土地管理学总论复习的重点内容Word文件下载.docx
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土地管理的本质：
国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法、为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的决策、计划、组织、协调和控制等综合性活动。
我国土地管理的形成与发展：
建国后的土地管理：
1947年《中国土地法大纲》
1950年《中华全国土地改革法》
第一阶段（1949—1978年）
a.初步建立新中国的土地使用制度
b.初步建立新的地权制度相适应的地籍管理体系
c.建立了新的土地税、租体系
d.开始重视城市土地规划和利用的管理
e.建立了土地由多部门管理的机构体系
第二阶段：
1979年改革开放以后的土地管理
a.
土地使用权管理改革
农村：
集体土地承包给农户，使集体土地的所有权和使用权分离。
城市：
国有土地无偿使用制改为有偿使用，
b.
建立全国统一的土地管理机构
1986年，国家土地局成立
1998年，与矿产资源部合并为国地资源部
c.
制定、实施新的土地法规
1986年《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》
1998年修订《土地管理法》
d.
建立了较为合理的土地税费制度
e.
地籍管理由以地权登记为主转向多目标的地籍管理体系
f.
地价管理体系已经建立
第三阶段（1998-今）
1998年国家组建国土资源部，初步实现了从陆地到海洋，从土地到矿产的统一管理。
地方各级国土资源主管部门领导干部实行双重管理体制。
地方主管，上一级国土部门协助管理。
2004年以后，实行省级以下国土资源管理体制改革。
完善土地利用总体规划编制和审批管理，强化土地执法检察职能。
土地管理的特点：
（1）统一性
实行全国土地统一管理是我国人多地少的国情决定的；
实行全国土地、城乡地政统一管理是我国建国50多年来的土地管理实践的必然选择；
实行全国土地统一管理，是我国法律规定的，体现了国家意志。
（2）全面性
土地管理是一项复杂的系统工程，包括土地开发、利
用、整治和保护四个环节的全部过程：
既有生产过程中的土地管理，也有流通过程的土地管理；
既包括静态的规划等内容，也包括动态的监测。
（3）科学性
土地管理的核心内容是用先进的科学管理理论和方法以及科学技术手段实施土地利用管理，从而不断提高土地管理绩效，在生产力高度发达的今天显得尤为重要。
由于土地管理归根到底是为了组织生产力、促进生产力的发展，所以要充分认识各种自然规律、经济规律并在土地管理工作中主动加以运用。
遵循经济规律，科学利用土地。
运用现代化的科学管理方法和手段实施土地管理活动。
（4）法制性
“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”是我国的三大基本国策之一。
（5）服务性
土地管理服务于社会生产，追求土地利用的最佳综合效益，最终服务于国民经济建设。
土地管理的作用：
（1）土地管理是协调社会矛盾的重要手段
（2）土地管理是实现社会可持续发展的基本保障
（3）土地管理是社会稳定的根本保证
土地管理学学科性质:
土地管理学是一门古老而年轻的学科。
古老：
几乎与人类社会同时产生。
年轻：
土地的永恒性及持续利用性，赋予它永远年轻的生命，社会经济越发展、土地管理学的生命力就越旺盛。
土地管理学的发展趋势：
（1）以地权管理为中心逐渐向地用管理方向发展社会制度更替和土地管理体系建立初期，以权属管理为主。
（2）地籍管理的基础地位日趋加强，并向两个方向发展.
（3）土地整理或土地重划已成为主要国家土地管理事业的新内容.
土地管理的方法：
（一）行政方法
1.特点：
依靠权利，具有权威性、强制性、直接性、单一性和无偿性特点
2.具体表现：
a行政方法能使管理系统达到高度的集中统一，充分依靠行政机关和领导者的权威，通过行政层次和行政手段，对下属管理机构和土地利用等方面进行组织、指挥、协调、控制；
b科学的行政方法要以科学决策为依据，作出的指令，既有利于整体目标的实现，又要协调好各部分的关系。
3.局限性
a管理效果受领导水平的限制；
b信息传递迟缓，有时严重失真；
c行政层次多，手续复杂，影响工作效率。
（二）经济方法
1.
