沈阳市房地产开发项目部分收费明细表.docx
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沈阳市房地产开发项目部分收费明细表
沈阳市房地产开发项目部分收费明细表
序号
收费单位
收费项目
收费价格与标准
收费文件号
备注
1
市测绘院
购买地形图
二环内首张3468元,其余400元/张
国家测绘局[2002]3号
根据地形不同定测点
放线费
2594元/栋
地籍确认测绘费
648元/点
2
市规划院
规划定线
详见辽规协[2002]16号
辽规协[2002]16号
3
区土地所
土地登记费
0.1元/㎡
国土籍字[1990]93号
4
土地交易中心
土地出让金
按市规划局2005年文件
住宅50年商业40年
5
市配套办
城市综合配套费
住宅143元/㎡公建108元/㎡
沈建委发[1999]93号
按新建面积
6
市财政局
土地契税
4%[土地获取款额]
中华人民共和国契税暂行办法
7
市人防办
人防易地建设费
住宅40元/㎡公建80元/㎡[九层以下]
沈价发[2002]44号
2000元/㎡[十层以上未设按人防面积]
人防设计审查费
1.5‰[建安费]
沈价发[2002]44号
按人防面积
人防质量监督费
2.5‰[建安费]
沈价发[2002]44号
按人防面积
人防工程拆迁补偿
300-800元/㎡
沈价发[2002]74号
遇人防工程需拆迁时
8
市文物局
文物部门勘测费
13.24元/㎡[老城区]8.54元/㎡[其它区]
国家文物局物价局248号
文物保护区内按占地面积
9
投资咨询单位
项目核准申请
具体按投资额取费
国家计委计价格[1999]1283号
此文件为可研报告编制取费标准
10
环保科研所
环评报告委托
具体按投资额取费
国家计委计价格[2002]125号
11
市城建局
城市占道费
详见沈文城发[1993]8号
沈文城发[1993]8号
城市道路挖掘
详见沈建发[2000]150号
沈建发[2000]150号
道路绿地补偿
详见沈政发[1993]4号
沈政发[1993]4号
垃圾排放管理费
1元/吨
辽价发[1992]197号
12
市区自来水公司
临时用水
按表计量
13
市区电业局
临时用电
按表计量
14
市区环保局
废弃排污费
0.6元/污染当量
排污费征收管理办法
噪音超标
350-11200元/月
15
审图单位
施工图设计审查
1.5‰[建安费]
辽价发[2001]99号
16
市建筑交易中心
建设工程交易服务费
0.8‰～1.2‰[合同价甲乙方各付1/2]
沈价发[2003]52号
17
市造价站
定额测定费
1.2‰建安费[乙方支付]
辽政发[2001]15号
18
市质量监督站
质量监督委托
1.5‰[建安费]砖混1.2元/㎡框架1.8元/㎡
辽价发[2002]62号
按中标合同
19
市气象局
防雷设计审核
按建筑物基础占地面积
辽价发[2003]126号
具体由气象局核定
20
市劳动局
施工许可证
建设施工单位各预交1%[合同价款]
沈劳社发[2006]59号
[农民工资保证金]竣工后返还
21
市电业局
电配套费
住宅90元/㎡公建100元/㎡
辽价发[2006]55号
办理正式电时交纳
22
市煤气公司
煤气集资费
1600元/户
辽财综[2003]56号
先代用户交纳
23
热力供暖公司
供暖挂网
40元/㎡～100元/㎡
沈财办发[2003]50号
24
市工商局
广告审批
20元/件
25
市房产测绘大队
产权面积测绘
公建:
2.72元/㎡住宅1.36元/㎡
国测财字[2002]3号
26
市房产交易中心
交易费
非住宅2.5‰
合同备案
3元/㎡
27
市房产信息中心
网上备案
0.6元/㎡
28
消防检测中心
竣工消防检测
29
市动迁办
动迁管理费
4.2‰
国计价格[2001]585号
30
区动迁办
动迁管理费
25元/㎡
辽价发[2001]83号
郑重声明：
1、《沈阳市房地产开发项目审批流程图》和《沈阳市房地产开发项目部分收费明细表》均由中房公司整理编制；
2、上述文件如有疏漏，敬请见谅，并欢迎同行提示完善；
3、上述文件仅供开发企业参考，不作为实际审批流程及实际收费标准依据，审批流程及收费标准以实际发生为准，中房公司不承担任何责任。
中房集团辽宁置业有限公司编制
二○○七年三月二十六日
以财务分析法为例。
比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。
1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。
这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。
