标准化厂房建设项目.docx
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标准化厂房建设项目
附件：
财务分析表
附图
1总论
1.1项目简介
1、项目名称
****************标准化厂房**建设项目
2、项目建设单位
****县*******************有限公司
3、建设地点
本项目位于****县*********A地块、B地块内，A地块建设场地东临********，南临****公租房，西临****，北临****现状企业；B地块建设场地东临********，南临未利用建设用地，西临****，北临****加油站。
4、主管单位
****县*********管委会
5、主要建设内容和规模
本项目用地面积为191.07亩（A地块142.48亩、B地块48.59亩），总建设面积为268006m2。
项目主要建设内容为标准化工业厂房建设，同时配套电力工程、给排水工程、道路工程、绿化工程等其他附属设施工程建设，具体如下：
1）标准化厂房：
总建筑面积为267506m2，其中A地块为三层框架结构标准化工业厂房，建筑面积199474m2；B地块为三层框架结构标准化工业厂房，建筑面积68032m2。
2）给排水工程：
拟铺设给水管网3185m、雨水管3185m、污水管3185m。
3）道路工程：
拟新建混凝土路面31846m2。
4）电力工程：
拟新建配电房2座100m2，新购高效节能变压器4台；拟铺设电力电缆为3.1km、电信电缆为3.1km。
5）绿化、亮化工程：
拟铺设草皮、植树5095m2，新购路灯120杆。
6）其他附属工程：
拟新建公厕4座400m2等。
6、建设目标
通过本项目的建设，缓解****县*********日益新增的入驻企业的发展需求，进一步优化****的产业结构，推动****产城一体化建设，促进*************的发展。
7、项目总投资及资金筹措
本项目计划总投资34526万元（取整），工程直接费29410万元（取整），其他费用5116万元（取整）。
资金来源：
申请银行贷款*****万元，项目单位自筹14526万元。
8、建设时间
本项目计划建设期2年。
1.2项目单位概况
****县*******************有限公司于********年10月份成立，注册资本*****万元，公司内设机构为办公室、工程建设部、物业管理部、人力资源**部、融资担保部五个部门。
**********************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************
1.3可研编制依据
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（2）《投资项目可行性研究指南》
（3）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（4）《***省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（5）《****市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（6）《****县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（7）《****县城市总体规划（2010-2030年）》
（8）《****县土地利用总体规划（2006-2020年）》
（9）《****************总体发展规划（2012～2030年）》
（10）项目单位提供的其他相关资料
1.4编制范围及内容
针对项目的特点、要求，对其建设的背景、建设的必要性进行了认真的调查研究，在此基础上，对项目的建设内容、建设规模、工程总投资及资金筹措等进行了全面的分析。
其主要编制内容：
项目建设背景与意义分析、项目建设的必要性和可行性分析、项目建设内容、环境保护、劳动安全卫生与消防、项目实施进度、投资估算及资金筹措、财务评价等。
在此基础上，通过定性分析和定量计算，深入分析论证了本项目建设的必要性、经济合理性与实施的可行性，为政府有关部门审批项目和建设单位进行投资决策提供可靠的依据。
1.5主要技术经济指标
表1-1主要经济技术指标
序号
名称
单位
数量
备注
一、技术指标
1
总用地面积
亩
191.07
A地块142.48亩、B地块48.59亩
2
总建筑面积
m2
268006
混凝土框架结构
2.1
A地块建筑面积
m2
199474
三层标准化厂房
2.2
B地块建筑面积
