慈溪市城乡规划管理技术规定 - 慈溪市政府Word文档下载推荐.docx

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商业、办公

类建筑

工业、仓储

多层

高层

---

用地面积下限值

（平方米）

4000

5000

2000

3000

建设用地未达到表三规定的下限值，但有下列情况之一，且不影响城市规划实施的，经城乡规划行政主管部门核准可予以建设：

（一）邻近土地已经完成建设或为道路、河流等，确实无法调整、合并的；

（二）因街区及用地性质划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；

（三）因其他特殊情况，确实无法调整、合并的。

第九条 带征及带拆迁用地应符合下列规定：

（一）用地单位应按照城市规划要求在建设用地之外带征、带拆迁相应范围的用地。

建设用地的邻近土地有下列情况并且

尚未征用、征收或拆迁的用地，应纳入带征或带拆迁用地范围：

1.规划宽度大于15米并且小于等于30米的沿河、沿路绿地（小于等于15米纳入建设用地，大于30米另行征用）；

2.红线宽度小于等于24米规划道路的半幅，道路另一侧为河流、绿地或者为已经完成征用土地的，为道路全幅；

3.宽度小于等于30米的管廊用地；

4.边角地、余留的农村集体或其他用地以及确实影响村

（居）民生产、生活的用地。

（二）带征及带拆迁用地面积不计入建设用地面积，不纳入建设用地控制指标核算范围；

（三）交通、水利等公共设施项目需带征、带拆迁的，其带征、带拆迁范围应根据城市规划另行确定。

第十条 建设项目分期建设应符合下列规定：

（一）居住用地面积小于等于30000平方米，公共设施用地面积小于等于5000平方米，工业用地面积小于3000平方米的建设项目应按照批准的规划设计方案一次性建设完毕，一般不宜分期建设；

