高等学校大学物业管理服务方案Word文档格式.doc
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3、制订学院突发事件应急预案。
设想可能在学院内发生的突发事件（如盗窃、火灾等）制定相应的应急处理预定方案。
（2）把好设备关，确保高效运行
精心操作，细心护理。
负责学院、楼宇设备设施的日常维护和保养，负责水电正常供应、卫生消防设施的维护保养，保证设施的运行正常。
管理人员要做到对配电设备进行每日巡查，并记录在案，对出现的任何不良苗头不可疏忽大意，准确记录及时汇报，妥善处理，并定期作好清洁工作，确实像爱护自己眼睛一样爱护各种设备。
（3）把好卫生关，确保保洁质量
整洁的环境，是高校物业管理最基本的要求。
我公司将把环境整洁作为提高高校物业管理档次的重要的一个方面抓紧抓好，实施全天候、全方位保洁，做好高校公共及周边环境的绿化保洁工作。
1、严格规定各部位清扫作业制度，发现不洁现象，随时处理。
严格遵守质量标准和工作流程，真正做到无可挑剔，人人满意。
2、严格检查考核，通过每天的巡视和不定期检查，通过公司和物业服务中心的定期考核和奖惩措施，使每个保洁员保持足够的工作动力和衡定标准，坚持不懈，一如既往地做好本职工作。
3、实施“物管110”服务模式，赋予每位物业管理人员对保洁的监管职责，发现不洁现象随时处理。
（4）把好服务关，确保工作秩序
根据学校作息时间，由管理人员开关公寓、楼宇出入口。
每班设管理员、值班员，并且每位员工要做到像照顾自己的孩子一样无微不至的关心学生的生活。
在服务过程中要求做到班班有记录，事事有依据，始终注重谦逊礼貌，热情周到，主动接受师生的监督。
1.3物业管理理念
高校物业管理不同于社会的专业性物业管理，其根本的区别就是要在物业管理中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，因此在高校的物业管理过程中，不但要做好硬件管理，使之达到保质增值的功能，而且要以员工的高素质、企业的文化品位、人性化的管理来达到育人的根本目的。
我公司通过多年高校的物业管理，已经从中取得了一定的物业管理经验，并已基本上实现了“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，我公司相信我们有能力管理好学院，有能力在课余时间照顾好学生的生活起居。
在xx护理职业学院物业管理过程中，我们倡导以下物业管理理念。
1.物管110：
亦称“首问负责制”或“一话通服务”，其核心思想即为：
物业服务中心的员工，不分彼此，不分份内份外，全员均为物管110的执行者。
服务员既是师生的服务者，也是保洁者；
保洁员既是保洁者，也是师生的服务者，诸如此类。
不论业主有何需要，只要通过值班电话或向物业服务中心的任一员工反映，都会做到事事有交待，件件有落实，其目的是形成110服务联动，为师生提供方便、快捷、全方位的服务。
2.零干扰管理
就是给学生创造个性化的私密空间，保障学生的隐私不被泄露。
在服务、管理的时候，应尽可能不打扰学生，将学生在学习、休息时受外界干扰的程度降到最低限度。
物业管理人员不进入私人隐密区域；
物业服务中心在不干扰学生的情况下提供服务等。
3.人性化管理
即“以人为本”的理念。
根据公司服务对象———学生的独特群体，对他们进行优质服务同时，生活上多关心帮助、思想上多沟通，培养学生积极向上乐观的思想、健康心理，互帮互助、爱心的培育，增强集体荣誉感，以高校为荣，倾心营造“崇尚文明、同学亲善、亲切自然、共建校园”的人性化理念。
亲情化管理
即把我们所倡导的“亲情、友情、爱情”融入到我们的物业管理中去，让我们的每位管理人员像照顾自己的儿女一样照顾我们的同学，使我们学院的每一位同学都能够感觉到家庭的温暖。
5.点滴管理
点滴管理即全心服务，简单地说，就是物管人员在任何时候，对待我们的学生都要做到：
“认真到不能再认真的程度；
细致到不能再细致的程度”，这就叫实实在在地全心服务。
比如同学生病，我们的管理人员要像照顾自己的儿女一样关心、照顾同学。
通过点点滴滴，始终如一地把美好生活的每一细节都带给每一位学生。
6.一分钟反应
