银川市场报告文档格式.docx
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其他少数民族
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（二）城市规划发展
自国务院批准银川市调整新的行政区划以来，“一城（原老城区）两区（原新城区、新市区），中间隔离带”的传统旧城模式被彻底打破，按照把银川市建成宁夏全境及陕西、甘肃、内蒙古毗邻地区的现代化区域中心城市的发展目标，并突出“塞上江南”、“回族之乡”、”西夏古都”三大特色，高屋建瓴地提出打造21世纪银川城市新形象。
银川的总体发展方向是“西优、东控、南进、北拓”。
并且银川市的居住用地、商业用地及行政办公用地主要规划集中在兴庆区和金凤区，西夏区主要规划为工业用地及教育科研用地。
整体规划方针为优
先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。
远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。
（三）银川农业资源介绍
1.四大战略性支柱产业
奶产业主要分布在吴忠核心区、银川发展区。
目前奶牛存栏近20万头，年奶产量近50万吨，全区共有乳品加工企业24家，年处理鲜奶能力91.4万吨，实际加工鲜奶37.4万吨，生产液态奶14.1万吨，奶粉1.7万吨，酸奶和含乳饮料3.9万吨，实现销售收入8.5亿元。
夏进、维维北塔两家乳制品加工企业是国家级产业化龙头企业。
枸杞产业主要分布在卫宁核心区、清水河流域区、贺兰山东麓区。
目前种植面积38.5万亩，年产枸杞鲜果22万吨，商品量占国内市场的50%以上。
在“宁夏红”等品牌的带动下，区内外100多家加工流通企业介入枸杞加工、销售领域，从事枸杞酒、枸杞饮料、保健品等产品的系列开发。
真牛羊肉产业主要分布在盐同灵滩羊生产区、引黄灌区肉羊肉牛杂交改良区、六盘山阴湿草地肉牛区。
目前宁夏肉羊饲养量1000多万只，肉牛饲养量100万头，年肉类总产量25万吨以上，加工企业11家，实现销售收入1.1亿元。
马铃薯产业在布局上分南部山区淀粉生产区、中部地区及引黄灌区菜用型生产区。
目前种植面积200多万亩，年产鲜薯230万吨，有近百家加工企业，加工能力12万吨。
发展目标是将宁夏建成西部地区的马铃薯淀粉加工和种薯生产基地。
2.区域性优势特色产业
酿酒葡萄产业主要分布在贺兰山东麓一带，目前酿酒葡萄种植面积7万亩，年产酿酒葡萄2.5万吨，有酿酒企业3家，总资产达1.5亿元，年设计加工能力5.3万吨。
蔬菜产业主要分布在银川、吴忠、中卫露地和设施蔬菜区、石嘴山脱水蔬菜核心区及永宁、固原辐射区。
目前全区瓜菜种植面积110万亩，蔬菜总产量166万吨。
脱水菜种植面积达到12.4万亩，脱水蔬菜加工企业百余家，加工能力达到1.3万吨；
日光温室反季节蔬菜种植面积13万亩。
淡水鱼产业主要以银川为轴心，在银川南北分别形成了草鱼、河蟹养殖区和鲫鱼、团头鲂养殖区。
目前各类水产养殖面积24万亩，70%产品销往周边地区。
优质牧草及饲料产业主要分布在南部山区旱作草地农业区、中部干旱带退耕种草区、引黄扬黄灌区粮草轮作区，目前以紫花苜蓿为主的牧草留床面积600多万亩，年产苜蓿干草300万吨，全区牧草加工企业10多家，加工能力20万吨，主要销往东南沿海地区，也有部分出口日本和韩国。
优质水稻产业在引黄灌区，目前种植面积100万亩左右，有规模加工企业4家，生产能力16.8万吨。
玉米产业主要分布在引黄灌区优质专用玉米区、彭原粮饲兼用玉米区，目前种植面积250万亩，规模较大的加工企业14家，形成设计加工能力51万吨。
目前，全区农业产业化龙头企业中，有国家级重点龙头企业8家，自治区级重点龙头企业21家。
企业品牌效益日益明显，“宁夏红”、“夏进”、“塞北雪”等品牌享誉区内外。
二、银川房地产、商业地产发展状况
（一）房地产发展状况
