浅谈房屋征收工作Word文档格式.docx

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2009年5月30日，一拆迁小区发生拆迁暴力事件，产生了较大的社会影响，给全市拆迁工作带来被动，大量拆迁项目一度停滞。

同时，这一事件也把城市拆迁长期积累的问题集中凸显出来，成为拆迁矛盾爆发的导火索，推动了拆迁工作管理体制调整。

事件发生以后，市委、市政府经过半年时间的酝酿，于2009年11月出台了新的拆迁办理办法，分别为《市区房屋拆迁管理实施办法》和《市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）》，对拆迁管理体制进行了较大幅度的调整。

总体内容有几个方面：

（一）拆迁补偿采用市场化评估办法。

按照2009年颁布的拆迁管理实施办法，拆迁补偿价格与市场房价挂钩，由符合资质要求的评估公司依据评估技术细则评估确定拆迁补偿价格。

评估公司如何选定、评估参数如何调整、样本房价格及分户价格如何确定，有着一系列明确规定，使拆迁评估工作工作更加规范、透明。

按照这一办法评估的拆迁补偿价格，较之前有了明显的增长，推动了城市拆迁补偿水平的大幅提升，得到了广大群众的支持。

（二）货币安置与产权调换并行。

在实行市场化评估，提高货币补偿水平的同时，市委、市政府启动建设了**安置小区，由城投公司具体负责建设，规划安置规模超过1万户，有效解决了安置房源不足问题，同时该项目距城区相对较近，规划设计标准与商业开发的居民小区标准相同，得到了群众的认同。

在与**城同期启动的拆迁项目中，选择产权调换的比例一般都超过60%，有效满足了群众回迁安置的需求。

（三）拆迁实施主体以政府主导的拆迁实施公司为主。

在社会化公司实施过程中，由于社会化公司目的是逐利，因此他们在拆迁中总是把容易解决的问题先解决，对有难度的拆迁户通过损失部分拆迁实施费补贴给拆迁户，以“加价换取协议”的方式来解决问题，破坏拆迁政策的严肃性，扰乱拆迁市场秩序，对最后剩余的钉子户、难缠户，最终还是交给地方基层组织。

为解决这一问题，我区组建了政府主导的**迁实施公司，由拆迁办对其进行管理，全面负责城区房屋拆迁实施工作，有效维护了拆迁秩序，较好实现了过程可控。

（四）强化拆迁实施行为管理。

切实加强拆迁过程管理，有效发挥纪委、财政、审计部门的作用，加强协议审核把关，强力推进协议上墙公示，定期组织实施人员政策培训，严格要求工作人员行为纪律，规范特殊问题处理，维护面上整第三阶段：

2011年4月至今

2011年1月21日，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施，2011年4月29日《市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》出台施行，实现了我区中心城市拆迁向房屋征收的重大转变。

房屋征收相比城市拆迁工作有着重大变化，主要体现在以下几个方面：

（一）征收主体发生变化。

拆迁实施主体由原来的拆迁实施公司，转变为政府行政部门，我区政府指定区住建局为房屋征收部门，区征收办负责征收实施工作。

依据房屋征收条例，房屋征收工作要体现公益性，只能为公共利益而为之，

禁止商业行为参与征收，取消了拆迁行政许可。

（二）征收法定程序要求更加严格。

法定的征收程序更加严格细化，首先要进行房屋现状调查、合法性认定，其次再进行补偿安置方案征求意见公告，征求意见期限不能低于30天，大部分群众对补偿安置方案没有意见的，最后才能发布征收决定公告，要求更加严格。

（三）补偿安置要求更高。

条例明确规定要提供货币安置和产权调换两种形式，并要求要就地就近安置。

为达到这一要求，市委、市政府在老城改造过程中，自南向北规划了一批安置小区，完善了老城改造的安置体系，为就地就近安置提供了保障。

（四）强制搬迁更加规范合理。

按照老的城市拆迁条例，对规定时限内拒不拆迁的，可以通过拆迁人向市住建局申请裁决，对被拆迁人实施强制搬迁。

这种强制搬迁实质是行政强制行为，虽然最终裁决批复是由市政府作出，但与拆迁许可证发放同属政府行政部门，政府行政机关在此过程中既当了运动员，又做了裁判员，长期受到法学界的诟病。

