高层综合楼及附楼停建工程估价技术报告Word文件下载.docx
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项目
实例A
实例B
实例c
名称
红峰木业（琼山市烟草专卖局铺面）
xx新华印刷厂宿舍首层铺面（茶艺馆）
来福楼首层铺面
位置
xx镇xx大道
xx镇红城湖路
类型
沿街首层铺面
结构
钢混
装修
普通
中等
成交日期
2002．9
出租价格（元／m2）
20
30
36
注：
选用实例均为实际可出租建筑面积租串，物业霄理贯、水电费由承租方负担。
②交易情况修正：
根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。
③交易日期修正：
根据xx房地产租赁市场状况，选取的实例成交日期至估价时点时间较近，故无需进行交易日期修正。
④区城因素修正：
根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区城因素比较修正列表如下：
区域因素比较表表A-2
区域因素
权数
估价对象
实例A
实侧B
实例c
繁华程度
0．2
10
10
10．5
交通便捷度
环境
lO
就套设施
11．5
11
规划限制
综合
1，0
100
101
103
⑤个别因素修正：
据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下：
个别因素修正比较表表A-3
个别因素
权敷
实例B
临街宽探
O．3
8．5
1l
装修标准
7
9
新旧程度
O．2
12
建筑结构
平面布置
0．1
7．5
1．0
80．5
⑥求出比准价格：
a．把以上比较修正后的各项结果，综合计算
出可比实例修正后的单价，其计算列表如下：
综合修正计算表表A-4
实例
实例C
成交价格（元／mx）
20
36
交易情况修正
100/100
100/100
交易日期修正
100／100
区城因素修正
100／10l
100/103
个别因素修正
100／80．5
100／10l
修正后单价（元／m2）
25
29
35
b．采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格：
估价对象第二层（沿街为首层）租金=（25+29+35）/3
=30元／m2
2）鉴于琼山市xx镇房地产市场第二、三层类似出租案例较少，故采用xx地区类似物业各层之间租金的价值环比，求出估价对象各层租金，环比百分率列表计算如下：
表A-5
位置
物业名称
租金
二层与首层租金环比
三层与二层租金环比
海秀路
宝履大厦
首层70元／m1·
月
二层40元／02·
三层30元／m2．月
57％
75％
五指
山路
鼎华大厦
首层187元／m2．月
二层80元／m，·
三层50元／m，·
43％
63％
34号
瑞华大厦
首层150元／√·
二层50元／m，·
三层30元／m，·
33％
60％
综合百分率
44．33％
66％
（3）估价对象主楼2-4层营业用房年有效毛收入列表计如下：
表A-6
租金（元／m2）
建筑面积（m2）
出租率（％）
二层（首层）
1581．012
95
三层（二层）
30X44．33％=3．3%
2028．073
90
四层（三层）
13．3x66％=8．8
966．344
合计
4575．43
估价对象
可出租面积（％）
年（月）
年有效毛收入
（万元／年）
二层（首层）
92
49．74
26．8
8．4，
84．99
（2）计算主楼2-4层年运营总费用
1）管理费：
取有效毛收入的3％计
管理费=4．99万元x3％=．55万元/年
2）维修费：
维修费取建筑物重置价的1％，建筑物重置价按1200元/M2计，则：
维修费=4575．43m2x1200元／m2x1％/10000=5．49万元／年
3）税金：
营业税及附加为有效毛收入的5．5％计算，房产税为有效毛收入的12％，合计为有效毛收入的17．5％。
税金=84．99x17．5％=14．87万元／年
4）保险费：
按建筑物重置价妁260计，则
保险费=4575．43x1200x12％/10000=1．1万元／年
5）年运营费用合计=管理费+维修费+税金+保险费
=2．55十5．49十14．87十1．1
=24．01万元／年
（3），计算主楼2—4层年净收益
年净收益=年有效毛收入—年运营总费用
=84．99—24．01=60．98万元／年
（4）费本化率r的确定
采用安全利率加风险调整值法：
安全利率取国家一年期存款利率1．98％，风险调整值根据xx地区的社会经济现状及预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点，确定风险调整值为5．02％。
资本化率r=1．98％十5．02％=7％
（5）计算估价对象主楼2-4层收益价格
V=a／r[1—1／（1十r）N—n]
估价对象耐用年限60年，已经过年限8年，
则：
市场价值总额V=60．98／7％x[1—1／（1+7％）60-8]
=845．31万元
2．采用市场比较法计算估价对象现房附楼在估价时点的公开市场价值。
（1）选取可比实例
实例选用表表B-1
名称
风翔山庄A栋311房
天鹅花园C栋807房
金竹花园B幢30房
位置
琼山市风翔路
琼山市凤翔路
琼山市龙昆南路
住宅
2001．7．13
2001．9．11
2001．8．13
成交价格（元／m2）
800
747
766
（2）交易情况修正
（3）交易日期修正
根据琼山市xx镇房地户市场状况，去年七月份至今该区城房地产交易市场价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。
（4）区域因素修正
根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修正列表如下：
区域因素比较表表B-2
权数
实例C
13
景观
交通便捷度
9．5
繁华程度
O．1
小区配套设施
治安状况
1．O
112
114
（5）个别因素修正
据现场勘察和所掌握资料；
三个可比实例与估价对象的个别因素比较修正列表如下：
个别因素比较表表B-3
个别因素
权败
楼层
0．2
13．5
13．5
工程质量
朝向
平面布置
设施设备
[O
练合
116
109
（6）求出比准价格
1）把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如下：
综合计修正比较表表B-4
900
766
区域因素修正
