物业设备设施管理指南.docx
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物业设备设施管理指南
物业设施设备管理
1.1物业设施设备
1物业:
物业是指建成并交付使用的建筑物及配套的设施泼备，以及相关的场地。
2.物业管理:
是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3.物业设施设备:
是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。
4.物业设施设备分类，主要分为：
（1）强电系统
（2）电梯升降系统
（3）空调系统
（4）给排水系统
（5）消防系统
（6）弱电系统（智能化系统）
（7）房屋与设施
1.2物业设施设备管理
1．物业设施设备管理:
是根据物业服务合同的约定,运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理,保证房屋、设施、设备的正常使用,提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命,以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，为业主创造良好的经济效益房屋物业增值。
2.物业设施设备管理的目标
（1）用好、管好、维护检修好、改造好现有设施备,提高设施设备的利用率及完好率,是物业设施设
备管理的根本目标。
具体为：
1）保持设施、设备完好，满足使用功能；
2）确保物业及使用人的安全；
3）促进物业保值增值。
（2）衡量物业设施设备管理质量的三个指标：
1）房屋完好率：
是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。
即：
房屋完好率（％）=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）÷房屋总建筑面积×％
2）危房率：
就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。
即：
危房率（％）=危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×％
3）设备完好率：
是指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。
即：
设备设施完好率（％）=完好设施设备数量÷设施设备总数量×％
（3）物业设施设备是否完好的基本标准为：
1）零部件完整齐全；
2）设施设备运转正常；
3）设备技术资料及运转记录齐全；
4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；
5）防冻、保温、防腐等措施完整有效。
2．1物业设施设备的接管验收
物业接管验收，是指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位、共用设施设备进行的、物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。
它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。
1．物业接管验收的目的和意义是：
（1）明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，维护各自的合法权益。
（2）促使施工单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。
2．物业接管验收的原则：
物业接管验收是一个复杂的过程，它不仅涉及到建筑工程技术，人文景观，而且还涉及到许多法律法规，常常出现实际与理论或条文不一致的地方，所以在实际验收中要把握好尺寸，掌握以下基本原则：
（1）原则性与灵活性相结合的原则
所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持原则、实事求是，严格按照标准把关，做到铁面无私，特别是要防止为个人利益放弃原则的情况发生。
物业服务企业人员应把在验收中查出的各种问题做出详细的记录，该返工的要责成施工单位返工。
返工达不到要求，不予验收签字，直至达到要求。
所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析，对于难免出现的一些非原则性的不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施，通过协商或经济补偿，力争圆满的解决接管验收中存在的非原则问题。
（2）细致人微与整体把握的原则
工程质量问题对物业使用不良影响的时间是相当久远,给管理带来的影响也是巨大的。
所以，物业服务企业在进行物业接管验收时必须细致入微，对质量的任何一点疏忽都会给日后的管理带来无尽的困难．也将损害业主的利益。
如：
给排水系统是否畅通，供电线路及设备运行是否正常，隐蔽工程是否经认真检查验收，甚至室内的水、电线路用材是否符合规范要求等都要面面俱到，认真细查。
整体上的把握是从更高层次上去验收。
如：
土地规划使用情况，市政公共设施的连接，公共配套设施是否完善，产权是否明晰，有无法律、经济纠纷等综合性项目的验收。
3．物业接管验收的法律主体：
新建物业公共部位、共用设施设备的交接主体为：
交方：
物业建设开发单位
收方：
物业管理单位
4．物业接管验收的标准：
（1）建设部颁布的《房屋接管验收标准》
（2）物业项目的规划设计及引用的规范标准。
