某物业管理系统用户手册dWord格式文档下载.docx
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收款；
其他收费；
退款；
银行划帐；
查询（包括应收款查询、收款查询、退款查询和其他收费查询）；
合同签约；
合同变更；
数据审核（在C6.NET6019基础上增加了合同签约、合同变更和数据审核）。
4、设备经管包括：
设备登记；
设备计划安排；
设备故障登记；
设备维修；
设备检查；
设备保养。
5、保安经管包括：
保安资料、工作安排；
执勤记录；
交接登记；
来访登记；
物品出入登记；
报案登记。
6、综合经管包括：
综合经管（邮件经管、消防经管、物料采购、物业出库、投诉登记和投诉处理）；
办公经管（包括职员档案、岗位工作、职员培训、文档资料经管）；
事务经管（包括回访登记、活动登记、报修登记、事件登记）；
工程经管（包括工程登记、工程安排、工程保养维修、工程检查）；
清洁经管（包括清洁工程、清洁安排、清洁检查）；
绿化经管（包括植被资料、绿化安排、绿化检查、绿化工程、绿化详情）；
车场经管（包括固定车位、车辆临时出入）。
7、系统经管包括：
备份与恢复；
财务数据导出；
用户权限设置；
系统操作日志；
公司设置；
数据审核；
系统设置；
个性化报表经管。
第一章、通用操作部分
为简化用户操作，系统绝大部分基本操作都很相似，这些基本操作包括：
新建、编辑、删除、保存、撤消、筛选、预览、打印和返回。
用户只要学会了这些操作就可以很好地使用整个软件，充分发挥其作用。
一、新建
滚动条
图1-1是一个典型的通用操作界面：
图1-1
通过用鼠标点击“新建”按钮，便进入新建画面，当前屏幕上不能使用的按钮全部呈灰色状态，而可用按钮以正常颜色显示。
此时目录区和明细区锁定，不能进行操作。
用户只能在编辑区进行工程编辑。
将光标置于要录入的工程上，用户可以按照光标的指引，依次录入画面上的内容，每输完一个内容后，按〈回车〉键，光标自动跳到下一个内容，直到输完为止。
用户最好将屏幕上的信息录入完整，若用户认为有些信息不必要录入也可直接按〈回车〉键将其跳过，但一些必要工程必须输入，否则在保存时会提示你进行输入。
如果画面中出现以下的形式：
表示这一项既可以从固有的工程中进行选择，也可以在文字框中直接输入。
用户可以点击右侧的向下箭头，画面出现其固有选项，用户可以用鼠标点击或用<
↑↓>
键选中后回车即可，该项录入结束后，按键盘左上方的<
TAB>
键通过。
二、保存
当用户录入完毕，按“保存”按钮，表示以上的录入有效，计算机已将其保存到数据库中，用户可以重复以上的“新建”过程，继续增加下一条记录。
三、撤消
当用户录入完毕，按“撤消”按钮，表示以上的录入无效，计算机不进行保存，用户可重复以上的“新建”过程，继续增加下一条记录。
四、编辑
用户想修改已经被保存的记录时，可以使用“编辑”按钮。
用户可以在编辑画面左侧的目录区选择一个大的类别，在编辑画面的右下侧明细区选择具体记录，即在相应工程处点击鼠标按钮，待出现选择亮条时表示选中此项，（注：
也可以用“查询”按钮，使用方法稍后介绍）然后点击“编辑”按钮，这时用户可以修改原有的内容，操作方法和“新建”相同，修改完毕点击“保存”按钮即可。
五、删除
用户想删除某条记录时，首先找到这条记录，然后点击“删除”按钮，在弹出的提示是否删除对话框中点击“是”（为防误操作致使数据丢失，在用户删除数据时，系统均会弹出确认是否真的要删除记录的提示框，如果点击“是”则会将记录删除，如果点击“否”则会取消删除操作），系统便会把指定的记录彻底删除掉。
六、筛选
操作字段
关系字符
设定数值
连接关系
