土地增值税清算鉴证服务方案Word文档下载推荐.docx
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（1）清算鉴证内容
建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。
包括：
纳税人将房地产开发项目发包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；
纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。
依据《中华人民共和国招标投标法》
第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：
（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。
《工程建设项目招标范围和规模标准规定》
第七条 本规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：
（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；
（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；
（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；
（四）单项合同估算价低于第
（一）、
（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。
第十一条 招标人与中标人应当根据中标价订立合同。
不实行招标投标的工程，在承包方编制的施工图预算的基础上，由发承包双方协商订立合同。
房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定
建设工程价款结算暂行办法
建筑安装工程费的审查主要依据：
建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程竣工验收备案文档。
建筑工程施工合同：
审查开发商与建筑商签订的建筑工程施工合同中合同价款包括的具体内容，重点看是否包括材料采购。
建筑工程竣工决算书：
审核纳税人与建筑商的竣工决算书的具体分部分项的最终决算造价，计算出分部分项的相应经济技术指标（即单位成本），重点看是否存在做大决算规模，虚增决算造价。
房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档：
通过该备案文档确定每栋楼的建设单位名称、建筑面积、工程用途（商铺、住宅、其他）、竣工验收日期、合同总价款、竣工验收组织实施情况（各专业组包括建筑工程、给排水工程、建筑电器安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程等负责验收人员名单）、竣工项目审查内容及审查情况等。
（2）清算鉴证重点
根据有关规定，工程费用必须实际发生、凭证必须合法有效。
对于纳税人自行“预提”、“暂估”的工程费用不能作为扣除项目列支，应予剔除。
①工程费用的实际发生额应当与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同（变更设计追加工程补充协议）记载的内容相符，同时应当在项目所在地主管税务机关开具的建筑业发票；
审核中如发现实际发生额高出工程施工合同，应重点核查其工程设计变更资料、施工现场签证资料、工程监理单位监理报告及“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档”，如无相应材料佐证，可视情形将超出部分从工程费中予以剔除。
②纳税人如自购建筑材料，应重点审核自购材料款有无在施工方开具建筑业发票的价款中重复列支；
如发现重复列支，可要求纳税人提供自购建筑材料的详细清单，结合施工合同和工程结（决）算书，进行厘清和剔除。
③必要时，主管税务机关可参照当地同期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的建安工程造价指标，验证建筑安装工程费支出的合理性；
如发现单位建安成本明显高于当地建筑安装工程费预警值10%以上的，应要求纳税人提供书面说明及相关材料佐证（独特设计的论证报备材料等、新型材料报备材料等），不能有效解释和佐证的，又无正当理由的，可按预警值进行计算扣除，或按征管法及实施细则的有关规定核定成本，或列入税务稽查，实施清算检查。
④纳税人采用自营方式自行施工建设或由关联方施工建设的，应当重点审核有无虚假结算、虚增工程项目、有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况，并调查开发企业的关联方，通过行业盈利水平比较、管理人员是否交叉任职、资金是否交互流转等方面对比分析，审核是否利用关联关系转移利润及通过代收代付转移销售收入或挤占开发成本。
⑤主管税务机关可利用建筑业税收信息管理系统，对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所取得建筑业发票的真实性与准确性。
对大额（10万元以上）的建筑安装发票及材料发票，应按大额发票的审核程序进行重点审核，审查开具内容的真实性。
⑥在工程结算书审核方面，应重点注意是否存在重复结算、虚列工程项目、虚增工程量、随意加大工程单项定额单价等情形，对结算书中单项工程量过大、不合常理或单项工程结算单价过高的，应进行重点审核；
