银川市商业地产市场调研分析报告.docx

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银川市商业地产市场调研分析报告

银川商业地产调查报告

一、

银川市简介

宁夏回族自治区首府银川市，2011年城市建成区面积为107平方公里以上。

下辖兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市。

2009年，各县（市）区共辖23个街道办事处、21个镇、6个乡和211个居委会、271个村民委员会。

人口约199万（2011年），大部分为汉族，回族约为40万人。

银川自古有塞上明珠的说法，城西有著名的国家级风景区西夏王陵。

城区内多穆斯林风格建筑，以鼓楼为中心，城南有大型的清真寺和承天寺塔等著名古迹。

历史积淀丰厚。

3万年以前旧石器时代的水洞沟遗址和镇北堡、暖泉等处的新石器文化遗址是银川地区发现最早的居民点。

春秋战国时这里是匈奴等民族的游牧地区。

二、城市历史

秦时为北地郡辖地。

西汉时在今银川东郊建北典农城。

南北朝夏国赫连勃勃改建为“丽子园”。

北周建德三年（574年）置怀远郡、怀远县。

唐仪凤二年（677年）怀远县城遭黄河水患冲毁，第二年在故城西（今银川城区）筑怀远新城。

宋改怀远县为怀远镇，是当时著名的“河外五镇”之一。

咸平四年（1001年）党项族占领怀远镇，先后改置为兴州、兴庆府，后在此建国称帝，作为西夏都城189年。

元置中兴路，后改为宁夏府路。

明设宁夏府，清沿明制仍为宁夏府治。

民国时期（1929年）成立宁夏省，银川系省会，时称宁夏省城。

1944年4月宁夏省城定名为银川。

中华人民共和国成立之初，仍为宁夏省会。

1954年，宁夏省建制撤销，银川市为甘肃省银川专署所在地。

1955年10月，宁夏回族自治区成立，银川市为自治区首府，是自治区政治、经济、文化中心。

三、交通情况

银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，位于“呼-包－银-兰-青经济带”的中心地段，也是宁蒙陕甘周边约500公里范围内的区域性中心城市，区位优势明显。

银川交通便捷，现已形成了公路、铁路、航空为主的立体交通网。

4条国道、4条省道从境内穿越。

银川至青岛、丹东至拉萨高速公路在银川汇聚贯通，机场高速、环城高速公路建成使用。

包兰铁路纵贯银川南北，成为银川经济发展的大动脉。

正在建设的银太铁路，将使银川与东部沿海的联系更加便捷。

银川河东机场目前已开通了40多条航线，银川空港口岸投入使用，拉近了银川与全国乃至世界各地的距离。

四、旅游概况

银川市对外交通已形成公路、铁路、航空相交织的立体运输网络体系。

公路有6条国道通往全国各地，境内有高速公路125公里；铁路有包兰铁路、太中银铁路、宝中铁路与全国铁路网相连；银川河东机场（4D级，改造完成后可升至4E级）可起降波音、空客等大中型客机，已开通北京、香港、上海、广州、南京、成都、西安、武汉、昆明、太原、乌鲁木齐、济南、杭州、郑州、青岛、敦煌等航线。

银川市自然风景秀丽，还有丰富的人文历史景观。

自然景观有苏峪口森林公园、滚钟口风景区、金水旅游区、大小西湖、鸣翠湖、鹤泉湖等；人文历史景观有西夏王陵、贺兰山岩画、拜寺口双塔、三关口明长城、水洞沟遗址、鼓楼、玉皇阁、海宝塔、承天寺塔、南关清真大寺、纳家户清真寺、马鞍山甘露寺、镇北堡华夏西部影视城等。

现有凯宾斯基饭店、悦海宾馆等一批高中档旅游设施迎接各地朋友的光临。

2010年银川市政府借助于第九届中国银川国际汽车摩托车旅游节的举办，邀请中央、自治区及银川市三级媒体30多家，对银川旅游进行全方位的宣传报道。

《中国旅游报》、《环球时报》、《京华时报》、《大众汽车》、《精品购物指南》、《新浪网》、《新华网》等知名媒体刊发了万余字的新闻稿件；宁夏日报、宁夏电视台、新消息报、银川电视台、银川晚报等媒体也集中刊发了宣传银川旅游的新闻报道。

二是借助于有影响力的宣传平台进行宣传推广。

与《小康》杂志、中国国际广播电台等主流媒体合作，扎实开展旅游休闲城市品牌形象的打造和树立工作，切实做好“中国十大休闲城市”和“中国城市榜——全球网民推荐的中国旅游城市”创建和推选工作。