地租地价杠杆
●实行土地有偿使用，使土地所有权在经济上得以实现；
●利用地租、地价调整土地供需矛盾；
●指导土地的合理分配和利用，优化土地利用结构；
●鼓励对土地的投入，提高土地利用的集约度。
2.财政杠杆:
通过财政拨款来体现国家对土地利用的宏观控制，如国家对土地整理、兴修大型水利工程、城市建设等的投资。
3.金融杠杆:
金融机构通过银行信贷向用地单位提供贷款，刺激用地单位对土地的投资。
用地单位也可以通过金融市场，发行土地股票、债卷，筹集土地资金。
4.税收杠杆:
国家通过不同的税种（耕地占用税等）、税率，指导土地开发利用。
例如，为了稳定耕地面积，国家通过征收耕地占用税这一经济杠杆来控制非农建设占用耕地或用作开发土地、改造低产田等，作为对耕地被占用的补偿。
（三）、法律方法
1.涵义：
法律方法是管理者通过贯彻、执行有关土地的法规，调整人们在土地开发、利用、保护、整治过程中所发生的各种土地关系，规定人们行动必须遵守的准则来进行管理的方法。
2.特点：
主要运用立法和司法手段，来巩固和调整各方面的土地关系；
比行政方法具有更大的强制性、严肃性和权威性。
（四）、技术方法
运用科技手段（如3S技术、系统工程、土地规划
等），来执行管理职能的方法
三．土地管理的一般过程
市场失灵
原因：
①公有土地资源和公共产品的存在；
②土地利用的外部性；
③不完全竞争和不完全信息；
④不确定性；
⑤土地投机行为。
政府失灵
1.表现：
a短缺或过剩b信息不足c官僚主义d缺乏市场激励e政策频繁变化
2.政府失灵的原因：
①公共决策失误②政府庞大行政机构运行的低效率和“内部效应”③寻租活动
土地管理中政府失灵
1.表现-以农用地为例：
a政府无法控制土地市场，土地供给失控b政府无法保护农民在土地征用中的利益
2.原因：
a政府作为土地产权代表和社会管理者的角色错位b政府和农民之间缺乏势力平衡机制c政府干预缺乏公众参与和监督
2.政府失灵的对策：
①强化政府对土地的公共管理职能②加强公共决策科学化、民主化③建立良好的地方政府与中央政府的互动合作关系④强化监督机制和反馈机制⑤建立健全土地法律体系和加大执法力度
政府在土地管理中的行为模式是什么？
简述政府对土地实施宏观管理的必要性
行为模式：
①保障土地市场的正常运行，纠正市场失灵②对社会提供公共产品和公共服务③消除土地利用的外部性④协调土地使用者之间的利益，保障土地配置的公平和效率。
必要性：
①土地是稀缺资源（特性）②公有制的存在③土地利用外部性的存在④土地市场存在失灵现象
土地参与宏观调控的手段
土地规划，地租地价，土地供给量，土地收益分配
土地管理的基本任务
（1）坚持“一要吃饭，二要建设”的方针，努力实现土地，特别是耕地供求的动态平衡；
（2）控制“土地供给闸门”，参与宏观经济调控；
（3加强土地资源的调查评价和科学规划；
（4）加强土地资源信息系统建设，实现信息服务社会化
（5）深化改革，建立适应社会主义市场经济的管理新体制，新机制；
（6）健全法制，依法行政，实现土地管理秩序的根本好转。
（我国土地管理的基本任务是维护社会主义土地所有制及土地所有者和使用者的合法权益，保护、开发、合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。
）
四．土地权属管理
土地权利的概念：
指权利人按照法律规定直接支配土地的权利
土地权利的四项基本权能：
1.占有:
指对土地进行实际支配和控制的权利
2.使用:
指土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权利
3.收益:
依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利（土地所有权标志）
4.处分:
土地所有人依法处置土地的权利（土地所有权的核心）
A事实上处分:
对土地进行实质性的变形如平整B法律上处分:
如使用权转让,抵押等
土地所有权国家所有
集体所有
土地产权体系土地使用权国家土地使用权
集体土地使用权
土地他项权利土地抵押权...土地租赁权
土地产权的基本特征
（1）具有排他性；
（2）土地产权客体必须具备可占用性和价值性；
（3）土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认和保护；
（4）土地产权的相对性。
土地权属管理的内容a依法确认土地权属——土地申报、调查、审批、登记b依法管理土地权属变更——土地所有权变更（征用集体土地）；
土地使用权变更（划拨、出让、转让、赠与、继承等）c依法调查、处理土地权属纠纷d依法查处土地权属方面的违法行为
土地所有权
1.概念:
土地所有权是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表现形式，是指土地所有者拥有的、受国家法律保护和限制的排他性的专有权利
2.内容:
A土地占有权B土地使用权C土地收益权D土地处分权
3.特征:
A土地所有权是一项专有权B排他性C具有追及力
土地他项权
1.抵押权
2.租赁权
3.相邻权
