淮安市住宅物业管理条例草案.docx

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淮安市住宅物业管理条例草案

淮安市住宅物业管理条例（草案）

（2019年6月27日）

第一章总则

第二章业主（代表）大会、业主委员会与物业管理委员会

第三章物业管理服务

第四章物业使用与维护

第五章信息公开与监督管理

第六章法律责任

第七章附则

第一章 总 则

第一条【立法目的】为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐文明社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】本市行政区域内住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。

本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指业主、物业服务企业或者其他管理人对物业管理区域内的建（构）筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条【基本原则】物业管理应当坚持党的领导、政府监管、多方共治、信息公开的原则。

第四条【部门职责】市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入社区治理工作体系，建立健全物业管理协调机制，加强对物业管理工作的监督检查和考核奖惩。

市、县（区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，其他职能部门按照各自职责，共同做好物业管理相关工作。

街道办事处（乡镇人民政府）按照职责负责本辖区内物业管理活动的指导、协调和监督工作。

社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民

政府）开展物业管理相关工作。

第五条【人员培训】市、县（区）物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、物业服务企业、业主委员会等相关人员的业务培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。

对在物业管理中做出突出贡献的单位和个人，市、县（区）物业管理行政主管部门应当给予表扬和奖励。

第二章业主（代表）大会、业主委员会与物业管理委员会

第六条【自治组织】一个物业管理区域应当成立一个业主大会。

业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。

业主（代表）大会应当选举产生业主委员会。

符合本条例第二十四条规定，可以组织成立物业管理委员会。

第七条【业主大会】业主大会由该物业管理区域内的全体业主组成，业主代表大会由该物业管理区域内业主小组推选的业主代表和未推选业主代表区域的业主组成。

业主（代表）大会自表决通过其首部议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立。

第八条【筹备组组成】首次业主（代表）大会筹备组可以由业主和建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。

筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

筹备组中的业主成员还应当符合本条例第十四条规定的资格和条件。

筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）从街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居（村）民委员会委派的工作人员中指定。

第九条【筹备资料提供】筹备组因筹备业主（代表）大会需要，可以要求建设单位提供房屋面积测绘成果报告、房屋销售和交付情况等资料，建设单位应当提供。

街道办事处（乡镇人民政府）因筹备业主（代表）大会需要，可以提请不动产登记机构、房地产开发行政主管部门提供业主不动产登记、房屋销售等信息，不动产登记机构、房地产开发行政主管部门应当予以协助。

筹备组、街道办事处（乡镇人民政府）应当对获取的业主信息保密。

第十条【筹备时间】筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作，未能按时完成筹备工作的，经街道办事处（乡镇人民政府）同意，可以延长，延长期限最多不超过三十日。

第十一条【小组划分与代表产生】业主小组的划分可以根据物业管理区域内的楼栋、单元、楼层、业主人数等因素确定。

一个业主小组产生一名业主代表，一个业主代表所代表的业主人数一般不超过四十人，业主代表总人数一般不少于三十人。

业主代表应当经过本业主小组内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，从本业主小组中具有完全民事行为能力的业主中产生。

业主代表是否实行任期制由业主代表大会议事规则规定。

业主小组可以更换业主代表，但业主代表大会会议期间不得更换。

第十二条【业主代表职责】业主代表应当听取业主和物业使用人意见和建议,并向业主委员会、业主代表大会反映；参加业主代表大会并向业主反馈会议内容，并履行其他职责。

业主代表在业主代表大会会议中的投票表决视同本业主小组业主的共同投票表决。

第十三条【会议制度】业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议由业主委员会按照业主（代表）大会议事规则的规定组织召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主（代表）大会临时会议：

（一）业主委员会认为需要召开会议就有关事项作出决定的；

（二）经百分之二十以上的业主或者拥有百分之二十票权数的业主代表联名书面提议，请求业主（代表）大会就提议事项作出决定的；

（三）发生重大事故或者紧急事件，需要业主（代表）大会作出决定的；

（四）街道办事处（乡镇人民政府）要求业主（代表）大会就特定事项作出决定的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