银川市区房价差别较大，金凤区与兴庆区为居民密度较大的老城区，房价最高。
西夏区为工业区，房价相比明显低
。
西夏区的土地供应，近年以北部为主，我市场既位于西夏区北部。
房价分布区间：
淡红色区域房价为最高，在7000元/平米以上；
淡绿色区域为银川城市拓展区，房价5500～7000元/平米左右；
淡黄色区域为西夏工业区，普遍在5000元/平米以下；
淡紫色房价3000～4000元之间居多。
（二）商业地产发展状况
近年来，银川市先后有龙盘家私城、副食品批发市场、新华商城、银川商城等一批专业市场和综合购物商城出现，再加上许多商住楼下的街边营业房，供大于求。
随着政府把银川建设成为西部区域中心城市战略的不断实施，两个“适宜”工作的不断推进，银川商业地产在宏观调控中经受着市场的考验，银川商业地产的发展经历了从低谷徘徊到高位运行的不寻常历程，伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛。
2009年以前银川的商业地产集中区域主要以新华街商业圈为主要中心，形成了银川市最为成熟的商业区域中心。
伴随着银川市住宅居住区的不断分散与扩容，逐渐形成了较为明显的多个板块居住区域，商业地产也开始围绕这几个板块进行分散开发，不再集中于某一个区域。
以东西居住板块为例：
在东边的丽景湖居住板块，塞上凝聚力、月星家居广场等多个商业地产项目已经开始投入运营；
在西边的新区居住板块即金凤区，目前有拉普斯水上商业广场、银川金凤万达广场、瑞银·
财富中心等多家大型商业地产项目百花齐鸣。
综观2010年的银川商业地产市场，呈现出较为明显的4大特征：
1.业态呈多元化银川早期的商业地产，经营多以单一业态为主，皆是商户通过自身经营而自觉或不自觉形成的，规划和布局比较松散，未形成特色、专业化市场。
而如今，随着经济和消费水平的提高，单一业态已不能满足消费需求，多元化业态发展成为时下商业地产的主要模式。
例如，城北具有代表性的商业地产——绿地21城，它的投入运营将形成集SHOPPINGMALL、生态花园酒店、商业街、酒店式公寓、电景广场等多业态模式。
2.管理更趋专业化
与早期银川的商业地产相比较，如今的商业地产更是朝着专业化方向发展。
在银川，已有越来越多的开发商开始开发特色化、专业化商业街道。
一些有实力的地产开发商已率先在此领域拔得头筹，如光耀房地产开发公司开发的光耀美居已开始在银川的家具批发行业独领风骚。
3.规模、体量不断增大
商业地产集购物、餐饮、文化娱乐、商务办公、公寓、高档住宅于一身，在规模和体量上都有着很高的要求。
与早期银川商业地产相比，近两年的商业地产无论从规模上，还是体量上都呈逐年上升趋势，城市综合体已占据了银川商业地产的半壁江山。
城市综合体对提升城市形象，增强城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升作用。
尤其像银川这样的二、三线城市，商业地产的辐射力对城市品位的提高起到了很大作用。
4.更多外地企业参与银川商业地产开发
与住宅产业具有同样特点的就是去年以来银川的商业地产开发中外地企业占了近五成。
这些企业在为银川带来好项目的同时也带来了先进的招商模式和运营管理模式。
作为自治区重点招商项目，银川金凤万达广场的开发者——万达集团就是一个在全国具有影响力的开发企业，它的进驻将为银川打造一个具有30万平方米体量的高端商业地产项目；
作为中国500强前几位的上海绿地集团，以75万平方米的绿地21城为银川增添了西北首屈一指的城市综合体。
此外，还有万商国际汽车城的开发者——云南鸿曦企业集团，瑞银·
财富中心的开发者——浙江丽水瑞银房地产开发公司等外地企业，也纷纷在银川进行商业地产开发。
（三）银川房地产形势判断分析
1、银川市场环境分析
（1）银川市移民众多，不排斥外来文化，同时消费也较为超前。
银川市是一个新发展起来的城市，真正土生土长的市民大约只占了20%左右，同西北其他城市相比，具有活力，对外来文化和经济不排斥，与外面文化和经济有较多的联系，导致银川市居民注重享受，消费较超前。