物业服务中心每个员工无论何时接到何任务，必须在一分钟内行动，以确保每项工作都能及时准确的落实到位。
7.品牌服务
“市场向品牌集中，效益向规模倾斜”，高校物业管理人深谙此理。
在坚持规模化发展任务的同时，始终将品牌服务作为公司头等大事来抓。
以我们的“高校社区”品牌服务让师生们在学习、休息时真正的感到舒心、安心、放心、称心。
8.沟通零距离
就是我们的员工在日常的物业管理过程中要注重与学生的沟通，要最大限度的与学生交流，深入的了解我们的学生的心理状态，时刻注意学生的心理变化，为我们更好的实施“管理、服务、育人”三位一体化管理模式打下良好的基础。
2项目概况
2.1项目概述
xx护理职业学院位于xx市双桥区下二道河子，校园占地286亩（包括高庙西校区10亩），建筑面积10.2万平方米。
学院建筑物有教学楼、办公楼、实验楼、实训楼、学生宿舍楼、图书馆楼、体育馆等。
现有在校生5300，教职工340人。
本项目为学院物业管理服务，包括：
零星维修维护、安全保卫、宿舍管理、室内外清洁保洁、校园绿化美化、开水供应、西校区看护。
2.2保洁服务内容及范围
（1）日常检查、维修、维护
水电暖日常维修维护，门、窗、锁等（不含食堂、商店）的维修，办公家具及教室桌椅的日常维修、日常搬运。
供水检查、维护、维修范围为市政自来水表以内至各用水点的水龙头、开关截门、管路、水泵等加压系统。
供电检查、维护、维修范围为配电室总闸下口至各用电点的灯具、开关、插座、配电箱、电线电缆。
供暖检查、维护、维修范围为换热站出口至各用暖单元的散热器、截门、管道泵、管路。
排水系统范围为各用水点水盆、地漏、排水管路至学院排污总出口。
水泵房内设施维修维护，管路、电路维修，截门、底阀更换、山上景观喷泉的维护维修，开关、截门、喷头等配件的更换。
雨水排出管道范围为校园内雨排入口（水篦子、排水口）至校园北出口（大门卫对过通往液化气站桥下出口处）和校园东出口（小门卫明水沟至校园外）雨季清理，及时疏通排水口，保证排水畅通。
配备防洪物资用工。
建筑物、护坡、护坝、道路、马路牙、墙面、地面、踢脚线、台阶、护栏、围墙小面积损坏的临时维修、维护。
（2）清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒、垃圾清运
按照后勤管理部门的要求，完成校园环境、室内外卫生管理服务工作，包括教学楼、办公楼、图书馆楼、学生宿舍楼的楼内走廊、楼梯道、教学楼四个120人大教室内、电教室、阶梯教室、体育馆教室、篮球馆、电梯间、卫生间、会议室（大、小）、会议厅及室外道路、停车场、体育场、山体公园、综合服务楼周边、综合服务楼ATM机室、家属楼周围等学校管理范围内公共区域的环境卫生，清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运等（不含食堂、商店的楼内部分）。
（3）学生宿舍的管理
按照学生管理部门的要求，完成学生宿舍日常管理工作，包括生活秩序管理、公共秩序管理、宿舍安全管理、宿舍纪律维持等。
（4）安全工作管理
按照安全保卫部门的要求，完成大门卫、小门卫人员和车辆出入管理、夜间巡逻校园，监控、消防设施管理。
（5）树木绿地的修剪及养护管理
按照后勤管理部门要求，完成校园绿化服务工作，包括山体公园、校区内所有树木、绿化带、草坪、花坛、树盆、绿篱、天然植物群落等的整枝、修剪、养护、病虫害防治、抗旱浇水、施肥、杂草杂物清理。
（6）电锅炉房管理、供应开水
（7）西校区物业的看护
（8）物业管理制度与档案、资料管理
（9）校园综合服务和零星用工
（10）化粪池、排污井、排污管道检查、清掏、疏通
检查、清掏、疏通办公楼、教学楼、宿舍楼、综合服务楼等学院所有建筑的化粪池、排污井、排污管道。
2.3服务要求
（一）日常维修、维护
1、确保门窗等共用设施的完好和正常使用；
及时完成各项零星维修任务，合格率100%。
建立日常巡查制度，做好日常巡查记录和维修记录。
2、保证公共水电暖等公共设施正常运行。
公共设施、供水供电设施每天检查一遍，做好检查记录。
发现故障或损坏应在20分钟内到场，12小时内维修完毕。
供暖前全面检查供暖设施。