业主委员会不按照规定组织召开业主（代表）大会定期会议或临时会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期组织召开；逾期不组织召开的，经占业主总数百分之十业主申请，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织召开。

第十四条【委员资格】业主委员会委员、候补委员应当从本物业管理区域内六十五周岁以下具有完全民事行为能力的业主中选举产生。

具有下列情形之一且未改正的，不得被选举为业主委员会委员、候补委员：

（一）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质的；

（二）侵占物业共用部分、共用设施设备的；

（三）无故欠交物业服务费或者住宅专项维修资金的；

（四）违法出租房屋的；

（五）被依法限制人身自由的；

（六）其他违反法律、法规、规章和管理规约的。

业主本人或者其近亲属在本物业管理区域的建设单位或者物业服务企业工作的，以及担任业主（代表）大会筹备组、业主委员会换届小组的成员，应当回避。

业主委员会委员有上述情形之一的，业主委员会应当终止其委员资格并及时增补。

鼓励推荐具有建设、管理、财经、法律等方面知识的业主担任业主代表、业主委员会委员。

第十五条【业委会任期】业主委员会每届任期三至五年，委员可以连选连任，业主（代表）大会不得延长本届业主委员会任期。

第十六条【业委会主任产生】业主委员会应当自成立之日起七日内召开首次会议，推选产生主任一名、副主任若干名，未能在规定时间内产生主任、副主任的，由街道办事处（乡镇人民政府）指定委员临时担任主任。

第十七条【业委会备案】业主委员会应当自成立之日起三十日内，依法向街道办事处（乡镇人民政府）备案。

备案材料齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在五日内颁发业主（代表）大会与业主委员会备案证书，并在备案后五日内将备案材料报送至县（区）物业管理行政主管部门；备案材料不齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）应当自材料接受之日起五日内一次性书面告知需要补正的材料。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内重新报送备案。

第十八条【业委会职责】业主委员会是业主（代表）大会的常设执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主（代表）大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）执行业主（代表）大会会议决议、决定；

（三）与业主（代表）大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）组织编制物业共用部分、共用设施设备维修、改造、更新的年度计划和方案，提请业主（代表）大会审议；

（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（七）监督管理业主公共收益及其使用；

（八）督促业主按时交纳物业服务费用；

（九）监督管理规约的实施、协调处理物业管理矛盾纠纷；

（十）实施信息公开，保障业主知情权；

（十一）接受业主、业主代表、监事会、业主（代表）大会，以及有关行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）监督；

（十二）法律、法规规定和业主（代表）大会赋予的其他职责。

第十九条【业委会禁止行为】业主委员会及其委员不得有下列行为：

（一）阻挠业主（代表）大会行使职权，拒绝执行业主（代表）大会决定； 

（二）违反规定使用业主（代表）大会、业主委员会印章；

（三）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

　　（四）未经业主（代表）大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；

　　（五）骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金或者公共收益等业主共有财产；

（六）索取或者收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者利害关系人提供的财物或者其他利益；

（七）作出与物业管理无关的决定，从事与物业管理无关的活动；

　　（八）其他侵害业主合法权益的行为。

第二十条【委员递补与改选】业主委员会委员出现空缺，应当从候补委员中递补，递补后超过半数但仍有空缺的，业主（代表）大会可以补选。

业主委员会出现下列情形之一时，应当由街道办事处（乡镇人民政府）组建的换届工作小组进行换届改选：

（一）委员人数不足半数的；

（二）过半数委员同意提前换届的；

（三）不履行职责或者违反本条例第十九条规定，拒不整改的。

第二十一条【换届程序】业主委员会应当在任期届满前三个月完成换届。

未能按期完成的，由街道办事处（乡镇人民政府）组建换届工作小组进行换届。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在本届业主委员会任期届满前完成换届。

换届工作小组参照筹备组的有关规定组建和运作。

第二十二条【换届要求】换届期间，业主委员会不得组织召开业主（代表）大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业；

（二）调整物业收费标准；

　　（三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

　　（四）其他重大事项。

第二十三条【资料移交】业主委员会应当自换届工作小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务账簿凭证、文书档案等资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交街道办事处（乡镇人民政府）保管。