（2）住房房价稳步上涨，高端楼盘腾空出世
银川目前的商品房呈快速发展趋势，大量的高端、高价楼盘不断出现，如名都国际大厦，精装公寓售价达到了10580元/平方米，绿地21城均价9000元/平方米，而从目前几大高端楼盘的销售状况来看，都相当不错，可见银川的消费潜力还有较大潜力。
（3）银川市场竞争日益激烈，但整个市场开始走向良性发展
在银川市土地招拍挂市场上，频繁出现大企业的身影，绿地、京能、中海、恒大等房地产企业都在加速进入银川楼市，在城市核心地块开发了大量中高端楼盘。
外来开发商的介入，除了带来先进的开发理念，同时使得市场变得更加规范。
（4）多层住宅依然受大众喜欢，小高层、高层正处于渗透阶段，塔楼小高层不受欢迎
银川市民目前居住的房屋多数是多层，这也说明了银川土地供给充足、居民对住房的消费能力未得到充分的挖掘。
从目前塔楼的销售状况来看，即使价格较低，依然销售的不好，说明塔楼在当地不太受欢迎，受宠的主要是南北向的板式楼。
2、未来银川房地产市场形势判断
随着楼市新政的不断出台，银川房价继续大涨的趋势有所抑制。
但银川房地产开发的前景非常巨大，因为银川地价相对较低；
未来城市发展的空间较大，城市辐射范围广；
周边人群的消费能力较强等等，这些因素为房地产的发展提供了良好的空间。
（1）银川的城市环境和城市规划
方圆500公里范围内，银川的环境、商业、教育等方面的配套最好，这就给房地产的发展提供了催化剂。
银川城市内部水系发达，爱伊河、黄河、阅海、宝湖、北塔湖、七十二连湖等水系各自带动了周边片区房地产市场的升温。
（2）周边500公里城市群的消费能力
周边乌海、鄂尔多斯、榆林、阿盟等地区对银川城市的向心力，持续不断，这部分资源型城市的高端消费能力将推动银川房地产市场不断向前。
（3）银川持续不断的人口增长和经济发展
预计至2020年银川中心区人口达到200万人，比2010年增加一倍，国家对银川的政策倾斜和财政扶持，宁东煤化工基地的发展（至2026年达到宁夏现在的GDP水平），持续不断的人口增长和经济发展，将产生巨大的房地产需求。
（4）品牌开发商的陆续进入
目前已有鲁能、绿地、恒大、万达等知名地产企业进驻，现获悉中海、华润等地产大鳄也已签订意向开发地块，品牌开发商的带动将极大带动整个城市房地产开发水平的提高和价格的提升。
三、现有竞品项目情况
（一）各市场分布
1.
海吉星物流中心
2.新世纪冷链中心
3.穆斯林商贸城
4.丽景商贸城
5.北环市场
6.东环市场
7.西塔（酒店用品）市场
8.温州城
9.南关牛羊肉市场
10.四季鲜农副产品批发市场
如图所示，银川市主要食品批发市场主要集中在老城区-兴庆区
（二）各市场调研及综合分析
目前共走访银川市十家食品物流批发市场，可将这十家市场分为三类：
1）零售、单品类市场、物流中心：
海吉星物流中心、南关牛羊肉市场、温州城、西塔（酒店用品）市场、丽景商贸城
市场名称
位置
主要经营
商户数
经营模式
备注
贺兰县银河西路
水产
13
转型做物流中心用
经过前期沟通，有集体搬迁至我市场的可能
南关牛羊肉市场
兴庆区玉皇阁南街
牛羊肉
15
围绕银川市南关清真寺的20余家牛羊肉批发、零售商户组成
为银川较为集中的牛羊肉交易点之一
温州城
南薰东街
特种水产
及调味、冻品
140
酒店特种水产配送为主
新世纪市场水产区正对其进行针对性招商
西塔酒店用品市场
兴庆区进宁南街
酒店用品
30
随着西塔菜场生存，为银川主要的酒店用品交易场所
大部分商户已经在紧邻北环市场的江宁酒店用品城订了商铺，随时搬迁
丽景商贸城
兴庆区清和北街
物流
无正式开业
以物流为主，配套穆斯林商贸城、新世纪冷链中心一起发展生存
据了解东环市场部分商户在此购置商铺，在东环市场拆迁之后搬
2）商业娱乐项目：
穆斯林商贸城
中国穆斯林国际商贸城规划投资160亿元，占地3100亩，一期完成投资36亿元，已建成5A级商贸城42.6万平米，仓储区10万平米，副食百货商贸城20万平米。