3、给排水系统设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象；
遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水和长时间停水现象。
4、重大节日保证喷泉运转、及时上水补水、排水、卫生清理、喷头、电机检查维护维修、冬季防护、防冻等。
5、小型维修（包工不包料）
（1）水、电、门锁、门窗维修不过夜；
（2）水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏、玻璃损坏，要随叫随修；
（3）排水管、排污管要保持畅通，如有堵塞应立即疏通。
（4）家具、桌椅维修要及时，24小时内完成维修。
（二）清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒、垃圾清运
1、按工作程序对范围内的场所进行定期清扫或不定期的清扫保洁，做到全天候、全方位保洁；
2、定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源，每周对范围内的场所消毒一次；
3、污水排放通畅；
4、如遇突发事件或突击检查时，积极配合校方，搞好卫生工作，随叫随到。
5、入口及大堂清洁要求
①门窗（玻璃、窗框、窗台、门把手）无手印、无污渍，保持光洁明亮。
②地面、地脚线、指示牌、座地烟灰盅无污渍、水迹、尘迹，保持光洁明亮。
③灯饰、天花顶无蛛丝、无污尘。
④电梯（轿厢、灯饰、排风扇及按钮）无尘迹、污渍，地面干净整洁。
6、楼层公共区域部分清洁要求
①指示牌、悬挂牌光洁明亮。
保持消防通道无杂物。
②地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾筒无污渍、无痰渍、无尘迹。
③天花板无蜘蛛网和灰尘污渍。
④门把、镜子无水渍、无印迹，明亮照人。
⑤楼道内灭火器、宣传栏无灰尘。
7、卫生间清洁要求
①地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板无灰尘污渍和杂物。
②小便器、坐厕、洗手盆无污渍、无积水、无垢、无臭，瓷器光洁明亮。
③保持下水管道水流畅通。
8、露天部分清洁要求
①地面无垃圾、无杂草、无积水、无明显污渍油迹。
②室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物。
③校园宣传栏、宣传窗、雕塑无灰尘、无污渍。
④灯饰、栏杆、指示牌无污渍、水迹及明显灰尘。
⑤垃圾清运及时，物品摆放整齐。
⑥垃圾桶无明显灰尘污渍，不过满。
⑦房屋立面、道路整洁，无堆放杂物现象。
⑧绿化带及四周无落叶无垃圾，公园内道路无落叶无垃圾。
9、垃圾清运要求
①垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，及时清理，垃圾不在筒箱内过夜。
②垃圾中转站定期消毒，无蚊蝇飞舞。
③垃圾清运过程中不得产生二次污染。
④与垃圾箱运输部门建立联系机制，及时外运，不得产生垃圾堆积现象。
⑤整理树木、平整草坪花园等产生的树枝、石块、树叶等固体垃圾归堆后，整体外运，不得随意存放到学院院内。
10、每月进行一次集中大扫除，清理卫生死角。
（三）学生宿舍的管理
1、严格执行学院《学生公寓管理规定》。
2、严格公寓出入管理。
严禁非本公寓人员进入宿舍，对出入公寓的物品应进行查问。
如有家长探视、施工维修等外部人员进入，要进行询问核实并做好登记。
3、严格住宿生出勤管理。
按时开关门锁及电闸，督促学生自觉遵守学校的各项规章制度和作息时间，晚10点查房清点登记住宿人员。
对请假的学生要进行核实，对无故夜不归宿的要及时打电话通知辅导员或所属系的值班老师，并做好记录。
4、严格日常检查督导。
每2小时巡查宿舍一次，经常巡视公寓公共设施，确保设施正常使用，发现问题及时报修。
加强学生宿舍钥匙管理，督促学生按时整理内务，及时排查并处置学生私自接换电线、使用大功率电器、吸烟、喝酒、赌博及私藏管制刀具等行为，及时向所属系辅导员反馈信息，并做好记录。
5、关爱尊重学生，全心全意为学生服务。