在审核是否虚列工程项目、虚增工程量方面，可根据补充施工合同（协议）、施工现场签证材料和工程监理报告进行核对，与施工现场签证材料和工程监理报告不符的，应与纳税人在建设部门的备案材料进行甄别，并按规定予以剔除相应的建安成本；
在审核是否随意加大、乱套工程单项定额方面，应侧重加强比对核查。
由于工程结算是以省造价定额标准进行编制的，相应的分部分项工程造价均可在省造价定额标准中找到相对应的定额单价。
如经征询，纳税人依然无法提供佐证材料且无正当理由的，可根据我省造价定额标准予以调整建安工程成本。
⑦在建安工程合同或协议的真实性审核方面，重点审核建安工程合同或协议是否在建设部门备案，是否存在“阴阳”合同、“错位”合同，是否与工程招投标中标书一致等，也可与施工单位到主管税务机关开具发票所备案的合同进行比对和印证。
同时，对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，应到对方核实未付款项的真实性。
（3）注意事项
①关于开发企业为施工方代垫的水电费
在房地产开发过程中施工方发生的水电费，通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项进行核算。
在清算审核中，应注意开发企业是否在“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用，如有列支，应予以剔除。
②关于装修费用
建设部2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》规定：
商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。
装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
但应注意，房地产开发企业销售精装修商品房中是否包含电视机、电冰箱、洗衣机、电脑、床、沙发等家用电器和家具。
电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家具，不是规范意义上建筑装饰工程作业的装饰材料，不构成建筑实体，不能在“开发成本—建筑安装成本”中列支。
纳税人列支的装修费用（特别是家电家具类），应按照《商品住宅装修一次到位实施细则》中的规定配置标准进行核查，不在规定标准内的不得列支。
③关于对房地产开发企业质量保证金的处理
房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后年度支付。
作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；
未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
④验证建筑安装工程费支出是否异常
审核时，应参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否异常。
加强预警值管理，对超过建筑安装工程预警值的，应认真审核纳税人提供的规划立项、监理部门报告、施工变更图纸、工程预（概）算书、工程结（决）算书等材料，并重点开展纳税评估，责成企业如实申报；
对明显高于预警值（超过10%），又无正当理由的，清算时可按预警值为基础核定扣除。
（要有关键性证据突破）
3.针对土地增值税清算审核中基础设施费用的鉴证：
（1）清算鉴证内容
国税发[2007]132号第三十四条规定基础设施费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核各项基础设施费是否取得合法有效的凭证。
（二）如果有多个开发项目，基础设施费是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（三）审核各项基础设施费是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项基础设施费是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入基础设施费。
（六）审核有无预提的基础设施费。
（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
（2）清算鉴证重点及注意事项
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
4.针对土地增值税清算审核中开发间接费用的鉴证：
国税发[2007]132号第三十五条规定开发间接费用的审核，应当包括下列内容：
（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。
（六）审核有无预提的开发间接费用。
（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
要关注“开发间接费用”以及“管理费用”科目，因为有时企业对成本或费用把握不准，把应该计入管理费用的成本计入开发间接费用科目。
要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。
要重点关注金额较大的成本费用，调取工作底稿或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，从而判断其真实性。
对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。
对于滚动开发的房地产企业在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。
核对是否有串用开发成本的情况。