在新的征收条例中，强制搬迁改成了司法强制搬迁，对法定时限内不履行征收义务的，政府可以向法院申

请司法强制搬迁。

（五）被征收人司法救济渠道更加畅通。

新征收条例对被征收人的权益保障较老的拆迁条例明显加强，首先是征收程序设计本身就是倾向于保障群众知情和参与的权利，要求征收过程公开，有效发挥群众的监督作用。

其次是对征收决定和针对未签约户下达的补偿决定，当事人既可以进行行政复议，也可以依法提起行政诉讼，依法维护自身权益。

二、现行房屋征收政策介绍现行中心城城区房屋征收适用政策依据主要为《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》、《市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》和《市区国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）》（，以及相关的补充规定。

总体来看，房屋征收政策一脉相承，主要精神和要义基本一致，我区在房屋征收实施工作中，主要依据《市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》进行。

下面我以市政策为蓝本，就城市房屋征收政策主要内容进行介绍：

（一）启动房屋征收的前提条件1、必须是因公共利益需要征收房屋及其它附属物。

公共利益包括以下几种情况：

（1）国防和外交的需要；

（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危旧房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

2、应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

保障性安居工程建设和危旧房集中、基础设施落后等地段旧城区改建，应当纳入国民经济和社会发展年度计划。

（二）房屋征收中各单位职能

1、市人民政府负责全市国有土地上的房屋征收与补偿工作。

市区国有土地上的房屋征收与补偿工作实行属地负责，区人民政府负责各自行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作；

必要时，市人民政府可以依法直接征收。

2、市住房和城乡建设局是市人民政府的房屋征收部门，并对全市国有土地上房屋征收与补偿工作实施监督。

我区指定区住房和城乡建设局为征收部门。

3、市、区人民政府城管、规划、国土、发改、财政、公安、民政、审计、物价、监察及其他相关部门、街道办事处（乡镇人民政府）依照职责分工，相互配合，共同做好房屋征收与补偿工作。

城管部门牵头，规划、住建、国土等相关部门配合，项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会协助，共同做好征收范围内房屋建筑合法性的调查、认定和处理工作；

公安部门负责提供征收范围内户籍资料、依法维护正常征收工作秩序；

综治维稳部门负责组织国有土地上房屋征收社会稳定风险评估工作；

法制部门负责组织听证、受理行政复议、代理诉讼及司法强制执行衔接工作；

工商、税务部门负责提供征收范围内经营单位或经营户营业执照发放、税务登记及税费缴纳情况；

国土、房管部门负责提供征收范围内被征收人土地使用权和房屋所有权登记情况；

民政、残联部门负责征收范围内被征收人低保证、残疾证的认定工作。

4、房屋征收部门可以委托属地政府（或政府派出机构）及相关单位作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收实施单位不得转包房屋征收实施任务，不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

在中心城市房屋征收过程中，我区成立了区房屋征收办公室，具体负责房屋征收实施工作。

（三）房屋征收程序

符合启动征收前提条件的项目，可以根据实际情况启动房屋征收程序。

1、房屋现状调查及合法性认定。

发布房屋征收调查公告，对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并由城管部门牵头对房屋合法性进行认定。

同时，委托评估机构对征收范围内的房屋进行现场查勘并采样评估，取得被征收房屋类似房地产市场价格和修正系数数据，测算征收成本。

调查结束后，调查结果在征收范围公布。

在此，需要强调的是2003年航拍图问题。

在征收补偿过程中，产权证是房屋认定的首选依据，除此之外，2003年航拍图是一个重要的补充依据。

之所以把2003年航拍图作为依据，是因为2003年市政府为了加强城市建设管理，对中心城市规划区内房屋建设情况，组织了一次较为全面排查并进行了航拍，对航拍图上有显示的建筑可以依法办理产权证。

同时，市政府专门发布公告，在中心城市规划建设控制区域内，凡没有依法取得审批手续的，不得建设房屋。

因此，在2003年之后的拆迁和征收过程中，均以2003年航拍图为重要依据认定违章建筑，2003年航拍图上有显示的扣除相关办证费用后，参照合法建筑补偿，2003年航拍图上没有的则为违章建筑，不予补偿。

2、征收补偿安置方案公开征求意见。

房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、区人民政府，由市、区人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并由市、区人民政府发布公告，在政府网站和征收范围内公布，征求公众意见。

征求

意见期限不少于30日。

3、发布征收决定。

由市、区人民政府发布征收决定，并及时公告。

应当注意几点：

（1）房屋征收决定前，应当组织开展社会稳定风险评估。

社会稳定风险评估由市、区综治维稳部门牵头，项目主管部门和公安、民政、社会保障、信访等相关部门及街道办事处和社区参加论证，并向房屋征收部门出具书面评估报告。

（2）单个项目涉及被征收人达到500户（含）以上的，作出房屋征收决定前，应当经市、区政府常务会议讨论决定。

（3）作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

（4）公告应当载明项目名称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的，被征收房屋国有土地使用权同时收回。