为方便用户任意查询各种信息，系统专门配备了通用的任意查询模块。
点击“查询”按钮后出现图1-2所示画面：
图1-2
在这里，用户需要告诉计算机查询的条件。
这里的条件可以是单一条件（一条）也可以是复合条件（多条）。
屏幕的左侧是“操作字段”，用户可以在此选择查询的条件工程。
屏幕的中间是“关系字符”，用户可以在此设定条件工程和条件工程值之间的关系。
屏幕的右侧是“设定数值”，用户可以在这里输入或选择查询条件工程的值。
从第二行开始屏幕的最左侧是“连接关系”用户可以在这里选择条件和条件之间的关系。
其中：
“并且”表示查询结果同时满足前后两个条件；
“或者”表示查询结果满足前后两个条件之一即可。
假如用户想查询同时满足如下条件的所有记录：
“性别”为“女”、“职务”为“工人”或“组长”
可进行如下操作：
1、点击操作字段下拉按钮（向下箭头），在下拉框中选择一查询字段，这些字段有以下几类：
字符型：
该字段为纯字符内容（可以是汉字、英文、符号、数字等），不能够参加计算，只能作为记录查看，不可以参加大小比较；
数值型：
该字段为纯数值内容，可以参加计算，和大小比较；
日期型：
表示日期内容，规范格式例为“yyyy-mm-dd”,如“2006-08-14”；
逻辑型：
表示一种状况，不能参加大小比较；
此例中：
用户选择“性别”（字符型）后，光标自动跳到“关系字符”栏，这是软件要求用户设定条件工程和条件工程值之间的关系，用户点击“关系字符”下拉按钮，选择各项关系字符，有以下几项：
等于、不等于、大于、小于、大于等于、小于等于、类似于、不类似于、为空。
是否可以应用以上各种关系值取决于条件工程的类型，其中的关系如下表所示：
字符型
数值型
日期型
逻辑型
等于
可用
不等于
小于
不可用
大于
小于等于
大于等于
类似于
不类似于
2、选择“等于”后，光标自动跳到“设定数值”栏，这是软件要求用户设定条件工程的值，在这里用户可以用鼠标选择，也可以不选择，而在栏内直接录入。
此例中，我们选择“女”，这样，一个完整的查询条件就录入完成了。
当用户需要录入更多的条件时，首先应在第二行最左侧的下拉框中选择条件之间的关系。
在选择“并且”或“或者”之后，右侧出现三个下拉框，与前面类似，分别对应查询的“操作字段”、“关系字符”和“设定数值”。
3、本例中，我们在“连接关系”中选择“并且”，依上述步骤录入第二个条件和第三个条件。
4、点击“筛选”（确定）按钮，符合查询条件的所有记录便会在明细区显示，通过移动“筛选”窗口或将之最小化可查看这些记录，也有一些筛选窗口会在点击筛选后，筛选窗口自动关闭，明细区显示符合条件的记录。
注：
当用户不认可以上的条件，希望重新设定时，在筛选窗口空白区域点击鼠标右键，弹出一“重置”菜单，选择后，软件将删除所有已建好的条件，让用户重新设定条件。
当查找到匹配记录后，点击“返回”按钮将退出查询窗口，在明细区选择记录可进行“编辑”，“删除”等操作。
七、预览
为了方便用户提前浏览打印效果，并对打印格式进行灵活，有效的控制，系统大部分模块提供了“预览”功能。
点击“预览”按钮后出现图1-3所示画面：
图1-3
“预览页面”显示文档打印效果，用户若想详细查看打印内容或整体效果，可将鼠标移至预览页面反复点击，此页面便会在放大显示和缩小显示之间进行切换。
如果想对页面显示进行精确比例调整，可在工具栏上缩放下拉框中选择各种显示比例。
工具栏最右端显示总共页数和当前页码，若想查看其它页的打印效果，可通过“上页”和“下页”按钮进行翻页，如果总共有100页，而现在只想浏览第56页的内容，只要在工具栏处“第”后面的输入框中输入56然后按<
回车>
，系统将会将页面跳转到第56页。
