安徽合肥市房地产分析报告Word格式文档下载.docx

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　　4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡

　　5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程

　　6、以房地产经济为先导，促进多产业并进

　　7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率

　　8、信贷:

政策调整引导理智消费

　　9、未来合肥楼盘的发展趋势

安徽合肥市房地产市场分析报告

　　随着国家扩大内需政策的实施，房改政策逐步到位，尽管近些年受国家宏观调控政策的影响，但合肥市房地产业发展势头依然迅猛，特别是2004年合肥市房地产开发投资及整体规模仍然保持较快的发展态势，正逐渐成为二线城市中新的投资热点。

　　一、合肥市房地产发展现状

　　1、房地产市场迅猛发展

　　据统计，2004年该市共完成房地产开发投资133.23亿元，其中住宅投资额104.62亿元，同比分别增长了39.86％和50.51％；

施工面积1414.97万平方米，其中住宅1106.59万平方米，同比分别增长了32.03％和33.34％；

新开工面积710.95万平方米，其中住宅555.75万平方米，同比分别增长了19.02％和18.28％；

竣工面积566.39万平方米，其中住宅464.99万平方米，同比分别增长了53.33％和59.25％；

2005年1-2月在城镇以上投资额中房地产完成投资19.24亿元，增长45.9%。

2004年合肥基础数据统计表

房地产开发投资

133.23亿元

施工面积

1414.97万平方米

其中住宅投资额

104.62亿元

其中住宅面积

1106.59万平方米

其中新开工面积

710.95万平方米

竣工面积

566.39万平方米

555.75万平方米

464.99万平方米

　　与2003年同期相比，投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。

而开工面积、竣工面积、销售面积略有上升。

这些数据与预测的需求量有一定的差距，说明中央宏观调控措施的实施，对房地产投资膨胀势头已得到有效遏制，合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。

　　与此同时，合肥市的商品住房销售状况一直呈稳中有升、一路走高的趋势。

尤其是近7年，合肥市房地产市场形势更加看好。

从商品房销售看，1999年市区办理合同登记备案65.97万平方米，销售金额9.8亿元。

2000年已达到141.7万平方米、销售金额21亿元。

而刚刚结束的2004年，合肥市商品房销售面积371.37万平方米，其中住宅销售面积315.85万平方米，同比分别增长了30.76％和29.74％；

商品房销售额93.64亿元，其中住宅销售额71.62亿元，同比分别增长了37.59％和30.71％。

另据资料显示，在2004年合肥市商品房销售中，个人购房率达98％以上，目前该市城市居民人均住房建筑面积达24.6平方米，住房成套率达91％。

随着各大楼盘在省城遍地开花，全市商品房需求量也成倍增长：

建筑面积８０－１５０平方米住宅保持良好销售势头，尤以１２０－１５０平方米的商品住宅销量占主流；

同时，建筑面积１５０－２００平方米大套型住房销量大幅上升。

　　2、合肥市房价一路走高

　　目前合肥市商品住房预售均价（不含三县）为2722元/平方米。

而据同一部门的信息，2004年6月份，合肥商品住房预售均价仅为每平方米2450元左右。

从数字来看，虽然目前合肥住房均价低于全国平均价约100元，但由于房价上涨速度较快，居民感到难以承受。

这一上涨势头在2004年8月份以后开始趋于平缓。

　　据悉，2005年新建楼盘中房价在4000元/平方米以上的约占12%；

3000-4000元/平方米的约占52%；

2000元/平方米左右的占8%。

从售价上看，2000-3000元/平方米的住宅销量逐步扩大，3000-3500元的也有大幅增长，单套４０万元的住宅销售增长迅速，占总销量的近３２％。

由于居民收入的提高、住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；

此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。

　　与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快：

2002年省城新建商品房的均价1856元／平方米，2003年增至2148元／平方米，到2004年又猛增到2791元多，至2004年底，一些热点地段的住房售价已达到近4000元／平方米。