（3）企业合同约定的交房标准。
3．1以供电系统工程的接管验收为例作讲述
接管验收依据：
国家和地方有关工程施工质量验收规范
1.《电气装置安装工程.电气设备交接试验标准》（GB50150）
2.《电气装置安装工程.电缆线路施工及验收规范》（GB50168）
3.《电气装置安装工程.接地装置施工及验收规范》（GB50169）
4.《智能建筑设计标准》（GB50314）
5.《通用用电设备配电设计规范》（GB50055）
6.《3----110KV高压配电装置设计规范》（GB50060）
7.《电力装置的继电保护和自动装置设计规范》（GB50062）
8.《电力装置的电气测量仪表装置设计规范》（GBJ63）
9.《工业与民用电力装置的过电压保护设计规范》（GBJ64）
10.《工业与民用电力装置的接地设计规范》（GBJ65）
11.《电气装置安装工程高压电器施工及验收规范》（GBJl47）
12.《电气装置安装工程电力变压器油浸电抗器互感器施工及验收规范（GBJ148）
13.《电气装置安装工程母线装置施工及验收规范》（GBJl49）
14.《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》（GB50150）
15.《电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范》（GB50171）
16.《电气装置安装工程蓄电池施工及验收规范》（GB50172）
17.《电气装置安装35KV及以下架空电力线路施工及验收规范》（GB50173）
18.《电力工程电缆设计规范》（GB50217）
19.《电力设施抗震设计规范》（GB50260）
20.《钢制电缆桥架工程设计规范》（CECS3l：
91）
21.《域市住宅小区竣工综合验收管理办法
3.2设备设施生产厂家的安装要求及产品技术说明书，包含组成变配电系统所有设备的随机技术资料。
3.3竣工图纸、资料
由开发商提供的有“竣工”印记的变配电系统竣工图纸、设计变更说明、施工方提交开发商的设备试验数据等持术资料。
3.4接管验收范围
物业基础资料、竣工图纸资料和设施设备的技术文件：
1.高压变配电设备操作和维护保养手册。
2.高压部分电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。
3.高玉变配电设备明细表、设备厂家资料及产品合格证。
4.供电主管部门验收报告。
5.各种高压设备检测报告和预防性试验报告。
6.与供电企业签订的供用电合同、电费缴纳协议、供电方案、投入批准书。
7.高压配电室的全部设备及工具、备品备件，高压防护用品等。
8.高压侧法定计量表表底确认。
9.模拟屏及其各种标牌。
3.5接管验收的程序
1接管验收的准备
1.安排技术人员提前进驻现场，收集资料、熟悉图纸，观摩设备的安装调试，确定接管验收的技术方案，根据验收的项目内容配备必要的验收工具和仪器。
2.召开“接管验收协调会”将物业接管验收要点通报各方。
1）参加单位有：
开发商或业主方（作为召集人）、物业工程部、开发商或业主方聘请的工程监理公司、总包施工单位负责人。
2）会议议题：
移交方和接管方确认以下项目：
A．移交范围；
B．验收时间和进度安排；
C．参与验收人员的分组及配置；
D．验收标准；
E．验收方式；
F．验收中发现问题的确认（各方确认验收表格形式及内容，确定参与的有关各方专业负责人，确定授权签字人）；
G．确认整改单汇总移交的方式（每日汇总后移交，双方签收）；
H．确定接管方对施工单位维修遗留问题的配合方案及成品保护方案；
I．遗留问题整改期限要求及再次验收的程序；
J．会议后物业管理处提供书面“备忘录”抄送各方参与人员安排执行。
工程遗留问题整改时间表.xls
3．各方人员配合要求：
1）开发商或业主方：
协调人负责协调接管方与总包／工程监理公司之问的关系，专业工程师从技术角度对验收中发现的问题进行确认。
2）监理公司：
从专业角度出发，检查施工中有无违反相关规范／标准的问题，交物业公司汇总后由总包方安排整改。
3）总包单位：
按照接管方安排，配合接管验收的检查工作，跟进整改工作。
4．人员配备：
根据物业基本情况和方案要求，配备符合要求的技术骨干。
5.工具准备：
配置基本个人工具及万用表、噪声计、照度计、温度测量设备、数码相机等。
6．熟悉现场：
了解现场主要系统设计运行原理，熟悉现场环境、机房位置、主要设备安装地点，初步清点设备（如有条件）。
7．做好接收表格，验收工具的准备等。
3.6接管验收工作的具体实施
1.开发商或业主、总包以及开发商或业主聘请的工程监理公司会同接管方按照预定方案和标准开始接管验收工作，在验收中发现的问题接管方逐项记录并由有关各方签字确认，每天结束后汇总当日验收资料，并将需整改的内容交给移交方。
2．无论状态是否合格,接管方均接收该区域/机房的钥匙,并立即进行封闭管理。
移交方人员欲再进入该区域，需严格按照接管方的规定进行登记并领取施工出入证。
3：
全部验收结束后,接管方汇总最终文件,参与验收各方代表签字,验收完成。
对沿未完成的整改工作,应在验收文件逐项注明,接管方配合施工单位整改消项，在约定的时间内完成。
3.7主要岗位的工作职责
1．技术总负责人负责组织设备设施的接管工作，包括以下几方面：
1）负责安排各系统工程师对所属系统设备开展清点（数量）验收；
2）负责联系开发商或业主方、施工单位、物业管理方和相关部门，组织联合检查、培训、验收，协调控制各系统工程师的工作质量与进度；
3）传达各种验收接管要求，发现问题及时采取纠正措施；
4）负责收集各系统的检查记录，对设备设施接管进行整体评估，编写综合评估报告，并协调相关部门解决所发现的问题；