4、进行征收评估和补偿。

征收决定公告后，由征收实施单位和属地街居依据宿迁市暂行办法规定，选定评估公司，由评估公司评估样本房价格。

样本房价格报市住建局专家评审委员会确定后执行。

评估公司以样本房价格为依据，依照评估技术细则进行分户评估，并以此为每户征收补偿的依据。

分户评估结果在征收范围内公示后，开始签约，签约期限为分户评估结果公示后60日内。

（四）补偿安置政策

1、住宅房屋。

住宅房屋可以选择产权调换，也可以选择货币补偿。

（1）货币补偿：

主要由房屋补偿、装饰装潢及附属物补偿、搬迁补助费、临时安置补助费和签约奖励、搬迁

奖励构成。

（2）产权调换：

根据国务院征收条例要求，旧城改造征收房屋

的，应当在改造地段或就近提供产权调换房源。

为实现就地就近安置，市政府在老城区规划建设了一批安置小区，实现老城区全覆盖，布局较为均匀，可以满足就地就近安置要求。

目前，我区老城改造房屋征收中，产权调换房源主要安排在这几个安置小区中。

产权调换面积按被征收房屋合法建筑面积原则上实行“征一补一”，互找差价。

产权调换价格执行政府定价，政府定价低于市场房价和群众的补偿价格，产权调换房源的结算，按照被征收人选定的定销商品房价格与其征收补偿价格差额结算，产权调换房面积超出被征收房屋合法建筑面积10㎡以内的按定销商品房价格结算，超出10㎡之外的部分按照市场价结算。

按照搬清交房时间先后依次选房。

2、营业用房。

营业用房实行货币补偿，不提供产权调换，补偿标准较住宅增加停产停业补偿（征收非住宅房屋造成停产、停业损失的，根据实际生产经营状况，给予不超过补偿总额5%的停产停业补偿）。

营业用房被征收人要求进行产权调换的，征收人尽可能按照就近原则，向被征收人提供营业用房调换房源供被征收人选择。

营业用房产权调换按照市场价互找差价。

3、非住宅非营业用房。

主要指办公用房、厂矿企业等房屋，征收政策主要是进行重置补偿，目前这类房屋评估补偿政策正在调整完善，且这类问题涉及被征收对象较少，不是面上问题，在

此不深入介绍。

当前，中心城市房屋征收政策总体来看，符合我市经济发展阶段要求，也符合群众的根本利益。

通过近几年的房屋征收，不仅城市面貌大为改观，一大批重点项目得以顺利推进，而且城市居民的居住条件也得到了大大改善，生活水平明显提高，从基层组织和网络论坛中网民反映的意见来看，没有改造的居民对房屋征收翘首以盼。

这一现象说明广大群众认同现行的征收政策和补偿标准。

（五）救济保障政策

1、被征收人家庭经济困难且只有被征收的一处住宅房屋，且获得的货币补偿总额（不含装饰装潢和附属物补偿、搬迁补助费、临时安置补助费和奖励）低于征收补偿最低标准（10万元/户）的，按最低标准给予补偿。

如是分户、析产的，应满足其分户、析产手续生效之日距征收决定公告发布之日满2年以上。

2、被征收人为低收入住房困难家庭且征收补偿款在13万元以内的（不含装饰装潢和附属物补偿、搬迁补助费、临时安置补助费和奖励），符合购买经济适用房条件的可以申请购买。

经济适用住房价格为1900元/㎡，购房建筑面积不超过70㎡。

因特殊需要实际选房大于70㎡的，超出70㎡部分按市场价购买。

3、被征收人为低保家庭，且征收补偿款在13万元以内的（不含装饰装潢和附属物补偿、搬迁补助费、临时安置补助费和奖励），符合购买共有产权经济适用住房条件的可以申请购买。

个人产权部分不低于50%。

政府产权部分的面积5年内按廉租房标准收取租金，5年后按市场租金标准收取租金。

被征收人5年（含）内购买政府产权的，购买价格按其自有产权购得时合同价结算；

5—10年（含10年）内购买政府产权的，按合同时点的定销商品房价格结算；

10年后购买政府产权的，按合同时点的市场价格结算。

4、为更好维护被征收群众利益，保障群众生活，对涉及直管公房的，直管公房承租人在交纳完被征收人（房管处）应获得的补偿款后，公房面积可以与私房面积计算在一起，作为产权调