（二）用地面积高于前项规定值，需分期建设的，应编制整体规划设计方案和分期建设方案，经批准后方可实施。

第十一条 工业用地内所有建筑的产权用途为工业，仓储用地内所有建筑的产权用途为仓储，禁止工业用地内建造成

套职工住宅、专家楼、宾馆和招待所等设施。

工业项目确需设置管理、后勤服务等附属设施的，工业区内的项目附属设施用地面积不应超过总用地面积的7%，其他区块不应超过10%；

同时，在各类工业园区内的，其附属设施建筑面积不应超过总建筑面积的10%，因企业生产特殊需要，

可适当增加，但附属设施建筑面积不应超过总建筑面积的15%，在工业园区外的，其附属设施建筑面积不应超过总建筑面积的

15%。

第十二条 鼓励合理利用地下空间，地下空间的开发建设应符合下列要求：

（一）地下空间的开发建设须保证规划以及现状城市市政、水利、交通等设施的建设空间和安全使用要求，满足绿化种植的覆土要求；

（二）在满足规划要求的前提下，地下空间作为公共停车场、公共通道、人防设施、放置设备等用途的，其建筑面积不计入建设工程容积率；

作为商业等经营性用房的，该部分建筑按附件2的规定折算容积率；

（三）核心商务区、连片开发的商务功能区块、交通枢纽设施以及其他公共活动较为集中地块的地下空间，应统一规划，合理布局，连通建设；

（四）单个地块的地下空间离建设用地地面界线的水平距离应满足第三十二条第

（一）项的规定，多个地块统一建设的

地下空间离界要求按照批准的规划总平面设计方案执行。

第三节 建筑容量

第十三条 建筑容量应兼顾社会、环境和经济效益，与用地性质、功能相适应，并满足交通、安全、人防、环卫以及其他相关配套等方面的要求。

第十四条 新建、扩建、改建的建设项目，建筑容量应按表四的规定控制：

表四 容积率与建筑密度控制表

主要用地分类

建筑类别

高容量建设区

一般容量建设区

容积率

建筑

密度%

居住用地

低层住宅

建筑用地

—

0.6—1.2

32—40

多层住宅

1.0—1.8

25—35

高层住宅

2.0—4.0

25—30

1.7—2.8

22—32

公共设施用地

低多层公共建筑用地

1.2—3.0

35—50

1.0—2.5

30—50

高层公共

2.5—9.0

28—40

2.0—5.0

25—40

工业用地

低层工业

0.6—1.5

32—45

多层工业

0.8—2.5

30—45

仓储用地

低层仓储

0.6—1.6

35—45

多层仓储

1.5—2.0

32—42

注：

1．高容量建设区范围原则上按照慈政办发〔2010〕151号文件

确定的一般办公建筑建设范围执行，其余为一般容量建设区。

特殊情况下，由城乡规划行政主管部门根据总体规划及相关专项规划的要求确定。

2.历史文化保护区、核心商务区、行政中心等特定功能区块或单独编制详细规划地段的建筑容量根据其特殊的规划建设要求另行控制，其指标可超出表四规定的数值。

3.较高容积率对应较低建筑密度，较低容积率对应较高建筑密

度

4.未列入表四控制规定的文化体育、教育科研、医疗卫生等建筑容量控制，按有关专业技术规范执行。

5.特殊工艺要求的专业厂房、特殊存储要求的特种或危险品仓库，容积率和建筑密度由城乡规划行政主管部门根据专业性规定另行核定。

6.容积率等控制指标应同时符合国家、省、市相关土地使用政策的规定。

第四节 绿地

第十五条 各类建设用地的绿地率应符合表六的规定。

表六 建设用地绿地率控制表

项目类别

绿地率

居住

30%

商业、金融保险、商务办公、市

场

不低于20%

旅馆业

不低于35%

行政办公

文化娱乐

不低于30%

体育、医疗卫生、教育科研设计

工业

20%

仓储

对外交通

市政公用设施

无污染的不低于20%，有污染的

对外交通的绿地率是指机场、铁路及公路的客（货）运站场、港口陆域部分等建设用地范围内的绿地控制指标，不包括对外交通线路及两侧控制范围。

其他新建工程（不包括城市道路）绿地率不低于30%；

工业、仓储、市政公用设施项目因安全、消防、环保等方面有特殊要求的，其绿地率根据相关要求另行确定；

经批准的详细规划对绿地率另有规定，按详细规划执行。

第十六条 为集约利用土地，建设用地内有河道时，在满足水利、防洪等相关要求的情况下，可结合绿地水系灵活布局小型公共休闲活动设施、景观建筑、市政公用设施、水利设施等临水性建筑；