不按时移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期移交。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在新一届业主委员会备案后十日内，将其保管的前款物品移交新一届业主委员会。

第二十四条【物管会职责】物业管理区域内具有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织成立物业管理委员会，代行业主（代表）大会、业主委员会职责：

（一）不具备成立业主（代表）大会条件的；

（二）具备成立业主（代表）大会条件但未成立，经街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会换届，但未能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会代行业主（代表）大会、业主委员会职责

期间，街道办事处（乡镇人民政府）对能够成立业主（代表）大会的，应当及时组织筹备成立；能够选举业主委员会的，应当及时组织选举产生。

物业管理委员会代行职责期间，对法律、法规规定需要由全体业主共同决定的事项，应当按照其规定办理。

第二十五条【物管会组成】物业管理委员会可以由业主，以及街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、社区居（村）民委员会、建设单位等派员组成。

物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生。

物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第十四条的规定，不再符合该规定的资格终止。

业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

物业管理委员会主任、副主任由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任，指定的副主任中应当至少有一名业主成员。

第二十六条【物管会备案】物业管理委员会应当自成立之日起三十日内，持下列资料向县（区）物业管理行政主管部门备案：

（一）物业管理委员会备案申请表；

（二）物业管理委员会成员名单；

（三）物业管理委员会工作规则；

（四）应当提供的其他材料。

备案资料齐全的，县（区）物业管理行政主管部门应当在五日内颁发物业管理委员会备案证书；备案资料不齐全的，应当自资料接受之日起五日内书面一次性告知需要补正材料。

备案内容发生变更的，物业管理委员会应当自变更之日起十五日内重新报送备案。

第二十七条【物管会会议】物业管理委员会会议由主任召集和主持；主任因故不能召集和主持的，应当指定一名副主任召集和主持。

物业管理委员会会议应当有过半数成员参加，作出决定应当经物业管理委员会全部成员半数以上同意。

第二十八条【会议规则】业主（代表）大会筹备组、换届工作小组、业主委员会、物业管理委员会召开会议时，其成员不得委托他人参加会议。

业主委托代理人参加业主小组、业主（代表）大会会议，应当出具书面委托书；业主家庭成员参加业主（代表）大会会议并行使表决权的，视为业主同意代理。

业主代表不得委托他人参加业主代表大会会议。

第二十九条【印章账户】业主（代表）大会和业主委员会、物业管理委员会取得备案证书后，可以依法申请刻制印章、开立银行基本存款账户。

第三十条【监事会】业主（代表）大会可以根据业主（代表）大会议事规则设立监事会，并明确其职责。

第三十一条【筹备费用】筹备成立首次业主（代表）大会所需费用由建设单位承担。

建设单位应当在选聘物业服务企业前按照规定标准将筹备费用预先交至街道办事处（乡镇人民政府）；已经全部交付使用的物业管理区域，无法向建设单位追缴筹备费用的，筹备成立业主（代表）大会所需的费用由县（区）政府财政承担。

第三十二条【筹备组解散】筹备组、换届工作小组、物业管理委员会在业主委员会选举工作完成后，应当公告解散，并向街道办事处（乡镇人民政府）移交资料、财物、印章等。

第三十三条【财物移交】业主委员会委员、物业管理委员会业主委员资格终止的，应当自终止之日起五日内向业主委员会、物业管理委员会移交其保管的账簿凭证、文书档案、印章以及其他属于业主所有的财物。