土地使用权
1.概念:
土地使用权是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有，使用，收益以及依法部分处分的权利
2.国有土地使用权的客体是国家依法提供给单位和个人使用的国有土地，内容是国有土地使用权主体在依法行使土地使用权过程中形成的权利和义务
3.农民集体土地使用权的客体是使用权主体依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和农村建设用地，内容是集体土地使用权主体在行使土地使用权过程中依法形成的权利和义务
4.土地使用权的法律特征:
①主体广泛②稳定性③土地使用权不涉及矿产,文物,埋藏物
确定土地权属
1.概念：
狭义的指国家依法对土地所有权，使用权，他项权利的归属
广义的不仅包括主体还包括客体和内容
2.意义：
①维护社会主义公有制②维护土地权利人合法权益③促进社会经济发展④促进土地合理利用⑤维护社会稳定
3.内容：
依法确认土地所有权，使用权，他项权利
4.土地确权和土地登记的关系：
5.在确定所有权上存在的两个问题：
①确定土地属于国家所有还是集体所有②集体所有需要确定是哪一个农民集体所有
国有土地使用权的确认
1.取得方式
a有偿取得方式：
土地使用者通过向国家支付土地使用权出让金或缴纳土地有偿使用费以取得国有土地使用权。
有偿方式还包括：
土地使用权作价入股、土地使用权出租等。
b无偿取得方式：
土地使用者在没有支付土地使用权出让金或国有土地使用费的情况下，由国家通过行政划拨的方式而取得国有土地使用权。
c依法承包经营取得——单位或个人可以依法承包经营国有土地，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，取得国有土地使用权。
d.依照法律、政策规定取得
2.国有土地使用权收回:
①为公共利益需要使用土地的②为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的④因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
城镇国有土地使用权出让管理
城镇国有土地使用权转让，指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内转让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为
2.特征：
a广泛性b有偿性c计划性
3.出让的基本原则：
a所有权与使用权分离原则b平等、自愿、有偿、诚信原则c.国家主权神圣不可侵犯原则d充分合理利用土地原则
4.土地使用权出让期限
居住用地
70年
工业用地
50年
教育、科技、文化、卫生、体育用地
商业、旅游、娱乐用地
40年
综合或者其他用地
50年
城镇国有土地使用权出让方式
国有土地的产权代表采用一定的形式和程序将国有土地的使用权确认给土地使用者。
出让方式：
（1）协议方式出让：
指土地使用权的有意受让人直接向作为出让方的土地所有者提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。
（2）招标方式出让：
是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式
（3）拍卖方式出让：
按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）
城镇国有土地使用权转让管理
土地使用权转让，是指以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系
2.基本形式：
出售，交换和赠与
3.转让条件：
（1）以出让方式取得土地使用权的转让，需按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得《国有土地使用证》
（2）以划拨方式取得土地使用权的转让，需取得《国有土地使用证》，经批准补办土地使用权出让手续，缴纳完土地使用权出让金
4.转让内容：
（1）权利、义务的转移：
土地使用权转让时，合同中载明的权利、义务随之转移给新的受让人。
（2）地上建筑物、附着物的转让：
国有土地使用权转让时，其地上的建筑物、其他附属物随之转让。
（3）使用期限：
合同规定的年限-原使用者已使用的年限（4）转让价格：
若国有土地使用权转让价格低于市场价格的，市县人民政府有优先购买权；
若市场价格不合理上涨，市县人民政府可采取必要措施，平稳价格；
土地使用权与地上建筑物、其他附属物一同转让的，其价格应分别评估，一同支付。
5.转让时若需要改变土地用途，必须经土地管理部门和城市规划部门审批，并调整出让金
城镇国有土地使用权出租管理
合法取得国有土地使用权的民事主体将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人使用，承租人为此支付租金的行为
2.租赁形式:
协议，指标，拍卖
3.