学生有病或生活、学习上有困难，要称王给予热情帮助。
发现学生有重大病情要及时报告辅导员，并协助及时送校医室或医院治疗。
深入了解学生中存在的问题，及时排查学生矛盾隐患，查处学生打架行为。
6、加强安全防范意识，防火防盗防电。
发现险情及时报告、处置。
掌握应急疏散方法，遇有紧急情况，迅速妥善疏散学生，确保学生人身安全。
7、认真做好值班、交接班记录，保存好有关工作资料，为学生宿舍评优工作提供依据。
8、遇突发事情发生，值班管理人员必须在第一时间报告其系部值班领导，同时向学院安全工作处和学院行政值班领导汇报，如情况紧急应同时直接报警（110、120或119等）。
9、按时参加系及学生处组织的有关活动，认真完成好各项临时性任务。
（四）安全工作管理
1、门卫管理
①严格执行门卫管理制度，严格执行外来人员和车辆准入制度，严格执行来客登记制度，对校门周围进行巡查。
②禁止任何人将非教学所需的易燃易爆物品、有毒物品、动物、管制刀具和其他危及学校安全的物品带入校园。
③发现不法分子及时启动一键报警设备或通过其他方式报警，设法制止侵害，保护师生安全。
④严禁小商贩等社会闲散人员进入校园，对可疑人员要仔细盘查，并及时上报安全工作处。
⑤做好门卫警卫室配备的安防器械的管理和维护。
⑥禁止出租车进入校园。
⑦严格执行遵守学院各项规章制度，服从相关职能部门的安排和管理。
2、校园安全管理
①按时按要求开关各楼门，锁门前对楼内各部位进行安全巡查。
②每隔一小时对校园重点部位进行巡查，发现问题及时报告，妥善处理。
③认真做好消防检查，掌握消防设施的使用方法，保障校园无火灾事故。
④如遇一般刑事案件和治安案件要保护好现场，并及时上报。
⑤及时清出校内闲散人员。
⑥认真填写值班记录。
⑦遵守学院各项规章制度，服从相关职能部门的安排和管理。
（五）树木绿地的修剪及养护管理
1、根据树木、绿地的生长情况，定期不定期进行修剪、抗旱
浇水、施肥、喷药杀虫、除杂草等养护工作，保证植物生长良好。
2、如因养护不及时或养护不当造成树木死亡，中标人负责免费替换。
3、每年4月初和10月末对山体公园、学院绿化区进行一次集中清理，清除杂草杂物，统一浇水。
防火高峰期与山上保洁人员积极配合保卫处做好防火值班工作。
日常山体公园花卉养护。
过冬花卉防冻、防寒、保温等。
（六）电锅炉房管理、供应开水
1、负责电锅炉房和开水房的室内卫生。
2、负责早7:
00-8:
00，午11:
30-13:
30，晚16:
30-19:
00时间段的开水供应。
3、负责供水设备的正常维护与检修。
4、协助每年一次的锅炉清洗工作。
（七）西校区物业的看护
负责西校区校园及建筑物的看护，做好防火、防盗工作，保证无重大事故的发生。
（八）物业管理制度与档案、资料管理
1、建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。
2、在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。
3、档案资料包括：
实施管理和服务工作中的各种制度、规程、记录、图表、函件等。
（九）校园综合服务和零星用工
按要求提供校区重大会议、庆典、招生、考试、报到、艺术节、护士节、学术活动、布展（运动会2天、大中专新生报到4天、校庆、招聘会、单招考试、四六级英语考试、公务员考试、教师资格证考试、自学考试（2天）、成人高考（2天）、医护英语水平考试）等活动的劳动服务，包括布置会场、搬运器材、桌椅、试室布置、清场、挂条幅、挂标牌、插彩旗。
运动场沙坑日常管理、平整等工作。
各种临时事件的零星用工。
五一、十一至少两名工人配合自来水公司清洗、消毒山上、山下蓄水池。
（十）化粪池、排污井、排污管道检查、清掏、疏通
每天检查办公楼、教学楼、宿舍楼、综合服务楼等学院所有建筑的化粪池、排污井、排污管道，做好检查记录并就发现问题及时清掏、疏通。
安排专人负责学院地漏、排污管道的疏通工作。
每月用抽粪车对各建筑物化粪池检查两次以上，及时清掏并将清掏出的纸巾等固体物质外运，不能造成二次堵塞，不能影响环境卫生。
2.4人员配置及服务参数
*本项目需配置人员110人。