就在2005年第一季度，合肥的商品房均价又上涨了100元左右。

年均增长27％的售价与省城居民可支配收入上涨率9%相比，导致大多数市民对房价涨幅难以接受。

　　此外，引起政府不安的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。

业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。

而对于由此萌发出来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。

好在政府已注意到这种倾向，正采取多种措施予以遏制。

　　3、商品房总体上供小于求

　　据合肥市房产局相关人士介绍，2004年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。

同时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。

　　需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，据统计当发展中国家人均GDP达1000美元，城镇化率达30%时，城镇化将进入快速发展期。

目前中国的城市化已处于快速发展阶段。

人均建设用地115平方米，城镇化水平达60%。

合肥市目前的城市人口约180万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。

　　数字的差距意味着在近6年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。

近两年，合肥市人口增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。

按照人均建筑面积35平方米计算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。

按国家2010年户均一套、人均一室、平均每户120平方米的住宅建设目标，合肥市300万人口以城市每个家庭3.2人计算，人均需增加近10平方米，预测需3000万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。

　　4、合肥各区域房价现状

　　目前合肥房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，房价相对较高。

大部分在售楼盘的均价集中在每平方米２５００元－３０００元之间，当然也不乏类似绿城·

桂花园、木百景湾、联邦家园等均价在每平方米３０００元以上高档次楼盘，均价在每平方米２０００元以下大多集中在东区和南区位置相对偏远的区域。

这样的价格水平相对于北京、杭州、上海等发达城市是非常低的，但如果从合肥在全国的城市地位以及合肥市目前市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增长还是有一定的脱节。

如果按照房价与收入比例来衡量房价高低，合肥房价与收入比大约在８－９之间，与国际惯例的房价与收入比６，房价涨幅偏高。

　　随着融入长三角经济圈和千亿元规划的实施，合肥作为江淮中心经济大城市的地位日益突出，无论是经济规模、城市竞争力还是城市建设，都已大踏步地迈上新的历史台阶，房地产开发也随之进入质变时代。

　　经过近几年的快速发展，合肥房地产开发的中小楼盘已经提升到相当的水平。

2004年以来，以房地产新军和外来开发商为主的众多新盘不断抢滩，超百万平方米的大盘频现合肥，20多个20万平方米以上的、附有全新规划理念的楼盘也将于2005年陆续亮相。

业内人士认为，大盘的不断涌现标志着规模化开发时代应势而生。

　　尽管上世纪90年代合肥也曾出现了琥珀山庄、西园新村等少数大盘，但整个市场尚无法与近几年呈现出的规模化开发蓬勃发展之势相比。

2001年，30万平方米的栢景湾推出，拉开了规模化开发的序幕；

占地490亩的新华学府花园和占地600亩的颐和花园先后于2002年和2003年上市，更是延续了本土开发商的规模化开发进程。

尤其是占地480亩的绿城桂花园及建筑面积70万平方米的国际花都、37万平方米的金色池塘等由外地知名房地产企业开发的项目，把先景观后建房的理念带到合肥，使规模化开发的优势体现得淋漓尽致。

随着建筑面积130万平方米的金水湾、23万平方米的滨水城、30万平方米的西湖花园、40万平方米的静安新城、占地面积1000亩的奥林匹克花园、600亩的翡翠花园等楼盘于明年的全新上市，可以预测合肥楼市的未来无疑是大盘的天下，并将在开发产品品质和营销推广方式等多方面有较大飞跃。

　　6、卖方市场渐变买方市场

　　在2004年国庆节期间举办的合肥房展会上，上海绿地、浙江绿城、深圳建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的知名开发企业和专业顾问机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。

外来开发企业的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提升了合肥房地产的开发水平和营销理念，推动了合肥的城市建设：

大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，带动二手房市场快速发展，加快合肥房地产市场的市场化进程，更新合肥本地消费者的投资置业观念，促使合肥房地产市场重新洗牌，部分开发水平低的企业逐步退出市场。

不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。

　　对于外来企业的介入，是有人欢喜有人忧：

喜的是消费者可以住上性价比较高的优秀品质的房子，忧的是旧观念的改变在不断破坏着一些开发商的“卖方”梦想。

但随着市场的发展，客户对房地产产品、法律和政策等相关内容的了解和把握越来越深入，消费者、开发商、监管部门在市场的博弈中携手成长和成熟起来，合肥房地产市场将由卖方市场转为买方市场。