m2
68032
三层标准化厂房
2.3
其他附属设施
m2
500
一层砖混结构
3
道路
m2
31846
长3.1km、混凝土路面
4
容积率
2.10
5
建筑密度
%
70
6
绿地率
%
4
二、经济指标
1
总投资
万元
34525.63
2
资金来源
2.1
项目单位自筹
万元
14525.63
2.2
银行贷款
万元
20000
1.6研究结论
1、本项目建成后，不仅解决原有企业发展壮大面临着资金与用地的瓶颈问题，同时也解决了中小型和创业型企业因资金不足不能买地自建厂房的问题，促进中小企业集聚壮大，提高****的承载能力，优化****的结构布局，集约节约用地，同时拉动了****以及附近区域的经济增长，大力促进*************产城一体化建设，有效推进****县城市化进程，对促进****县经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。
因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。
2、本项目建设符合《****县城市总体规划（2010-2030年）》、《****县土地利用总体规划（2006-2020年）》、《****************总体发展规划（2012～2030年）》等相关政策文件的要求，对****************的发展有重要意义，具有良好的政策背景支持。
3、项目单位具有较强的经济实力，具有一批技术力量过硬的工程技术人员，同时具有一定的市政配套工程的建设经验，在业内信誉良好，故项目建设具有一定的可行性。
4、项目总投资34525.63万元，主要建设****************标准厂房及其配套工程，建设投资合理，建设方案可行。
资金来源为申请银行贷款20000万元，单位自筹14525.63万元。
5、在项目实施的过程中通过制定具体有效的环保措施，避免项目的环境污染；同时在施工及运营中采取一系列节能措施，降低能源消耗；项目实施的过程中及其建成后，带动了相关行业的联动发展，提供了一定量的就业岗位，具有良好的社会效益。
综上所述，本项目建设是必要的、可行的。
2项目建设背景及必要性
2.1项目建设的背景
国务院相关政策。
《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》（国发〔2015〕32号）提出：
发展创业创新区域平台。
推动实施小微企业创业基地城市示范。
鼓励有条件的地方出台各具特色的支持政策，积极利用工业厂房、企业库房、物流设施和家庭住所、租赁房等资源，为创业者提供低成本办公场所。
**城市带承接产业转移示范区的辐射影响。
2010年1月，国务院正式批复《**城市带承接产业转移示范区规划》。
根据**城市带承接产业转移示范区规划要求，***城市带承接产业转移示范区将依托现有产业基础，继续发挥区位和资源优势，在空间布局上以沿长江一线为发展轴，以**和**两市为“双核”，以**和**两市为“双翼”，构筑“一轴双核两翼”产业分布的新格局。
*************邻近“***城市带承接产业转移示范区”，并受到****市、****市、***市发展的影响，接受示范集中区的辐射。
《****县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中，明确表达了要突出工业主导，实现工业经济大跨越。
继续实施工业强县战略，全力加速新型工业化进程，不断壮大资源产业、发展配套产业、培育新兴产业，实现总量攀升、质量提升，全力打造三大百亿工业主*************主导产业链，切实提高县域经济综合竞争力。
********是****县域经济发展的龙头，是发展新型产业、促进产业集群发展的重要平台，同时****也是****县对外开放、招商引资的主要载体之一。
因此，****的建设事关****区域经济发展全局。
加快****的发展，对加速推进新型工业化和新型城市化进程，全面提升县域经济实力来说，作用巨大。
2.1.1****************背景分析
泛******区域合作的推进，是中央对******发挥更大的辐射作用提出的新要求，同时表明了******地区的扩容和产业外溢是进一步发展的必然选择。
***省“东向”发展战略，表明了其积极参与泛******区域合作的决心。
产业转移示范区的建设，是***省更快融入******的重大机遇。
《***城市带承接产业转移示范区规划》的颁布实施是***省第一个进入国家级层面的区域经济社会发展规划，为****的建设发展提供了新机遇。
