(DOC)-旭辉江湾墅项目竞品对抗说辞(doc)-地产综合.docx

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旭辉江湾墅项目竞品对抗说辞

（嘉誉湾）

L嘉誉湾地段好，淞沪路上也是属于新江湾城的核心区域，你们这边太偏了好像都不是新江湾城里面？

答：

首先我要告诉你我们都同属于新江湾城，那么核心区域这个说法呢其实是因为新江湾城它是前后两片先后开发最先开发的是淞沪路以东也就是现在嘉誉湾那边，普遍以高层为主，其次现阶段集中开发淞沪路以西普遍以别墅社区为主，因为有了前后之分，所以会让人误解为那边是核心区或不是，其实都是一样;

其次,嘉誉湾的位置随然位于淞沪路上，感觉是新江湾城的主干道，但是真正居住肯定不适合的，到新江湾城购房的普遍是中高端客群，大家都是奔着几次改善而来,就是为了一个更好的生活环境而来，为什么所有别墅会在郊区而不是市中心最主要就是要安静，而嘉誉湾的位置处于一个双向四车道的主干道上，小孩老人平常出行也不太安全，自己居住也非常吵闹，所以并不适合居住。

2.嘉誉湾人家是装修房，你们毛坯？

答：

（1）其实装修房目前已经成了大部分开发商建房的一种普遍手段了，新江湾城里面也普遍，而我们就是因为前期也了解过一些客户，其实很多买这种高端一点房子的都是事业成功人士，大家都不愿意将自己房子全部装的一样，像公寓房一样,很多人都还是愿意装出自己的个性化，自己的风格；

（2）另外，装修房本身成本更高，所以会让你浪费更多的钱，由于装修后开发商建筑成本高会产生更多的税费这部分钱开发商是肯定会让客户来买这个单的，您除了负担这部分外，您自己房价高了，装修部分的契税您又要提高，所以很多钱都是冤枉钱；

（3）装修房的质量是得不到保证的，因为普遍是流水作业，而且装好后毛坯里面的质量你也不知道到底怎样，所以很多时候装修房用不了多久会漏水、墙开裂这些现象。

3、嘉誉湾的户型比你们更合理，感觉没那么浪费，220可以做四房面竟同样8米？

答：

（1）我承认嘉誉湾的220做四房的确比较经济，但是居住舒适感来说，它的厅部分南北并不算全通，一期所if的楼王这些是完全南：

!

环通，二期在北面餐厅加了f小飘窗，但并起不了多大的作用，因为嘉誉湾前后栋距比较近，而我们是南北双阳台，前后看出去都无遮挡非常通透。

（2）从实用性来讲，嘉誉湾厨房和整个厅是L型设计，从厨房到餐厅整个操作线很不方便，为了造就8米的面宽确忽略了所以房间的实用性,每个房间非常小，没有任何储藏空间样板间里面所有床都是专门定制的稍短一些的，否则正规的床放进去，房间根本没什么过道，而我们的主卧南北通透，并带有270度转角阳台，非常舒适,既然是改善，我想您目前住的房子应该也是嘉誉湾这样大的房间吧，您是想住的更舒适才换房，但换过来还是一样的挤何必换呢。

所以像这个房子虽然它能做到4房，您必须要拿一间出来做储藏室，否则根本没法用,而我们有专门的储藏室并且每个房间也考虑了较大的储藏空间。

4、嘉誉湾的小区大感觉更成气候，你们这边太小了完全看不出效果？

答：

对，嘉誉湾的确小区较大，目前前面一期都已经交房感觉更成气候，但是他们是在8万多方的地上造了17万方的房子,1.8的容积率，而我们是在2.6万方的地上造了2.6万方的房子，1.0的容积率，也就是我这儿一套房子的空间它可以造两套，哪边住起来更舒适性价比更高，另外我总高6-7层，嘉誉湾10-17层，我是一梯一户，除去1、2楼叠加，这部电梯就是您3、4户人私享，嘉誉湾是两梯两户，就算5万多一平米的楼王总高14层也是22户人用这2部电梯，除了楼层高,前后栋距也不是很远，所以住在中间的还是比较压抑，始终还是不能摆脱电梯公寓的感觉；小区的大小要真正居住起来才能体会哪个更贴心，大小区听着名气大，有面子，但是真正住起来邻里感更强的是小的小区，嘉誉湾500多户人，你能保证小区里面邻居间大家都相互认识吗，小区保安能认识你吗，而我们小区103户,保安可以家家户户都认识，大家上下楼就那么几户人都相互认识，所谓远亲不如近邻，这样住着也更安全更温暖。

