物业管理案例分析100例之安管服务篇文档格式.doc
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案例三、训练有素勇抓鱼贼
2004年2月29日下午15：
20分，半山豪苑管理处保安部接到水库管理员田宗邦、周足涛对讲机呼叫，有人在大钟岭水库高速公路桥下偷鱼、电鱼，且有八、九人之多，请求保安部增援。
保安部长陆少云接到呼叫后，立即组织保安机动领班刘康平、当值领班张兵、保安员张华、杨光海在水库两名管理员的指引下一举将偷鱼人员（开五十铃小货柜车）现场抓获。
缴获小鱼船一只、电瓶一个、调压器一个、鱼网三张及网鱼兜等工具。
保安部长陆少云叫偷鱼人员开着车带着其他人员一起到管理处，并请示管理处周经理进行处理，周经理了解，前来偷鱼的人均为塘厦林村人，且认错态度比较诚恳，同时未能造成重大经济损失，便决定对偷鱼人员进行批评教育，返还小船，但没收其它鱼具。
整件事情反应了半山豪苑管理处保安部队伍反应能力快，执行力度强的工作作风。
能以高度的责任感、警惕性立足于本职工作，时刻捍卫公司的任何利益不受到侵犯，树立了良好的形象。
案例四、小区安全防范、防范、再防范
2004年2月28日早上6：
51半山豪苑管理处当值8号岗保安员叶江文先后接到汇景路58栋和汇景三路20栋业主的报警，声称家里被盗，叶江文马上用对讲机报告当值领班聂江华，并随同业主赶到现场。
领班聂江华迅速赶到现场进行了解，汇景路58栋业主称其家中一个手提袋、两部手机和裤子内2000元被盗，汇景三路20栋业主称其家中一部手机和裤子内3000元被盗。
了解基本情况后，聂江华马上向保安部长陆少云作了汇报。
保安部长陆少云接到汇报后，迅速同值班部长王彪赶往现场，并根据业主要求向四村派出所报了案，四村派出所警务人员赶到后对现场进行了进一步的了解及调查备案。
陆少云同时向管理处周经理作了汇报，管理处于当天采取了一系防范措施：
1、给小区业主发放温馨提示，提醒业主加强自我防范意识，关好门窗。
2、加强对装修施工队伍的管理，严格查证，无证人员绝不能进入小区，控制装修人员的活动范围，禁止在小区内闲逛。
3、加强公司内部员工管理，对开除和离职的员工禁止进入小区，非当值员工禁止在小区闲逛。
4、加强门岗对进出小区人员和车辆的控制，严格查证、发证，对进出人员进行全面、细致的盘查。
5、加强全体保安员的岗位职能培训，提高对保安员执行力的管理力度。
案例点评；
半山豪苑管理处根据保安员巡逻区域范围大的特点，事后制定了一系列的措施，值得肯定，但此次事件也给我们敲响了警钟，小区安全防范，任重道远，任何一丝的疏忽，都可能给我们带来意想不到的后果。
案例五、捍卫业主利益勇擒抢劫车犯
2004年2月14号中午12：
50，三正世纪新城2栋门口两名青年男子开着一辆摩托车对2栋两名女业主施实抢劫挎包，被非当值保安员李平看到并立即冲过去抓住一名抢匪，另一名抢匪拿起车锁向李平头部扎去，李平松手躲避，恰摩托车熄火，两名抢匪弃车而逃。
当值保安员陈亚飞巡逻至此，马上同李平紧追并用对讲机呼叫相关岗位围堵。
短短几分钟时间相关岗位当值保安员陈晓伟、林吉春、丁平及当值领班龙波在公寓楼不远处，便成功的抓获一名在小区抢劫业主的嫌疑人。
当值领班将抢劫业主的嫌疑人及摩托车带到保安部后，保安部长、值班部长闻讯及时赶到，找到两名女业了解情况，经证实后，及时报警并将嫌疑人及摩托车交石鼓派出所处理。
