重庆市房地产市场调研报告Word下载.docx
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全市共有家庭户928.98万户，家庭户人口为2984.27万人，占总人口的96.56%，平均每个家庭户的人口为3.21人。
人口受教育结构：
教育水平人数〔万人〕占总人口%
大学〔大专以上〕86.582.80%
高中〔含中专〕265.678.60%
初中909.0229.41%
小学1340.8543.39%
文盲214.788.9%
2、经济开展概略
2001年全市完成国际消费总值1750亿元，比上年添加161亿元，是重庆直辖以来经济总量添加最多的一年。
按可比价钱计算，比2000年增长9%，高于全国1.7个百分点。
增长速度列全国第18位，在全国的位次比上年提高了5位。
2002年以来，全市经济增长速度清楚加快，出现出效益与速度同步增长的良好态势，全体经济运转清楚好于预期。
初步测算，上半年全市完成国际消费总值875.56亿元，按可比价钱计算，比上年同期增长10.1%，增幅同比提高1个百分点，高于全国水平2.3个百分点。
第一产业增长3.0%，第二产业增长13.1%，第三产业增长9.1%。
从运转态势看，往年以来全市经济增长速度稳步攀升。
从月度累计增幅观察，除1月份受不可比要素影响增长9.8%，其他几个月增幅渐次走高。
2月份为9.1%，3、4月份上升到9.2%和9.3%，进而到达5月份的9.6%，上半年又进一步上升到10.1%，这也是2000年3月以来延续28个月增幅最高的月份。
从季度走势上观察，上半年增长10.1%，比一季度提高0.9个百分点，也是自1998年以来同期增幅最高的。
从经济增长婚配的相关要素看，一些与经济增长亲密相关的目的同步增长，出现出近年少有的分歧性。
1—6月，发电量增长了11.0%，创了近几年同期最好水平，内河与空港货物吞吐量区分增长11.0%和13.2%。
从经济增长的地域结构看，上半年都市兴旺经济圈完成添加值345.94亿元，比上年同期增长8.8%，占全市的39.5%；
渝西经济走廊完成添加值271.57亿元，增长12.8%，占31.0%；
三峡库区生态经济区完成添加值258.05亿元，增长9.0%，占29.5%。
重庆市主要经济目的如下（%）：
2001年增长2002年上半年增长2002年增长估量
国际消费总值9.010.19.5-10.0
全社会固定资产投资22.324.518-20
社会消费品批发总额8.78.78.7
城镇居民可支配支出7.15.98.0
乡村居民人均纯支出4.210.7（现金支出）4.0
居民消费价钱总指数101.7100.699.5
3、居民生活水平
"
九五"
时期是重庆市社会、经济、城市树立开展较快的时期，在短短的几年内使重庆市的城市树立、社会经济迈上了新台阶。
经济的增长为改善人民生活，提高市民支出打下了基础。
据重庆市城市社会经济调查队对主城区300户城市居民的抽样调查资料显示,"
时期，城市居民的生活水平有了实质性的提高：
据统计，城市居民的人均可支配支出由1995年的4413元添加到2000年的6276元，增长了42.2%，每年以7.3%的速度动摇添加，扣除价钱要素，实践增长6.3%。
人均消费支出由1995年的3932元上升为2000年的5475元，增长了39.2%，扣除物价要素，每年实践增长6.8%。
最能反映居民家庭生活水平的恩格尔系数由五年前的48.7%下降为40.4%,主城区居民的生活水平已基本完成"
小康"
。
2001年城乡居民支出继续增长，依据«
2001年重庆市国民经济和社会开展统计公报»
显示：
