每个表存储的是哪些数据，各个表之间如何关联等。

数据结构分析可以通过架设原管理系统进行业务办理、利用管理系统修改数据信息的方式来验证数据结构，可以参考的资料包括原管理系统用户手册、原管理系统数据库设计等资料，原软件开发单位的配合也是数据结构分析的关键。

数据转换试点

根据数据结构分析结果，建立原管理系统数据库标准与原始数据库标准之间字典对应关系，编写数据转换语句，进行数据转换试点。

转换试点要考虑涵盖原管理系统所有业务数据，并确保转换前后数据的一致性。

转换方案编制

根据数据转换试点情况，编写数据转换方案。

数据转换方案包括转换前后字典对应关系、数据转换语句、数据存在问题、数据质量检查等主要内容。

试点数据检查

对转换后的试点数据进行质量检查，选择每种业务类型的转换数据与原管理系统中的数据进行对比检查，确保转换前后数据的一致。

数据整体转换

按照数据转换方案，对数据进行整体转换，并对转换过程中遇到的问题进行总结。

数据质量检查

按照试点数据检查形成的质量检查规则，对整体转换后的数据进行质量检查。

检查不合格的，针对检查问题完善后重新进行数据整体转换。

数据备份

数据检查合格后，对转换前原管理系统数据、转换后的数据成果进行备份，以便后期进行数据备查。

（3）质量要求

数据转换成果的完整性、正确性直接关系到后期数据整理工作的工作量，因此存量登记数据转换一定要确保转换后数据的完整性及正确性。

转换前后数据记录数一致，信息一致，关联关系一致，权属状态一致。

数据整理

（1）工作内容

数据整理主要包括土地登记数据整理、房产登记数据整理、林权登记数据整理、海域（无居民海岛）登记数据整理等，数据整理在原始数据库中进行开展。

土地登记数据整理包括宗地空间数据整理、登记数据整理、档案数据整理、各种数据关联关系整理等。

房产登记数据整理包括自然幢空间数据整理、楼盘表数据整理、登记数据整理、档案数据整理、各种数据关联关系整理等。

林权登记数据整理包括宗地空间数据整理、登记数据整理、档案数据整理、各种数据关联关系整理等。

海域（无居民海岛）登记数据整理包括宗海空间数据整理、构（建）筑物空间数据整理、登记数据整理、档案数据整理、各种数据关联关系整理等。

（2）数据整理方式

数据整理需要结合纸质档案归档方式来确定整理方式。

按照国家档案局档案管理的要求，一般档案归档是按照年度进行归档管理。

对于按照年度归档管理的登记数据整理，为了确保数据不丢漏，一般按照年度由最新年度往前逐档案进行数据整理。

为了方便管理应用，部分地区结合自己业务管理需要对档案归档方式进行了调整。

档案数据按照行政区划进行归档管理，登记数据整理可以按照行政区划逐档案进行数据整理，完成一个区域更新应用一个区域；土地登记档案数据按照宗地进行归档管理，登记数据整理可以按照宗地逐档案进行数据整理，完成一宗更新应用一宗。

房产登记档案数据按照成套房屋进行归档管理，登记数据整理可以按照成套房屋逐档案进行数据整理，完成一套更新应用一套。

纸质档案是数据整理的主要依据，数据整理主要以纸质档案为准，对于电子档案有纸质档案没有的情况，在整理的过程中形成清单，经过局方确认后再进行修改，包括纸质档案修正。

（3）工作方法

1）土地登记数据整理

集体土地所有权

根据《国土资源部_财政部_农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》要求，江苏省开展了全省新一轮集体土地所有权确权登记发证工作，各县（市、区）基本都按照《城镇地籍数据库标准》、《土地利用数据库标准》建立了集体土地所有权确权登记发证数据库，成果相对规范。

国有及集体土地使用权

a）登记数据整理

依据《城镇地籍数据库标准》，结合纸质土地登记档案或电子扫描件、土地登记卡等资料，对已有土地登记电子数据中的信息进行核对，对缺漏的信息进行补充完善。

土地使用权登记需要整理的信息包括地籍号、坐落、宗地面积、用途、权利类型、权利性质、权利设定方式、容积率、建筑密度、建筑限高、办理业务号、权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记类型、登记原因、使用期限、取得价格、土地证号、登记机构、登记时间、登簿人、附记、档案号。

土地抵押登记需要整理的信息包括地籍号、土地证号、业务号、权利人（抵押权人）、证件类型、证件号码、义务人（抵押人）、抵押方式、他项权利种类、他项权利范围、设定日期、权利顺序、续存期限、土地他项证明号、登记时间、登簿人、注销抵押业务号、注销抵押原因、注销时间、登簿人、附记、档案号等。