在预览窗口点击“页面设置”按钮，出现图1-4所示画面：
图1-4
在此窗口中：
“页面方向”决定纸张是横着打印，还是竖着打印；
“页边距”决定打印内容距纸张边缘的距离，单位为厘M，可直接输入对距离进行精细调整。
点击“打印机设定”按钮，调出一通用“打印”对话框，在此对话框中可选择打印机，设置纸张大小，打印份数，打印质量等，因打印机型号而异。
在预览窗口点击“打印”按钮，也可选择打印范围、打印份数和打印机等。
最后，点击打印设置窗口的“确定”，即可将想要的效果打印出来。
八、排序
部分窗口中有“排序”按钮，作用是：
在显示的记录很多的情况下，可方便用户按某一个工程重新排列顺序，以便于查找。
点击“排序”按钮，出现图1-5所示画面：
在第一列下拉框中选择相应工程，再选择“递增”（从小到大）或“递减”（从大到小），按“确定”按钮，当前窗口所有工程就会按照第一列下拉框中所选工程顺序排列显示。
如果在第二列或第三列中也作相应选择，则系统会在按第一列排序的基础上，再按照第二列，第三列进行排序。
图1-5
九、导出
系统能将所有的预览效果导出为多种格式，以扩展系统功能。
最常用的有EXCEL97格式，文本文件格式等，点击工具栏上“导出”按钮，出现图1-6所示画面：
图1-6
系统已为所导出的文件取了一默认文件名，根据需要可在“文件名”输入框改为其它名字，在“保存类型”处选择导出格式，默认为EXCEL97格式，在“保存在”下拉框中选择文件保存位置，确定后点击“保存”按钮便可将文档导出为指定格式的文档，保存后用相应程序打开此文件，可作其它处理。
十、返回
系统多数窗口工具栏上有“返回”按钮，其作用为退出当前窗口，返回到上一级窗口或退出本系统，通过点击窗口标题栏上“关闭”按钮，可起到相同作用。
十一、日期录入
系统大多数编辑区域都有日期工程，用户可有三种录入方式：
1、按YYYY-MM-DD格式直接录入（其中Y代表年份数，M代表月份数，D代表天数，“-”不要手工输入，软件会自动添加）；
2、通过键盘方向控制键进行调整，移动左右方向键分别选定年份，月份与日期，再点击上下方向键可每次加1或减1地进行调整；
3、点击日期项后面下拉按钮，出现如图1-7所示画面：
图1-7
画面最上面为按钮区，反复点击左边箭头按钮，可将当前日历逐次后退一个月，相应地，点击右边箭头按钮，就会前进一个月。
点击按钮区年份数，如画面中“2000”处，会弹出一对调节按钮，点击向上按钮会使年份数前进，而向下按钮会使年份数后退。
点击按钮区月份数，会弹出一下拉菜单，对应一年中十二个月份，可直接进行选择。
画面中间为日历区，跟普通的日历没有什么两样，其中灰色状态数字为上一个月或下一个月的日期。
红色框内日期为系统当前日期，椭圆色块内日期为当前所选择日期。
画面最下面显示系统的当前日期，点击此区域，便会选择当前日期为日期项取值。
第二章、物业简介
物业简介模块用于介绍物业经管公司所经管的小区的基本情况，主要内容包括：
物业简介、图片介绍、公共设施、规章制度、相关单位、业主委员会成员、业主委员会会议七个方面。
一、物业简介：
这部分用于登记各个小区的概貌资料。
如：
名称、地址、总幢数、总户数、占地面积、简单介绍等。
在主界面点击“物业简介”标签进入物业简介模块，再点击“物业简介”图标，出现如图2-1所示窗口：
图2-1
窗口上方为编辑区域，下方为明细区域，在此选择相应记录（每一小区资料为一记录），编辑区域便显示此小区详细资料，通过点击工具栏按钮可进行各项操作，具体操作方法请参见“通用操作部分”。
二、图片介绍
这部分将有关小区各种图片资料分门别类进行存放，并添加必要的辅助说明。
点击“图片介绍”按钮，在弹出窗口中可增加、修改、删除各种图片，图片类型可为“BMP”，“GIF”，“ICO”三种格式之一。