全年城市居民人均可支配支出6721.09元，比上年增长7.1%。
城市居民人均消费支出5765.07元，增长5.3%。
依据据重庆市统计局日前披露的数据显示，2002年上半年城市居民人均可支配支出3614.94元，比上年同期增长5.9%，6月末城乡居民存款余额到达1475.18亿元，增长11.9%。
图示如下：
单位〔万元〕1995年2000年2001年2002年〔预测〕
人均可支配支出441362766721.097229.88
人均消费支出393254755765.07
从以上数据可以看出，重庆市经济正向良好的方向开展，居民的购置力正在逐年增长，随着支出水平的提高，居民用于消费性的支出在不时添加的同时，非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成局部。
依据重庆的城市规划，未来的重庆将是一个以主城区为中心的由中等城市、卫星城市等共同组成的城市群，未来的城市开展一方面是主城区的扩展，另一方面是中等城市、卫星城的构成。
对房地产业来说，这就意味着开展机遇不只仅停留在主城区，各中等城市、卫星城都将有很好的开展空间。
依照重庆市政府制定的20年开展规划，在十五时期主要是处置重庆的交通效果，构成枢纽重庆的格式。
重庆的天文位置，在整个国度区位中处在南北的中间，东西的中间，重庆在整个中国地图几何的中心位罟。
但是这个几何中心，目前是南北交通的屏界，连东西纽带的壁垒。
重庆市政府提出〝一千亿元、五管齐下，打造枢纽重庆〞。
〝五管齐下〞包括：
一是机场的改造，机场的规模要扩展五倍；
二是铁路，现有的四条铁路变成八条铁路，构成四通八达的铁路交通；
三是高速公路环线，五年以后添加500公里，如今是300多公里，整个800多公里的高速公路构成全国西部的枢纽；
四是航运，万吨级的拖船能到重庆主港，力争使重庆成为长江下游的航运中心；
五是管道运输，就是柴油、汽油的管道和自然气管道等。
〝五管齐下〞处置重庆在全国交通格式的同时，处置重庆市内的交通，往年处置通县油路，也就是各个县到主城的油路、二级路，明年建成八小时重庆，即重庆任何一个近郊县城，到市中心大体上8个小时。
2004年完成〝半小时主城〞。
十五时期重庆市总投资有六千亿左右，其中一千亿处置交通效果，届时重庆将成为东西间的交通纽带、南北间比拟顺畅的通道，交通的便捷必将带来新经济区的构成。
二、重庆市房地产消费市场特征
1、2001年重庆购房者人口结构特征
依据«
2001重庆房地产展现买卖会住宅需求调查报告»
资料显示，重庆购房者出现以下人口结构特征：
〔1〕消费者年龄构成：
50岁以下年龄段有较强的购房愿望，占整个购房者的比例为86.2%。
30岁以下购房者占整个购房者的比例最重到达48%，该年龄段正是消费者成家立业的阶段，购房需求较大；
41—50岁年龄段在整个购房者中的比例居次席，该年龄段的购房行为主要是二次置业，为子女买房。
〔2〕消费者文明水平构成：
具有较高文明水平的消费者超越了半数，说明消费者文明水平越高，购房愿望越剧烈。
〔3〕消费者家庭月支出构成：
由于购房行为在支付才干和支付期限等方面不同于普通商品消费行为，购房群体的支出水平清楚高于居民平均支出水平。
采样样本平均家庭月支出2325.5元，与2000年相比增长18.33%。
其中家庭月支出为1500元以下的样本比重同比下降6.24%；
1501—2500元、2501—3500元的样本比重区分增长7.02%、12.32%。
依据重庆市疆土与房屋管理局最新信息说明：
重庆房市的价钱出现稳步增长的态势，广阔消费者对价钱的接受力也在稳步增强。
2001年全市团体购房比重曾经达97.6%。