换的面积。

（六）司法强制搬迁

房屋分户评估结果公示之日起60日内，房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议的，由房屋征收部门提请区政府按照补偿方案作出补偿决定，并在征收范围内公告3天。

被征收人在法定期限内不申请行政复议，不提起行政诉讼，在补偿决定期限内又不搬迁的，由区政府依法申请法院强制执行。

法院审理房屋征收是否存在明显违反房屋征收法定程序的行为，如果审理认为征收程序合法，将作出司法强制搬迁的裁决。

（七）被征收权利救济途径

行政复议和行政诉讼.被征收人对征收决定（公告）和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼，法院将依法进行审理判决。

三、征收工作的主要做法

（一）强化组织领导

完善区街两级组织体系，加强对房屋征收工作的组织领导。

一是依法成立区房屋征收办公室，明确为正科级事业单位，负责城市房屋征收工作的监管、指导和实施，牵头组织征收政策的贯彻落实，维护整体征收秩序。

二是落实街道的属地责任，明确街道党政主要负责同志的为辖区房屋征收工作的第一责任人，全力做好房屋征收的征求意见、政策解释和宣传动员工作，妥善化解矛盾，有效维护征收稳定。

（二）完善工作体制

实行“以块为重心、条块相结合”的人员管理体制，建立以区征收办主导，街居干部为主力军，实施人员、评估人员、城管队员和街居干部“四位一体”的管理模式，统一编组、统一管理、统一考核、统筹调配，区监察、财政、审计部门全程参与审核监督，激发了征收一线工作人员的积极性、主动性和责任心，为房屋征收顺利推进提供载体保障。

（三）依法规范征收

严格按照国务院新条例和宿迁市房屋征收暂行办法要求，依法规范开展房屋征收补偿工作。

依法制定征收补偿与安置方案，公开征求意见不少于30天，认真开展房屋现状调查和合法性认定，规范调查认定结果公示，深入做好政策宣传解释和社会稳定风险评估工作。

征求意见期满后，依法发布征收决定公告，组织选定评估公司，落实分户评估报告公示，妥善做好签约、交房和拆除的组织推进工作。

在此过程中，不断强化对征收实施人员，特别是街居干部的政策业务培训，提高政策把握尺度和水平，统一政策口径，严格工作纪律，提高政策执行的准确性，实现过程规范操作。

（四）坚持公开公正，阳光透明

公开是最有效的监督，阳光是最好的防腐剂。

在房屋征收工作中，我们坚持把协议公示作为一条“铁律”来执行，征收补偿安置方案、征收决定要现场和政府网站公告，房屋现状调查和合法性认定结果、分户评估报告、征收补偿协议和安置房选房情况全部要在征收现场进行公示，并在现场公布了监督举报电话，主动全面接受群众监督，做到了全程阳光操作。

此外，我区还聘请了部分群众代表作监督员，全程参与征收安置的监督工作，设立法院服务征收工作现场办公室、新闻媒体现场工作站，邀请司法机关和新闻媒体监督征收工作，给被征收群众提供帮助，收到了十分积极的社会效果，得到了群众的支持响应。

（五）坚持让惠于民，维护群众利益

旧城改造主要目的是为了改善群众居住生活条件，我们始终坚持这一初衷不动摇。

在征收补偿方面，坚持从群众切身利益出发，站在群众角度解读政策，最大限度维护群众利益。

在征收安置方面，积极推进安置小区体系完善，加快推进安置小区建设，积极向市里争取更加优惠的安置政策，使群众安置成本降到最低，让群众得到更多实惠，共享城市经济发展成果。

比如，最低补偿标准10万元和购买经济适用房补偿总额低于13万元问题，为切实维护群众利益，保障群众最基本的住房条件，通过积极争取政策，市里明确最低补偿标准为房屋本身补偿，不包含装饰装潢和附属物补偿、搬迁补助费、临时安置补助费和奖励。

再比如，直管公房产权调换面积问题，经过争取，直管公房承租人在交纳完被征收人（房管处）应获得的补偿款后，公房面积可以与私房面积计算在一起，作为产权调换的面积。

（六）强化矛盾化解

坚持以群众为中心，心怀群众，情系百姓，用群众观点处理问题、化解矛盾。

主动贴近群众、融入群众，认真倾听群众建言建议，维护群众利益，主动预防、努力避免矛盾产生。

对于困难群众和弱势群体，积极主动介入，通过低保、廉租房、经济适用房等形式，多途径帮助解决实际困难。

对长期形成的积案问题，积极主动化解，能够彻底解决的问题斩钉截铁予以解决，不推诿、不扯皮，实现了房屋征收推进过程的和谐稳定。

（七）有效破解难题

从实践看，房屋征收项目关键是在开头和扫尾，开头关系到整个项目能否顺利推进，扫尾则关系到项目能否真正结束，划上句号。

通过深入开展宣传，向群众把政策解释清楚，认真听取群众的建言建议，征收政策执行公开公平、阳光操作，就能够得到绝大多数群众的支持和理解，能够解决95%以上被征收群众的问题。

