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我相信这不会一个有智识有远见的法庭向我的当事人、向江西省、向全国和整个社会所传达的信息。
商法中保障交易安全原则是我们整个市场正常交易的保障，目的在于确保交易行为的法律效力和法律后果可预见性，本案所审理的原、被告签订《商品房买卖合同》经相关房产管理部门监制，并经备案，因为是格式化的示范合同，是向整个社会提供的合同，具有非常庞大的数量，关于开发商对外承诺的违约金是示范合同中必备条款，因此对这一份合同关于开发商违约责任部分进行主动的干预，都将对本省的甚至是全国的整个房地产交易安全带来不稳定，因为这种干预一旦成功，在本案之前所有《商品房买卖合同》都变得不确定了，开发商的承诺并不需要得到遵守，在低廉的违约责任下可以肆意的违约，而购房者只能接受这种现状，我不知道这样商品房买卖合同究意有多少，我只知道我们在坐的大部分人都有购房的需求，我们所有的购房者都将会变成这一规则的受害者。
如本案成为标本，那就明确了开发商约定与不约定违约金，对于购房者来说都是一样的，都是没有任何保障，购房者始终处在不对等的高风险之下，开发商们根本不用说什么公平、合理、诚信，因此我们肯请我们的法庭高度重视本案处理结果的社会效果与法律效果，你们的判决将决定整个房地产市场交易安全的命运。
这也是这些当事人怀着对法律的渴求，来到这里诉诸于法律的原因。
至于诚实信用原则，在本案中我们不用提及了，开发商在签订合同时很有诚意的告诉我的当事人，如果他们违约就赔偿每日万分之四的违约责任，但事实是开发商违约了，对于违约责任却很有诚意告诉我的当事人不按合同履行了，所以我的当事人今天不得不坐在这法庭之上，用法律的手段来寻找开发商的这种诚信了。
就民商法基本原则遵守问题，我们仅仅谈了极小的一部分，为了法庭庭审的效率，我们也相信我们法庭的专业素养，无须我们进一步深入。
下面我们将围绕本案的庭审中确定的事实及相关证据材料，展开我们的代理意见。
第二个意见：
被告的行为已经构成违约。
基于（20XX）青民三初字第131号民事判决书已经对与本案相同的证据作出认定，确定了被告的行为构成违约，被告在法定期限内也未提起上诉，该判决书已经生效，但因此已经明确了本案中的被告行为构成违约。
因此我们在此不再累述。
第三个意见：
合同第九条中约定的被告违约金是否过高。
（一）依合同性质与平等性原则，合同第九条中被告约定的违约金不存在过高问题。
本案所争议合同是商品房预售合同，并非典型的买卖合同，对于被告而言，通过商品房预售解决了企业在房地产开发过程中的资金短缺问题，增速了投资资本的回收与流转，降低了企业的风险，因此商品房预售合同具有典型的融资性，对于原告而言，通过商品房预售，取得的是期房的期待权，是债权，是有投资风险的，而绝非期房所有权，依物权法法定原则，我们在整部物权法中也未能找了期房所有权这样一种物权。
如刚开始开庭宣布的一样，本案案由是合同之诉，而非物上请求权或侵权之诉，不是因为被告占用了原告房屋产生租金损失的纠纷，是债法上纠纷，如原告违约则应按合同约定承担每日万分之四违约责任，在江西省高级人民法院的（20XX）赣民再审终字第5号民事判决书确认了原告的违约责任是“利息损失”，因此可以简单的推出每日万分之四的违约责任不存在过高的问题，基于债的平等性，合同约定被告违约按每日万分之四承担违约责任，不存在过高的问题，合同自由与平等原则在本案中应当得到法院的充分尊重，有约定的从其约定。
因此，我们又看到江西省高级人民法院的（20XX）赣民再审终字第5号民事判决书第10页第9行至12行已经明确的排除适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。
（二）依本案的举证责任划分和举证的情况，没有证据证明约定的违金过高。
被告在刚才的法庭答辩中认为本案约定的违约金过高，并要求予以变更。
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：
“当事人?
?
反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
”同时在
第五条又规定：
“在合同纠纷案件中?
主张合同关系变更?
的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
”
证据规定明确的、清晰的告诉我们，被告应当承担违约金过高超过损失的30%的举证责任，但在刚才法庭中，我们没有看到被告提供了关于“违约金过高”的证据，而依证据规定第二条的规定，被告应当承担不利后果，而这不利后果就是应当支持原告的诉讼请求，按合同约定承担违约责任。
在20XX年12月24日，被告向法院提出了申请调查取证申请书，要求对南昌市洪都生活区同地段与本案诉争同类房屋租金标准进行调查或委托评估机构对租金情况进行评估，依据证据规定第十九条：
“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日。
”第二十五条规定：
“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。
”因此，被告在举证期限过后，所提交的申请不符合我国的证据规定，依法应不予支持。
在证据规定第二十五条中又进一步规定：
“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人?
