安徽合肥市房地产分析报告Word文档格式.docx

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710.95万平方米

竣工面积

566.39万平方米

555.75万平方米

464.99万平方米

　　与2003年同期相比，投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。

而开工面积、竣工面积、销售面积略有上升。

这些数据与推测的需求量有一定的差距，说明中央宏观调控措施的实施，对房地产投资膨胀势头已得到有效遏制，合肥市住宅建设与房地产开发市场连续连续快速健康进展的良好态势。

　　与此同时，合肥市的商品住房销售状况一直呈稳中有升、一路走高的趋势。

专门是近7年，合肥市房地产市场形势更加看好。

从商品房销售看，1999年市区办理合同登记备案65.97万平方米，销售金额9.8亿元。

2000年已达到141.7万平方米、销售金额21亿元。

而刚刚终止的2004年，合肥市商品房销售面积371.37万平方米，其中住宅销售面积315.85万平方米，同比分别增长了30.76％和29.74％；

商品房销售额93.64亿元，其中住宅销售额71.62亿元，同比分别增长了37.59％和30.71％。

另据资料显示，在2004年合肥市商品房销售中，个人购房率达98％以上，目前该市都市居民人均住房建筑面积达24.6平方米，住房成套率达91％。

随着各大楼盘在省城遍地开花，全市商品房需求量也成倍增长：

建筑面积８０－１５０平方米住宅保持良好销售势头，尤以１２０－１５０平方米的商品住宅销量占主流；

同时，建筑面积１５０－２００平方米大套型住房销量大幅上升。

　　2、合肥市房价一路走高

　　目前合肥市商品住房预售均价（不含三县）为2722元/平方米。

而据同一部门的信息，2004年6月份，合肥商品住房预售均价仅为每平方米2450元左右。

从数字来看，尽管目前合肥住房均价低于全国平均价约100元，但由于房价上涨速度较快，居民感到难以承担。

这一上涨势头在2004年8月份以后开始趋于平缓。

　　据悉，2005年新建楼盘中房价在4000元/平方米以上的约占12%；

3000-4000元/平方米的约占52%；

2000元/平方米左右的占8%。

从售价上看，2000-3000元/平方米的住宅销量逐步扩大，3000-3500元的也有大幅增长，单套４０万元的住宅销售增长迅速，占总销量的近３２％。

由于居民收入的提高、住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；

此外，相伴房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。

　　与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快：

2002年省城新建商品房的均价1856元／平方米，2003年增至2148元／平方米，到2004年又猛增到2791元多，至2004年底，一些热点地段的住房售价已达到近4000元／平方米。

就在2005年第一季度，合肥的商品房均价又上涨了100元左右。

年均增长27％的售价与省城居民可支配收入上涨率9%相比，导致大多数市民对房价涨幅难以同意。

　　此外，引起政府不安的另一个关键问题是，尽管房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在庞大差距。

业内人士担忧，尽管二手房的供给会缓解部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从全然上解决问题。

而关于由此萌发出来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不利阻碍。

好在政府已注意到这种倾向，正采取多种措施予以遏制。

　　3、商品房总体上供小于求

　　据合肥市房产局相关人士介绍，2004年，合肥房价上涨的因素专门多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都阻碍了房价的上扬。

同时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上出现供小于求的局面。

　　需求快速增长要紧是因为合肥都市化进程的加快，据统计当进展中国家人均GDP达1000美元，城镇化率达30%时，城镇化将进入快速进展期。

目前中国的都市化已处于快速进展时期。

人均建设用地115平方米，城镇化水平达60%。

合肥市目前的都市人口约180万，都市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。

　　数字的差距意味着在近6年内，都市将扩大一倍，人口要增加一倍。

近两年，合肥市人口增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。

按照人均建筑面积35平方米运算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。

按国家2010年户均一套、人均一室、平均每户120平方米的住宅建设目标，合肥市300万人口以都市每个家庭3.2人运算，人均需增加近10平方米，推测需3000万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。

　　4、合肥各区域房价现状

　　目前合肥房价受地段和区域因素的阻碍依旧比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，房价相对较高。

大部分在售楼盘的均价集中在每平方米２５００元－３０００元之间，因此也不乏类似绿城·

桂花园、木百景湾、联邦家园等均价在每平方米３０００元以上高档次楼盘，均价在每平方米２０００元以下大多集中在东区和南区位置相对偏远的区域。

如此的价格水平相关于北京、杭州、上海等发达都市是专门低的，但假如从合肥在全国的都市地位以及合肥市目前市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增长依旧有一定的脱节。