随着国家开放战略向内陆延伸、泛******区域发展分工深入实施，国内外产业向中西部转移的步伐将进一步加快，层次水平不断提高。
*************处于铜池枞产业组团范畴，紧临江南集中区，有着良好的区位、产业和资源优势，承接产业转移的条件得天独厚，完全可以在更大范围内参与区域合作，集聚要素资源，拓展发展空间。
2.1.2*************现状分析
1、*************规划范围
****************于2006年8月经省政府批准开始筹建，规划面积达10平方公里。
2013年8月，经省政府批准扩区后，规划面积由原先的10平方公里调整到16.33平方公里米，形成“一区两园”的空间布局，其中：
******位于****县城的东部，北至环城北路；南至城南路、纬十九路、纬二十路；东至山脚；西至天柱路，规划用地规模控制为9.76平方公里（含原3.54平方公里）。
******位于******以南新河以北，北至河五路、工六路；南至纬八路；东至杨冲大道；西至河北路、经一路和318国道，规划用地规模控制为6.46平方公里（含原6.46平方公里）。
2、区位及对外交通条件
****************位于****县县城以东、318国道******镇至蓉城镇段两侧，交通便捷。
1）公路交通:
京台高速公路、沪渝高速公路均穿境而过，并在****东侧设有出口立交；318国道横穿东西，********直穿南北。
2）水运交通:
县内***港水运直通长江；距市内国家一类对外开放口岸、万吨级深水港****港30公里；距***港90公里、***港30公里、***港100公里、***港130公里。
3）铁路交通:
***-***铁路在我县过境设有客货站，***至***城际铁路、北京至福州动车组即将建成通车。
4）航空交通:
****距******国际机场仅20分钟车程，目前已开通北京、上海、成都、广州、厦门、泉州、晋江等区域航线。
距***禄口国际机场、***新桥国际机场以及***机场均2小时车程内。
3、经济区位
****处于******经济带、***城市带承接产业转移示范区的“龙头龙尾”重要节点上；环区200公里经济圈覆盖***、***、***、***、***、***、九江等城市；环区400公里经济圈覆盖上海、苏州、杭州、无锡、温州、宁波、湖州、武汉、南昌、株洲等城市。
4、基础设施
纵横交错的循环路网格局、变电站、自来水厂、医院、学校、通讯、银行、邮政等共同构成运转高效、功能齐全的****基础设施配套网络，为企业营造了良好的投资环境。
5、**设施
（1）政务**中心
****县政务**中心位于****内，距离管委会仅500米左右，中心推行"一表通"，即整合市场管理、税务等部门的相关职能，实行一窗受理、一表登记、一口收费、一次送达，为****企业提供了良好、便捷的"一站式"**。
（2）人力资源**
*************人力资源**中心成立于2008年，主要为****企业提供招工、培训等**，经过几年的探索，建立了一系列**机制，形成了自己的人力资源市场，有效地缓解了企业用工压力。
目前，****人力资源**中心现有登记在册人员2.7万人，累计培训人员达8000余人，就业率高达85%以上，基本解决了****企业的用工难问题。
（3）金融**
2012年3月经省政府批准同意成立全资国有企业****县金诺融资担保有限公司，注册资本壹亿元整，主要是无偿协助企业融资，搭建银企合作平台。
截止2015年4月，已经成功帮助40余家****企业解决融资问题，直接担保融资约1.6亿元。
目前公司主营业务有:
贷款担保、票据承兑担保、贸易融资担保、项目融资担保等。
对于新落户的企业，主要提供三方面的帮助:
一是介绍公司金融产品，让新落户的企业选择适合自身的融资方式；二是帮助企业逐步完善贷款前期资料；三是协助企业进行贷前调查。
让企业明确如何能贷款，何时能贷款，能贷多少款，切实提高融资的成功率。
（4）商会**
为了更好的促进企业之间交流以及搭建好企业与政府之间的沟通桥梁，帮助企业有效解决经营活动中遇到的难题，2011年6月，成立了*************商会，截至目前，已有会员单位69家。
另外，****商会已多次举办大型活动，并取得良好效果。
6、主导产业现状
*************通过几年坚持不懈的招商选资和精心培育，基本形成了三大产业集群。
（1）高端装备制造及配套生产产业。
重点培育区域内支柱产业的高端装备制造及配套生产。
目前已落户的重点企业有柯力电气、昌利锻造、富莱茵汽配、瑞泰汽配、华瑞科技、瑞华航空零部件、方兴实业、北斗导航、弘港电子等。
（2）高科技新材料产业。
依托本县方解石、碳酸钙、铜钼矿以及毗邻中国铜都—***的资源优势，同时通过招商引资、招才引智等措施，重点发展高科技新型材料等战略性新兴产业。