你享受到的物M艮务都是不一样的。

（尚浦名邸）

1、江湾墅毛坯交付不好，尚浦的房子装修房比较省力？

答：

a/尚浦的精装修房，交房标准与现在的样板房标准差距很大。

b/装修房的风格统一，缺乏个性化。

c/精装修房契税和房产税要多交。

d/精装修房的报价如果是6000元/平米左右，但实际装修情况达不到这么高，扣除所含的营业税、土地增值税、所得税和企业利润等，在报价的基础上至少也要打个对折。

e/装修最担心的就是隐蔽工程，像这种批量做的装修房，是不可能做的有单套这么做的好的。

2、江湾墅的楼盘没有商业，尚浦的挺好的，有配套商业。

答：

a/自带商业的楼盘大都很杂乱，商户多，进出人员杂，您难道喜欢乱七八糟的人经常进出您的社区么？

b/您选择新江湾的目的，就是想自己住在安静、舒适且空气好的地方。

自带商业的楼盘就不可能做到，相反，我们的楼盘闹中取静，生活配套近在咫尺。

3、尚浦名邸地段好，你们江湾墅有点偏。

答：

a/尚浦在2条主干道的路口，进出新江湾的车辆几乎都要经过淞沪路和殷高东路，这样会很吵，空气质量明显下降。

我们这里的马路都不是主干道，整体板块密度都很低，故相对很安静且适宜居家。

b/本案周边市政绿化率带到60%且南边临河。

4、尚浦明年6月交房，你们交房要到2015年3月，太晚了。

答：

a/本案的户型设计好，3房朝南，仅1房朝北，1梯1户送8平米电梯厅，得房率86%。

尚浦有2房朝北，得房率仅78%,电梯厅为公用的，无任何赠送而积。

b/综合以上因素，这样的大平层住宅应该为比较长期稳定的住宅，大多客户在20年都不大会变动，故一套适宜人居的好住宅，是值得您多等几个月的。

c/本案联同别墅整体交付，住进来更舒适。

5、尚浦的开发商是美国铁狮门，你们旭辉是怎样的房产公司呀？

答：

尚浦的美国公司是合资公司，就是与国内的房企合作开发，实际由国内房企操作的。

本案是旭辉集团2013年在上海最高端的楼盘，旭辉集团连续7年被评为“中国房地产百强企业”，香港上市公司，也是唯一一家连续13年保持盈利增长的房地产企业，集团已进入全国14个城市，已开发40几个项目。

（建发江湾萃）

1.问：

建发江湾萃地段比你们项目更好？

答：

建发江湾萃是离地铁近些，交通更方便一些。

但是它是靠近淞沪路这样的一个双向四车道的一条主干道，殷高东路也是进入我们西城区几个楼盘的主要道路，两条马路车辆相当多，噪音很大,空气质量差，安全性也差。

而我们项目周边的道路都是小马路，相对更安静，更适合居住。

如果我们以商业中心五角场为目的地的话，其实我们的路程都差不多。

我相信建发的出行也不可能步行到五角场,但我们项目不仅可以享受到五角场的商业配套，还能享受到老城区三门路一片成熟的生活配套，所以我们两个项目的位置并没有什么好坏之分，只是建发的地铁出行可能更方便一些而已。

2.问：

建发江湾萃的物业费比你们的物业费便宜。

答：

1）建发江湾萃总户数276户，而我们只有103户，按比例平摊下来，我们项目

6.2元/平米，而建发应该是在2-3元/平米，所以建发反而贵了。

2）建发是高层的混合型社区，我们是纯别墅项目，两者之间的物业服务是没有可比性的。

3）而且我们户数少，物业会更有所作为，且易于管理，私密性相对也会更好，品质也更高。

3.问：

建发江湾萃是装修房，比较省事，而你们旭辉江湾墅是毛坯房。

答：

1）装修房风格统一，缺乏个性化。

2）同一套房，精装修房的契税要比毛坯房交的多。

3）装修房都是开发商发包给装修公司，装修公司再将项目分包给小包工头，都是稣乍业,隐蔽工程，装修质量难以保证。

4）新江湾城精装修房的报价在7000-10000元/平米左右，但实际装修情况达不到这么高，扣除所含的营业税、土地增值税、所得税和企业利润等，至少打个对折，而交房之后，还要至少再打个7折，实际的成本最多大概在3000-4000元/平米。

4.问：

建发江湾萃一期已经是现房了，而旭辉要2015年3月底才交房。

答：

1）建发江湾萃一期2010年就已经开盘，到交房差不多两年,而我们项目从开盘到交房最多也就一年九个月，这是个正常周期。

2）虽然合同上写的是2015年3月底交房，但这是开发商的保守估计，旭辉曾经有个楼簸前了择多就交房了。

3）本案是连同联排一起交房的，买这里的客户都是自住的，到时客户能同一时间装修，一同入住。

而建发分批交房，比较杂乱。

4）再说，三层楼的联排造起来是很快的，估计不会这么久才交房的。

5.问：

建发江湾萃的装修房和你们毛坯房价格差不多，性价比更赢

答：

1）建发江湾萃目前已经是尾盘，剩余的都是边边角角的房源了，这个价格算高的。

2）建发容积率2.0,我们容积率仅1.0,建发两套房子的空间而我们只做了一套房子，所以他们的建筑的成本更低，就算加上装修，都不一定能够达到我们一套毛坯房的成本价格，人口居住密度低，我们的居住舒适度更高。

3）建发得房率82%,我们得房率86%,以200平米为例，旭辉多了8平米的实际使用面积，按40000元/平米来算的话，就是32万元，等于旭辉比建发在总价上便宜了32万，单价便宜1600元/平米。

4）建发是混合型社区，我们是纯别墅项目,两者之间的价格本来就是没有可比性的。

三湘