对于“开发成本”科目，还应查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费用等，注意企业是否有重复列支材料价款。
如将购进的材料已列入成本后收到建筑商的发票中包含材料款后再次计入成本等现象。
（3）注意事项
根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别：
A、如果对方单位是经营性企业（建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务局监制的发票。
B、如果对方是行政机关（房屋土地局、规划局等）或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消防局、市容管理等），应提供行政事业性收据。
C、如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据），应具备对方单位或个人签章要件。
D、对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。
房地产开发通常既包括土地的开发又包括房屋及配套设施的开发，这两项开发的成本在房地产开发企业进行财务会计核算时都计入“开发成本”科目。
为了便于操作，将两者放在一起做为房地产开发成本加以解释。
这样，不仅适用于只进行土地开发的情况，也适用于既进行土地的开发又进行商品房建设的情况。
在计算增值额时，房地产开发成本按纳税人房地产开发项目实际发生的成本予以扣除。
即在确定扣除项目时，允许按实际成本进行扣除。
开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定的房地产开发成本各项类别进行对应，需要重点确认的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，按实际发生额据实扣除。
三、鉴证步骤
按国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知，对于符合清算条件房地产开发企业项目在清算期限内进行清算鉴证，具体步骤为：
1、收集房地产开发企业提供的基础资料
（1）营业执照副本复印件；
（2）税务登记证（国、地税）副本复印件；
（3）《土地增值税项目登记表》复印件；
（4）《建设用地规划许可证》复印件；
（5）《建设工程规划许可证》复印件；
（6）《销售许可证》复印件；
（7）《建设工程开工证》复印件；
（8）《国有土地使用证》复印件；
（9）合作开发协议；
（10）项目竣工清算报表；
（11）项目建议书的批复；
（12）房屋土地管理局测绘面积报告书；
（13）商品住房建筑面积情况明细表；
（14）商品住房建筑面积情况明细表<
附表>
；
（15）已完工开发项目成本表；
（16）清算项目的工程竣工验收报告。
（17）直接转让土地使用权的转让合同；
（18）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；
（19）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：
销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；
取得实物收入的，应提交评估报告；
（20）与转让房地产有关的完税凭证，包括：
已预缴的土地增值税、已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；
（21）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明；
（22）上缴土地转让金收据复印件；
（23）清算土地增值税书面申请；
（24）土地增值税清算通知书；
（25）土地增值税清算受理通知书；
2、收集工程决算相关的资料
（1）批准的设计文件；
（2）工程施工合同、补充合同或施工协议书；
（3）工程施工图纸（工程竣工后按规定要在该施工图上加盖“竣工图”标记，设计变更大的、必须重新绘制竣工图）；
（4）设计变更图纸、设计变更签证单；
（5）隐蔽工程记录、吊装工程记录；
（6）施工过程中双方签证资料；
（7）工程地质勘察报告；
（8）工程预、决（结）算书；
（9）建设单位提供材料明细表、工程量清单；
（10）建设单位预付工程款、垫付款明细表；
（11）招标文件、招标答疑；
（12）施工单位投标书（包括技术标和商务标）；
（13）施工单位资质证书等；
（14）需要提供的财务帐证表等资料；
（15）市场价格信息、以及有关省、市文件及其他相关的技术经济资料等；
（16）建筑工程预算定额、工程量清单、消耗量定额及其他需要提供的资料。
3、实地勘察
根据国税发[2007]132号第二十八条中的第五项，具体审计时，实地查看、询问调查和核实，确定项目具体所在地，具体建筑结构，有无装修等。
剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。
4、调查、取证：
现场勘验并与竣工图纸进行仔细比较，核实变更部分是否与现场实际情况吻合，对隐蔽工程进行随机抽样选点检查核实，涉及装饰工程部分必须进行现场丈量。
5、计算：
清算鉴证组先核对施工单位报来决算的工程量，检查工程量是否有重复计算、漏算、予以核减。
其次，看施工单位报来的工程决算套用定额是否合理，重复计算部分予以剔除，漏算部分予以核增，多算部分予以扣减。
对业主、监理在施工过程中有些不合理的经济签证予以否认（尤其是主要装饰材料和主要安装材料）。
6、协商：