在图片显示区域点击，可将图片放大显示，再次点击放大的图片，会将图片恢复成原始大小。
点击“新建”、“编辑”按钮，出现如图2-2所示窗口：
图片路径可直接键入图片所在目录的完整路径，也可通过按后边方形按钮，在打开的“选择
文件”窗口选择某一图形文件后点击“确定”退出。
图2-2
三、公共设施
用于登记、查询小区公共配套设施资料。
在“公共配套设施”窗口左侧目录区选择设施类别，然后在明细区选择此类别下一条记录，此记录内容在编辑区同步显示，可依照手册“通用操作部分”进行各种操作。
四、规章制度
用于登记、查询小区的规章制度和经管办法，包括物业经管的有关法律、法规等文档性资料。
其界面与“公共设施”部分相似，具体操作步骤可参考手册“通用操作部分”。
五、相关单位
用于登记、查询与物业公司有关的往来单位相关资料，如承建商、开发商、银行等。
具体操作请参考手册“通用操作部分”。
六、业主委员会成员
用于登记、查询业主委员会成员名单，所有成员按其职务分类，在目录区选择相应职务类别后，所有此职务的成员即在明细区显示，具体操作请参考手册“通用操作部分”。
七、业主委员会会议
用于登记、查询业主委员会历次会议的详细情况，按会议类型进行分组。
界面和操作可参考“业主委员会成员”部分。
第三章、楼宇经管
楼宇是小区经管的对象，欲对小区进行经管，先要将各项楼宇资料（包括楼盘资料、楼阁资料、单元资料、业主资料、住户资料等）录入计算机，为经管提供依据。
另外住户入住也是物业经管的“重头戏”，入住的登记、验房、装修和出入证的办理等日常事务必须及时反映。
以上操作均在“楼宇经管”模块进行，整个模块结构如下图所示：
一、楼盘楼阁：
用来建立楼盘楼阁资料，明确各楼盘、楼阁归属关系。
点击“楼盘楼阁”图标进入图3-1所示窗口：
图3-1
窗口最上面为工具按钮，紧靠下面为下拉列表框，点击最后面下拉按钮会显示所有楼盘楼阁名称，供用户选择。
窗口最下面被分为两个区域，左边为目录区，以多级目录形式表示楼盘楼阁的归属关系，右边为编辑区，当在目录区或下拉框中选择楼盘或楼阁名称时，此处显示楼盘楼阁相应资料，可编辑修改。
（1）建楼盘
点击工具栏中"
新建"
按钮右侧小三角标志，出现一弹出式菜单，点击"
新建楼盘"
项，将光标移到编辑区录入各项资料，保存后目录区和下拉列表框中均会显示此楼盘名称。
（2）建楼阁
在目录区或下拉框中选择相应楼盘名称，在弹出式菜单中选择“新建楼阁”项，在编辑区进行录入，并选择相应的功能、结构类别等选项。
注意：
在6019版本的基础上，多加了合同签约和合同变更，如果涉及到合同终止或者离退后财务方面的历史资料的保存问题（下文称为“大厦版”，详见第九章介绍），这样，就得在相应的楼盘下添加一个虚拟楼阁作为离退或者终止合同的单元的保存区。
在添加楼阁时，“功能”一定要选择“合同终止/离退”这一选项。
另外，如果有两个楼阁，而且离退后的资料要分开保存，则需分别建两个楼盘，并在相应的楼盘下添加楼阁和虚拟楼阁，即离退保存区。
虚拟楼阁的名称由用户自行定义，如图3-2：
图3-2
（3）建楼梯
在物业的日常经管实践中，有些楼阁下面分几个楼梯，各楼梯下的单元作为一个独立体进行经管，这样就需要在楼阁下面再按楼梯进行划分，首先选择对应楼阁名称，在弹出菜单中选择“新建楼梯”项，弹出如图3-3所示窗口：
图3-3
系统为楼梯取缺省名称“楼梯1”，用户可在文字框中输入一个更为直观易记的名称，按确定后退出，此楼梯显示于对应楼阁下面，稍后建单元时就可直接在楼梯下面进行。
提示与技巧
※用鼠标操作目录树：
1、反复双击最上一层目录，可展开或收缩下一级目录。
例：