从消费市场来看，房地产经济经过近年来的快速开展，消费者对房价现状有了理性看法，对日渐提高的房价，广阔消费者的接受力也在稳步增强，以往复杂追求低价住房的状况已有了较大改观。
据去年11月房交会问卷调查，52.4%的被调查者表示，在抵押存款的支持下，可接受住房单价在1500-2000元/平方米〔以往此类调查，选择1000元/平方米以下房价者占大少数〕。
这种与市场进程同步增强的心思接受才干，为产业开展提供了宽广的空间。
重庆经过直辖以后数年的开展，影响住宅产业开展的三大要素曾经发作了极大的变化。
消费水平：
重庆总体支出水平逐年增长，中高支出的运营者、白领、银领阶级的人数在扩展，对住宅发生了更高层次的需求。
消费理念：
受先进地域及国际化居家方式和理念的影响，住宅阶梯式消费的观念已被普遍认可。
市政环境：
随着城市化进程的开展和半小时主城区的完成，中近郊的交通状况将失掉极大的改善，生活、出行愈加便捷，居家在郊区，已成为能够和理想，且将成为一种时兴。
从市场容量调查，人口规模的添加必将带来更大的需求。
目前重庆的城市化率为33%，而全国平均城市化率为37%，这一状况将在未来10年内彻底改动。
估量2020年内重庆城市化率到达50%，城市人口将添加600万，假设按每人20平方米的市场需求，600万人要1.2亿平方米的住房需求；
再加上现有1000万人并没有到达人均20平方米，构成约4000万平方米的市场需求。
十年重庆大体上要建差不多1.6亿平方米住宅，意味着在未来10年内，每年能够有1700万平方米的市场需求。
同时重庆市政府曾经把房地产业作为支柱产业来开展，为了保证这个极具带动力的产业良好的开展，将会有很多利好的消费政策出台，关于消费需求的抚慰具有很大的引导作用。
3、重庆市主城区域住宅需求特征
资料显示，重庆市住宅需求主要特征概括如下：
〔1〕北部城区需求继续上升，渝中区退居其次。
受城市规划与政策倾向的影响，北部城区的进一步拓展与配套不时完善对广阔市民具有相当大的吸引力。
渝中区由于城区配套较为完善，传统城市中心的观念已不得人心，在相当长的一段时间内不时为消费者购房的首选区域，但受城市开展空间与价钱的限制，以及市民对寓居环境的要求越来越剧烈等要素的影响，住宅郊区化日益清楚。
〔2〕对现房需求比重下降，期房接受水平提高。
就重庆市各区房地产买卖所提供的资料显示，近两年实践成交的房屋类型中，期房的成交量清楚多于现房。
虽然人们对现房的需求水平远远高于期房，但随着房地产市场逐渐规范，开发商实力的不时增强，人们对期房的决计进一步添加，从而使消费者对期房的需求比重提高。
可以预见，在今后一段时间内人们对期房的需求量会进一步添加。
〔3〕小区深受市民喜欢。
小区在居民的心目占据了相当的位置，尤其是小区多层修建和小区小高层修建深受欢迎。
对寓居环境的愈加看重和人们的生活习气决议了消费者对小区情有独钟，这也是目前市场上少数单体修建销售进度相对较慢的重要缘由之一。
〔4〕房屋类型需求呈多元化格式，平层仍是购房首选。
错层结构在前两年不时遭到市场的追捧，一段时间内占据相当大的市场份额，但本次调查显示人们在追求住宅空间变化的同时，人们重新审视并认可平层规划的繁复、适用和低价。
由于消费者需求的集体差异及自身的接受才干等诸多要素，平层占据市场主导和房屋类型多元化格式还将不时延续下去。
〔5〕注重室内特性化装饰，清水房仍是市场需求主流。
目前清水房仍是市场需求的主流。
由于清水房的相对低价和消费者对房屋装饰特性化的追求，对清水房的需求在相当长一段的时间内不会发作较大改动。
〔6〕三居室成为市场需求的主力户型。
90—130平方米的三居室成为目前市民需求的主流。