最后剩余的5%才是难点问题，可以说最后5%问题的解决，所花费的工作精力可以赶上前面95%的问题。

总结经验，每个项目中最后5%的难点问题主要有几类：

一是地痞无赖，二是极少数党员干部，三是因病因残困难家庭，四是存在产权纠纷或签约后返悔，五是部分单位存在历史遗留问题。

在这5%的难题解决中，我们始终坚持一户一策，对每户情况认真研究，制定解决方案，更新思维，创新方法，与基础干部捆绑前行，共担风险，共担责任，有效破解一大批征收扫尾难题。

四、特殊问题的处理

（一）特困群众问题

房屋征收中会有少量的特困户，生活贫困，属于社会弱势群体。

在处理此类问题时，我们一直坚持应当发挥政府和基层组织的基本保障作用，不能让百姓流离失所，以切实保障困难群众的基本居住条件改善为原则，帮助协调解决廉租房、经济适用房、共有产权房等保障性住房，解决好其后顾之忧。

对因病致贫、年龄较大的，符合相关政策条件的，帮助协调解决低保、医疗救助等社会保障和社会救助，千方百计、力所能及帮助增加收入，落实好基本生活保障。

（二）涉及经济纠纷，涉诉案件问题

个别被征收房屋涉及经济纠纷，涉及诉讼的，坚持两

条线处理问题。

把经济纠纷与征收工作区分开来，一方面对经济纠纷案件由法院牵头负责处理，对需要征收工作配合执行的，全力配合。

如恒大地块的罗某，因房屋产权纠纷，案件执行过程中，我们全力配合做好征收房屋的拆除及相关工作。

另一方面，对房屋征收本身加大协调产权人与相对人之间的矛盾，加强沟通、妥善化解。

（三）民族宗教问题

我区房屋征收中涉及民族宗教的主要和难点问题，是回民租房经营拉面馆拒不配合征收问题。

在该问题处理中，我区长期以来一直坚持妥善化解的原则，按照市暂行办法规定，动员产权人自行处理，给予适当补偿，给予合理照顾，收到一定效果。

但随着房屋征收工作进一步推进，少数回民瞄准房屋征收项目，紧跟房屋征收项目流动，在征收启动前期进入征收工地，通过临时租房或转租的形式开拉面馆，要求给予高额补偿，意图讹取钱财，一般要加在五六十万以上不等，严重影响征收工作开展。

为此，我区也在积极借鉴其他地区经验的基础上，集思广益，创新方法。

如在项目中，涉及一户回民租拉面馆拒不搬迁的情况，安排街道组织人员远赴青海，请来当地回民干部，帮助做工作，收到了明显效果，问题得以妥善解决。

但该问题不仅是我区存在的问题，也是全国面上的共性问题，每个问题都有其特殊性，如何解决各个地方都有不同方法。

目前，我区在手的扫尾项目中，仍有2户回民租房经营拉面馆问题需要解决，下一步我们将进一步创新方法，妥善化解。

（四）“钉子户”问题

如前面所述，拆迁中最后5%问题解决中，会有极少数人员会成为媒体语言中的“钉子户”。

前几年，“钉子户”通过舆论媒体炒作，很能吸引大众眼球，博取大家同情，但房屋征收条例实施后，随着房屋征收工作的不断规范，补偿水平的不断提高，普通群众对“钉子户”的认识已经开始转变，不再一边倒认为“钉子户”都是值得同情的，“钉子户”问题已经不再成为舆论焦点。

之所以将此问题作为特殊问题来讲，主要基于两个方面：

1、强制搬迁程序问题。

从某种意义上来讲，司法强制搬迁程序本身，比强制搬迁的结果更重要。

在征收过程中，会有极少数群众对政府的征收行为提出质疑，对征收工作强烈抵制，在房屋征收过程故意设置障碍，串联其他群众阻挠征收，严重影响征收推进。

对于此类问题，要及早启动司法强制搬迁程序，将法定程序要求做细做实，一方面通过司法强制搬迁程序的完善，水到渠成地达到司法强拆的预期结果