对一些有争议的项目与价格，需经建设单位、施工单位、地方税务局、清算鉴证服务机构四家在一起方共同协商，本着“客观公正、公平合理、实事求是”的原则，逐项解决。
7、汇总：
在各个单项工程审计完毕后，分别汇总计算工程直接费，根据当地建筑工程造价管理部门确认的工程类别确认书，逐项计算“四项费用”综合费。
8、定案：
如果建设单位、施工单位均无异议，由专业技术人员初稿报清算鉴证服务组进行三级复核，三方均无异议，即定案表上签字、盖章。
9、报告：
对定案汇总成册，出具鉴证报告。
对有关资料装订成册，分别交安庆市地方税务局、房地产开发企业、咨询机构归档保管。
四、主要技术方法及技术人员组织保证
针对本次重点清算鉴证的的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，我们拟定了以下技术措施，以确保清算鉴证工作的质量
1.全面审查法：
逐一、全面、细致地对收集资料进行审查，该方法虽然工作量大，但质量较高。
2.重点审查法：
对于构成“四项费用”成本的各项费用
（1）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
（2）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（3）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
（4）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（5）审核是否将期间费用记入开发间接费用。
（6）审核有无预提的开发间接费用。
（7）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
（8）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
3.分解对比审查法：
这是把一个单位工程按直接费和间接费进行分解，然后再把直接费按分部分项进行分解或把材料消耗量进行分解，分别与审查的标准结算或综合指标进行对比的方法。
如发现某一分部工程价格相差较大，再进一步对比其分项详细子目，对该工程量和单价进行重点审查。
此法的特点是一般不需翻阅图纸和重新计算工程量，审查时可选用1～2种指标即可，既快又正确。
4.标准预算审查法：
对于全部采用标准图纸或通用图纸施工的工程，以事先编制标准预算为参考审查结算的一种方法。
采用标准设计图或通用图纸施工的工程，在结构和做法上一般相同，只是由于现场施工条件的不同有局部的改变。
这样的工程结算就不需逐项详细审查，可事先集中力量编制或全面详细审查标准图纸的预算，作为标准预算，以后凡采用该标准图纸或通用图纸的工程，皆以该标准预算为准，对照审查。
局部修改的部分单独审查即可。
这种方法的优点是审查时间短，效果好。
该方法针对清算项目中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”这四项费用，每平方米建安成本扣除额，明显高于安庆地方税务局《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。
5.筛选法：
筛选法是统筹法的一种。
同类建筑工程虽然面积、高度等项指标不同，但是它们的各分部分项工程的单位建筑面积的各项数据变化却不大。
因此，可以把建筑各分部分项工程的数据加以汇集、优选。
归纳出其单位面积上的工程量、价格及人工等基本数值，作为此类建筑的结算标准。
以这类基本数值来筛选建设工程结算的分部分项工程数据，如数值在基本数值范围以内则可以不审，否则就要对该分部分项工程详细审查。
如果说所审查的结算的建筑标准与“基本数值”所适用的建筑标准不同，则需进行调整。
筛选法的优点是审查速度快、发现问题快，适用于不具备全面审查条件的工程。
6.分组计算法：
这是一种常用的方法，就是把结算中有关项目划分为若干组，在同一组中采用同一数据审查分项工程量的一种方法。
采用这种方法，首先按照标准对分项工程进行编组，审查其中一个分项工程，就能判断同组中其它几个分项工程量的准确程度。
例如，一般建筑工程中的底层建筑面积、地面、面层、地面垫层、楼面面积、楼面找平层、楼板体积、天棚刷浆及屋面层可编为一组。
首先计算出底层建筑面积、楼（地）面面积、楼面找平层、天棚抹灰，刷白的面积与楼（地）面面积相同。
用地面面积乘以垫层厚度就是垫层工作量，用楼面面积乘以楼板折算厚度就是楼板工程量。
此法特点是审查速度快，工作量小。
7.结算手册审查法：
即在日常工作中把工程中常用的构配件等，根据标准图计算整理成结算手册，按照手册对照审查，可以大大减少简单的重复计算量，提高审查效率。
另外，随着计算机技术的应用，采用软件进行审查也是一种简便有效的方法。
房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作是如实反映房产成本、避免国家税务流失的重要一环，若不能严格把关将会造成不可挽回的损失。
这是一项细致具体的工作，计算时要认真、细致、不少算、不漏算。
同时要尊重实际，不多算，不高估冒算，不存侥幸心理。
要服从道理，不固执己见，保持良好的职业道德与自身信誉。
在以上基础上保证”量”与“价”的准确合理，做好房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作，去虚存实，促使该项工作的良性循环。
8、技术人员安排：
我公司如能竞标成功，参与安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务工作，我们将抽调资
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