具有五星级国际酒店、高端精品住宅、万人商业广场、国际商务会议中心、千人餐饮广场、特色博
览中心、职业体验馆、室内真冰溜冰场、专业网球馆、智能仓储物流中心、大面积地面停车场等先进商业配套，具备大型城市综合体商贸、会务、消费、休闲、娱乐等功能。
德国麦德龙超市、法国迪卡侬运动等国际商家入驻，差异化商业服务格局形成，增强银川城市功能作用明显。
设有穆斯林用品、地方特产，箱包皮具、鞋类，皮草羽绒、羊毛羊绒，儿童用品，服装服饰，小针织，工艺礼品、洗化、仿真花卉、玻璃器皿，床上用品窗帘布艺，餐饮娱乐，文体用品，运动器具，小百货、小五金等十二大专业市场业态。
3）综合性食品物流批发市场：
新世纪冷链中心、北环市场、东环市场、四季鲜农副产品批发市场
目前银川主要的综合性农副产品批发市场为新世纪冷链中心、北环市场、东环市场、四季鲜农副产品批发市场。
其中北环市场、东环市场为老牌市场，存在时间长，较为老旧，客户认知度高；
新世纪冷链中心、四季鲜农副产品批发市场为新建立市场，目前还在培育之中。
以下主要对这四个市场进行分析：
1.银川农产品批发市场综合概况
市场
性质
经营
品类
营运
年限
营业时间
占地面积（亩）
交通位置
销售辐射半径
新世纪冷链中心
私营
水果、调味料、水产、副食、冻品
2
全天24小时
275
丽景北街以东,贺兰山东路以南
银川及周边县市
北环市场
政府主导
蔬菜、调味料、水产、白条、清真食品、禽蛋、水果、百货
12
5:
00-18:
00
180
丽景北街以西,上海东路以南
市区、周边县市、周边省份
东环市场
干果、副食、百货、调味料、酒水、茶叶
21
85
东环路81号、清和南街东侧、新华东街北侧
银川及周边县市、周边省份
四季鲜农副产品批发市场
供销社组建
水果、粮油、白条、调味料、炒货、蔬菜、水产
3
655
银川市永宁县109国道边，南靠泰瑞路，西到京藏高速
分析：
1）银川各大市场主要经营业态各不相同，各市场具有互补性，同时因为单个市场业态的不完整，导致客户的进货成本加大，市场间存在招商竞争；
2）老市场北环市场、东环市场位于市区，市场体量较小，交通也受到限制，原东环市场水果客户目前已经离开前往新世纪、四季鲜经营，同时东环市场作为银川经营年限最长的市场，面临着城市改造而纳入拆迁行列；
3）北环市场、东环市场、新世纪位于银川市区，在批发的同时，零售、酒店配送也是很大的一部分客户源，四季鲜完全批发为主；
2.银川农产品批发市场铺位综合情况
类别
主营
经营建筑面积
铺位数（个）
经营铺位数（个）
开业率
铺位面积
租金（月）
租赁
周期
备注
主流（㎡）
非主流（㎡）
水果、水产、冻品
200000㎡
750
198
26.4%
60（一拖二）
80/大棚车道
免租3年
1年
商铺多卖给东环市场商户，同时水产区正对温州城招商
蔬菜、水产、白条、调味料
100000㎡
400
387
96.8%
16
10
25元/平米/月
作为银川老牌市场，成熟的高，地段好
干果、百货、调味料、酒水、茶叶
1313
100%
24
8-30不等
市场较为老旧，属于银川旧城改造搬迁行列
水果、白条、炒货、蔬菜、水产
330000㎡
260
1500
17.3%
72（一拖二）
市场体量大，商铺出售率高，水果、水产外其他开业率较低
1）老市场开业率商户认知度较高，开业齐全，新市场还在培育之中，虽然市场大，铺位多，但商户大多只买了商铺未前来经营；
2）老市场商铺都为单层，仅供交易使用，新建市场新世纪、四季鲜采用一拖二结构，在满足交易使用的同时，方便商户住宿；
3）老市场租金较高，新市场有很大的优惠政策；
3.银川农产品批发市场各种费用综合情况
进场费或市场交易费
水费
（元/吨）
电费
（元/度）
营业税费
装卸费
物业费
大货车90元
小货车30元
小三轮10元
3.5
1
现阶段免税
20元/吨
800元/年（现暂不收）
大货车交易额的2%
小车10元/车
2.8
/
上下货每车以人为单位,每车约4-5个人之间、每人100元