目前已落户的重点项目有***铜业、***实业等高科技新材料产业。
（3）电子商务及现代**业。
依托****便捷交通和已建成的标准化厂房等优势，大力发展电子商务及现代**业。
目前已落户的重点项目有****************等。
7、现状建设情况
*************自建设以来，因地制宜，依托原有产业基础和资源禀赋，不断转变招商方式，优化产业结构，重点培育区域内高端装备制造业。
截止2014年，****已建成面积约10平方公里，入驻企业658家，其中工业企业521家，其他商贸物流、电子商务等现代**业137家。
*************先后荣获***省新型工业化产业示范基地、***省信息化与工业化融合示范区、***低碳综合性示范基地、***省****县机械基础件高新技术产业基地、***省小微企业创业基地、交通部交通运输北斗卫星导航产业基地等一系列荣誉称号。
省委书记**********来********视察调研时，对****人力资源**工作给予了充分肯定。
省人社厅领导多次实地调研指导，把****创新方式、着力构建的人力资源**体系总结为“****模式”，并批示在全省推广。
当前，****正按照国务院和上级党委政府关于****建设的有关要求，围绕产城一体、城乡统筹、节约用地、宜居宜业的建设目标，不断完善功能，提升产业层次，着力把****打造成为全县新型工业的核心区、开发开放的先行区和城乡统筹的示范区。
2.1.3*************发展策略
1、指导思想
*************按照县委、县政府“工业强县”的总体要求，以企业增效、财政增收为目标，以市场需求为导向，以科技为支撑，以产城融合为理念，抢抓发展机遇，推动产业集群发展，不断延伸产业链，走新型工业化道路，大力推进****产业快速、持续、健康发展，努力把****打造成皖南地区具有一定规模、科技含量较高、主导产业明确、基础设施配套完善、综合实力较强的产业集聚区。
2、****总体发展目标
建设成为***省重要的机械制造和有色金属深加工产业基地，以非金属矿综合开发为主导的省级****。
3、****总体发展策略
坚持基础设施先行、重大项目带动、支柱产业引领、产业链条延伸、高新技术培育的发展策略。
4、****产业发展战略
按照高新技术产业战略、产业可持续发展战略、创新提升竞争力战略发展，坚持走新型工业化道路，按照立足资源、延伸资源、超越资源的思路，更加注重现有企业的改造提升和技术创新，更加注重引进培育大企业、好项目，不断提升产业层次和技术水平。
1）提升资源深加工产业。
做足矿产等资源深度开发利用文章，是****工业快速壮大的现实选择。
坚持做大总量与提升质量并重，做大做强非金属材料、有色金属等资源加工型产业，大力发展资源精深加工，延伸产业链条，积极发展下游终端产品和高新技术产品，加快形成若干个具有较强竞争力的产业集群，真正变资源优势为产业优势、经济优势。
2）发展配套产业。
积极融入现代城市经济大循环，抢抓***、***、****等中心城市主导产业快速扩张有利时机，紧盯江南集中区重大项目引进和产业布局，主动承接辐射带动，加快搭建与大企业合作的有效平台，大力引进培育关联配套中小企业，坚持走“专、精、特、新”的发展路子，进一步拓宽发展空间。
3）培育新兴产业。
按照产业链发展的主攻方向，重点构建以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系。
鼓励企业加强与省内外大专院校、科研院所的联系和合作，培育高新技术企业和创新型企业，高起点引进电子信息、新材料等新兴产业和一批高成长性企业，大力发展节能环保产业和循环经济，着力发展铜拆解回收、机电产品再制造、合同能源管理等产业，不断形成新的经济增长点。
5、产业发展目标
（1）经济目标
主动承接产业转移，努力把********建设成****经济创优争先的主脊梁、****市域经济率先崛起的战略支撑点、富有活力的县域经济增长极。
以********为龙头，强化区域统筹发展，实施整体发展战略规划，********主要工业指标发展计划如下：
——2015年，实现工业总产值达75亿元以上，财政收入16亿元；
——2030年，实现工业总产值达600亿元以上，财政收入130亿元。
（2）龙头企业培育目标
坚持走“龙头企业—产业链—产业集群—产业基地”的发展模式，着力打造“五大产业基地”，发展新兴产业，积极构筑承接产业转移高地，确保综合实力远高于全省平均水平。
到2015年末：
——年产值5亿元以上企业达到10-15家；
——年产值亿元以上企业达到20-30家。
（3）建设目标