整个事件中体现了世纪新城管理处保安员高度的警惕性与责任感，他们不顾个人安危，勇于同不法分子作斗争，为小区的业主、住户的人身和财产安全提供了保障，受到了广大业主及当地执法机关的好评，为三正物业保安树立了良好的社会形象。
案例六、电线短路引起火灾指挥得当控制到位
3月31号下午13：
51，半山豪苑管理处保安部机动班保安员刘杰发现公寓楼16栋正前方游泳池配电箱着火，立即呼叫工程部断电源，相关岗位迅速赶至支援将火源控制并熄灭。
刘杰发现配电箱着火后，保持清醒的头脑，立即呼叫工程部断绝相关部位的电源，并同时通知当值领班及相关岗位。
短短的一会，领班张兵、2号岗魏威、4号岗兰玉庆、7号岗陈文勇各自提着干粉灭火器从不同的方向及时赶到现场进行扑救，在大家齐心协力的战斗中，不到1分钟就将电路火灾控制并扑灭。
事后工程部调查，本次事件是因电线短路所致。
通过此次事件，可以看出半山豪苑管理处保安员岗位互动性强，发现问题能保持清醒的头脑，同时处理问题冷静、准确，动作迅速、灵活，集体荣誉感强，为公司避免了重大经济损失。
案例七、有勇有谋智抓车贼
3月17号下午14：
20左右，购物城管理处2号岗当值保安员杨辉发现一名男子在外街偷一名女孩子的自行车正往5号岗逃走。
保安员杨辉见状及时呼叫5号岗进行拦截，当时代班领班邵四功正巡查至此，就及时追上去，可是距离小偷有100多米远，此时一熟人骑摩托车至此，邵四功灵机一动，借了摩托车就追，在不远处追到车贼，此时部长李剑峰及相关岗位的保安也都闻讯赶到。
人贼据获，报警后治安队把小偷带走，自行车物归原主。
购物城管理处是一个开放式物业小区，时常会发生各种突发事件，当值保安员必须在当值期间时刻保持高度警惕。
此事件充分的体现了我们的保安员，在处理突发事件中，有勇有谋，相互配合，相互协调，不畏强惧的工作精神，值得我们学习。
案例八、紧急应对排忧解难
3月13日20：
10左右，正丰豪苑管理处当值6号岗保安员罗展社突然接到两位女孩的求助：
凤鸣居1栋505房，有一位女孩吃了安眠药，晕迷不醒……
保安员罗展社马上带两个女孩赶往第一现场，同时呼叫当值领班，讲明事态情况及严重性。
当值领班和当值部长赶到后，简要的查明了解情况，就及时打120急救电话，并送至桥头人民医院进行急救。
管理处保安部在整个事件的处理过程中，反应迅速，上报及时，处理果断，体现了保安员良好的心理素质与敏锐的洞察力以及面对突发事件的应变能力。
案例九、欺骗领导投机取巧
2004年4月13号上午9:
20左右在正丰豪苑小区，公司品质管理龚经理及保安主管涂如梅对保安各岗位例行巡查，在巡查过程中发现当值领班王豹弄虚作假，在领班签到本上一次签完全天所到的次数。
龚经理查了两个岗位后发现出现同类情况，便安排保安部长叫当值领班，将所有岗位的领班签到本统一收到管理处。
经查看，发现当值领班王豹弄虚作假，将先填写好的签到撕毁，重新改写来欺骗领导。
事后公司对其进行了扣罚当月浮动工资50%并降为保安员的处理。
王豹在2003年度的工作中先后6次被评上公司服务标兵，多次受到公司领导及管理处一致好评。
但在工作中却弄虚作假，此前保安部也多次发生类似现象，为此公司曾提出过批评教育，但收效甚微，作为保安领班，更应该实事求是，以身作责。
此事件同时也暴露出管理处对领班级及以上管理人员监管力度的薄弱。
案例十、目无纪律弄虚作假
2004年4月20号下午14：