其他建设项目按照经批准的城市设计、详细规划的要求执行；

允许结合绿地设置室外体育活动设施、休闲设施、适量停车场地、小型市政设施等。

第十七条 鼓励推广垂直绿化、屋顶绿化。

超出地面高度5米以下的各类建筑物、构筑物和裙房等设施的顶面绿化，覆土1米以上的，并供人们休闲和观赏兼有生态作用的永久性顶面绿地，可折算绿地面积。

但屋顶绿地面积折算总和不得超过总绿地面积的5%。

第十八条 河道两侧应留足绿化带，河道宽度以总体规

划、详细规划和水利专项规划等要求的规划宽度为准。

（一）沿河道两侧改建、新建、扩建低层、多层建筑时，必须保证宽度不小于8米的绿化带；

当河道宽度为20米以上时，绿化带宽度不小于15米；

（二）建筑物为高层时，沿河绿化带宽度不小于12米；

当河道宽度为20米以上时，绿化带宽度不小于18米；

（三）经批准的详细规划、城市设计有另行规定的，按照详细规划、城市设计的要求执行。

第十九条 建设用地内沿江、河、湖且宽度15米（含15米）以上的绿地应对外开放；

宽度15米以下的绿地，根据城市空间景观要求也宜对外开放。

第三章 建筑管理

第一节建筑间距

第二十条 建筑间距应符合本章的规定，并同时符合日照、消防、环保、防灾、工程管线和建筑保护等方面的要求。

第二十一条低、多层建筑（不含高度5米以下的门卫、变配电房、电信交接间、小库房、车库等附属建、构筑物，下同）与居住建筑的间距，应符合下列规定：

（一）低、多层建筑与居住建筑平行布置时，其间距按以下标准控制：

1.朝向为南北向的[指正南北向和南偏东（西）45度

（含45度）以内，下同]，低、多层建筑与其北侧居住建筑的间距，不小于南侧建筑高度的1.28倍，且最小间距不得小于

13米；

2.朝向为东西向的[指正东西向和东（西）偏南45度

（不含45度）以内，下同]，低、多层建筑与其东（西）侧低、多层居住建筑的间距，不小于较高遮挡建筑高度的1.15倍，且最小间距不得小于13米；

（二）低、多层建筑与居住建筑垂直布置时（当面对被遮挡建筑的山墙宽度大于20米时，间距按平行布置建筑控制，下同），其间距应符合表七的规定；

表七 低、多层建筑与居住建筑垂直布置间距控制表

（三）低、多层建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置时，其间距按以下标准控制：

1.当两栋建筑的夹角小于等于60度时，按平行关系控制，并按被遮挡建筑方位确定建筑朝向；

2.当两栋建筑的夹角大于60度时，按垂直关系控制。

（四）居住建筑下部为非居住用房时，其间距按以下标准控制：

1.建筑平行布置、遮挡建筑为多层建筑时，被遮挡居住建筑下部为非居住用房的，其间距计算可扣除非居住用房的高度，当两侧或一侧有裙房时，裙房与住宅的间距不小于13米。

当被遮挡居住建筑为现状建筑时，其间距计算不得扣除非居住用房的高度；

2.同一裙房之上的居住建筑，其间距计算可扣除裙房高

度；

3.建筑垂直布置时，其间距计算不得扣除居住建筑下部

非居住用房的高度；

4.建筑平行布置、遮挡建筑为低层建筑时，被遮挡居住建筑下部为非居住用房的，其间距计算不得扣除非居住用房高度。

（五）老年人居住建筑、一类居住用地内的低层独立式住宅与低、多层遮挡建筑平行布置时，其间距不小于低、多层遮挡建筑高度的1.5倍，其他布置形式的间距、最小间距按低、多层居住建筑的要求控制。

第二十二条 高层建筑与居住建筑的间距应符合以下规

定：

（一）板式高层建筑与居住建筑平行布置时，其间距按以

下标准控制：

1.朝向为南北向的，高层建筑与其北侧居住建筑的间距不小于南侧高层建筑高度的1.0倍，且不小于30米；

2.朝向为东西向的，高层建筑与其东（西）侧居住建筑的间距，不小于较高遮挡建筑高度的1.0倍；

（二）塔式高层建筑与被遮挡居住建筑平行布置时，其间距不小于该塔式高层建筑高度的0.7倍，且不小于24米；

（三）高层居住建筑与多层建筑东西向平行布置时，其间距除应符合本条第

（一）项或第

（二）项的规定外，还应同时不小于多层建筑高度的1.15倍；

（四）高层建筑与居住建筑垂直布置时，其间距按以下标准控制：

1.南北向垂直布置时，高层建筑与其北侧居住建筑的间距不小于南侧高层建筑高度的0.5倍，且不小于18米；

当高层建筑位于北侧时，与南侧高层居住建筑的间距不小于18米、与南侧低、多层居住建筑的间距不小于13米。

当北侧居住建筑为现状建筑时，高层建筑与其间距应在上述控制间距系数标准的基础上适当扩大,可按不小于南侧高层建筑高度的0.6倍进行控制；

2.东西向垂直布置时，高层建筑与其东（西）侧居住建

筑的间距不小于较高遮挡建筑高度的0.5倍，且不小于18米。

当东（西）侧居住建筑为现状建筑时，高层建筑与其间距应在上述控制间距系数标准的基础上适当扩大,可按不小于较高遮挡建筑高度的0.6倍进行控制；

（五）高层遮挡建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距按以下标准控制：

2.当两栋建筑的夹角大于60度时，按垂直关系控制；

（六）建筑平行布置、遮挡建筑为高层建筑时，被遮挡居住建筑下部为非居住用房的，其间距计算可扣除非居住用房的高度；

当两侧或一侧有裙房时，裙房与住宅的间距不小于13米。

（七）高层建筑与居住建筑的间距大于80米时，在满足日照要求的条件下，可按80米控制；

（八）平行布置时，高层建筑与其南侧的高层居住建筑的最小间距不小于24米，与其南侧的多层居住建筑的最小间距不小于18米，与其南侧的低层居住建筑的最小间距不小于13米；