双击目录中某楼盘名称，系统会显示下面所属楼阁目录，再次双击，楼阁目录收缩呈不可见状态。
2、击目录中伸缩节点，可展开或收缩下一级目录。
单击某楼阁前的“+”（表示已收缩）标志，可显示所属楼梯；
单击楼阁前的“‾”（表示已展开）标志，可隐藏所属楼梯目录。
※用键盘操作目录树：
1、反复按键盘上的回车键可展开或收缩下一级目录。
2、按右方向键可展开下一级目录，按左方向键收缩下一级目录。
用上下方向键可移到要选择的楼盘，楼阁，楼梯工程上。
二、建单元
初始化楼盘、楼阁、楼梯后，接着便要初始化各个单元了，为了提高效率，减少差错，系统特别设计了建单元模块。
根据实际情况，先建一个规范层，再扩展到其他具有相同规格的楼层，从而作批量化处理。
点击“建单元”图标进入如图3-4所示窗口：
图3-4
1、在选择楼阁下拉框中选择准备建立单元的楼阁或楼梯名；
2、在编号前缀中输入一个编号前缀（编号前缀和楼层号、房号一起组成单元编号，用以标识单元，单元编号=编号前缀+楼层+房号）
每一栋楼的编号前缀不能够重复使用
3、输入每层单元数----即一层的单元个数（如果各个层的单元个数不相等,则输入大部分楼层单元数相等的数字）如:
9；
在输入了每层单元数后,则在下方将列出各个房号的信息要你输入；
如果有这样的情况：
如1-8层的单元数为15，而9-30层的单元数为9；
则分开两次来建单元，即先建1-8层的单元，然后再建9-30层的单元；
4、输入楼层的范围：
从多少楼到多少楼。
如从3楼到22楼，则输入3和22（只能输入整数）；
5、在下边的房号列表框中输入各个房号的信息，其中各个房号的面积一定要输入；
（当中的规格,朝向等信息可以点击下方的“设置”按钮，选择相应的选项进行设置添加）；
6、点击窗口下方的“保存”按钮；
7、直至保存成功的对话框弹出；
8、至此单元建立完毕。
三、住户入住登记
入住时对住户的档案资料进行登记经管，包括“业主资料”、“户主资料”、“租户成员资料”、“单元信息”和“照片经管”。
点击“住户入住登记”图标进入如图3-5所示窗口：
图3-5
在左侧下拉框中选择单元所属楼阁或楼梯名称，然后在图示表中选择此单元，在右侧窗口顶部选择各标签（默认选中“业主”标签）。
菜单栏上有两个“设置”按钮。
点击左起第一个“设置”按钮弹出一下拉菜单，里面有“规格”、“朝向”、“功能”、“装修规范”、“国籍”、“籍贯”、“民族”、“职务”、“证件类型”九项设置，设置了相应资料后，以后在图示表中编辑时可通过点击下拉按钮直接选择，具体操作方法请参考“通用操作部分”；
点击左起第二个“设置”按钮弹出一下拉菜单，可设置“户主/单元状态转换”，也可通过“状态变更浏览”查询状态变更情况。
如图3-6和3-7：
图3-6
输入相应的状态和变更时间保存即可完成户主的转换操作。
图3-7
此功能将在日后进行补充。
1、当单元的业主同时也是户主时（即业主自住），先选择此单元，然后点击“业主”标签，在编辑区域单击鼠标右键，系统会弹出一“业主自住”菜单，点击此菜单项，即可将业主有关资料快速地复制到此单元“户主”标签下，免除重复录入之苦。
2、“住户入住登记”窗口工具栏上“验房”与“证件”按钮为一快捷按钮，点击后可直接进入稍后将介绍的“住户验房登记”与“出入证件办理”窗口进行各项操作，而不用退出当前窗口。
3、“照片经管”是6015以上版本新加的功能，可实现业主照片、图片的存储经管功能。
具体操作可参照“通用操作部分”。
四．楼宇资源浏览器
用来查看小区所有楼宇信息，包括楼盘、楼阁、楼梯、单元、业主、住户等，其中单元资料、业主资料、户主资料、住户成员资料可任意修改、清除。
在导航窗体点击“楼宇资源浏览器”图标，进入如图3-8所示窗口：
图3-8