第三章物业管理服务

第三十四条【建设单位职责】新建物业管理区域实行前期物业管理。

建设单位在业主、业主（代表）大会选聘物业服务企业前，负责前期物业管理。

具体职责如下：

（一）划分物业管理区域；

（二）选聘前期物业服务企业并签订合同；

（三）制定临时管理规约；

（四）做好物业承接查验；

（五）履行物业保修责任；

（六）监督物业服务企业履行前期物业服务合同；

（七）受理、调处物业管理矛盾纠纷；

（八）法律、法规、规章规定的其他职责。

第三十五条【招投标备案】前期物业管理招投标由建设单位组织，建设单位应当将招标、中标有关资料报县（区）物业管理行政主管部门备案。

建设单位未办理前期物业管理招标备案的，不得发布招标公告或者发出邀标通知书。

第三十六条【前期合同】前期物业服务合同中应当载明下列内容：

（一）物业管理区域名称、地址及四至范围；

（二）物业类型、面积等物业基本情况；

（三）物业的承接查验；

（四）服务事项、标准、期限，收费项目和收费标准；

（五）物业服务人员配备标准；

（六）公共收益收取、分配；

（七）物业公共水电费用分摊；

（八）违约责任和争议解决方式；

（九）需要约定的其他事项。

前期物业服务合同期限一般不超过三年。

期限届满后，建设单位可以续聘；未续聘或者未另聘，原物业服务企业继续提供服务的，原合同继续有效。

任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面通知另一方，并告知县（区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）。

物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起三十日内，将前期物业服务合同报物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门、价格行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。

第三十七条【物业企业选聘】业主（代表）大会成立后，物业服务企业由业主（代表）大会选聘。

业主委员会应当根据业主（代表）大会议事规则确定的方式，选择候选的物业服务企业。

物业管理委员会选择候选物业服务企业的，应当采用招投标的方式，并按照法律法规关于业主共同决定事项的规定办理。

第三十八条【应急机制】县（区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理企业应急备选库，按照自愿、公平、择优的原则，选取相应的物业服务企业纳入库中以供选择。

物业管理区域没有物业服务企业提供物业服务的，街道办事处（乡镇人民政府）可以从应急备选物业服务企业库中选聘一家物业服务企业实施应急物业服务。

街道办事处（乡镇人民政府）应当与其选聘的物业服务企业签订书面应急物业服务合同，应急物业服务合同对全体业主有约束力；应急服务期限未满，业主委员会或者物业管理委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效的，应急物业服务合同终止。

第三十九条【物业费类型】　物业服务收费可以采取包干制或者酬金制方式。

实行包干制方式的，物业服务企业自负盈亏并按照物业

服务合同约定公布物业费收支情况。

实行酬金制方式的，应当按照下列规定管理物业服务资金：

（一）物业服务企业接受业主委员会、物业管理委员会委托收取物业服务资金的，应当向业主提供委托人的收费票据；

（二）物业服务企业应当将收取的物业服务资金交给业主委员会或者物业管理委员会，业主委员会或者物业管理委员会应当将物业服务资金存入银行基本存款账户；

（三）物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会应当对物业服务资金单独建账核算；

（四）物业服务企业应当向业主委员会、物业管理委员会提出物业服务资金年度使用计划，业主委员会、物业管理委员会应当及时审核和拨付；

（五）业主委员会、监事会、物业管理委员会可以对物业服务企业使用资金情况进行核查或者委托审计，物业服务企业应当予以配合，审计报告向业主公布。

第四十条【物管费交纳】业主应当按照物业服务合同及有关规定交纳物业服务费、分摊公共水、电等费用。

空置物业的，应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费。

第四十一条【公共设施维护】供水、供电、供气、供热等设施设备的维修、养护和更新，移交前由建设单位负责，移交后由专业经营单位负责。

相关费用的承担按有关规定执行。

第四十二条【公共收费】供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，按下列规定向物业管理区域内最终用户收取有关费用：

（一）业主自用的向业主收取；

（二）物业服务企业自用的向物业服务企业收取；

（三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取；

（四）未售和已售未交付物业由建设单位承担。

供水、供电、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十三条【政府补贴】市、县（区）人民政府可以对托管老旧小区及集中建设的保障、安置性住宅小区的物业服务企业给予物业服务费补贴，补贴期间应当推进物业服务市场化。

市、县（区）人民政府应当对租住保障性住房的家庭给予物业服务费补贴。

第四十四条【物业承接查验】在新建物业交付使用前，建设单位、物业服务企业应当共同完成物业共用部分、共用设施设备的承接查验；物业服务企业在物业承接查验中，可以聘请第三方专业机构提供顾问服务。