00左右在正丰豪苑管理处，公司品质管理部保安主管涂如梅及管理处值班部长成为刚对保安各岗位例行巡查，发现晚班巡逻员唐仲武弄虚作假，一次性签到五天。
发现情况后，保安主管当即安排当值领班将所有的签到本收到管理处，经查看后，将巡查情况及时向品质管理部龚经理和管理处刘经理作了汇报。
事后，经管理处决定对保安员唐仲武作出扣罚当月浮动工资50%并报送公司作解聘处理。
案例分析：
正丰豪苑管理处签到事件多次发生弄虚作假，不得不引起我们的深思，从领班因弄虚作假被降职，到当值保安员的在此作假，短短一个星期时间，并没有引起管理处的足够重视，这充分暴露出管理处相关管理人员对待工作中弄虚作假现象的麻木态度，如何加强工作的执行力，也便显得更加迫切，希望我们各级管理人员能真正履行自己应尽的职责。
案例十一、商城铁鹰机智勇猛
5月10日23：
15左右，世纪新城管理处的住户何华先生在美食街宵夜，自己4岁的小孩不慎将茶水溅在旁边一位年青人身上，何生立刻赔礼道歉，可几个年青人得礼不饶人，并联系了十多人带着钢管前来对何生大打出手。
正在附近散步的管理处保安部未当值领班龚卫见状，立刻通知当值领班肖述平并随其赶往现场制止，同时通知彭建平部长、叶家堂部长及谢副经理，彭部长带领相关岗位人员及未当值保安员在不到1分钟时间全部就位，彭建平部长并及时报警。
及时控制了局面，等当地派出所治安队来后，交由治安队处理。
事后该租户特送来了一面锦旗，上写：
《商城铁鹰机智勇猛》。
整个事件处理过程中，世纪新城管理处保安员能冷静、及时、果断的处理，有勇有谋，使事件才没有进一步恶化，得到了广大业主/住用户的一致好评。
案例十二、“五心”服务排忧解难
5月21日凌晨1：
30左右，半山豪苑管理处椰林园1栋202户业主苏小姐小孩患急病，一时心急，不知如何处理又联系不到车辆，便向当值保安员求助。
当值保安员陈文勇先安抚业主的情绪后问清情况，在征得业主的同意后及时通知当值领班张兵。
张兵了解情况后，及时安排当值保安员甘文林骑自己的私人摩托车，将苏小姐的小孩送往塘厦人民医院。
保安员甘文林在医院经过约40分钟后，小孩的病情有好转又将业主及小孩送回半山豪苑住所，直至确定业主小孩无事后才返回岗位。
5月25号业主苏小姐送来了锦旗，上写“五心服务，排忧解难”及感谢信一封。
小区随时可能发生各类突发事件，当小区业主发生突发事件求助于我们时，我们能及时予以援助，加深了管理处与业主之间的情感交流。
通过这件看似细小的事件，充分体现了管理处落实公司“以顾客为关注焦点”的经营理念并不是停留在口头上。
案例十三、租户跳楼保安员全力救援
5月31日上午，正丰豪苑被一阵暴雨冲洗过后，小区一片晴朗。
10:
45左右，突然一清洁工勿勿跑到大门岗亭，说叠7栋后草坪上躺着一名受伤的女子。
当值保安员张坤接报后随即报告领班段新文，并急忙赶往出事地点。
来到出事点，发现一名女子躺在草坪上一动不动，经辩认为叠7503的租户，遂拨通该户门铃告知男租户。
此时保安部长王军也闻讯赶至，全力组织管理处人员配合男租户救援，拨打急救电话120，并及时向110报案。
几分钟后，救护车及警车都感到了，大家迅速将伤者抬上救户车，并将情况向警方作了汇报。
经调查和了解，该女子有吸毒的历史，前两日刚搬进小区居住。
可能是因为其毒瘾发作使她昏昏迷迷地从五楼跳了下来。