　　7、五大因素推动房价上涨

　　其一是住房需求量仍然很大。

近几年，合肥市的城镇化水平大幅度提高，城市规模和城市人口增长很快。

2002年以前，合肥市城区面积为130平方公里，人口为137．95万。

但2002年行政区划调整后，根据合肥市千亿元规划，到2010年城区面积将增加到280平方公里，人口将增加到300万。

庞大的需求量决定了房屋在一定时期内仍供小于求。

与此同时，市民购买力大大提高，消费观念也趋于成熟。

　　其二是2004年前三季度合肥市房地产开发企业土地购置费完成21.5亿元，同比增长47.2%，土地购置面积为361.4万平方米，同比增长4.8%；

完成土地开发面积为111.2万平方米，同比下降26.7%；

可以看出，房地产开发的前期费用加大，开发成本增加。

拍卖土地价格的居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是2005年的一个市场特征之一。

有关土地供应的政策会越来越规范，加上2005年开发的土地绝大部分已是“招、挂、拍”手段取得的，地价节节攀升，由原来的几万元一亩增长到现在的几十万，甚至100多万元。

小区的建筑成本会因此相应提高。

其次，拆迁成本必然增加，建材成本价格的上涨、住宅结构的调整和品质的提高，更让开发商的成本居高不下，进一步拉动房价上涨。

　　此外，炒房现象也是促成房价上涨的另一个重要因素。

　　为了平抑市场暴涨商品房房价，合肥市政府划拨土地新建50万平方米“平价房”投放市场，政府对房价暴涨已经给出了一个明确的用市场手段干预的信号。

随着“平价房”以及相关宏观调控政策的逐步落实，2005年房价涨势将明显趋缓，预计全年房价走势仍然是上半年缓涨、下半年在高位盘整。

如果没有特别重大意外事情发生，预计合肥明年房价整体涨幅在10%左右，与2004年的暴涨幅度相比较减缓50%。

但是多层、小高层、高层、花园洋房、别墅等各建筑类别版块以及区域间涨幅会有较大差异。

　　其三是合肥房地产市场供求关系尚不平衡

　　供求结构矛盾是合肥市房地产市场发展中较为突出的一个问题，据统计，2004年合肥房地产市场上中高价位（3000元／平方米以上）和大户型100～150平方米的商品住房，供给和销售占了市场的近一半，而适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少：

从面积上看，80平方米以下的仅有8．13万平方米，总户数仅为1286户；

从价格上看，在580．7万平方米的新建房屋中，售价低于2000元每平方米的仅有100万平方米，户数只有7000户左右，可以说少而又少，根本无法满足市民的需求。

　　虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。

房地产的投资已处于高位运行，市场供需双方的矛盾依然突出。

业内人士担忧，虽然二手房的供给会解决部分中低收入家庭的需要，但不能从根本上解决问题，中低价位住宅供应仍是瓶颈。

因而，政府多提供廉价房成为2005年中低收入者的一大期待。

　　业内人士认为，合肥房地产市场仍然处于培育期，合肥房地产自2002年快速增长，相当一部分是恢复性的增长，随着人们从“住得下”往“住得好”的转变，人们对住宅的选取则将注重环境优秀、户型新颖、质量良好、服务颇佳的优秀楼盘。

也就是说，品牌的竞争将是开发企业竞争的主要手段。

加上开发商的背景不同、竞争能力不同，2005年合肥房地产市场将进一步细分，以满足不同消费层的需求。

商业地产进一步扩大，旅游地产也将出现，住宅的开发层次也将明显分化。

2005年，住宅品质创新成为合肥楼市的突破点。

在合肥市，因为工业经济基础并不强大，合肥市目前在全国的版图也不具有经济流通中心地位,而写字楼和商业地产是合肥市整体经济繁荣的风向标，基于前面的分析，可以看出写字楼的发展空间仍然不大，商业地产2005年上升速度还将乏力。