城镇国有土地使用权抵押管理
土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。
（债权债务关系的存在是抵押的前提）
2.期限：
3.作用：
促进资金融通
农村集体土地所有权、使用权的确认与流转管理
农村集体土地所有权与使用权的确认
1.所有权实质：
农民集体对属其所有土地的共同共有关系
2.使用权确认：
承包经营权-《集体土地承包经营权证》，建设用地-《集体建设用地使用证》
3.确认流程：
审批-审核-登记-核发证书-确权
4.所有权收回：
农民集体所有的土地转变为国有土地：
①全部成员转为城镇居民的，原属于集体所有的土地转为国有土地
②因国家组织移民、自然灾害等，农民成建制集体迁移后不再使用，转为国有
③国家依法征收农民集体土地
农村集体土地使用权流转
（1）含义：
农村集体农用地使用权流转，指属农民集体所有的农、林、牧、渔用地使用权在不同使用者之间的流动和转移
（2）背景：
①社会经济发展的产物②城镇化水平提高③农村劳动力转移的需要④调整产业结构，推进农业现代化经营需要
（3）意义：
①提高农业生产效益②推动农业产业结构调整③促进农民收入增长④增加农业资金投入⑤发展土地经营规模
农村集体土地使用权流转管理
应具备的条件
（1）前提条件：
当地二、三产业发展较快，农村剩余劳动力得到转移
（2）必备条件：
土地产权明晰3）法律保证：
完善的法律法规（4）技术支持：
农村土地分等定级、价格评估
措施：
①开展农村集体土地产权调查②开展农村集体土地产权登记并颁发土地产权证③开展农用地分等定级与估价工作④正确引导和调控农村集体土地使用权的流向⑤建立合理的农村集体土地使用权流转收益分配制度⑥建立农村集体土地使用权流转的支持、保障体系
土地征收
指国家为了社会公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土地的行为
2.土地征用与土地征收：
共同点：
①为了公共利益的需要②经过法定程序③依法给予补偿区别：
土地征收——所有权改变
土地征用——使用权改变
3.土地征收的特点：
a公益性b强制性c有偿性d程序合法性
4.被征地农民安置途径:
5.征收程序:
预报预审--申请用地--组织现场勘察--下达测量通知书--拟定方案--批前公告和确认--上级审批-批复--实施--颁发建设用地批准书
6.征地补偿
（一）征地补偿费由下几项构成：
土地补偿费、安置补助费、青苗费、地上附着物补偿费、社会保障费用、新菜地开发建设基金、拆迁补偿费
（二）
征地补偿费的标准：
制定征地补偿费标准的原则是使被征地农民的生活水平不因征地而降低，使被征地农民的长远生计有保障。
⒈征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。
年产值按被征收前3年的平均年产量和国家规定的价格计算。
⒉征收耕地的安置补偿费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
⒊征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定
7.征收土地与农用地转用审批
土地征收国务院批准权限
（1）基本农田
（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的
（3）其他土地超过70公顷的
农用地专用国务院批准权限
（1）国务院批准的建设项目占用农用地的
（2）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目
（3）省、自治区、直辖市人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市及国务院指定的其他城市扩张用地
8.征地出现的问题
A征地面积过大B征收补偿费用标准过下C征地过程中行政权乱用D地方政府挪用，截留，拖欠征地费，侵占农民权利E安置不落实，被征地农民长远生计没有保障
9.征地制度改革
A严格鉴定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围B完善征地补偿机制,合理确定征地补偿标准C拓宽安置渠道,解决好被征地农民就业住房社会保障问题
五．城市土地市场管理
加强城市管理原因
1.土地资源流失浪费,严重盲目开发区热
2.国有土地收益大量流失
3.城市土地管理市场管理不规范
4.政府在土地收益上的状况
城市土地市场的性质和内容
1.性质：
城市土地的公有与有偿，有限期使用
2.内容：
宏观管理和微观管理
城市土地市场的类型
1.各类用地市场
2.城市土地产权市场
城市土地市场层次结构
城市一级土地市场
城市二级土地市场
概念
特征
垄断性市场
开放性市场
关系
所有者与使用者之间
使用者之间
交易方式
作价，出租，入股
转让，转租，抵押，入股
城市土地市场组织结构
1.城市土地市场的主体组织
2.城市土地市场的中介组织
3.城市土地市场的调控组织
土地市场的运行机制
城市土地市场供需调控
1.供需范畴：
①城市土地供需总量与供需结构②城市土地存量与增量供需③土地所有权供需与使用权供需④土地一级市场供需与二级市场供需
2.供需平衡理论模型
土地储备制度
是指城市土地收购储蓄机构，通过征收，收购置换，到期回收等方式，将土地从分散的土地使用者手中集中起来，由城市土地收购储蓄机构统一整理后纳入土地储备库，再根据城市的总体规划，土地利用总体规划和土地利用年度计划，通过招拍挂协等有计划的将储备土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度
2.背景：
①多轨供地②多头供地③城市盲目扩张，耕地大量减少
3.目的：
达到垄断土地一级市场和调控城市土地市场的目的
4.意义：
①.有利于充分发挥政府对土地市场的宏观调控作用；
②.有利于土地利用总体规划和城市规划的实施；
③.有利于盘活城市存量土地资产，提高土地资源利用效率；
④.有利于推行土地招标拍卖制度，建立公开、公平、公正的土地市场。
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