2、前期费用。
包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。
一般标准为120—400元/平方米左右。
其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。
3、基础设施费。
包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。
该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。
4、建安工程费。
包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。
其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。
5、公共建筑建安工程费。
包括会所建安工程和公建建安工程成本。
这块费用也可以归并到建安工程费用上面。
一般为120—160元/平方米
6、公建配套费。
包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。
7、开发间接费。
这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。
8、税费。
如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。
如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。
9、财务成本。
主要为银行利息及其他融资成本。
一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。
也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。
房地产开发企业收费及成本构成明细表
∙
（一）—（三）
∙（三）—（七）
∙商都智库整理
.
房地产开发企业收费及成本构成明细表
.
类别
序号
项目
标准
摘要
优惠政策
依据文件
索引
.
（一）土地征用及拆迁安置补偿阶段
1
楼面地价
85-450元／㎡
地级：
10、9、8、7、6、5、4、3、2、1
危改按50%计取
市规划局、物价局规国地字（2002）654号
续四P31
.
楼面价：
85.100.120.140.160.185.215.250.285.450
.
2
征地管理费
征地费总额1.5—4％
全包方式：
包工作、包时间、包费用。
1000亩以上3%，1000亩以下4%
津价房地字（1993）第132号
指南P159
.
半包方式：
包工作、包时间、不包费用。
1000亩以上2%，1000亩以下2.5%
.
单包方式：
限时间、不包费用。
1000亩以上1.5%，1000亩以下2%
.
3
1/500、1/2000现状地形图
按幅收取（每幅为250×200㎡）
1/500：
一般2000元困难4000元
危改及经济房按50%收取
津价房地（2001）385号
续四P41
.
1/2000：
一般4000元困难8000元复制费50元/幅
.
.
4
界址点坐标图
约1—2元/㎡
与点的数量及测绘方式密切相关
.
5
拆迁安置补偿费
产权调换、作价补偿、货币还迁
公有住宅：
市场评估价×90%×建筑面积
.
（计租面积×系数+安置补贴费+搬迁补助和奖励）
市政府114号令
续二P401
.
私有住宅：
市场评估价×建筑面积+安置补贴费+搬迁补助和奖励
津政发（1998）44号
续二P515
.
非住宅：
按市场评估价。
属市政基础设施建设项目的按1000元／㎡补偿
津政发（2004）70号
.
注：
系数通常为1.2，楼房为1.3—1.4
人民政府令93号
续四P554
.
6
拆迁管理费
0.50%
按拆迁安置补偿费总额的0.5%
津价房地（1994）第154号
指南P351
.
津价房地（1998）第608号
续二P81
.
津价费（1998）第43号
续二P164
.
7
临时过渡补助费
80元/户·月
具体测算时可以按容积率0.5,每户15㎡再乘周转期近似计算
房拆（1999）150号
续三P161
.
8
公厕补建费
12—20万元/座
繁华地区20万元/座，一般地区12万元/座，测算时可按1座/公顷计算
危改按50%收取
津价费字（1994）第93号
指南P417
.
9
树木砍伐及绿地补建费
见文件
按树木胸径及砍伐数量分别计取，测算时可按15—20根/公顷计算
不执行“砍一补三”“占一补五”的规定
津价费字（1994）第94号
指南P408
.