窗口最上面为下拉列表框，左侧为目录区，显示楼盘、楼阁、楼梯隶属关系，选择相应楼阁或楼梯后，所属单元将以图表形式显示在右上区域，每行的行首数字表示单元所属楼层数，而每一列的顶部数字代表单元的房号。
行列交叉处的单元格就表示相应楼层相应房号所在的单元。
单元格颜色表示单元的不同状态：
蓝色表示此单元业主自住，而黄色表示此单元出租的，绿色为空置房，白色为无单元。
窗口右下方为编辑区，点击顶部标签条可切换到相应编辑画面。
例如：
在某一层单元里添加一个单元具体操作如下：
在“单元资料”模式里点击“新建”弹出一个“你确定要建一个单元吗？
”窗口出来，点击“确定”，把相关资料填上去即可，至此某一层多了一个单元，这种情况常见于不规则的楼宇中（其他模块操作相类似）。
编辑“单元资料”步骤：
1、在下拉框或目录区选择待编辑单元所属楼阁或楼梯名；
2、在单元图示窗口通过鼠标点击选择待编辑的单元；
3、选择“单元资料”标签，按回车键，或点击工具栏上“编辑”按钮，在编辑区修改有关资料，“朝向”、“功能”、“规格”、“装修规范”等在设置之后，可直接在下拉框中进行选择，而提高录入速度。
选择“业主资料”或“户主资料”标签，依上述步骤编辑修改，当处于编辑状态时，在“业主资料”编辑区单击鼠标右键，出现一快捷菜单，内有“复制业主”，“复制户主”、“业主自住”等选项。
选“复制业主”项，再重新选择任意楼盘下一个或多个单元，击鼠标右键，选“粘贴业主”项，可将此标签页中所有资料复制到这些单元“业主资料”标签页中。
在快捷菜单中选“业主自住”项，若此单元户主资料为空，则“业主资料”标签页中对应工程就会复制到“户主资料”标签页中。
当“户主资料”已有内容时，会提示是否覆盖原有户主资料，确认后原来资料会被删除，然后“业主资料”中对应资料被复制过来。
选择“住户成员”标签，按“新建”按钮，在编辑区双击，弹出条状编辑区，在下拉框中选择或直接输入住户成员资料。
按住“CTRL”键的同时在某成员记录处按住鼠标左键不放，移动鼠标指针到图表中另一单元处，再依次松开鼠标左键和“CTRL”键，即可将此成员转移到所指单元，或在编辑区选中某一个住户成员按鼠标右键选移动住户成员再选中某一个单元，然后再粘贴住户成员即可。
如果某个单元没有户主资料，将租户成员拖放到该单元后，系统会提示“该单元没有户主，请检查”，若要为该单元添加租户成员，就得为该单元补充户主资料。
选择“固定装置”标签，按“新建”按钮，在编辑区内弹出条状编辑区，在下拉框中选择或直接输入。
选择“户主资料”标签，在单元区域里选择出租单元，单击鼠标右键选择“租赁信息”，那么在“户主资料”里会增加该单元的租赁信息，而且还多了一个“租户单元”，可以查看相关资料，或者在单元区域里双击出租单元在弹出的信息窗口中也可以查看该单元的租赁信息。
※单元图示窗口选取多个单元：
将鼠标放在想选取区域的左上角，按住鼠标左键不放，横向拖动可选取属于同一楼层的连续多个单元。
纵向拖动可选取连续楼层同一房号的多个单元。
沿对角线方向拖动可选取连续楼层多个房号的整片单元。
※通过和“Ctrl”键和“Shift”键的配合使用，可增加和减少选择单元的数量。
按住“Ctrl”键不放，用鼠标在单元图示表中反复点击或拖放可选取不连续的多个单元。
而按住“Shift”键不放，用鼠标在单元图示表中反复点击或拖放可选取连续的多个单元。
五、住户验房登记
用于登记业主进驻时的验房情况，点击“住房验房登记”图标进入“验房”窗口，如图3-9所示：
图3-9
在左侧选择单元，在右侧空白处单击鼠标右键然后选择“选择”，系统将弹出一个“
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