该事件发生比较突然，在日常物业管理工作中是不可预见的，但是当事件发件后，管理处能积极组织人员救援，并及时向政府相关部门报告，协助相关部门处理问题，说明管理处对处理突发事件时具有一定的应急处理措施，值得肯定。
突发事件的发生，每个小区都可能遇到，只有加强突发事件处理应急预案的日常培训，才能确保每位员工熟知规定的程序和操作步骤，事发后才能做到得心应手、处惊不变。
案例十四、有勇有谋高空救人
6月12日下午六点三十分左右，半山豪苑管理处机动班当值保安张林淼在椰林园巡查中，突然有一位女业主匆忙跑来求救，讲12栋805房她老公被困在自家的小阳台上，小阳台的门被反锁，大门锁也反锁，外面有锁匙开不了门，请求快去救援。
张林淼接报后，一边安慰业主一边报告值班部长王彪，王彪立即呼叫当值领班廖受智一起赶到现场，经查看不能破坏门锁进入，只有从九楼楼梯窗外爬到805房大阳台进入，便安排张林淼到监控中心拿来消防绳和安全腰带。
训练有素的廖受智系好安全腰带，挂好消防绳，上面有俩人拉着消防绳，慢慢地沿着外墙爬进阳台，然后进入房内打开门锁，把被困的业主解救。
事后业主对廖受智衷心的感谢，并拿出300元钱表示感谢，但被宛然谢绝。
虽然此举救人方法并不可取，但因时、因事、因地却十分有效，体现了管理处保安管理人员良好的心理素质和应变能力。
当然，碰到类似情况，尤其是“高空”行动，要严格按高空作业要求做好安全防范措施，并尽量通知当地公安机关派员参加，以免带来一些不必要的麻烦。
案例十五、工地失火全力以赴
2004年6月24日凌晨1:
00左右，半山豪苑管理处监控中心当值保安员孙立果向陆少云部长报告，体育中心右侧东平建筑队第二排工棚发生火灾。
陆少云部长接到报告后，立即起床跑出来，见火势很大。
随即通知管理处张助理并叫其打119报警，同时安排监控中心起动消防水泵并叫醒非当值保安员及工程部人员进行协助，当值夜班廖受智及王进、张兵班上的人员迅速从监控中心拿出消防水带、水枪及防毒面罩。
根据地形分成三个水带组，动用体育中心的三个消防栓，三组水带消防水同时向熊熊的大火扑去，经四十多分钟的奋战，火势得到了控制。
养兵千日，用兵一时。
保安员发现火情早、处理及时妥当，平时注重突发事件处理的培训和演习，关键时刻发挥作用。
按预案进行，保证了灭火组织的有条不紊。
保安部长陆少云临场应变果断坚决，反映出良好的综合素质和对突发事件的处理能力。
案例十六、提高“执行力”义不容辞
2004年6月18日23:
05左右，由公司组织的第六期轮训班保安员罗展英私自外出赌博，被保安主管当场巡查发现。
保安主管当场叫其回来，罗展英表示马上回宿舍。
事后又不见回来，等到半山管理处当值保安领班连续两次呼叫，23:
23左右才回宿舍。
经保安主管批评教育，罗展英还不知悔改。
事后公司决定给予罗展社扣罚当月浮动工资50%并作劝退处理。
公司组织的保安员封闭式轮训班，本着各管理处保安员“缺什么、补什么”的培训原则，对任何人公平、公正，一视同仁。
赌博行为在管理处也是不容许的，封闭培训期间就更加不容许。
此事同时也给所有在培训和将要来培训的保安员敲了一个警钟，学习的时候必须认认真真的学习、训练，工作中更要有执行力。
案例十七、门岗大门与车子相撞，责任在谁
2004年6月22日早上8点10分左右，正华苑管理处集团总裁的奔驰车（粤S18333）从莲湖度假村开往正华苑，2号岗当值保安员候丽国见总裁的车过来，迅速开门。
在车子进入一半时，由于一边铁门没有停稳，反弹回来撞击到车的尾部，把车子尾部表面的油漆刮破了一点。