600元/年
小车20元/车
1.2
现阶段免收
1.6
0.78
1）老市场因为交通限制，目前大货车已经不能进入，新市场货车通行方便，且入场费优惠；
2）市内的水电费较之郊区的要高；
3）新市场执行前三年营业税免收政策，老市场按照国家规定，由税务局收取营业税；
4）目前装卸费只有新世纪、北环市场收取，新世纪有大型冷库，北环市场蔬菜交易量大，其余两市场目前不涉及装卸费；
5）物业费同时包含卫生费，基本按照面积收取1.2元/㎡/月，但是目前各大市场环境较差，商户均不愿缴纳。
4.银川农产品批发市场服务配套设施综合情况
类别
银行
面积
餐饮
娱乐休闲
宾馆
超市
1家
300㎡
38家
4000㎡
3家
6000㎡
6家
10000㎡
4家
1000㎡
15家
2000㎡
8家
1500㎡
5家
3000㎡
2家
800㎡
5000㎡
750㎡
1）老市场地处市区繁华地带服务配套较为齐全，新市场配套还有待发展；
2）服务配套设施伴生市场存在，不是由市场建立的；
5.银川农产品批发市场基础建设配套设施综合情况
类别
物流配送区
合计面积
停车场
理货区
厕所
1个
12000㎡
2个
400㎡
5个
28000㎡
3500㎡
6个
600㎡
6.银川农产品批发市场冷库综合情况
冷库名称
地址
冷库面积（㎡）
出租面积（㎡）
出租率
租赁价格（元/㎡/天）
仓库中存放
主要产品
16000
70/㎡/月
冻品
4000
80元/㎡/月
10000
65/㎡/月
香蕉
1）目前银川市冷库体量不是很多，这与银川市人口较少有直接的关系；
2）冷库全部租满，说明银川冷库量供不应求，同时据走访了解到新世纪一幢20000㎡冷库正在建立之中；
3）未来我市场冷库需求情况会很好。
7.银川主要农产品批发市场平面布局图
1）新世纪
2）北环市场
3）东环市场
4）四季鲜
四、我市场简介
（一）功能分区
该项目基地按建设阶段和功能分布，分为三期一共八个地块。
一期包括了大连路以北，丽子园大街以东和兴州北街以西的农产品物流园的南面两个地块，分别为一期地块一339亩，一期地块二256亩。
还有大连路以北兴州北街以东规划路以西的办公区83亩，此为一期地块三。
另包括规划路以东及包兰铁路以西的300亩的城镇居住区，一期地块四。
二期建设主要由一期用地向北推进。
包括沈阳路以南，丽子园大街以东和兴州北街以西的农产品物流园的北面两个地块，二期地块一318亩，二期地块二245亩。
二期地块三主要在一期地块三的办公区以北至沈阳路的区域，西东至规划新南公路地界线，地块是农产品物流园的补充部分，用地450亩，主要以农机产品及进口食品的精品展销为主，综合过度了住宅及物流园的不同性质的连接。
一期地块四以北的200亩城镇居住区，为二期地块四。
二期建设地块五是物流仓储的预留用地，面积为290亩。
（二）建筑设计
一）、一期
1、一期地块一
1）果品蔬莱展示配送中心
果蔬交易区是一个功能齐全，人车分流，货物进出无缝对接的大型农产品批发中心，结合了大户发货、车车交易、精品展销、零售与批发等多种交易模式。
建筑的北面为蔬菜交易区，南面为果品交易区，中间由一条24米的园区道路隔开，该道路的南北两侧都是精品交易区，4.2米的开间和9米进深，独立两层设计，方便商户的经营及办公。
平面布局为南北向条状布置，每一条通道9米宽，都可以通过小型面包车和小叉车，四通八达的交通流线方便客户交易及商户的经营。
精品交易区的南北两侧是普通交易区口由最原始的交易大棚场结合国外先进的汉吉斯交易模式，中西合并，符合我国传统交易思路转变而来。
大棚外围一周为大户交易，在最南最北出开大型货车的出入口，出入口有14.4米的坡道使得大棚内部的地坪低于室外地坪1.2米，完美打造出汉吉斯交易模式的发货平台，方便打大户交易的收发货，同时大棚内部空间开敞，适合车车交易的短暂停留。
2）冷藏样品库
冷库区有两栋冷藏样品库，
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