我国房地产企业财务风险及其防范措施研究Word文档格式.docx

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3.5宏观经济政策调控下的财务风险分析 27

3.6现行企业财务管理机制的财务风险分析 33

4.房地产企业财务风险识别与预警系统构建 35

4.完善房地产财务风险措施 36

4.1融资风险的防范 36

4.1.1发展多元化直接融资 36

4.1.2进一步完善间接融资 39

4.1.3融资决策科学化 40

4.2投资风险的防范 41

4.2.1投资决策阶段的风险防范 41

4.2.2其他阶段的风险防范 44

4.3资金回收风险和收益分配风险的防范 45

4.4宏观经济政策调控下的财务风险防范 47

4.5加强企业财务管理机制的财务风险防范 50

结论 55

参考文献 57

致谢 59

66

毕业论文

1.绪论

1.1研究背景及意义

房地产是人类生产、生活和一切社会活动最基本的物质基础，也是人类生活中占有的重要社会财富。

房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，在宏观范围内已走出了近二十年的酝酿和探索阶段，以其产业关联度强、带动系数

大的特点，迅速发展成为国民经济的支柱产业之一。

房地产业与经济、社会、文化发展关系密切，在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。

迄今为止，沪深股市中专门从事房地产开发的公司有90多家，而国内非上的房地产企业数量达到5万多家。

国家统计局公布的统计数据表明：

2006年，全国房地产开发企业本年完成投资19422．92亿元，比2005年15909．25亿元增长了22．09％。

尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。

国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。

这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。

未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨，但在房地产行业高速发展过程中，房地产开发企业的财务杠杆普遍偏大，企业承担的财务风险也逐渐显现，引起社会各界的高度关注。

中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，

“十五"

期间我国房地产行业表现出四方面的问题：

资金来源相对单一，银行风险大；

房价增长过快，价格和市场风险偏高：

城市开发过快，土地成本升高；

粗放式经营，耗能过大。

深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。

但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发

展的同时，一些经营风险也正逐步显现。

5年来，30家房地产上市公司总资产由

540亿发展到841亿，增长了55．69％。

其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67．78％。

主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94．07％。

资产负债率2001年最低为49．08％，2002最高为54．55％，并呈上升趋势。

反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低0．37次上升到2001年的最高O．48次，2002年有所下降为0．47次由上可知，如何有效控制和防范房地产企业财务风险，增强企业竞争优势变得尤为必要。

房地产作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、回收期长与变现能力差的特点决定了其必然会面临巨大的财务风险。

而当前国内外的经济事件

（如欧美信贷危机）以及我国宏观经济与金融政策的变更对房地产行业产生了重大影响。

2010年，在多轮宏观调控政策下，我国的房地产市场先扬后抑，最终以观望落幕，并且这种观望的气氛继续延续至2011年的今天。

总体看来，2010-2011年央行共进行了五次加息，并推出所谓的‘新国八条’、‘限购令’等新政，提高售房首付比例与贷款利率，导致了市场交易量的萎缩与房地产行业的冰期。

由于我国的房地产企业步晚、基础差、规模小，企业运行远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。

不少房地产企业资产负债率在70％以上，有的高达90％，房地产企业承受着巨大的财务风险。

加之目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的收紧，存在的财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。

因此，对当前房地产业的财务风险管理现状进行深入分析，并寻求在房地产开发经营过程中有效控制财务风险的措施，已成为一个亟待解决的问题。

1.2财务风险预警相关理论

国内对财务风险预警的研究从二十世纪八十年代开始起步。

最初，研究主要集中在定性研究上。

近年来，我国对财务风险预警的研究也主要集中在建立数学模型，从定量方面进行实证分析判断，建立判别分析模型或逻辑回归预测模型。

1986年，吴世农、黄世忠最早介绍企业破产的分析指标及其预测模型。

佘廉教授在1993年首次提出了企业逆境管理理论，1994年创立了企业预警预控管理模式。

国内学者周首华、杨济华（1996）在Z分数模型的基础上进行改进，考虑了现金流量变动情况指标，建立了F分数模型，并使用了Compustat PC Plus会计数据库中1990年以来的

4160家公司的数据进行了验证。

1999年，陈静发表了一篇以中国上市公司为样本的实证研究论文，她使用27家ST和非ST公司为对比样本，分别进行了单变量分析和二类线性判定分析。

2000年，陈晓、陈治鸿运用多元logistic回归法模型和可公开获得的财务数据，对中国上市公司的财务困境进行了预测。

2001年，吴世农、卢贤义选取70家处于财务困境的公式和70家对照公司为样本，检验了Fisher线性判定分析、多元线性回归分析和logistic回归分析三种方法，结合中国的实际情况建立了相应的模型。