车子送到三正汽车厂修理，修理费共计：
480元。
事故发生后，管理处立即对此事故进行了调查，经过调查得知造成此事故的主要原因：
一是由于铁门的着地轮子已坏，不能持撑地面，造成铁门不能按指定地点停止，反弹回来。
二是保安员在敬礼时反应不及时，没有扶住铁门。
铁门坏很容易发觉，但我们却没有及时发现、及时维修。
物业管理看似无大事，但往往一时的疏忽，都可能酿成难以弥补的大错。
所以要关注每一个细节，事事用心，事事细心，方能万无一失。
案例十八、脏、臭、累毫不在意
2004年7月6日凌晨下起了倾盆大雨，三正世纪新5栋前后涉及整个高尔夫大道大量积水，且水逐渐浸湿到相邻几家商铺。
4号岗当值保安员毛卫平觉察情况不妙，便立即向领班汇报。
领班肖述平闻讯立即跑到5栋，当即采取措施（这时）：
一边叫保安去叫熟睡中的租户；
一边向保安部值部长汇报情况，叶部长接到报告后召集所有非当班保安员集合到场。
由于商铺老板都在熟睡中很难叫醒，叶部长拿出手机挨户拨打被水侵商铺的电话，一边安排保安救助开门的店铺。
被叫醒的商铺老板们这才醒悟，自己只身水窟之中。
各商铺内的积水都来自下水道，臭味刺鼻，保安们在叶部长的带领下冲进商铺帮租户转移被水浸湿的物品。
他们忙而不乱，紧张有序的把重要物品转移，汗水夹杂着雨水湿透了每个人的衣服。
与此同时工程部、服务中心也赶来援助，管理处何经理、高助理、彭部长也赶到了现场。
一阵阵臭气熏天的积水不仅没有影响到保安员的积极性，相反还激发了他们的斗智。
经过近3个小时的“战斗”，直到上午9：
30左右各水侵商铺物品被转移积水被清除。
倾盆大雨中，当值保安员毛卫平能按公司要求，认真巡查，做到了“四勤”，当值领班肖述平有勇有谋，处事果断，及时上报及通知顾客，为各商家挽回了经济损失，更重要的是得到了顾客的好评和认可。
案例十九、租户欠费潜逃保安及时制止
2004年7月17日19：
00左右，正丰豪苑管理处叠3—202房业主向保安部反映他们的租户欠租金较多，多次去收都未收到，提醒当值保安员留意不能让租户搬走。
当晚23：
50分左右，当值6号岗保安员蒋国富发现该租户正将许多物品搬往车上，准备搬走。
当值保安立即向领班汇报情况，领班迅速赶到现场，与租户说明了小区物品放行的相关程序并及时向当值部长成为刚汇报了此情况，在接到呼叫后赶来的成部长与租户沟通，让其把物品搬回叠3—202房后，并将此情况告知叠3—202房业主要求他们亲自过来处理。
业主过来后，与租户结了帐，经业主同意后将租户放行。
事后得到了业主的好评，表示要给管理处送锦旗。
业主事先就和管理处取得了联系，提醒管理处其租户存在逃跑的可能，为事件的圆满处理打下了基础。
夜间当值保安员发现了可疑情况并立即通知了领班，阻止了租户的夜间逃离。
成部长针对此情况和业主取得联系，让业主直接与租户进行了交涉，这样有利于更快的解决问题。
在整个事件中我们始终掌握着主动权，这得益与我们和业主之间保持着良好沟通，且对问题的处理方式简洁，有效。
案例二十、醉汉碎玻璃保安挽损失
2004年7月2日凌晨3点30分左右，世纪新城当值2号岗保安员曹志全在巡查“名佳”后门时，突然听到“啪啪”的猛烈敲击声。
曹志全立即赶往声音发出的地点查看，发现“名佳商场”后面的钢化玻璃被打碎，旁边有一年轻男子正准备往3号岗处逃跑。
曹志全快步跟上并喝令“站住”，同时用对讲机呼叫当值领班。
领班迅速通知其它岗位人员及时赶了过来，封锁各路口。