一方面受生活水平提高的影响，另一方面受目前重庆市的家庭人口结构影响，市场对三居室的需求在短时间内不会发作改动，并会在今后很长一段时间延续。
虽然近两年的市场环境显示大户型的市场销售情势看好，但市场需求的主流不会由于局部集体消费而改动。
〔7〕房价依然是影响市民消费的第一要素。
依据兴旺国度房地产规律显示，一个地域房地产价钱就是一平方米房价等于白领阶级一个月的支出，由于重庆市全体居民支出相对偏低，消费者将房价作为首要思索要素也在道理之中。
4、重庆市消费群体特征与购房行为
资料显示，重庆购房群体出现以下消费特征：
〔1〕住宅需求消费群体的类别：
第一类：
年龄40岁以下
文明水平：
高中以下
该群体住房形状为公房或租房的占67.8%。
第二类：
年龄35岁以下
大专以上
该群体住房形状为公房或租房的占61.8%。
第三类：
年龄：
41—50岁
该群体住房形状为公房的占67.9%。
第四类：
36—50岁
该群体住房形状为公房的占49%，住商品房的占27.9%。
第五类：
50岁以上
中专以上
该群体住房形状为公房的占57%。
〔2〕各类消费者群体欲购房面积比拟：
70—130平方米的住宅失掉各类消费群体超越70%样本的认同。
〔3〕各类消费者可接受单价比拟：
单价在1800元/平方米以下的分段成为各类消费群体的主要选择区域。
〔4〕各类消费者对配套设备要求的比拟：
对各类消费群体停止纵向比拟发现：
第五类消费群体对医院、花园和林木花草看重水平超越了其他消费群体，对超市和学校的看重水平那么低于其他消费群体；
前四类消费群体最看重菜市和超市；
第一类消费群体对学校的选择比重高于其他消费群体；
菜市对第三类消费群体那么更为重要。
〔5〕购房决议要素
重庆市消费者购房决议要素排序依次为：
价钱合理、交通便利、户型合理、环境良好、周边配套完善、有增值潜力、物管规范。
交通便利、价钱合理和户型合理依然是影响消费者购房的最重要的决议要素。
随着生活质量的提高，人们越来越盼望接近自然，接近绿色，绿化率的上下正逐渐成为人们权衡生活质量的规范；
但统计结果却与此不尽分歧，一方面是由于当物业不能满足一切要求时，自然要有先后顺序，价钱和交通是普通消费者都比拟看重的方面，环境良好只能位于其后；
另一方面，虽然开发商提出〝生态住宅〞、〝环保住宅〞等新概念，但关于普通消费者来说，只是在基本绿化的基础上添加了一些虚有其表的配套设备，住宅环境的全体相同未能抵消费者构成有效引导。
〝有增值潜力〞所占的比重相对增大，显示出投资者对房地产市场决计的添加，也是这两年重庆市房地产市场逐渐攀升的结果。
随着房地产市场的日益规范，将会吸引更多的房地产投资者。
作为〝售后效劳〞的物业管理是开发商品牌的延伸，与购房者的日常生活毫不相关，但统计结果显示物管要素陈列决议要素最末位，缘由在于购房者对物管的看法尚待提高，另一方面重庆市物管起步较晚、开展水平相对不高的现状也使购房者对房屋的售后效劳缺乏足够决计。
三、重庆市房地产市场情势及开展趋向
1、重庆市房地产市场情势：
以后重庆市房地产的总体情势是：
房地产投资规模继续快速增长，商品房销售价升量增，产业开展的理性化水平进一步提高，房地产市场次第进一步好转。
〔1〕房地产投资迅猛增长，城镇住房告别充足时代。
承接直辖以来房地产投资继续增长的走势，2002年1—6月，重庆市累计完成房地产开发投资82.19亿元，同比增长29.4%，占全市投资总量的22.9%；
其中住宅树立完成投资49.7亿元，增长30.2%。
房地产开发施工面积3154.53万平方米，同比增长38.6%，其中住宅施工面积2194.38万平方米，增长41.4%；
房地产开发新开工面积795.21万平方米，同比增长22.4%，其中住宅新开工612.46万平方米，增长24.3%。