致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。
”至于举证不能的法律后果，就说明了一点被告没有证据证据约定的违约金过高。
（三）补充代理意见：
关于原告经济损失的计算
在第一次庭审中，我们已经强调了证明约定违约金过高的义务在被告，今天我们仍然坚持这一观点。
但为了便于案件的审理和增加理解，我们向法庭提交了关于原告经济损失的计算方法，但我们强调一点，该经济损失的计算方法不表明我们放弃了或免除了要求被告承担举证责任的义务。
1、原告所购买房屋为商铺，其目的在于投资，而非住宿，商铺的使用年限为40年，远低于商品房70年的使用年限，逾期交房将导致原告《商品买卖合同》中约定使用期缩短，该经济损失由两部组成，一是增加了投资金额的损失，原告为此额外的多付了逾期部分的投资；
二是投资利息损失，在逾期期间，原告的所有投资成本没有任何收益的，按商业银行同类贷款利率，计算商铺贷款利息是最低和保守的计算方式，在第二次庭审，我们依据《最高人民法院关于适用〈关于民事诉讼证据的若干规定〉中有关举证时限规定的通知》第四条的规定，向法庭提交《金融机构人民币贷款基准利率》表，在20XX年12月21日至20XX年9月16日，银行同类5年期以上贷款基准利率为7.83%，在基准利率基础上浮30%，原告的日利息损失为每日万分之2.8。
在20XX年10月29日起人民银行允许商业银行上调金融机构存、贷款基准利率，同时放宽金融机构贷款利率浮动区间，原告所购买的房屋为商铺，明显区别于自用的商品房，在银行贷款政策里，不能享有现在的7折贷款利率，而且采用的是基准利率上浮，这是在我们这个范围内众所周知的事实，具体利率，法院也可以向有关银行核实，这只说明一点原告的利息损失只会比每日万分之2.8更高。
2、原告所购买商铺不是用于自用，而是用于经营，经营是用周期性变化的，因此逾期交房导致使告错过了最佳租赁期，原告错过了10月黄金周，黄金周前与黄金周后的租金相差甚远，减少了原告可预见经济利益，在黄金周之后商铺的租赁相对停滞，致使原告商铺不能及时被租赁，该部分经济损失理应由被告承担；
3、因被告逾期交房给原告再来租金的损失。
在刚才的庭审中，法庭出示了《江西居易房地产司法鉴定所鉴定书》，该证据为被告的基础事实证据，我们对此提出合法性、客观性、合理性（原告的租金260元/天远低于原告的存款利息300/元）等诸多质疑，但有一点是肯定的，被告的行为给原告带来租金损失。
综合上述几点计算原告的经济损失，按每日万分四计算违约金不存在约定违约金过高问题，是在我国合同法合理的范围之内。
请法庭依法确认。
第四个意见：
违约天数的计算
在刚才的庭审，我们向法院提交一组视频证据，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：
“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
”因此，保证原告商铺外广场与照片相符是被告的合同义务，同时在原、被告合同的第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”中，被告对原告承诺了交付之日通路，但在20XX年9月29日，我们看到了被告所称具备交付条件的商铺仍处在
封闭的围墙之内，在20XX年10月10日我们看到了被告仍在对商铺外广场进行施工，才刚刚拆除封闭的围墙。
即使没有在合同约定情况，依我国合同法相关规定，被告应当保障其出售的商品房合格适用，具备通用功能如保证商铺的业主正常出入与行走。
因此我们可以得出一个结论，直到20XX年10月10日被告所出售的商铺仍不具备交付条件。
另外，在刚才的庭审，我们向法院提交原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》，该合同第八条约定：
被告应当在20XX年6月30日前将经验收合格商品房交付原告使用。
在第十一条对交付方式进一步约定：
“交接。
商品房达到交付使用条件后（在此有必要进一步强调是符合“交付使用条件”，而非仅指备案表，并且是在符合交付使用条件“后”），出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单?
出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担?