土地查封登记需要整理的信息包括地籍号、业务号、查封机关、查封类型、查封文件、查封文号、查封期限、查封范围、查封轮候顺序、登记时间、登簿人、解封业务号、解封机关、解封文件、解封文号、登记时间、登簿人、附记、档案号等。

b）宗地空间数据整理

根据《城镇地籍数据库标准》、《地籍调查规程》对宗地空间数据进行整理，包括宗地、界址点、界址线等图层空间及属性数据整理。

对于地籍档案中有界址点坐标信息的宗地，将界址点坐标录入为标准电子格式，利用坐标成图方法进行宗地空间数据补充。

对于有相关测绘数据的宗地，如项目竣工图、城镇地籍调查数据等，通过数据格式转换、坐标系转换、数据提取等数据处理，完成宗地空间数据补充。

对于无任何参考资料或数据的宗地，可以通过聘请专业技术队伍，采取日常修补测或批量外业修补测的方式进行宗地空间数据补充。

c）档案数据整理

对未归档扫描的土地登记档案建议按照不动产登记档案管理要求进行归档扫描。

具体归档扫描要求见附录F。

结合土地登记数据整理，对有问题的档案资料进行修正，如档案装订错误、档案信息错误等。

对档案资料进行修正，要做好修正记录。

对于应注销但未注销的档案，按照档案管理的要求进行档案注销。

d）各种关联关系整理

土地登记数据与空间数据之间关联关系整理首先通过土地登记数据中的地籍号、土地坐落与宗地空间数据中的地籍号、土地坐落进行精确匹配及模糊匹配，进行内业属性关联。

对于无法通过内业属性关联的，由内业人员制作外业调查工作底图，同时，将未关联的土地登记数据打印成纸质表格，外业人员利用工作底图、表格进行外业补充调查，建立土地登记数据与宗地空间数据之间关联关系。

土地登记数据上下手关系整理首先根据土地登记卡续表中的记录，逐条查询对应的登记数据，根据续表中的顺序，建立土地登记数据的上下手关系，然后根据土地登记数据中的宗地编码进行筛选，按照土地登记的登簿时间进行排序，完善土地登记数据之间的上下手关系。

利用建好的土地登记数据上下手关系，完善相关权利的权属状态。

土地登记数据与档案数据之间关联关系整理主要是在土地登记数据整理过程中，在土地登记数据中补录对应档案的案卷号、目录号等卷宗信息，建立土地登记数据与档案数据之间关联关系。

2）房产登记数据整理

登记数据整理

依据《房地产市场基础信息数据标准》，结合纸质房产登记档案或电子扫描件，对已有房产登记电子数据中的信息进行核对，对缺漏的信息进行补充完善。

房屋所有权登记需要整理的信息包括丘编号、自然幢号、房屋编号、项目名称、房屋坐落、总层数、总单元数、规划用途、房屋性质、房屋结构、所在层/总层数、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积、竣工时间、总套数、业务号、房屋所有人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记类型、登记原因、房地产交易价格、房屋所有权证证号、登记时间、登簿人、附记、档案号等。

房屋抵押登记需要整理的信息包括自然幢号、房屋编号、业务号、抵押权人、证件类型、证件号码、抵押人、抵押方式、登记类型、登记原因、在建工程坐落（仅在建工程抵押）、在建工程抵押范围（仅在建工程抵押）、被担保主债权数额（最高债权数额）、债务履行期限（债权确定期间）、最高债权确定事实和数额、房屋抵押证明号、登记时间、登簿人、注销抵押业务号、注销抵押原因、注销时间、登簿人、附记、档案号等。

房屋查封登记需要整理的信息包括自然幢号、房屋编号、业务号、查封机关、查封类型、查封文件、查封文号、查封期限、查封范围、登记时间、登簿人、解封业务号、解封机关、解封文件、解封文号、登记时间、登簿人、附记、档案号等。

地役权登记需要整理的信息包括自然幢号、房屋编号（供役地）、业务号、地役权人（需役权人）、证件类型、证件号、供役地人、登记类型、登记原因、地役权内容、地役权利用期限、地役权证明号、登记时间、登簿人、附记、档案号等。

异议登记需要整理的信息包括自然幢号、房屋编号（供役地）、业务号、地役权人（需役权人）、证件类型、证件号、供役地人、登记类型、登记原因、地役权内容、地役权利用期限、地役权证明号、登记时间、登簿人、附记、档案号等。

预告登记需要整理的信息包括丘编号、房地坐落、业务号、权利人、证件类型、证件号、义务人、证件类型、证件号、预告登记种类、登记类型、登记原因、土地使用权人、规划用途、房屋性质、所在层/总层数、建筑面积、取得价格/被担保主债权数额、房屋预登记证明号、登记时间、登记簿、附记、档案号等。

自然幢空间数据整理

自然幢是房屋的空间定位，依据《房地产市场基础信息数据标准》、《房产测量规范》等要求，对自然幢空间数据进行整理。

包括自然幢空间数据及属性数据整理。

对于有房产测绘数据、房产GIS数据库的，通过数据提取、转换，完成自然幢空间数据整理。

对于没有房产测绘数据、房产GIS数据库的，可以利用基础地理数据、城镇地籍调查数据中的房屋数据、面状居民地数据进行数据提取，结合宗地的坐落、地名注记等，完成自然幢空间数据整理。

对于无任何参考数据的，可以通过聘请专业技术队伍，采取日常修补测或批量外业修补测的方式完成自然幢空间数据整理。

楼盘表数据整理

楼盘表是管理房屋户室的抓手，楼盘表主要由自然幢、逻辑幢、层、户室组成。

自然幢、逻辑幢主要信息包括自然幢号、坐落（幢坐落）、总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构等，户室主要信息包括自然幢号、坐落（户室坐落）、建筑面积、套内建