合肥的房地产仍然是住宅产品的主战场，而从五极漂移态势来看，也主要是住宅类产品在作为主力先锋。

2005年住宅产品发展结构特点是，小高层产品供应量渐渐超过多层建筑，中型规模的楼盘数量不断增多，住宅市场将逐渐走进“大盘时代”。

　其四是区域连动因素的影响。

从近两年的走势看，房价上涨具有区域性特征。

长三角地区是经济增长最快的地区，也是地价、房价上涨最快的地区。

安徽作为泛长三角地区，在承接投资、产业对接等方面连动效应渐显，地价、房价出现补涨现象。

相对于长三角地区的高房价，合肥等省内大中城市仍然存在想象空间。

　　其五是产品结构高档化的影响。

一方面，合肥居民自身消费结构不断改善和升级，推动合肥住宅的档次和品位不断提高，另一方面，由于利益机制的驱使，开发商投资瞄准投资需求，中高档物业快速增长的势头没有得到缓解，产品结构高档化趋势将拉动房价进一步上升。

　　8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长

　　从合肥市房地产管理局获悉，为加大房地产管理部门对房地产市场的监管力度，进一步规范房地产市场行为，维护交易双方当事人的合法权益，合肥市成立了存量房（二手房）资金托管中心，并已于2004年底在庐阳区分局开始实施资金托管试点。

　　据了解，自2004年以来，合肥市二手房交易市场异常火爆，上半年合肥市二手房交易额超过去年全年水平达17.76亿元，其中房改房上市交易达3457户，成交额3.2亿多元。

全年累计完成交易额39亿多元，同比增长了一倍以上，约占全年商品房交易额的1/3强，但由于房地产中介机构发展迅猛（目前已达170余家）造成不少中介资质等级低、人员素质差，将买房人购房款挪作他用的现象时有发生，从而给存量房交易市场带来诸多不安定因素，对当地楼市的发展产生了不良的影响。

　　二、合肥市场潜力购房消费者特征分析

　　消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。

　　按照中等发达国家水平，在人均使用面积达到３０平方米之前，住房需求会持续旺盛。

目前，合肥市城镇居民人均使用面积为１８.１２平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。

本次调查结果显示：

2005年初有７０．１２％的合肥居民打算在近两年购房，购房意向较２００２年上升１８．７％。

而且在打算购房的人群中，２３岁－３９岁的占８５％，比２００２年提高了１６．９％，其中购房主力群体这两年发生了显著变化，２００２年消费意向最强的群体是３０－３９岁者，占被调查总体的３７．７％，而２００４年主力消费者年龄下移，为２３－２９岁，占被调查总体的比例为４７．８％。

　　2、不同年龄消费者购房意向分布

　　购房群体在年龄上的变化究竟会对合肥房地产市场产生什么样的影响呢？

研究分析２００４年住房消费市场在以下方面发生了变化：

　　一是低龄化群体需求上升，表明２００４年的户型主流应该以经济型户型（包括部分小户型）为主，从供求关系的角度来讲，中低档市场还有一定的成长机会和空间；

　　二是２００４年中档定位的项目已更加艰难，总体的市场需求将进一步萎缩，房地产市场属于典型的梯级消费市场，最初购买商品房的群体基本属于最富有的阶层，然后是中产阶层（社会中坚力量），从以上的数据来看，目前市场中坚力量处于萎缩状态，这主要和开发商过度耗费需求资源有关；

　　三是由于年轻消费者购房意向相对强烈，而年轻人求新求变更偏好高层建筑，２００４年高层、小高层需求略有上升；

　　四是２００４年高档市场基本上维持原有的发展状态，从需求上讲，没有太大的变化。

从不同年龄层住宅需求来看，２００４年的合肥房地产市场的总体趋势是：

低端市场需求增长、中端市场需求萎缩、高档市场需求略升。

　　3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体

　　虽说这两年合肥居民总体收入不断增长，但伴随着购房需求总体年龄下降的趋势，有购房意向的家庭总收入在２００４年增长并不明显，购房主力仍集中在家庭年收入６万元以下的群体。