5）负责对设备设施接管工作的效果进行评估，并考核各系统工程师的工作绩效；
6）针对验收过程中发现的影响物业后期管理运行的问题进行评估，在全部验收完成后向业主提交关于系统设备设施方面的建议。
2．专业工程师负责本系统的设备接管工作，包括以下几个方面：
1）按照公司统一要求，合理安排时问进行现场设备检查、登记、清点工作；
2）接受原设备生产、安装、调试、管理单位的培训，掌握本系统设备的操作、运行方法并指导下属工程部技工接管、操作设备；
3）负责编写本系统的评估报告，并提出解决方案。
3.8交接遗留问题的处理工程遗留问题整改时间表.xls
1.接管验收中发现的问题要及时上报开发商（或业主方），并积极跟进整改情况。
2.接管验收中未能发现的施工遗留问题，应在接管后的设备检查中注意收集，集中呈报开发商（或业方）并跟进处理情况。
3.设备保修期内出现的问题，均属后续问题，应及时与设备供应商沟通、处理。
3.9登记建档
3.2.4.1整理设备原始资料并分类归档
3.2.4.2根据设备铭牌、安装位置建立设备档案
3.2.4.3制定维护保养要求，建立维护保养记录卡
3.2.4.4设备档案主要内容
包括：
序号、专业、制表人、设备名称、型号、出厂编号、安装位置、设备编号、图纸名称、购买日期、价格、使用寿命、计划维修频率、图纸编号、额定电压、额定电流、额定功率、安装时问、投入使用时间、厂家资料（包括名称、联系人、电话、地址等）、供应商资料名（包含名称、联系人、电话、地址等）、备注及主要维修记录。
3．10物业设施设备档案资料管理
主要包括设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件，以及设备使用、维修养护、修理、改造的运行管理档案。
其目的在于：
实现规范管理、便于事后追朔，还可以作为管理的证据。
设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存的。
它主要包括：
《设备登记卡》、《设备清单》、《设备台帐》、《设备卡》等。
表3—1设备登记卡管理处：
N0：
名称
编号
出厂时间
型号
号码
启用时间
生产厂家
安装
地点
主
要
技
术
规
格
附
属
设
备
随机
资料
装箱单
图纸
其他
说明书
合格证
价格
随
机
附
件
专
用
工
具
1.
重大变
更记录
1.
2.
2.
3.
3.
4.
4.
5.
5.
6.
6.
7.
7.
8.
8.
9.
9.
10.
10.
11.
11.
12.
12.
填表人：
填表时间：
表3—2设备台帐登记卡
部门：
设备系统：
N0：
电子编号
设备名称
照片
设备编号
设备型号
出厂编号
使用部门
制造厂家
安装地点
制造年限
主要用途
启用时间
电机功率
设备现状
主要参数
设备年检、修理、改造记录
序号
项目
内容
日期
报告单编号
实施人
填表/审核
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
填表人：
填表时间：
设备登记卡（台帐）.xls设备设施清单.xls
1．设施设备使用管理档案
1）设施设备运行维护档案
设施设备使用维护档案的保存年限一般为3至5年,可定期处理。
主要是:
设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备、系统的专业安全检验报告等。
2）设施设备修理、改造档案
设备系统修理、改造档案主要是：
设备、设施、系统的专项修理、大修、中修、改造计划、实施合同、实施报告、验收报告等。
3）设施、设备报废档案
设施、设备报废档案主要是：
设备、设施的报废申请、评估、报废记录等。
2.物业设施设备档案的管理
原始档案资料的管理应统一编号,规范管理、分类归档、严格管理,原件不得带出资料室,由资料员保管和复制供应，其他要求与档案管理的规定一样。
设备档案资料按每台单机整理,存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号一致,按编号顺序排列,定期进行登记和资料归档，要求做到：
（1）明确设备档案管理责任人;
（2）明确设备档案的归档路线,包括：
资料来源、归档时间、交接手续、资料登记等；
（3）明确设备档案的内容和负责人：
（4）明确设备档案的借阅办法，防止丢失和损坏：
（5）明确重点设备档案，做到资料齐全，登记及时、正确。
4．1实施标准化管理
1．标准化管理是为设备管理职能的实施提供共同的行为准则和标准,同时也是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段,制定房屋、设备完好率标准等。
2.规章制度的建立：
主要包括：
责任制度、运行管理制度、维修制度、安全管理制度、节能管理制度、设施设备管理制度和奖惩制度等。
（1）制定物业设施设备管理制度
现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。
物业管理的规章制度有下列三大类：
1）工程技术规程方面的制度
A物业设备接管验收制度
B物业设备安全操作规程
C物业设备保养维修规程
2）管理工作方面的制度
A物业设备预防性计划维修保养制度
B设备运行管理制度：
包括巡视抄表制度,安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。
C物料、工具领用保管制度
3）责任方面的制度
A各专业、技术工种及管理岗位责任制度
B.值班制度
C.交接班制度
D.报告记录制度
3．人力资员管理。