假如按照房价与收入比例来衡量房价高低，合肥房价与收入比大约在８－９之间，与国际惯例的房价与收入比６，房价涨幅偏高。

　　随着融入长三角经济圈和千亿元规划的实施，合肥作为江淮中心经济大都市的地位日益突出，不管是经济规模、都市竞争力依旧都市建设，都已大踏步地迈上新的历史台阶，房地产开发也随之进入质变时代。

　　5、规模化开发主导市场

　　通过近几年的快速进展，合肥房地产开发的中小楼盘差不多提升到相当的水平。

2004年以来，以房地产新军和外来开发商为主的众多新盘不断抢滩，超百万平方米的大盘频现合肥，20多个20万平方米以上的、附有全新规划理念的楼盘也将于2005年连续亮相。

业内人士认为，大盘的不断涌现标志着规模化开发时代应势而生。

　　尽管上世纪90年代合肥也曾显现了琥珀山庄、西园新村等少数大盘，但整个市场尚无法与近几年出现出的规模化开发蓬勃进展之势相比。

2001年，30万平方米的栢景湾推出，拉开了规模化开发的序幕；

占地490亩的新华学府花园和占地600亩的颐和花园先后于2002年和2003年上市，更是连续了本土开发商的规模化开发进程。

专门是占地480亩的绿城桂花园及建筑面积70万平方米的国际花都、37万平方米的金色池塘等由外地知名房地产企业开发的项目，把先景观后建房的理念带到合肥，使规模化开发的优势表达得淋漓尽致。

随着建筑面积130万平方米的金水湾、23万平方米的滨水城、30万平方米的西湖花园、40万平方米的静安新城、占地面积1000亩的奥林匹克花园、600亩的翡翠花园等楼盘于明年的全新上市，能够推测合肥楼市的以后无疑是大盘的天下，并将在开发产品品质和营销推广方式等多方面有较大飞跃。

　　6、卖方市场渐变买方市场

　　在2004年国庆节期间举办的合肥房展会上，上海绿地、浙江绿城、深圳建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的知名开发企业和专业顾问机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。

外来开发企业的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大阻碍，不仅为自身进展制造了机遇，也提升了合肥房地产的开发水平和营销理念，推动了合肥的都市建设：

大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，带动二手房市场快速进展，加快合肥房地产市场的市场化进程，更新合肥本地消费者的投资置业观念，促使合肥房地产市场重新洗牌，部分开发水平低的企业逐步退出市场。

不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达都市差不多运作成熟的经营治理、营销手段，对合肥房地产市场进展十分重要。

　　关于外来企业的介入，是有人喜悦有人忧：

喜的是消费者能够住上性价比较高的优秀品质的房子，忧的是旧观念的改变在不断破坏着一些开发商的“卖方”妄图。

但随着市场的进展，客户对房地产产品、法律和政策等相关内容的了解和把握越来越深入，消费者、开发商、监管部门在市场的博弈中携手成长和成熟起来，合肥房地产市场将由卖方市场转为买方市场。

　　7、五大因素推动房价上涨

　　其一是住房需求量仍旧专门大。

近几年，合肥市的城镇化水平大幅度提高，都市规模和都市人口增长专门快。

2002年往常，合肥市城区面积为130平方公里，人口为137．95万。

但2002年行政区划调整后，依照合肥市千亿元规划，到2010年城区面积将增加到280平方公里，人口将增加到300万。

庞大的需求量决定了房屋在一定时期内仍供小于求。

与此同时，市民购买力大大提高，消费观念也趋于成熟。

　　其二是2004年前三季度合肥市房地产开发企业土地购置费完成21.5亿元，同比增长47.2%，土地购置面积为361.4万平方米，同比增长4.8%；

完成土地开发面积为111.2万平方米，同比下降26.7%；

能够看出，房地产开发的前期费用加大，开发成本增加。

拍卖土地价格的居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是2005年的一个市场特点之一。

有关土地供应的政策会越来越规范，加上2005年开发的土地绝大部分已是“招、挂、拍”手段取得的，地价节节攀升，由原先的几万元一亩增长到现在的几十万，甚至100多万元。