朱敏、聂顺江、范晓燕（2007）提出了建立基于BP神经网络方法的财务预警模型，进行财务困境预测，把财务困境与影响其变化的诸多因素之间的映射关系隐含在网络结构及其权值上，经过学习确定具有较好预测功能的网络结构及权值，此时的神经网络等同于确定的函数表达式，可用来进行财务困境预测。

许建，姚琴（2007）则以通信企业为例，提出采用多因素层次分析法，对影响通信企业财务风险因素指标进行分层研究，建立通信企业的财务预警指标体系并运用模糊综合评判法的方法建立了评价模型。

从以上国内外学者对企业财务风险预警理论的研究来看，国内财务危机预警研究与西方相比较国内的研究还相对滞后。

首先，国内目前的研究样本基本上都是建立在整个行业上，很少对具体行业进行分析、建模。

随着研究的深入，在实际工作中人们逐渐认识到，由于每个行业的状况不同，影响财务危机的因素自然不同。

因此，分行业研究更有价值。

要根据企业所在行业的实际情况，建立符合企业特点和行业特点的财务预警模型，所以，除了要研究普遍适应的模型外，还要研究适合行业及企业的模型。

国外在分行业研究中发现，由于行业的不同，同一预警变量包含信息量有所不同，其预测效果大有差别。

其次，财务危机预警模型在应用过程中，通常会产生两类错误：

将危机公司错判成健康公司，将健康公司错判成危机公司，这两种错误的成本一般是不相同的。

但是，在目前国内的相关研究中，大家通常假定这两类错误成本是相同，这显然会影响到模型的实用性。

最后，在目前已有的研究中选取研究样本时，大部分学者选择的危机公司和健康公司的比例都是1：

1。

但是在实际情况中，经营危机公司在全体公司中所占的比重较低。

若设定危机公司和正常公司的样本数相同的话，自然与实际不符，从而会影响到预警模型的区别能力。

目前，已经有针对航运业上市公司的财务预警系统，针对我国制造业上市公司财务危机预警研究，油气田企业财务预警系统研究等等，但是对房地产企业的财务预警研究还非常少。

房地产业作为我国国民经济的主导产业，

在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。

房地产行业是典型的资金密集型行业，

具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。

由于国内的房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化与国外房产业相比有很大差距。

不少房地产企业资产负债率在70％以上，有的高达90％，企业承受着巨大的财务风险。

加之目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的从紧，已成为很多房地产企业求生存、求发展迫切需要解决的问题。

如何在房地产企业开发经营过程中有效控制财务风险，防范财务风险，实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，成为一个现实问题。

本文的研究就是在前人研究的基础上，试图通过对国内房地产企业现状分析，从一般企业资本循环运动过程的视角，针对国内房地产企业的行业特点，深入研究房地产企业财务风险形成成因，从财务风险识别系统和财务风险预警系统两个方面对房地产企业财务风险进行防范，并进一步提出完善房地产企业财务风险防范的措施，以期能够对我国房地产企业的财务风险管理有所裨益。

1.3研究方法

在研究方法上，本文主要采用了规范研究的方式。

在规范研究方面，通过对国内外企业财务风险相关方面的研究，综合运用归纳、演绎和数据比较的手段，通过对房地产企业现状的分析，深入研究房地产企业产生财务风险的原因，并进一步提出房地产企业财务风险防范体系的构建和防范这些风险的对策。

1.4研究的内容与框架

1.4.1研究的基本内容

论文基本内容如下：

第l章绪论：

主要论述了本文的研究背景、意义；

国内外财务风险相关理论研究现状及其评价；

以及本文所采纳的研究方法。

第2章房地产企业现状分析：

通过分析国内外房地产企业的现状，进一步探究国内房地产企业存在的财务风险。

第3章房地产企业财务风险分析：

文中针对国内房地产企业的行业特点，从一般企业资本循环运动过程的视角，分析其可能存在的融资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险，并迸一步深究房地产企业产生这些财务风险的原因；