房屋完工面积206.32万平方米，同比增长7.7%，其中住宅完工162.79万平方米，增长22.6%。
l—6月累计销售〔不含预售〕商品房面积220.86万平方米，同比增长23.8%；
其中住宅189.78万平方米，增长28.9%。
两项目的继续出现出销售量大于完工量的可喜局面。
1—6月商品房销售额31.71亿元，同比增长13.5%，其中住宅销售额21.72亿元，同比增长21%。
与此相对应，截止6月末，全市空置一年以上的商品房面积216.38万平方米，同比下降3.2%，其中空置一年以上的住宅面积79.81万平方米，同比下降2.8%。
在这种继续开展情势下，城镇住房告别了充足时代，人均寓居面积到达11.59平方米。
居民住房需求由单纯〝数量型〞转变为〝质、量偏重型〞。
〔2〕相关政策互动，引发楼市销售升温
继去年四季度调高城市树立配套费规范后，往年6月中旬，市政府又延续出台两项激活房地产市场的利好政策——路桥收费实行年票制和上调土地出让金规范。
这三项政策构成了合力，〝抚慰楼市销售升温。
尤其是路桥收费革新增强了渝中区及周边房地产市场的辐射力，直接引发了〝路桥概念〞相关楼盘销售出现〝井喷〞行情。
黄花园大桥北桥头的南方·
上格林、金科花园、长安华都和渝澳大桥北桥头的西方家园等小区在6月下旬均一反往年旺季情形，销售量成倍增长。
上半年二手房买卖继续增长，主城区二手房成交99万平方米，成交金额8.29亿元，同比区分增长30.6%和19.9%。
〔3〕整理房地产市场次第，改善住房消费环境
针对十多年来重庆市房地产市场集约式管理形式存在的弊端，重庆市政府将2002年作为房地产市场的〝监管年〞。
着力抓好四方面任务：
首先是增强房地产法制树立，业内普遍关注的«
重庆市城镇房地产买卖管理条例»
曾经于6月7日市一届人大40次会议审议经过，将从8月1日实施，该«
条例»
从严厉商品房预售容许审批制度、增强预售资金监管、预售信息公示、中介机构管理等方面为市场管理提供了法律依据，有效增加了面积欺诈、产权纠纷、及延迟交房等违约现象，提高了商品房预售〝门槛〞；
«
重庆市城镇房屋拆迁管理条例»
也曾经市政府审定报市人大。
其次是启动房地产市场次第整理任务，6月25日，黄奇帆副市长掌管召开〝全市整理和规范房地产市场次第任务电视会〞，部署了房地产开发项目管理、商品房销售管理、物业管理和收费、中介效劳市场管理、〝两证〞操持以及清算〝四久工程〞等重点任务。
第三是强化制度树立，商品房买卖合同实时联机备案制，商品房销售现场公示制，开发企业、中介机构、物业企业不良记载公示制、规划变卦听证制、广揭发布审查制等一系列市场制度已陆续实施。
四是于5月23—26日举行了以〝诚信买卖，担忧购房〞为主题的全市春季房地产展现买卖会，四天房屋成交面积128.91万平方米，成交金额24.39亿元，取得圆满成功。
上述举措将极大地改善重庆市住房消费环境，进一步激活房地产市场。
〔4〕商品房开发转向〝集约运营〞，产品出现〝精品化〞趋向。
阅历了假定干年大规模的建房高潮，开发商曾经投入更多的精神关注购房者高层次的开展诉求，着眼于营建楼盘的特性化特点，如强调新技术的新现代主义〔旭日·
凤凰城〕，突出运动场所的〝泛运动〞概念小区，显山露水的山景、江景；
水景住宅小区等，从而使上市楼盘亮点频现。
在展开品牌竞争的同时，同一区域的开发商末尾探求高效应用会所、学校等配套资源和客户资源的结合形式，将房地产楼盘集体的竞争推向了区域与板块间竞争的更高层次。
以后城镇居民对住房的需求由以往单一地满足寓居者生活的需求，上升到了满足开展需求的更高层次，这种诉求曾经失掉开发商的认同，开发商的〝理性〞化水平大为提高。