小区的建筑成本会因此相应提高。

其次，拆迁成本必定增加，建材成本价格的上涨、住宅结构的调整和品质的提高，更让开发商的成本居高不下，进一步拉动房价上涨。

　　此外，炒房现象也是促成房价上涨的另一个重要因素。

　　为了平抑市场暴涨商品房房价，合肥市政府划拨土地新建50万平方米“平价房”投放市场，政府对房价暴涨差不多给出了一个明确的用市场手段干预的信号。

随着“平价房”以及相关宏观调控政策的逐步落实，2005年房价涨势将明显趋缓，估量全年房价走势仍旧是上半年缓涨、下半年在高位盘整。

假如没有专门重大意外情况发生，估量合肥明年房价整体涨幅在10%左右，与2004年的暴涨幅度相比较减缓50%。

然而多层、小高层、高层、花园洋房、别墅等各建筑类别版块以及区域间涨幅会有较大差异。

　　其三是合肥房地产市场供求关系尚不平稳

　　供求结构矛盾是合肥市房地产市场进展中较为突出的一个问题，据统计，2004年合肥房地产市场上中高价位（3000元／平方米以上）和大户型100～150平方米的商品住房，供给和销售占了市场的近一半，而适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少：

从面积上看，80平方米以下的仅有8．13万平方米，总户数仅为1286户；

从价格上看，在580．7万平方米的新建房屋中，售价低于2000元每平方米的仅有100万平方米，户数只有7000户左右，能够说少而又少，全然无法满足市民的需求。

　　尽管房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在庞大差距。

房地产的投资已处于高位运行，市场供需双方的矛盾依旧突出。

业内人士担忧，尽管二手房的供给会解决部分中低收入家庭的需要，但不能从全然上解决问题，中低价位住宅供应仍是瓶颈。

因而，政府多提供廉价房成为2005年中低收入者的一大期待。

　　业内人士认为，合肥房地产市场仍旧处于培养期，合肥房地产自2002年快速增长，相当一部分是复原性的增长，随着人们从“住得下”往“住得好”的转变，人们对住宅的选取则将注重环境优秀、户型新颖、质量良好、服务颇佳的优秀楼盘。

也确实是说，品牌的竞争将是开发企业竞争的要紧手段。

加上开发商的背景不同、竞争能力不同，2005年合肥房地产市场将进一步细分，以满足不同消费层的需求。

商业地产进一步扩大，旅行地产也将显现，住宅的开发层次也将明显分化。

2005年，住宅品质创新成为合肥楼市的突破点。

在合肥市，因为工业经济基础并不强大，合肥市目前在全国的版图也不具有经济流通中心地位,而写字楼和商业地产是合肥市整体经济繁荣的风向标，基于前面的分析，能够看出写字楼的进展空间仍旧不大，商业地产2005年上升速度还将乏力。

合肥的房地产仍旧是住宅产品的主战场，而从五极漂移态势来看，也要紧是住宅类产品在作为主力先锋。

2005年住宅产品进展结构特点是，小高层产品供应量慢慢超过多层建筑，中型规模的楼盘数量不断增多，住宅市场将逐步走进“大盘时代”。

　其四是区域连动因素的阻碍。

从近两年的走势看，房价上涨具有区域性特点。

长三角地区是经济增长最快的地区，也是地价、房价上涨最快的地区。

安徽作为泛长三角地区，在承接投资、产业对接等方面连动效应渐显，地价、房价显现补涨现象。

相关于长三角地区的高房价，合肥等省内大中都市仍旧存在想象空间。

　　其五是产品结构高档化的阻碍。

一方面，合肥居民自身消费结构不断改善和升级，推动合肥住宅的档次和品位不断提高，另一方面，由于利益机制的促使，开发商投资瞄准投资需求，中高档物业快速增长的势头没有得到缓解，产品结构高档化趋势将拉动房价进一步上升。

　　8、加大二手房监管力度确保房价稳固增长

　　从合肥市房地产治理局获悉，为加大房地产治理部门对房地产市场的监管力度，进一步规范房地产市场行为，爱护交易双方当事人的合法权益，合肥市成立了存量房（二手房）资金托管中心，并已于2004年底在庐阳区分局开始实施资金托管试点。