同时，还从宏观经济政策调控和房地产企业现行财务管理机制两个方面分别对房地产企业财务风险进行了分析。

第4章房地产企业财务风险识别与预警系统构建：

由于房地产企业财务风险的存在，文中提出了构建房地产企业财务风险识别系统与财务风险预警系统的设想，以识别

和预警房地产企业的财务风险。

第5章完善房地产企业财务风险防范的措施：

文中在构建房地产企业财务风险识别系统与财务风险预警系统的基础上，针对房地产企业财务风险的成因，提出完善房地产企业财务风险防范的措施。

1.4.2研究的框架

论文的研究思路及框架如下图1．1所示：

2.房地产企业现状分析

2.1国外房地产业现状

1.美国房地产市场发展的现状和警示

美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期。

随着美国经济近年来的稳步增长，美国的住宅价格更是让人不可理解地快速上涨。

美国作为世界最发达的国家，是世界上二十世纪最先解决居民住宅问题的国家，美国绝大部分

居民是居住在2至3层的别墅和单套面积达200平方米以上的住房里。

美国的统计资料都是以单元住宅来计算房屋的价格，而不是按平方米来计算房价。

虽然美国是最先进入居住现代化的国家，但进入2l世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长，改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍，这就进一步促使了美国房地产价格的一路走高。

美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近15％，这是该国自二十世纪8年代以来房价涨幅最大的一年。

2006年初房市急转直下，房价迅速走低。

全美房地产商联合会当年8月的一份报告称，7月份房地产商信心指数跌至32点，创15年来的最低点。

到2007年，美国房屋销售量和房价均继续下滑，到年底，新房销售量将比2005年的高峰期下降33％，待售房屋近420万套，创历史新高。

美国次房危机的苗头，其实早在2006年底就开始了。

房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水，有的人根本无法支付高额房贷，只能拒交贷款。

次贷公司随即成为直接受害者。

即使收回抵押的房产，由于房价走低，房产已资不抵债，进而引发了次贷危机。

只不过，从苗头发生、问题累计到危机确认，特别是到贝尔斯登、美林证券、花旗银行和汇丰银行等国际金融机构对外宣布数以百亿美元的次贷危机损失，花了半年多的时间。

现在看来，由于次贷危机的涉及面广、原因复杂、作用机制特殊，持续的时间会较长，产生的影响会比较大。

有研究报告认为，由于次贷危机导致美国经济将进入增长放缓时期，而房地产市场目前已处于衰退初期阶段，短期难以复苏。

一方面，美国国内累积的可供出售房屋较多，需要一定时期释放和消化才能恢复正常水平。

另一方面，美国通货膨胀压力加大，美联储连续降息的货币政策遭遇两难境地，这都不利于房地产市场尽快回暖。

2.日本挤压房地产泡沫的措施和启示

日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，其房地产企业的发展和房地产市场我国房地产企!

IE财务风险及其防范研究的培育己日趋理性和规范。

日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。

日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产价格上涨速度飞快，短时期内涨幅巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。

在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使

商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。

最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。

随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。

从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。

这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还接引发了严重的财政危机。

受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。

现今日本房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。

日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和

生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。

2.2国内房地产业现状

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。

经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。

国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。

目前，我国房地产企业现状主要表现在以下几个方面：

1.房地产企业发展迅速

我国房地产开发企业的队伍是随着我国房地产市场的发展而不断壮大起来的，根据国家统计局统计资料显示，1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2006年已达到58710家。

其发展过程可以划分为3个阶段：

1986到1991年：

我国房地产

市场初步发育，房地产开发企业数量增长缓慢。

（2）第二阶段为1992—1996年：

1992年，我国房地产开发投资开始出现快速增长势头房地产开发企业如雨后春笋般不断涌现，仅当年就增加8438家，房地产开发商队伍首次突破1万家。

1993、1994、1995年开发商队伍仍在膨胀，但是增幅逐渐减缓。

到1996年，我国房地产开发企业数量出现锐减，当年全国房地产开发企业为21269家，比1995年减少12213家。

（3）第三阶段为1997年至今：

房地产开发企业数量出现稳步增长局面。

2.房地产企业中以内资企业为主

我国房地产开发企业主体为内资企业，呈逐年增加趋势，但内资房地产开发

企业中的国有、集体企业数量却逐年减少，而港澳台投资企业、外商投资企业数量也有逐年减少趋势。

根据国家统计局统计资料显示：

内资企业个数由2001年所占比例86．32％上升到2006年所占比例90．73％。

而国有企业个数却由2001年所占比例19．84％下降到2006年所占比例6．47％；

集体企业个数却由2001年所占比例10．12％下降到2006年所占比例2．70％。

2006年与2001年相比，国有和集体企业个数分别减少了35．23％和46．97％，而民营和股份制企业个数则增加了187．49％。

国有房地产开发企业的个数所占比例虽然只有6．47％，但

由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产开发企业对市场的影响仍然举足轻重。

同时，港澳台投资企业个数也由2001年所占比例10．01％下降到2006年所占比例5．99％；

外商投资企业个数由2001年所占比例

3．67％下降到2006年所占比例3．28％；

2006年内资企业个数分别是港澳台投资企业、外商投资企业个数的15．14倍和27．70倍。

3.房地产企业资产规模较小

2001年房地产开发企业总资产为28566．81亿元，平均每个企业资产约为9666．62万元，2006年达到88397．99亿元，平均每个企业资产为15056．72万元；