（胸径约35—40cm）
（1990）市园林绿字29号
.
10
渣土清运费
12元/吨
此标准系平均统计数据，具体执行时可依运距远近予以调整（包括2元/吨
津价费字（1999）第352号
续三P215
.
渣土费）。
前期测算可按20—25吨/间计算污土量。
.
11
征占用林地收费
见文件
征占用林地补偿1000—1500元/亩，征占用林木补偿3000—6000元/亩。
津政发（1994）43号
汇编二P171
.
特殊林木按此标准的3—4倍计征。
.
12
征集集体所有土地补偿费
见文件
①地上附着物按拆迁法执行②土地补偿按前三年平均产值的3—6倍计算
天津土地管理条例
汇编95年P78
.
③青苗费按前三年平均产值的1—3倍计取
.
④人员补偿按前三年平均亩产值的3-6倍乘以平均每人占用耕地亩数计取。
.
13
委托拆迁服务费
见文件
外环线以内：
1—50户按3000—4000元/户，51—100按2500—3000元/户
津价房地（2001）52号
续三P162
.
101—500户按2000—2500元/户，501—1000户按1500—2000元/户
.
1001户以上按1000—1500元/户计取，外环以外可略低于上述标准。
.
14
三通一平
按施工组织设计要求计算
①工程用电多层可按8W/㎡，中高层按10—12W/㎡计取
.
②400KVA变压器约3万元/台,贴费按240元/KVA交纳,使用在6个月以内全退，12—24个月退75—50%,36个月退25%,超过36个月不再退
津电用（2000）29号
续三P132
.
津价商（2004）6号
续五P262
.
③11／2管径工程用水约1000—2000元/苗，临时路10—40元/㎡
.
15
土地交易手续费
按2‰—3.5‰
按土地交易额的2‰—3.5‰计取
津价房第（1995）第176号
续一P17
.
16
代办代理服务费
按4‰—10‰
按代办代理标底总额的4‰—10‰收取（属中介服务）
津价房第（1995）第177号
续一P18
.
17
土地价格和基准地价评估费
见文件
土地价格评估费按评估总额的0.1‰—4‰收取
津价房第（1996）第4号
续一P20
.
基准地价评估费按每平方公里级差4—40万元收取
.
房地产开发企业收费及成本构成明细表
.
类别
序号
项目
标准
摘要
优惠政策
依据文件
索引
.
（二）前期工作阶段
18
建设工程规划执照费
按建安造价的0.8‰～1.5‰
住宅：
砖砼600元/㎡ 框轻800元/㎡框架1000元/㎡
危改及经济房按50%收取
津政发（2000）40号
续三P75
.
公建：
砖砼700元/㎡ 框轻950元/㎡框架1200元/㎡
.
造价在：
3000万元以上按0.8‰，3000万元以下按1.5‰。
.
办理《建设用地规划许可证》时交40%，办理《建设工程规划许可证》时交齐。
.
19
城市规划设计费
85元/工日
按规划定额计取。
地形复杂可乘1—1.3系数，前期测算依用地大小，可按200—250工日/公顷估算
国家物价局、建设部（1993）价费字168号
指南P331
.
.
20
地质勘查
根据设计要求及勘察方案具体计算。
.
参数：
多层200—250元/点。
中高层：
2000—4000元/点。
.
21
工程勘察设计费
按建安工程造价的2.2-2.5%
高级别墅、公寓3.5%，多层住宅2.5%，高层住宅2.2%
津价房第（1993）第190号
指南P339
.
津价房第（2002）第88号
续四P45
.
22
图纸审查费
1.3—2.4元/㎡
砖混1.3元/㎡；7—12层1.7元/㎡；13—20层2元/㎡；20层以上2.2元/㎡；公建24米以下2.4元/㎡
.
23
人防工程易地建设费
80—100元/㎡
按规划建筑面积，应满足4—5%的人防工程，达不到上述标准，应按人防工程2000元/㎡交纳易地建设费。
危改优惠50%
津政发（2000）61号
续三P79
.