在物业承接查验中，物业服务企业应当邀请物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门、街道办事处参加，并接受其监督；县（区）物业管理行政主管部门、街道办事处受邀后，应当派员参加。

物业承接查验后，建设单位、物业服务企业应当签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决办法及其时限、各方权利义务、违约责任等作出约定。

首次物业承接查验的费用由建设单位承担。

第四十五条【交接确认】更换物业服务企业的，建设单位、有关物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会应当及时共同对物业共用部分、共用设施设备的使用维护现状予以确认，签订交接确认协议。

第四十六条【信用档案库】市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案库。

物业服务企业可以申请进入该信用档案库。

提倡建设单位、业主（代表）大会、物业管理委员会从物业服务企业信用档案库中选聘物业服务企业。

被选聘在本市开展物业服务的企业，应当在物业服务合同备案后十日内申请进入本市物业服务企业信用档案库。

第四十七条【物管企业禁止行为】物业服务企业应当按照物业服务合同的约定和法律法规的规定行使权利和履行义务，不得实施下列行为：

（一）违反物业服务合同约定，减少物业服务内容、降低物业服务标准；

（二）违反物业服务合同约定和有关规定，扩大收费项目、提高收费标准、超期收取费用；

（三）同意、默许业主或者物业使用人违规私搭乱建、占用公共设施等违法行为；

（四）擅自撤离、拒不退出或者强行进入物业管理区域；

（五）擅自拆除、损坏物业管理区域内的建（构）筑物及其设施设备；

（六）终止服务撤离时拒不移交属于业主的物业管理资料、物品、资金等；

（七）终止服务时，不配合交接确认；

（八）损害业主、物业使用人权益的其他情形。

第四章物业使用与维护

第四十八条【业主禁止行为】业主、物业使用人使用与维护物业，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主（代表）大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内除不得实施《江苏省物业管理条例》禁止的行为外，还不得实施下列行为：

（一）改变卫生间、厨房的位置及排污管道；

（二）在建筑物内的门厅、走廊、楼道停放电动车；

（三）私拉乱接电线为电动车充电；

（四）饲养鸡、鸭、鹅、兔、猪等家禽家畜和食用鸽，饲养烈性犬、大型犬；

（五）开挖建筑底层地面；

（六）改变入户门规划设计开启方向，给相邻业主造成不便的。

物业服务企业对上述禁止行为应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应当按照管理规约的规定处理或者及时报告有关部门处理。

第四十九条【车位车库】物业管理区域内车位（库）的管理和使用，除了遵守《江苏省物业管理条例》规定外，还应当遵守下列规定：

（一）建设单位不得将车位（库）出售、附赠给本物业管理区域外的单位和个人；

（二）建设单位不得将车位（库）以租代卖，租赁给本物业管理区域内业主的，每次期限不得超过三年；

（三）车位（库）不得单独转让给本物业管理区域外的单位或个人。

第五十条【车位划定与充电设施】物业服务企业可以利用物业管理区域内的空地和道路边缘，合理划定机动车停车位，但是不得妨碍消防等应急车辆的通行和作业。

业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业应当对物业管理区域内新能源汽车充电设施建设，以及业主报装新能源汽车充电设施给予配合、协助。

第五十一条【机动车停放】物业管理区域内的机动车停放禁止下列行为：

（一）在绿地或者非硬化地面上停放；

（二）堵塞道路或者出入口，影响其他车辆通行；

（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道；

（四）占用他人车位；

（五）在停车位设置车位锁或者其他障碍物。

第五十二条【物业保修金】建设单位应当在申报办理工程竣工验收备案前，按照建筑工程总造价百分之二的标准向县（区）物业管理行政主管部门交存物业保修金。

物业保修金交存期限为五年；保修期内出现物业质量问题，保修金交存期满仍未修复的，保修金交存期顺延至修复完成。

物业保修期内，物业保修金不足以支付物业维修费用的，建设单位应当补足；物业保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。

物业保修金的管理办法由市人民政府制定。

第五十三条【保修责任】建