2006年房地产企业总资产比2001年大幅增长了209．44％，但平均每个企业资产2006年却比2001年只增长了55．76％；

由此可

见，我国房地产开发企业资产规模普遍呈现出太小的特点。

此外，由于房地产是资金高度密集的企业，在开发和消费过程中离不开融资支持，同时，“121号"

文件有针对性地对房地产开发企业流动资金贷款用途作了详细规定，为房地产企业设置了较高的信贷门槛。

国内房地产开发企业资金来源主要以银行贷款为主，历年来国内房地产企业的资产负债率都高达75％左右，如此高的资产负债率，体现了房地产开发企业资产中负债占有较大比重，而房地产开发企业资产规模太小难以保证企业经营的正常化。

4.房地产企业资金来源自筹资金所占比例较小

房地产开发企业资金来源自筹资金所占当年资金来源一般为30％左右，房地产企业资金来源主要以外来资金为主，外来资金主要包括国内贷款、利用外资（指境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业。

）和其他资金来源（主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成，企业除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。

）。

在总体规模

上，近几年我国房地产企业投入始终保持快速增长的发展势头，特别是2003年以后，相对于宏观经济的协调发展，房地产投资一直在高位运行。

从资金来源结构来分析，

2003年是分水岭，2003年之前房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在

20％左右的水平，2003年国家出台了121号文，随后又实行了一系列的调控政策，导致银根紧缩，银行贷款明显下降，2004年国内贷款比2003年下降了近5个百分点，房地产自筹资金和其他资金来源比例持续提高。

随着贷款规模和资金投入规模快速增加，资金风险不容忽视。

尽管经过几年来的宏观调控，对房地产企业开发贷款的风险整体下降，但由于房地产企业自筹资金和其他资金的比例逐年提高，实际上，这部分资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，有大约70％来自银行贷款，以此计算在房屋销售的过程中使

用银行贷款的比重在55％以上，定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。

5.房地产企业投资销售情况

在投资方面，房地产企业投资额继续保持增长态势，增长速度却有所降缓。

房地产企业开发投资将继续受到宏观调控和开发企业资金压力的限制，后续投资增速有继续下降的可能。

在销售方面，2001年．2005年房地产企业销售额持续增加，尤其在2005年当年销售额增长就达到7200．42亿元，增幅为69．40％；

2006年之后由于受到国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的收紧，销售情况大幅度下降，当年销售额增长仅为3249．83亿元，增幅下降到18．49％。

可见，房地产企业开发投资额近几年虽有所降缓，但还是保持在较高水平，而商品房屋销售情况却节节下降，这种逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，开发商高价获地后在核定周期内要追加投资，加速开发进度，导致了投资额同比上升；

受房地产调控政策影响，楼市弥漫的观望情绪并未消退，销售情况因此比以往同期下降。

6.房地产企业营业利润持续上升

近几年来，我国房地产开发企业的营业利润呈现上升趋势。

虽然1989年我国房地产开发企业的营业利润仅为7．86亿元，但随后的几年，尤其是1993年，房地产行业开始出现投资热潮，房地产开发企业的营业利润和行业平均利润率都不断攀升，1993年行业平均利润率高达13．7％，1994年房地产开发企业营业利润达到167．44亿元的高峰。

但是，受宏观调控的影响，1994年之后，房地产开发企业经营利润迅速下降，1996年行业平均利润率仅为

0．91％，1997年一1999年更是出现全行业亏损的局面，1999年我国房地产行业平均利润率为．1．16％。

随后形势有所好转，营业利润不断持续上升，2006年达到了1669．89亿元。

根据以上分析可见，我国房地产从整体上看虽然仍然处于较为正常的发展状态，但是，区域性过热现象的例证也表现泡沫在局部地区实际存在。

1998到2001年底这段时期，房地产开发进入了一个前所未有的高潮期，房地产市场呈现出良好的发展态势；

然而近几年来，也出现了房地产投资增速过快，空置率上升及房地产价格迅猛上涨等一系列问题。

房地产业本身就是