津政发（2004）39号
续五P255
.
津价房地（2004）389号
续五P295
.
24
人防工程档案委托编制费
10元/㎡
按人防面积，10元/㎡收取，自行编制人防档案的，在办理归档手续后全部退还。
津价房地（2000）110号
续三P86
.
.
25
人防监督费
1.5—2.5元/㎡
六级人防按人防面积1.5元/㎡；五级人防按人防面积2.5元/㎡
.
26
墙改基金
8元/㎡
砖砼结构8元/㎡，新型建材占25%以上的减半收取。
危改优惠50%
津政办发（1992）1号
指南P322
.
27
散装水泥专项资金
0.6—0.72元/㎡
砖混的0.6元/㎡；框架的0.9元/㎡；钢结构0.48元/㎡；钢混0.72元/㎡
津政发（2002）41号
续四P172
.
28
工程档案保证金
1—2.3%
地下管线工程按造价的2.3%，其它工程按建安造价的1%，最高不超过12万最低不低于4000元，档案移交归档后全部归还。
危改优惠50%
津政发（1995）13号
续一P43
.
.
29
招标服务费
0.02—0.11%
工程监理：
按投资额0.02%。
建安工程按中标价的0.11%
津价房地（2001）115号
续三P174
.
设计招标：
按投资额的0.05%。
以上费用招标方60%，中标方40%。
.
建安设备：
按投资额的0.02%。
.
30
工程合同审查费
0.21‰
中标价的0.21‰，发、中标单位各50%。
（仅施工合同审查）
津价房地字（1994）156号
指南P371
.
津价房地（2001）481号
续四P140
.
31
招投标代理服务费
0.01—1.0%
受建设单位委托，编制工程标底，按招标程序提供招标组织服务工作，中标后协议起草工程合同及文件。
（一般包括标的编制的为标的的2‰、否则为1‰）
津价房地（1998）488号
续二P61
.
津价房地（2002）496号
续四P55
.
32
工程建设监理费
见文件
①按工程概（预）算0.06—2.5%收费②按参与监理工程年度平均人数3.5—5万元/人·年计取。
以上二项均不宜采用，可双方商定其它办法计取。
国家物价局、建设部价费字（1992）479号
续一P124
.
.
33
市政大配套工程费
住宅：
165元/㎡；公建：
200—280元/㎡
住宅按建筑面积165元/㎡，大型公建按地区类别和建筑功能依照建筑面积200—280元/㎡计取。
外环线内56片及外环线外5公里以内按190元/㎡收取。
危改按70%计取同时可分三次交纳
津价房地字（1996）312号
续一P50
.
津价房地字（2004）234号
续五P291
.
津价房地字（2004）279号
续五P308
.
34
非经营性公建建设费
70元/㎡
用于住宅小区内的非经营性公建的配套建设费用、文件卫生、行政管理、市政公用设施、社区服务设施（地名标志费0.7元/㎡应减除）
危改项目凡用于还建原地居民的建筑面积免除费经营性建设费
津价房地（1997）96号
续一P65
.
35
地名标志公告费
4000元/处
按小区每处（每个地名）4000元/处计收
.
36
物业招标服务费
0.3—0.4元/㎡
小于50万㎡，0.4元/㎡；50—100万㎡，0.35元/㎡；大于100万㎡，0.3元/㎡
津价房地（2006）10号
.
37
投资担保
应由开户银行出据，也可由担保公司出具，其收费为：
最低标按标价的15%记取收费基数；百分评标的按标价的10%记取收费基数。
合同标的在100万以下的按基数×2.4%/年；100万—500万的按基数×2—2.3%/年；500万—1000万的按基数×1.6—1.9%/年；1000万—1500万的按基数×1.3—1.5%/年；1500万以上的按基数×1.1—1.2%/年。
建市（2004）137号
升级会员 