案例分析题Word文件下载.doc

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为什么?

（2）物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题?

答案要点：

（1）物业管理公司的做法是不妥当的。

①业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。

②物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。

③物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。

因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。

（2）物业管理公司应该如下妥善解决问题：

①根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。

②如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。

若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。

③物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。

在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。

④为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。

物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。

⑤接到法院决定开庭的受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。

⑥收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决，物业公司有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。

第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。

若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决，胜诉方可以向法院申请强制执行。

2、居住在枫林豪景小区l号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了护栏，原因是小区内一层住户窗户均装有护栏，致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件，这5户居民认为应增加必要的安全防范设施。

该小区的物业管理公司得知后立刻要求这5户居民自行拆除，理由是枫林豪景小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。

该5户居民承认安装护栏的事实，但是拒不拆除。

请问：

面对这种情况，物业管理公司应该怎么办?

物业管理公司应该采取以下措施：

①向这5户居民说明情况，要求居民遵守物业服务合同的条款，说明违反合同应当承担的责任。

通过多次反复耐心的说服教育，争取让居民主动拆除护栏。

②可以请业主委员会出面，对这5户居民进行说服教育，劝他们拆除护栏。

③同时，物业管理公司应加强和完善安全管理，选用必要的现代化手段和设施，并加强巡逻的力度，严格出入人员和车辆的检查，避免再次发生盗窃案件。

④如果经过认真耐心的说服教育,5户居民仍不同意拆除护栏,物业管理公司可以向这5户居民发出律师函,指出违反合同的后果,说明物业管理公司即将采取法律手段保证合同的履行。

⑤在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以依据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》以及双方签定的物业服务合同向被告所在地的基层法院起诉，要求法院按照《物业服务合同》的约定，判决这5户居民承担违约责任，将护栏拆除，恢复原状。

3、2009年3月。

某广告公司入住某小区的A1栋别墅，久佳物业管理公司是该小区的物业管理者。

根据物业服务合同，2005年3月至7月，该广告公司应交纳物业服务费2296元，水电费1543元。

然而，2005年5月4日，该广告公司发现有人进入公司窃取了价值l万元左右的财物，立即报了案。

当久佳物业管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告公司以物业管理公司单方面违约，未能履行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水电费。

双方为此发生纠纷，物业管理公司以该广告公司拒付所欠费用为由诉至法院。

*该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费?

*久佳物业管理公司在广告公司被盗的问题上是否应当承担责任?

①该广告公司不应拒付所欠物业服务费和水、电费，因为收取物业服务费是物业管理企业的权利，广告公司应为所接受的服务付费，而水、电费是物业管理企业代收的费用，与安全服务无关。

②在广告公司被盗的问题上，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，则物业管理公司就不应承担责任；

如果物业管理企业没有履行物业服务合同上约定的义务，在保安防范工作上存在缺陷，造成业主损失的，物业管理公司应当承担相应的法律责任。

4、2009年10月的一天下午，某市一家写字楼大厦发生了一起电梯伤人事故。

出事当天，租用该大厦5层作为公司经营用房的李家两兄弟，因进货需要使用电梯。

而电梯的楼层显示装置坏了，因而无法判明电梯的位置。

两人只好在各楼层寻找，找到大厦的4层时，走在前面的李弟看见电梯门正开着，里面黑洞洞的，一脚迈了进去，不料坠入电梯井中，后经抢救无效死亡。

事发后，物业管理企业检查了电梯，发现4层的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强行推开了电梯门，因用力过猛失去重心从而导致事故发生。

而事主方则宣称，他们从2005年上半年开始在此办公，一直没有看到过一份物业管理单位关于电梯使用说明或乘梯注意事项的文件或通知。

出事时，他们并不知道电梯停在哪里，怎么可能无故去4层强行推开电梯门呢?

李家诉至法院，要求物业管理企业赔偿。

物业管理企业是否应承担赔偿责任，为什么?

1．物业管理企业就此案应当承担损害赔偿责任。

2．物业管理企业作为写字楼的管理者，负有保障电梯等共用设备安全运行的法定义务，从案情看，物业管理企业的行为存在严重过错，应承担损害赔偿的民事责任。

具体表现在：

①物业管理企业没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安全使用说明和乘客乘梯的注意事项，没有履行必要的告知义务，存在明显的过错。

②物业管理企业未能及时检查、排除电梯故障，导致电梯楼层显示装置不能正常显示，乘客无法判明电梯所在位置。

因此，物业管理企业也存在明显过错，应承担损害赔偿的主要责任。

3．李弟本身也有一定的过错，作为有民事行为能力的成年人，他应当预见到电梯坏了，继续乘电梯有危险，但却疏忽大意，产生严重后果，应承担次要责任。

5、某住宅楼业主全部入住已经4年多了。

半年前，其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。

敏达物业管理公司是否应负责维修，并给予601单元业主一定的经济赔偿?

①屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由于在使用中遭到破坏而造成的。

为了查明责任，必须进行技术鉴定。

②如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，因其尚在5年保修期内，所以应由建设单位承担保修责任，物业管理公司不须为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。

③如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的问题，物业管理公司应该承担责任，负责修复并赔偿损失。

6、华达物业管理公司参加了一个住宅项目的物业管理服务投标活动。

投标满分为100分，实际评标结果如下表：

企业名称 评委打分

评委l 评委2 评委3 评委4 评委5 平均分数

华达 65 69 70 63 73 68

创业 7l 73 69 76 78 73.4

欣维 82 78 76 77 86 79.8

评委们对华达物业管理公司的综合评价为：

对公建项目管理较有经验，在现有管理项目中没有住宅类项目，对住宅项目的管理经验不足。

如何评价华达物业管理公司的这次投标活动?

①华达公司在住宅小区物业管理方面经验不足，而决定参加此次投标活动，在决策定位方面只能起到练兵的作用。

②从评分表可以看出，华达公司得分最低，说明其在决定参加投标前可能对其竞争对手研究不够。