”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：
“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
”在本案中，原、被告对商铺的交付是有明确的约定，应当按合同当事人的约定履行义务，商品房的交付是商品房买卖合同中是最为重要的法律行为，最为重要的事件，直接关系到商品房合同的风险问题转移问题，但在直到今天，被告仍未按合同第十一条约定履行交付义务。
因此，违约金的天数应当计算到被告真正按合同履行交付义务（:
房地产合同违约责任不对等）之日。
第五个意见：
对被告律师在法庭上代理意见的回应。
在被告律师的代理意见，提出原告代理律师在选择性的理解省高院的判决，和选择性适用法律，被告律师的代理意见正是我们所要提出来的代理意见，法院应当综合本案的个案的特殊性，全面的综合的适用法律，选择性司法就是偏袒与不公正，就是司法人员枉法裁判，我相信我们法庭上法官的职业操守，这里不容质疑的，这里被告律师的担心是多余的。
如在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：
“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但——当事人另有约定的除外。
”任何法律人在理解本条时，不会将本条但书：
“但当事人另有约定的除外。
”这一部分所忽视。
至于我们代理意见中对省高院判决书的理解，是因为该判决书所传达的合理的公认的法理内涵，是我们必须遵守，在这我们没有丝毫的断章取义，我相信我们的法庭也不会认为对省高院判决书中阐述的平等原则与合同自由原则的法理存在错误。
第六个意见：
同案同判问题。
同案同判常常被错误的理解相同的案件应当有相同的结果，这与司法自由裁量权、与司法的哲学基础是相悖，并不是我们职业法律人所要考虑的问题，任何案件的参考价值并不在于结果，而在于案件中内在的法理与法哲学。
我们看到，我们今天所审理案件与第一批和第三批“中益案”有很大的不同，在程序上，在实体上、在法律适用上都存在很大的区别，如本案中证据规定的适用完全不同于第一次“中益案”，还有被告没有完成举证责任等因素，因此第一次第三次“中益案”结果不构成本案的参考价值，现在我们肯请法庭在求同中存异。
篇二：
签购房合同八大注意事项
签购房合同注意事项
一查证
1．最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。
一定要看原件。
要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
确保将来顺利的办理产权证。
2．必须要求承诺办理产权证的时间。
明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。
出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起９０日内，办理产权登记手续。
（第一阶段，开发企业应当在交付使用后６０日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；
第二阶段的３０日里，由买受人办理产权登记手续）
3．应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续。
4．房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
确保将来顺利的
办理产权证。
二房屋面积的条款
1．建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积（自己分摊的公用面积）及其测量方法要明晰。
具体做法：
a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。
b,公摊面积：
和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位臵。
现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
c,其他：
所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位臵示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。
另外房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。
面积差异的处理方式：
一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于1%，或者0.5%；
另一种，约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。
某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不接受，约定清楚。
2．房屋质量的条款
要详细地把质量要求写进合同。
如：
卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，
水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。
同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。
（下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题）
注意：
涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。
避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，或干脆空白不填。
另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。
如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。
下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：
房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；
房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；
因房屋质量问题严重影响正常居住使用。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；
出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
注意查看交付标准：
多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”。
而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产
开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。
三交房时间和预期交房条件
在预售合同中应予明确交付时间。
比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。
注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。
对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付。
要清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：
如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费等等。
房子的保修期限和范围。
对维修期限、条件作出约定。
明确按揭办不下来的话，双方的责任。
现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。
要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：
一些比例数字。
比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几。
四不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证
不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把不可
抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。
建议一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。
五补充条款签合同要注意的事项
由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。
因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。
同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。
如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。
六退房条件
如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。
1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。
2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空
篇三：
商品房买卖合同违规条款常见表述形式
商品房买卖合同违规条款常见的表述形式
一、违约责任的约定不对等，加重消费者责任
违约责任不对等在商品房买卖合同中相当普遍，主要有五种表现形式：
1.违约金数额的约定不对等。
如某房产公司的《商品房买卖合同》中约定买受人逾期付款超过60天，如继续履行合同按天支付违约金万分之五，而出卖方逾期交房超过60天，如继续履行合同按天支付违约金万分之一；
又如出卖方在补充协议中约定买受方逾期交付房款的，出卖方有权终止合同，买受方按合同总价的20％支付违约金。
但在合同中，属于出卖方违约的，没有出现如此高的违约金。
2.违约责任的起始期限不对等。
如某房产公司在《商品房买卖合同》中约定，买受方逾期付款超过60日就要开始承担违约责任，但出卖方逾期交房90日才开始承担违约责任。
3.在合同中约定明显不合理的违约金数额。
如某房产公司在合同中约定，买受人采用按揭方式支付房款，出卖方提供担保的，如果买受人因政策、银行等因素获得贷款额少于应交房款额的，买受人必须在7日内采用其他方式补足，否则逾期15日的，按每日万分之十承担违约金，逾期30日的，按每日万分之二十承担违约金。
按照每日万分之二十的违约金数额，全年就是73％，这个数额远远超过了同期银行贷款利息，涉嫌构成《合同违法行为监督处理办法》第十条第一项规定，违约金或者损害赔偿金超过法定数额或者合理数额的情形。
4.对定金的约定违反法律法规规定。
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第四条规定：
因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
但在实际生活中，很多房产公司在订立合同时都规定，只要买受人无法继续履行合同，出卖方都要没收定金。
如某房产公司在《商品房买卖合同》补充条款中约定：
“本合同签订后，因国家法律、法规或政策发生变化或者因银行要求，买受方需提高首付款比例的，买受方应在出卖方电话或书面通知后7日内增加支付首付款以满足银行按揭贷款之申请要求。
否则出卖方有权终止合同，买受方按总房价20％支付违约金，同时出卖方有权没收买受方初始缴纳定金。
5.在买受方无违约责任的情况下，约定如合同解除，买受方仍需承担一定数额的补偿金或违约金。
如某房产公司在《商品房买卖合同》中约定：
“因不可归责于双方的原因，造成贷款无法落实，双方无法达成补充协议，买受方可以单方面解除合同，出卖方可在60日内退款，但退款时可以扣总房价的5%作为补偿金或违约金。
二、出卖方擅自扩大“不可抗力”的解释
1.出卖方利用合同主导地位，扩大对不可抗力的解释。
如某房产公司在《商品房买卖合同》中规定，“不可抗力是指在出卖
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