　　据了解，自2004年以来，合肥市二手房交易市场专门火爆，上半年合肥市二手房交易额超过去年全年水平达17.76亿元，其中房改房上市交易达3457户，成交额3.2亿多元。

全年累计完成交易额39亿多元，同比增长了一倍以上，约占全年商品房交易额的1/3强，但由于房地产中介机构进展迅猛（目前已达170余家）造成许多中介资质等级低、人员素养差，将买房人购房款挪作他用的现象时有发生，从而给存量房交易市场带来诸多不安定因素，对当地楼市的进展产生了不良的阻碍。

　　二、合肥市场潜力购房消费者特点分析

　　消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必定会出现不同的特点与趋势。

　　1、购房需求更旺，购房群体更年轻。

　　按照中等发达国家水平，在人均使用面积达到３０平方米之前，住房需求会连续旺盛。

目前，合肥市城镇居民人均使用面积为１８.１２平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。

本次调查结果显示：

2005年初有７０．１２％的合肥居民打算在近两年购房，购房意向较２００２年上升１８．７％。

而且在打算购房的人群中，２３岁－３９岁的占８５％，比２００２年提高了１６．９％，其中购房主力群体这两年发生了显著变化，２００２年消费意向最强的群体是３０－３９岁者，占被调查总体的３７．７％，而２００４年主力消费者年龄下移，为２３－２９岁，占被调查总体的比例为４７．８％。

　　2、不同年龄消费者购房意向分布

　　购房群体在年龄上的变化怎么说会对合肥房地产市场产生什么样的阻碍呢？

研究分析２００４年住房消费市场在以下方面发生了变化：

　　一是低龄化群体需求上升，说明２００４年的户型主流应该以经济型户型（包括部分小户型）为主，从供求关系的角度来讲，中低档市场还有一定的成长机会和空间；

　　二是２００４年中档定位的项目已更加艰巨，总体的市场需求将进一步萎缩，房地产市场属于典型的梯级消费市场，最初购买商品房的群体差不多属于最富有的阶层，然后是中产阶层（社会中坚力量），从以上的数据来看，目前市场中坚力量处于萎缩状态，这要紧和开发商过度耗费需求资源有关；

　　三是由于年轻消费者购房意向相对强烈，而年轻人求新求变更偏好高层建筑，２００４年高层、小高层需求略有上升；

　　四是２００４年高档市场差不多上坚持原有的进展状态，从需求上讲，没有太大的变化。

从不同年龄层住宅需求来看，２００４年的合肥房地产市场的总体趋势是：

低端市场需求增长、中端市场需求萎缩、高档市场需求略升。

　　3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体

　　虽说这两年合肥居民总体收入不断增长，但相伴着购房需求总体年龄下降的趋势，有购房意向的家庭总收入在２００４年增长并不明显，购房主力仍集中在家庭年收入６万元以下的群体。

其中年收入在３万元以下的家庭所占比例从２００２年的４６．６％下降到了今年的１６．１％，下降幅度较大；

而年收入在４万－６万的家庭所占比例由２００２年的４１．８％上升至２００４年的６２％，能够看出今年整个合肥购房者向家庭年收入４万－６万的群体靠拢

　　4、不同收入消费者购房意向分布

　　３０岁以下有购房意向的年轻人绝大部分正处于事业起步时期，他们的家庭平均月收入大部分在３０００－４０００元，而且他们在单位的职务多为一般职员，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要专门大的资金投入，因此这部分人群在置业消费上的总体购买力不高。

正如上面的分析，购房群体的低龄化，必定导致可支配收入的减少和购买力的下降。

尽管开发商不情愿，政府也会加大对房地产的宏观调控，尽量保持合肥房市稳步向中低收入走齐。

但由于开发成本较之前几年有了较大提高，专门是土地成本的提高，必定限制了今年房价的下调。

　　合肥住宅消费市场的主力目前是：

以中低收入水平的年轻消费者为主的消费群体，正是这一消费群支撑了合肥的中低档住宅市场的进展。

　　5、中高学历群体成为购房主力

　　六成以上的潜在购房群体拥有专科及以上学历，学历和购买力之间存在着强相关关系。

一样而言，关于在同一行业中具有类似工作经历和工作年限的不同群体，学历越高，其收入水平一样也越高（职位通常也高），相应购买力也越强。

高学历群体在购买需求，购买决策过程等方面也会存在差异：

相关于中低学历群体而言，高学历群体的购买决策相对比较理性；

从购买需求来看，由于高学历群体在把握和明白得房地产相关信息和知识方面要优于中低学历群体，因此在和开发商进行购买谈判和签订合同时，相对而言拥有的主动权略高一些；

另外中高学历群体在了解房地产信息渠道方面，相关于低学历群体而言，形式更加多样化，由于那个群体具有接触网络的机会比较多的特点，因此关于房产商而言，网络推广的作用比照以往显得日益重要起来了。