到2015年，充实完善现有10平方公里****基础设施建设，基础设施先行、环境建设先行，土地利用率达到90%以上；2030年，以五大产业基地建设为抓手，****规模达到16.22平方公里，人口规模达到8万人，直接就业人口6万人，使********成为****县工业化、城市化实践示范区。
（4）节能减排目标
到2015年，万元工业增加值能耗较2011年下降25%，工业污水处理率100%，生活污水处理率100%，固体废弃物无害化处理100%，COD下降15%，SO2含量下降15%。
2.1.4****企业情况
1、现有企业概况
****自建设以来，县委、县政府举全县之力，不断加大基础设施投入，完善配套**功能，着力打造并初步形成了机电装备制造、非金属新材料、有色金属深加工三大特色产业集群，目前已拥有了***********汽车部件有限公司、****市瑞华航空部件有限公司、***方兴实业（集团）有限公司、***省****县华瑞科技有限公司、*********有限公司、*******科技电子有限公司、****实业（集团）有限公司、***************制造有限公司等一批龙头企业。
*************2014年总的财政收入完成2.26亿元，其中****企业土地挂牌所交土地出让金收入6008万元，税收收入1.66亿元（其中国税收入6308.4万元，地税收入10313.4万元），在****县县12家考核单位中收入进度排名第五，收入增幅排名第四，累计完成税收总量排名第一。
其中：
********企业缴纳城镇土地使用税税收达6960万元，占总税收收入40%；水陆路、仓储物流税收达3240万元，占总税收收入20%；其他第三产业（含建筑工程、汽车销售**及餐饮娱乐业）税收达1680万元，占总税收收入10%；其他****企业税收4680万元，占总税收收入30%。
****企业实现的税收中不含企业因购进固定资产留抵扣的税收约1200万元。
现已成为****县工业化、城镇化的重要载体、承接产业转移的重要平台和全县经济发展的重要增长极。
2、招商企业概况
目前已有*************）、***********设备有限公司等近十家企业已经与****签约，准备入驻标准化厂房，具体见下表2-1。
这些企业入驻后，达产年可实现年收入49800万元，年实现税收近3000元，能够较好的带动地方区域性经济发展，促进当地工业结构调整和工业产业的升级，提升****的投资环境，增加了****的吸引力。
表2-12015年****招商情一览表
序号
项目名称
总投资
行业
投产产值
/万元
目前需要厂房面积
/m2
1
****市********科技有限公司
6500
半导体
2000
8000
2
***有限公司
5000
箱包
2000
3000
3
****县科技有限公司
6000
机械制造
6000
8000
4
上海****有限公司
45000
光伏
28000
12000
5
***有限公司
5000
金属制品
3500
6000
6
***
有限公司
5000
电子
2500
6000
7
***技有限公司
6000
新材料
3000
8000
8
***有限公司
6000
新材料
2800
8000
9
合计
84500
49800
59000
2.1.5项目的提出
****************自建设以来，因地制宜，依托原有产业基础和资源禀赋，不断转变招商方式，优化产业结构，经过近10年的发展，现状基础设施、公共**设施较完善，已基本形成了三大产业集群（高端装备制造及配套生产产业、高科技新材料产业、电子商务及现代**业），龙头企业众多，产生了一批如柯力电气、富莱茵汽配、华瑞科技、***铜业、***实业等具有国内外竞争力的大型企业，为其配套的机械电子、非金属新型材料加工、物流**等产业的中小企业生存空间巨大，发展前景广阔。
在此基础上，****************中小企业发展迅猛，新增企业数量多，发展速度快，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，致使****企业的发展壮大面临着资金与用地的瓶颈问题，不能形成产业集群和产生协同效应，也不能有效吸纳中小企业的入驻。
与此同时，《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》（国发〔2015〕32号）文件及省市相关文件精神提出：
为中小型和创业型企业提供低成本生产办公场所，扶持其发展。
为了响应（国发〔2015〕3
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