（九）当高层建筑位于现状居住建筑山墙的任一侧，且高

层建筑与现状居住建筑的山墙没有相互对应的重叠部分时（错

位布置），则二者间的最小距离不小于20米；

（十）受高层建筑遮挡的老年人居住建筑冬至日日照不少于2小时，与高层建筑的间距关系按居住建筑的要求控制。

第二十三条 居住建筑的山墙端距应符合下列规定：

（一）低层建筑间的山墙端距不小于5米；

多层建筑间的山墙端距不小于6米；

高层建筑间的山墙端距不小于13米；

（二）相对建筑的层数不同时，按较高建筑层数的要求控

制；

（三）当山墙单侧或两侧设置阳台时，山墙端距的计算应

从阳台最外端开始；

（四）居住建筑与非居住建筑的山墙端距按本条第

（一）、

（二）、（三）项的规定控制。

第二十四条 各类建筑与医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园及托儿所生活教学建筑和大、中、小学教学楼的间距，应符合下列规定：

（一）平行布置的遮挡建筑为低、多层建筑时，其间距不小于遮挡建筑高度的1.5倍，且不小于13米；

当两栋建筑的夹角小于等于30度时，按平行关系控制；

当两栋建筑的夹角大于30度小于等于60度时，其最窄处间距不小于遮挡建筑高度的1.25倍，且不小于13米；

当两栋建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距不小于遮挡建筑高度的0.9倍，且不小于13米；

（二）遮挡建筑为高层建筑时，其间距可通过日照分析来确定，保证被遮挡的前述建筑符合国家有关规范规定的日照标准，且不小于本规定确定的与居住建筑的间距要求。

第二十五条 办公、宾馆等非居住建筑（不包括医院病房楼、休疗养院住宿楼、幼儿园及托儿所生活教学建筑和大、中、小学教学楼、工业建筑、仓储建筑、高度5米以下的门卫、变配电房、电信交接间、小库房、车库等附属建、构筑物，下同）的建筑间距，应符合下列规定：

（一）高层建筑平行布置时，南北向的，其间距不小于南侧高层建筑高度的0.3倍；

东西向的，其间距不小于较高建筑高度的0.3倍。

高层建筑平行布置的最小间距不小于18米；

（二）多层建筑平行布置时，南北向的，其间距不小于南侧多层建筑高度的0.7倍；

东西向的，其间距不小于较高建筑高度的0.7倍。

多层建筑平行布置的最小间距不小于10米；

（三）高层建筑与多层建筑平行布置时，按遮挡建筑的间距要求进行控制，且不小于13米；

（四）低层建筑与低、多、高层建筑平行布置的最小间距不小于6米。

其他形式布置的上述非居住建筑之间的间距，按消防间距的要求控制。

第二十六条 建筑间距的其他规定：

（一）高度不超过5米的门卫、变配电房、电信交接间、

小库房、车库等附属建、构筑物，与居住建筑、医院病房楼、休疗养院住宿楼、幼儿园及托儿所生活教学建筑和大、中、小学教学楼正、背面的间距，在满足日照、消防规范要求的条件下，按不小于6米控制。

与山墙的端距及办公、宾馆等非居住建筑的间距应满足消防规范的要求。

附属建、构筑物之间的间距按消防间距控制；

（二）大、中、小学的学生宿舍、职工宿舍与其他建筑的间距按居住建筑控制。

服务式公寓的日照标准按居住建筑控

制，在满足日照要求的条件下，建筑间距、建筑退让可按办公、宾馆等非居住建筑控制；

（三）工业、仓储、市政、特殊用地内建筑之间的间距按相关规范控制；

（四）因特殊的建筑艺术、城市空间景观的需要，在满足国家相关规范的条件下，低、多层建筑间的间距、山墙端距，可小于上述有关规定。

第二节 建筑退让

第二十七条沿建筑基地边界和城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离应符合本章规定，并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。

第二十八条 沿建筑基地边界布置的各类建筑，其离界距离应符合以下规定：

（一）当界外为规划的居住用地、医院用地、休（疗）养用地、幼儿园、托儿所和大、中、小学用地或性质尚未明确的用地时，界内的居住建筑或医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园及托儿所生活教学建筑和大、中、小学教学楼的离界距离，按如下标准控制：