该年轻男子无法逃脱，被保安员抓住，其对打烂玻璃一事供认不讳。
领班查看现场后及时与明佳商场保安主管取得联系，并将损坏玻璃的醉汉交给他处理。
（事后得知，该醉汉是文化大楼卡拉OK经理）。
[案例评析]
当值保安员及时发现了问题，说明该保安上夜班时注意力集中，对工作具有责任心。
在第一时间通知了领班及其他人员，在互相配合的情况下抓住闹事醉汉，发挥了团体的力量。
为客户挽回经济损失，为公司树立了良好的形象。
当值领班通知明佳保安主管到现场处理，方法得当，达到处理问题的目的。
案例二十一、车辆管理尽忠职责
2004年7月23日17点20分，当值1号岗保安员阮士明在世纪风停车场巡逻时，发现一辆男装125型崭新摩托车停在停车场，走近时发现此摩托车没有上锁，极易被偷窃。
根据管理处规定摩托车不能停放在汽车停车场内，况且近期以来周边治安混乱，偷、抢事件屡见不鲜，给世纪新城小区的安全工作增加了难度。
当时附近又找不到车主，还有几名烂仔在摩托车旁有意的逗留、闲逛，所以阮士明对这辆未上锁的摩托车格外警惕。
阮士明立即用对讲机通知领班到场，领班将摩托车推放到保安部安全车场内，然后向值班部长汇报，并妥善保管。
至晚上21点左右，车主来找车，当值1号岗保安员将业主所说的车辆特征与该车详细核对后，确认正是那辆男装125型车，接着通知领班带车主认车，业主确认正是所失之车，当时业主十分感激，当场拿出100元给领班表示感谢，但领班婉言谢绝，得到客户的高度评价。
事后，该车主送给管理处锦旗一面。
虽说车辆未锁好锁，丢失的责任不用我们物业管理人员承担，但职业道德和社会责任感，不容许我们推卸责任，只有做好防范工作，从根源上杜绝隐患事故的发生，才能得到小区顾客的赞同。
车辆管理是物业管理的难点之一，特别是象世纪新城这样的开放式商业区，更要引起充分的重视。
案例二十二、高度警惕保障安全
7月2日凌晨4点左右，世纪新城管理处当值领班肖述平巡岗赶往四号岗，途径八栋天桥下时，发现前方隐约有黑影在搬动什么东西，悄悄的从内街向外走。
肖领班感到事情不妙，出于对工作的警觉性，便立即跟了过去，才看清是两个陌生人杠一辆未开锁的自行车。
便立即大声喝斥，“站住，别走！
”，同时用对讲机呼叫附近四号岗及巡逻岗人员前来协助。
两陌生人见状，撒腿便向外围逃跑。
赶来的保安人员奋勇围堵将两人抓获。
经过闻讯赶来的叶家堂部长问询，使两个盗车贼说出偷车事实经过，供认不讳，并且还道出他们是以前经常潜入世纪新城作案的惯犯，随即叶部长将偷车贼送交石鼓派出所处理。
三正世纪新城位处塘厦镇平山、清湖头、交乙塘三村交界，治安管理比较复杂。
特别是世纪新城日益繁盛的商业气息，使之社会上闲杂人员经常光顾这个开放式物业商住区，造成世纪新城管理处保安工作、维持小区内住用户、经商、生活秩序形势亦日趋加重。
此事件体现了肖述平领班高度的警觉性、职业的洞察力，吓阻为主，对事件处理果断，同时也体现管理处保安员夜班人员高度的警惕性，互动性强，更加能使小区的住用户、商铺对维护小区治安的保安信心倍增。
案例二十三、顾客至上情理相融
7月24日深夜3点左右，世纪新城管理处4号岗当值保安员雷辉接到业主投诉，讲文化大楼卡拉OK的土高音量太大，小孩无法入睡，请保安员妥善处理。
当值保安员雷辉及时向领班丁平报告
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