　　三、合肥土地市场进展

　　自2004年以来，安徽省的土地开发与购置、房地产投资与施工面积、开工与竣工面积、商品住宅销售的总量和增长情形等，一直处于中部地区之首或前列，而作为省会都市的合肥，又占到了安徽省的1／3。

2004年合肥市出售四类经营性用地7000余亩，供应总价达65亿元，政府直截了当受益近30亿元，更是座上中部地区省会都市的“头把交椅”，在全国也占有专门重要的地位。

而实际成交76宗，成交面积约5990.8亩，较上年增长11.5%，成交仅额约415867.1万元。

（注：

以上数据为2004年度要紧上市交易土地使用权项目，不含1月份成交项目和面积为20亩以下项目）

　　按区域划分，2004年合肥市成交地块位置都比较集中，其中蜀山区成交地块最多共32宗，成交面积约2480.7亩，成交金额187537.7万元。

其次为龙阳区成交14宗，成交面积约933.1亩，成交金额71764.4万元。

瑶海区成交11宗，成交面积约367.8亩，成交金额约13961.7万元。

　　按土地用途划分：

　　成功出让的76宗地块中，住宅用地（含住宅配套公建用地）为33宗，合计面积约3081.8亩，成交金额212967万元；

商住用地29宗，合计面积约1770.6亩，成交金额95571.9万元；

商业用地11宗，合计面积约625.9亩，成交金额50277.4万元；

其他综合用地为3宗，合计面积为194.6亩，成交金额12988.1万元。

　　正确定位是有效开展工作的前提和基础，将合肥市土地储备交易工作引领到正确的道路。

　　正确定位要紧表达在以下几个方面：

　　一是定位为政府实现对房地产市场的宏观调控提供“抓手”。

土地资源是国民经济进展的基础，政府只有把握了足够的土地储备量，才能保证都市建设对土地需求供应的及时性和对土地市场的操纵权，从而解决土地市场纷乱无序的状态，遏制土地隐形市场，防止土地市场大起大落，促进房地产市场稳固健康进展，保证国民经济的可连续进展。

2004年合肥市确定在都市规划圈600平方公里范畴内四类经营性用地上市打算为7300亩，土地储备交易中心严格按年初公布的项目区位供地，在盘活存量、合理规划增量方面达到了政府调控的要求。

　　二是定位为有效保证都市规划的实施，促进旧城改造、加强都市基础设施、公共服务设施的配套。

一方面是土地收储机制的建立，完全改变了过去开发企业各自为政、各自为利、找地开发，都市规划难以实施的局面；

另一方面是收储的土地一律采纳招标拍卖挂牌的形式公布向市场供应，并扩大了净地供应量，吸引了一大批全国乃至世界一些房地产开发企业相继进入合肥，对合肥的都市建设快速进展起到了积极作用，专门是收储为都市建设注入前期资金和配套资金，提升了房地产业的高速高质量进展。

2002年该市在环城路以内建设小高层尚得不到认同，可2004年在二环路以内的建筑容积率已专门少有小于2的了，商住楼已差不多没有多层建筑。

　　三是定位为促进产业结构调整、支持和关心国有企业改制、脱贫解困。

土地储备制度建立前，一些濒临倒闭的企业以土地资产为法码，到处招商引资，扰乱了土地市场秩序；

收储机制建立后，对需盘活企业的土地资产均由土地储备中心统一收回收购，统一申报规划，统一运作。

实行净地拍卖、捆绑式退城进工业园区、腾笼换鸟式招标挂牌等方式处置，不但使国有资产实现了最大化，而且完全改变了濒临破产企业，要“活”没出路，要“关”没资金的状况，达到了政府保品牌、保就业、保产业、保产值税收的愿望，促进了国企改革中的稳固。

如该市公交二保场腾空的45亩土地开价4000万元多次“嫁”不出，由土地储备中心提供