一是设备管理人员要持证上岗，取得从业资格证，特别是特种设备的运行、维修人员一定要具有特种设备操作证方能作业；二是要对设备部门的员工开展业务培训工作，提高专业技术水平。
（1）物业设备管理的机构和职责
1）机构设置：
符合需要，责任明确，精简高效。
2）岗位职责
A工程部经理：
是对物业设备进行管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的主要负责人。
B各专业技术主管（工程师或技术员）：
负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。
3）物业设备管理人员岗位职责
A维修人员（技术工人）
B保管员
c资料统计员
5．1物业设施设备的使用与维护
1．设施设备的运行管理
（1）设备的运行应处于最佳状态，确保安全运行，满足用户需求：
针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程和运行方案。
（2）运行成本管理
1）能源消耗的经济核算
2）操作人员的配置
3）维修费用的管理
2．合理使用设备
（1）合理配置设备：
根据生产工艺和用户需求及设备性能，科学配置。
（2）合理配置人员：
根据设备数量、技术操作复杂程度、生产安排和用户需求及环境变化，合理配置和调整操作及维修人员。
（3）为设备提供良好的工作条件，如：
机房、操作问、值班室、照明、通风、空调、通道等。
（4）建立健全管理制度，如：
责任制、规程、程序、维修保养手册、作业指导书、应急预案等。
3．设备投入使用前的准备工作
（1）管理制度、技术资料的编制；
（2）管理、操作、维修人员的培训，合格上岗；
（3）能源、安全装置齐全；
（4）备件、附件、工具齐全；
（5）全面检查设备安装精度、性能完全达到标准；
（6）清理现场环境。
4．设备使用守则
（1）定人、定岗、定机，凭证上岗操作；
（2）建立交接班制度，制定各项规程；
5．2物业设施设备维修养护管理
1．设施设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。
（1）维修养护方式：
主要是“清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查对设备进行日常护理，以维持设备的性能和技术状况，称为设施设备维修养护。
（2）内容包括：
日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。
（3）设备维护要做到：
制度化、工艺化、规范化。
如周检、月检、季检、年检。
（4）设备的三级保养制度：
1）日常维护保养，一般分为：
日保养和周保养，由操作工完成。
2）一级保养：
以操作工为主，维修工协助；
3）二级保养：
以维修工为主，操作工协助；
（5）设备的维护保养一定要按设备维修保养手册实施，严格执行安全操作规程。
（6）特种设备的维修保养必须严格执行国家有关规定，确保其安全、正常运行和使用。
2．设施设备的巡检设备检查表.jpg
（1）设备的日常巡检由操作人员随机检查。
日常巡检内容主要包括：
①运行状况及参数；②安全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。
（2）设备的计划巡检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行。
计划巡检内容主要有：
①记录没备的磨损情况，发现其他异常情况；②需更换零部件；⑧确定修理的部位、部件及修理时间；④安排检修计划。
（3）物业设备的计划检修性维修保养
对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。
以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修性维修保养。
维修保养计划见．下表。
年度设施设备维修保养计划表消防设备年度保养计划表1.jpg
部门：
计划有效期限：
年月日至月日NO：
序号
设备名称
维修保养内容
实施单位
实施月份
预算费用
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
编制人：
编制日期：
审核：
审批：
根据年计划再制定月度维保计划，按月实施，并认真填写维修保养任务（记录）单，归档保存。
按计划实行预防性维修保养,可以在设备发生故障之前就对它进行修理,使设备一直处于完好能用状态。
设备设施维修保养任务（记录）单
下达人：
下达时间：
受理人：
NO：
时间进度要求
工作地点
维修保养内容
1
2
3
4
5
6
7
8
9
维修保养记录：
维修保养人员：
日期：
验收意见：
验收负责人：
日期：
通过科学有效的维修保养,可以保持设施设备良好的技术状态,使设备安全、高效运行、提高设备的运行效率,最大限度地满足用户需求:
还可以有效延长设备大、中修周期,甚至可以避免设备大修,从而最大限度的降低设备寿命周期费用,为业主创造价值,为社会创造效益,真正体现物业管理的社会价值。
6．物业设施设备完好率的自我评定
6．1设备完好分类
1，完好设施设备：
设施设备现状和运行情况完全符合设施设备完好标准（得分超95分）为完好设施设备。
2．基本完好设施设备：
设施设备现状和运行情况有一项达不到完好标准或有2—3项比较小的隐患（得分在86---95分），但不影响使用的为基本完好设施设备。
3．不完好设施设备：
设施设备现状和运行情况有两项及以上达不到完好标准或只有一项
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