其中:
（一）*项目主管：
1名
（二）*零星维修、维护：
6人
（三）*清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒、垃圾清运
宿舍区14人，教学区12人，体育馆2人，办公区４人，操场、道路、公共场地及外运垃圾6人，山体公园保洁1人（每年4月~10月），体育馆教室1人，教务公用教室1人，合计41人。
（四）*学生宿舍的管理
公寓楼名称
楼层
宿舍数量
容量
岗位数
应配备人员数
工作时间
A座宿舍楼
1~2层
46
424
1
3
24小时
3~4层
45
419
5~6层
47
438
7~8层
38
362
B座宿舍楼
456
446
466
9~1层
39
386
2号宿舍楼
1~4层
74
580
3号宿舍楼
1~3层
64
548
3~6层
65
550
山下宿舍楼
400
合计数
13
（五）*安全工作管理
岗位名称
大门卫
4
8
小门卫
校园夜间巡逻
6
下午5:
00~早8:
00
合计
18
（六）*树木绿地的修剪及养护管理
配备3人（与山体公园保洁人员合作），工作时间为每年4月~10月。
（七）*电锅炉房管理、供应开水
配备1人
（八）*西校区物业的看护
七、人员要求和说明
1、投标人应具有一套物业管理服务的规章制度和素质较高的管理队伍。
2、中标单位安排到学院工作的人员要求有责任心，有专业管理技术和一定的工作经验，并经严格的岗前培训。
各类工作人员应持有相应的资格证、上岗证，人员数量应满足学校的物业管理要求。
按岗位不同统一着装，形象良好，举止文明，对学生和教职员工提供微笑服务。
承诺遵守学校的各项规章制度。
3、特殊岗位人员要求
（1）日常维修、维护
1名具有水电暖维修工作经验，1名具有木工工作经验，1名具有管道焊接技术。
均需要有相应资格证书。
（2）学生宿舍的管理
爱岗敬业，为人师表，关爱学生，尽职尽责；
坚持原则，秉公办事，敢于管理，文明服务；
坚守岗位，严禁空岗，私自调岗，在岗不为；
服从分配，听从指挥，团结协作，不弄是非。
（3）安全工作管理
①50周岁以下，身高1.65米以上，男性，五官端正，身体健康。
②具有一定的思想政治素质和业务能力，责任心强，品行良好。
③无精神病史和其他不能控制自己行为能力和疾病史。
④没有受过刑事处罚、劳动教养、收容教育、强制隔离戒毒、行政拘留等。
（4）树木绿地修剪及养护管理
具有相关工作经验。
（5）电锅炉房管理、供应开水
50岁左右，男性；
具有健康证，特种设备锅炉工上岗证，具有相关工作经历者，懂电工知识。
要求在学校住宿。
（6）西校区物业的看护
50岁左右，男性，身体健康，在学校住宿。
2.5服务地点及质量监督
1、服务地点：
xx市下二道河子xx护理职业学院院内
2、服务质量监督
（1）服务质量监督考核由学院各相关部门进行。
（2）中标单位在开展以上各类管理服务时，必须接受学校相关部门的管理、指导、监督。
（3）中标单位必须支持和配合学校开展工作，保证学校各项工作的正常运行。
（4）学院派专人采取定期检查和不定期抽查的方式对中标方服务质量、服务态度、安全等进行监督，若有违反相关的规定和服务标准，甲方有权随时开具处罚通知书给中标方，无须中标方同意，罚款将从当月服务费中扣除，扣罚标准如下表：
处罚通知书
1张/月
2张/月
3张/月
4张以上/月
连续2月4张以上
按服务费%扣罚
按月服务费×
1%扣罚
2%扣罚
5%扣罚
10%扣罚
学院有权取消承包合同
2.6其他要求和说明
1、中标单位根据有关物业管理法规及物业管理委托合同，对物业实行一体化的统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。
2、物业委托管理期限为24个月，从2017年8月20日起至2019年8月20日。
3、本服务项目采用一次性包干，承包期间如遇国家政策性调价，市场材料价格发生变化，本服务项目均不予调整。
4、学院每年有近三个月的假期，除项目主管、安全保卫工作、西校区看护为全年工作外，其他岗位工作人员
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