其中年收入在３万元以下的家庭所占比例从２００２年的４６．６％下降到了今年的１６．１％，下降幅度较大；

而年收入在４万－６万的家庭所占比例由２００２年的４１．８％上升至２００４年的６２％，可以看出今年整个合肥购房者向家庭年收入４万－６万的群体靠拢

　　4、不同收入消费者购房意向分布

　　３０岁以下有购房意向的年轻人绝大部分正处于事业起步阶段，他们的家庭平均月收入大部分在３０００－４０００元，而且他们在单位的职务多为普通员工，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群在置业消费上的总体购买力不高。

正如上面的分析，购房群体的低龄化，必然导致可支配收入的减少和购买力的下降。

尽管开发商不愿意，政府也会加大对房地产的宏观调控，尽量保持合肥房市稳步向中低收入走齐。

但由于开发成本较之前几年有了较大提高，特别是土地成本的提高，必然限制了今年房价的下调。

　　合肥住宅消费市场的主力目前是：

以中低收入水平的年轻消费者为主的消费群体，正是这一消费群支撑了合肥的中低档住宅市场的发展。

　　5、中高学历群体成为购房主力

　　六成以上的潜在购房群体拥有专科及以上学历，学历和购买力之间存在着强相关关系。

一般而言，对于在同一行业中具有类似工作经历和工作年限的不同群体，学历越高，其收入水平一般也越高（职位通常也高），相应购买力也越强。

高学历群体在购买需求，购买决策过程等方面也会存在差异：

相对于中低学历群体而言，高学历群体的购买决策相对比较理性；

从购买需求来看，由于高学历群体在掌握和理解房地产相关信息和知识方面要优于中低学历群体，所以在和开发商进行购买谈判和签订合同时，相对而言拥有的主动权略高一些；

另外中高学历群体在了解房地产信息渠道方面，相对于低学历群体而言，形式更加多样化，由于这个群体具有接触网络的机会比较多的特点，所以对于房产商而言，网络推广的作用比照以往显得日益重要起来了。

　　三、合肥土地市场发展

　　自2004年以来，安徽省的土地开发与购置、房地产投资与施工面积、开工与竣工面积、商品住宅销售的总量和增长情况等，一直处于中部地区之首或前列，而作为省会城市的合肥，又占到了安徽省的1／3。

2004年合肥市出售四类经营性用地7000余亩，供应总价达65亿元，政府直接受益近30亿元，更是座上中部地区省会城市的“头把交椅”，在全国也占有非常重要的地位。

而实际成交76宗，成交面积约5990.8亩，较上年增长11.5%，成交仅额约415867.1万元。

（注：

以上数据为2004年度主要上市交易土地使用权项目，不含1月份成交项目和面积为20亩以下项目）

　　按区域划分，2004年合肥市成交地块位置都比较集中，其中蜀山区成交地块最多共32宗，成交面积约2480.7亩，成交金额187537.7万元。

其次为龙阳区成交14宗，成交面积约933.1亩，成交金额71764.4万元。

瑶海区成交11宗，成交面积约367.8亩，成交金额约13961.7万元。

　　按土地用途划分：

　　成功出让的76宗地块中，住宅用地（含住宅配套公建用地）为33宗，合计面积约3081.8亩，成交金额212967万元；

商住用地29宗，合计面积约1770.6亩，成交金额95571.9万元；

商业用地11宗，合计面积约625.9亩，成交金额50277.4万元；

其他综合用地为3宗，合计面积为194.6亩，成交金额12988.1万元。

　　正确定位是有效开展工作的前提和基础，将合肥市土地储备交易工作引领到正确的道路。

　　正确定位主要体现在以下几个方面：

　　一是定位为政府实现对房地产市场的宏观调控提供“抓手”。

土地资源是国民经济发展的基础，政府只有掌握了足够的土地储备量，才能保障城市建设对土地需求供应的及时性和对土地市场的控制权，从而解决土地市场混乱无序的状态，遏制土地隐形市场，防止土地市场大起大落，促进房地产市场稳定健康发展，保障国民经济的可持续发展。

2004年合肥市确定在城市规划圈600平方公里范围内四类经营性用地上市计划为7300亩，土地储备交易中心严格按年初公布的项目区位供地，在盘活存量、合理规划增量方面达到了政府调控的要求。

　　二是定位为有效保证城市规划的实