1.南北向布置的低、多层建筑与基地的南、北边界的间距，按不小于该建筑高度的0.65倍控制，且不小于6.5米；

与基地东、西边界的端距不小于5米；

2.东西向布置的低、多层建筑与基地东西边界的间距，不小于该建筑高度的0.6倍，且不小于6.5米；

与基地北边界的端距按不小于该建筑高度的0.45倍，且不小于5米；

与基地南边界的端距不小于5米；

3.南北向布置的高层建筑与基地南、北边界的间距，不小于日照间距的一半控制，且不小于12米；

与基地东西边界的端距不小于9米；

4.东西向布置的高层建筑与基地东西边界的间距，按不小于日照间距的一半控制，且不小于12米；

与基地北边界的端距按不小于该建筑高度的0.25倍控制，且不小于9米；

与基地南边界的端距不小于9米；

（二）当界外为规划的居住用地、医院用地、休（疗）养用地、幼儿园、托儿所和大、中、小学用地或性质尚未明确的用地时，界内办公、宾馆等非居住建筑的离界距离，按如下标

准控制：

1.南北向布置的低、多层建筑与基地的北边界的间距，按不小于该建筑高度的0.65倍控制，且不小于6.5米；

与基地的南边界的间距不小于该建筑高度的0.35倍，且不小于6.5米；

与基地东西边界的端距不小于5米；

与基地北边界的端距按不小于该建筑高度的0.45倍控制，且不小于5米；

3.南北向布置的高层建筑与基地北边界的间距，按不小于日照间距的一半控制，且不小于12米；

与基地的南边界的间距按不小于日照间距的一半控制，且不小于12米；

与基地东西边界的端距不小于9米；

4.东西向布置的高层建筑与基地东西边界的间距，按日照间距的一半控制，且不小于12米；

与基地南边界的端距不小于9米；

（三）当界外为办公、宾馆等非居住建筑建设用地时，界内的居住建筑、医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园及托儿所生活教学建筑和大、中、小学教学楼的离界距离，按如下标准控制：

1.南北向布置的低、多层建筑与基地的北边界的间距不

小于该建筑高度的0.35倍，且不小于6.5米；

与基地的南边界的间距不小于该建筑高度的0.65倍，且不小于6.5米；

2.东西向布置的低、多层建筑与基地东西边界的间距不小于该建筑高度的0.35倍，且不小于6米；

与基地南北边界的端距不小于5米；

3.南北向布置的高层建筑与基地北边界的间距，按不小于该建筑高度的0.15倍控制，且不小于12米；

与基地的南边界的间距不小于该建筑高度的0.65倍，且不小于12米；

与基地南北边界的端距不小于9米；

（四）当界外为办公、宾馆等非居住建筑建设用地时，界内办公、宾馆等非居住建筑的离界距离，按如下标准控制：

1.南北向布置的低、多层建筑与基地的北边界的间距，不小于该建筑高度的0.35倍，且不小于5米；

与基地的南边界的间距不小于该建筑高度的0.35倍，且不小于5米；

2.东西向布置的低、多层建筑与基地东西边界的间距，不小于该建筑高度的0.35倍，且不小于6米；

3.南北向布置的高层建筑与基地北边界的间距，按不小于该建筑高度的0.15倍控制，且不小于9米；

与基地的南边界的间距不小于该建筑高度的0.15倍，且不小于9米；

与基地东西边界的端距不小于6.5米；

4.东西向布置的高层建筑与基地东西边界的间距，按不

小于该建筑高度的0.15倍控制，且不小于9米；

与基地南北边界的端距不小于6.5米。

（五）建筑退让规划的工业、仓储、市政、特殊用地的离界距离，除有特殊要求外，按界外为办公、宾馆等非居住建筑建设用地的要求执行；

工业、仓储、市政、特殊用地内的建筑退让基地边界的离界距离，除有特殊要求外，按办公、宾馆等非居住建筑的要求执行；

（六）当界外是河流、道路、城市轨道、绿地、桥梁、高压走廊、规划保留的现状各类建设用地时，建筑后退其边界的距离由城市规划行政主管部门根据有关规定控制；

（七）建筑后退基地边界的距离和建筑间距应同时符合规定。

因基地条件限制不能同时符合规定的，经相邻地块产权人同意，并经城市规划行政主管部门核准，在确保满足建筑间距的条件下，可适当缩减建筑后退基地边界的距离。