100／112
100／114
100／116
100／109
616
612
579
2）采用简单算术平均法计算出一个综合结果
作为比准价格。
附楼市值单价=（616+612+579）／3
=602元／m2
3）附楼市值总额=602x1183．156=712，260元=71．23万元
3．采用假设开发法计算估价对象主楼（塔楼）5-20层的市场价值
假设开发法的计算公式为：
停建工程价格=续建完成后的房地价值—续建成本—管理费用—投资利息—销售税费—续建投资利润—买方购买停建工程的税费
（1）采用市场比较法测算续建完成后的房地产市场价值
1）选取可比实例
实例选用表表C-1
港苑大厦A1701房
钟诚大厦A1201
金搴大厦1905房
高层商住两用
2001．12．7
2001．8．24
1230
1000
1200
2）交易情况修正：
根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。
3）交易日期修正：
根据琼山市xx镇房地产市场状况，可比实例成交日期至估价时点房地产交易市场价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。
4）区城因素修正：
根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修女列表如下：
区域因素比较表表C-2
小区配套设施
107．5
98
102．5
5）个别因素修正：
个别因素比较表表C-3
14
工程质量
设施设备
配套设施
111
112．5
6）求出比准价格
a．以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如下：
综合修正计算表表C-4
实例
项目
成交价格（元／m2）
I00／100
交暑日期修正
100／107．5
100／98
100／102．5
个别因窜修正
100／111
100／112．5
修正后单价（元／m2）
1031
936
1041
b．采用闹单算术平均法计弄出一个球含辖录
作为比准价格：
估价对象5—20层市值单价=（1031十936+1041）／3
=1003元／m2
（2）续建成本：
根据估价对象5-20层停工现状及琼山市工程造价确定（按商住两用房的设计标准），续建成本为450元／m2。
续建成本估算表表C-5
项口
单方造价（元／m2）
门窗工程
装饰工程及局部改造工程（含脚手架）
130
楼地面工程及其他
水电安装
．90
电梯
局部改造工程设计费用
410
（3）管理费用：
取续建成本的2％计
管理费用：
450x2％=9元／m2
（4）投资利息：
利率按国家一年期贷款利率5．31％，续建期为半年，设停建工程价值为X。
投资利息=停建工程价值x[（1／5．31％）0．5—1]+续建成本和管理费x[（1+5．31％）0．25—1]
=Xx0．0262+（450+9）x0．013=（0．0262X+6）元／m2
（5）销售税费：
“两税一费”按处置积压房地产政策免征，销售费取房地总价的l％，交易手续费按处置积压房地产政策2元／m2计：
销售税费=1003x1％十2=12元／m2
（6）续建投资利润：
取停建工程价值和开发成本的5％计算：
利润=（X十450）x5％=（0．05X十22．5）元／m2
（7）买方购买停建工程的税费：
按处置积压房地产政策免征，故不计。
（8）计算估价对象5-20层（停建工程）市场价值
1）停建工程价值单价：
X=100一49—9—0．0262X一6—12—0．05X—22．5
X=551．5元／m2
2）停建工程价值总额=551．5元／m2x13803．115
=761．24万元
4．估价对象市值总额=1项+2项+3项
=845．31十71．23十761．24
=1677．78万元
（二）第二条技术路线采用成本法计算估价对象的整体价值（在计算土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。
采用成本法的计算公式为：
房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新建造成本—建筑物折旧
1．计算土地重新取得价格
（1）采用基准地价修正法和假设开发法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价。
经测算，估价对象3596．5m2土地使用权公开市场价值总额为345．98万元，大写人民币叁佰肆拾伍万玖仟捌佰元整[详见附件《土地估价报告》明正评（2002）估字第xx号]。
（2）主楼、附楼地价分摊
1）分摊系数：
总地价／建筑面积=345．98／19561．7=0．0176866
2）主楼分摊地价=18378．544x0．0176866=325．05万元
3）附楼分摊地价：
1183．156x0．0176866=20．93万元
2．计算建筑物重新建造成本
建筑物重置成本=开发成本+管理费+投资利息+销售费用+开发利润+税费
（1）开发成本=建安工程费+勘察设计及前期工程费+市政设施配套费
1）建安工程费：
根据估价对象现状及琼山市建安造价确定估价对象主楼及附楼建安工程费如下表：
主楼已完工程造价估算表
项目
单方造价（元／m，）
备注
桩基础工程
110
钢筋棍凝土工程
350
砖石工程
50
脚手架工程
40
综合2-4层二次
楼地面工程
22
装修及水电安装
装饰工程
210
其他
18
860
工
附楼已完工程造价估算表
基础工程
钢筋混凝土工程
230
45
120
15
80
主楼建安工程费=18378．544x860（元／m2）／10000
=1580．55万元
附楼建安工程费=1183．156x800（元／m2）／10000
=94．6万元
2）勘察设计及前期工程费：
按建安工程费的6％计，则：
主楼勘察设计及前期工程费=1580．55x6％=94．83万元
附楼勘察设计及前期工程费=94．65x6％=5．68万元
3）市政设施配套费：
按政府有关规定40元／m2计算，则：
主楼市政设施配套费=18378．544x40=73．51万元
附楼市政设施配套费=1183．156x40=4．73万元
4）开发成本合计：
1）+2）+3）
主楼=1580．55十94．83十73．51=1748．89万元
附楼=94．65十5．68十4．73=105．06万元
（2）管理费：
（土地取得费+开发成本）x2％
主楼管理费=（325．05十1748．89）x2％=41．48万元
附楼管
升级会员 