无论是渝海的〝在水一方〞、龙湖的〝香樟林〞、〝南方上格林〞，还是〝海棠晓月〞、泰正花园、华宇广场，这些精品小区从〝以人为本〞、〝人与自然〞等角度动身，充溢了对寓居者全方位的兽性关心。
〔5〕银行信贷向房地产业片面浸透
住房消费性信贷的开展曾经成为大势所趋，住房金融种类不时创新。
随着国度鼓舞消费性信贷政策的出台，作为消费信贷主渠道之一的住房消费信贷业务迅猛开展，以往房地产消费缺乏金融支撑单兵突进的状况失掉改观，截止2001年末，全市团体住房存款余额113.87亿元，是同期房地产开发存款61.85亿元的1.84倍，住房存款曾经完成了由开发存款向消费存款的重心转移，增大了存款的平安性，改善了信贷结构。
团体住房占同期全社会团体消费存款总量〔137.02亿元〕的83.1%，显示出住房曾经真正成为广阔居民的消费热点。
2、重庆市房地产开展趋向
基于重庆市政府将房地产业作为带动增长的支柱产业，同时结合重庆市房地产实践状况，重庆市房地产开展趋向将表达在：
土地市场化进程减速，房地产市场监管力度增强，市场效劳日臻完善，房价继续上升，市场竞争加剧，小区和楼盘层次进一步提高。
〔1〕土地市场化进程减速，市场透明度清楚增强。
2002年，有关部门将充沛发扬〝以地聚财〞的职能作用，全市运营性用地招标、拍卖率将到达50%以上。
加大树立用地清算和闲置土地处置力度，片面规范土地市场。
土地供应公示制度进一步完善，土地收买、储藏机制初步树立。
城市地价静态监测工程末尾启动，将在全市树立起地价监测网络，充沛应用地价调控供求，控制总量，集约应用的作用，增强政府微观调控经济的才干，土地市场透明度将清楚增强。
〔2〕房地产市场监管力度增强，市场行为进一步规范。
从一定意义上讲，2002年是房地产市场〝监管年〞。
随着整理房地产市场次第任务的深化展开和产业理性化水平的提高。
房地产开发企业、中介机构和物业管理企业的行为将进一步规范，房地产市场效劳日臻完善，消费环境有效改善。
开发商与购房者、中介机构与消费者、物业公司与业主之间末尾树立起良好的互信关系。
〔3〕政策性效应逐渐显现，房价稳中有升。
路桥收费革新、土地出让金上调、土地市场化供应等拉动房价下跌的政策性滞后效应将在下半年逐渐显现。
这些政策对房地产市场的影响是临时的，从去年商品房预售价2157元/平方米比前年的1679元/平方米提高28.5%曾经可以看出：
2002年房地产价钱能够坚持继续攀升的格式。
作为重庆市政府扩展消费，拉动经济增长的一项重要内容，下半年将出台实施加快开展房地产市场，扩展住房消费的政策，在加快住房货币分配任务、降低房地产买卖税费、完善住房金融配套政策等方面采取可操作的措施，进一步促进住房消费。
〔4〕市场竞争加剧，小区楼盘特性化特点突出。
由于2001年重庆市房地产开发规模较大，商品房施工面积创下3654万平方米的天量，估量往年将有少量的小区和楼盘进入销售期，市场竞争将进一步加剧，要想在日益剧烈的竞争中立于不败之地，必需从消费者需求动身，强化特性。
沙坪坝区的〝学林雅园〞发扬文明区优势，南岸区的〝海棠晓月〞强调温泉概念，渝北区的〝在水一方〞以环境定位取胜，渝中区的〝御景江山〞突出江景特点……良性的竞争可以在合理价位上提供尽能够完善的产品。
随着城市化和房地产市场化进程的减速，重庆市房地产市场开展空间很大，经过市场结构调整和市场次第的整理，增量市场和存量市场相互促进，相互补充，未来的市场会继续供需两旺。
这主要是由于：
〔1〕目前重庆城市化率为33%，2020年的目的为50%，每年增长将近2个百分点，将对重庆房地产业开
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