经过“提名推荐、网上投票、专项调查、专家评议”等程序，荣获“2010第二届中国10大休闲城市”奖；在“2010中国城市榜”——全球网民推荐的中国旅游城市活动中入围前20名。

中央电视台、新华社、人民日报、中国旅游报等主流媒体以及新华网、人民网等30多家中央、地方重点新闻网站纷纷在

醒目位置活动给予了极大关注；中国国际广播电台、意大利记者通讯社、韩国KBS、印尼国家电台、越南之声广播电台、蒙古国家公共电台、日本东方通讯社、阿根廷友谊网、哥伦比亚中国之窗网、西班牙旅游社交网Minube等国际媒体也对活动给予了报道，银川旅游休闲城市品牌因此得以广泛传播和推广，影响力和美誉度得到提升。

截止2010年10月底，全市景区和农家乐共接地游客515.36万人次，较上年同期增长27.64%；实现门票收入18793.22万元，较上年同期增长37.11%。

五、

区划人口

　银川市辖3个市辖区、2个县，代管1个县级市。

银川市面积9555.38平方千米，据第六次人口普查显示，截止2010年11月1日零时，银川市常住人口199.3088万人，市人民政府驻金凤区北京中路。

　　兴庆区面积828.26平方千米，人口67.83万人。

邮编750001。

区人民政府驻北京东路。

　　金凤区面积353平方千米，人口28.26万人。

邮编750011。

区人民政府驻黄河东路。

　　西夏区面积1129.27平方千米，人口32.93万人。

邮编750021。

区人民政府驻怀远东路。

　　灵武市面积4538.97平方千米，人口27.12万人。

邮编750400。

市人民政府驻东塔镇。

　　永宁县面积1178.68平方千米，人口21.83万人。

邮编750100。

县人民政府驻杨和街道。

贺兰县面积1527.20平方千米，人口22.30万人。

邮编750200。

县人民政府驻习岗街道。

另：

银川经济技术开发区（银川高新技术产业开发区），不列入正式区划，其核心区分布于西夏区南部及金凤区中部。

六、经济特点

2012年地区生产总值突破千亿元大关，达到1140.83亿元，是2007年的2.6倍，年均增长13.1%；完成规模以上工业增加值430亿元，是2007年的2.7倍，年均增长17％；地方公共财政预算收入突破百亿元大关，达到113.13亿元，是2007年的4倍，年均增长33.4%；完成全社会固定资产投资918.73亿元,是2007年的3.1倍，五年累计达到3159亿元，年均增长26.9%；完成社会消费品零售总额316.02亿元，是2007年的2.5倍，年均增长18.9%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到21900元和8068元，是2007年的1.8倍和1.9倍，年均增长12.5%和13.4%。

银川市商业片区分布

1、

丽景街商圈

109国道（丽景街）商业区主要以线状区域分布。

其由北至南依次为康力汽车城、汽车大世界、原野物流、亘元财富汇、欧洲城、绿地21城、星月天地、新世纪冷鲜物流城、西北农机城、东环批发市场、月星家居、金茂家装生活港、塞上凝聚力、银古物流、长城装饰市场、三森国际、红星美凯龙、立达鞋业百货、长城机电城、西部宁夏机电批发市场、友爱木材市场、昆仑建材市场、友爱物流市场、上前物流市场、龙盘家居装饰市场、立达国际机电水暖汽配城、逸家财富广场、立达百货商场、四季鲜蔬果批发市场、望远金属物流园、望远商贸中心、乐丛世家、北方国际建材物流城、金盛物流信息中心、万商国际汽车城，35个商业地产。

其中康力汽车城、欧洲城、绿地21城、星月天地、新世纪冷鲜物流城、塞上凝聚力、红星美凯龙、立达国际机电水暖汽配城、逸家财富广场、立达百货商场、四季鲜蔬果批发市场、乐丛世家、北方国际建材物流城、金盛物流信息中心、万商国际汽车城15个商业地产为2010年至今开展的新兴商业地产。

从109沿线商业来看，老的商业项目主要集中在汽车、建材、中低档家私、装饰材料、物流、蔬果批发等数个

项目，大多为低利润附加值产业。

而新开发的商业地产项目如欧洲城、绿地21城、星月天地都是大型综合商业项目，其中欧洲城、绿地21城为109沿线中高端综合商业地产项目，星月天地为大型综合批发，零售综合商业项目，这3个商业地产的建成将改变109沿线以往主要以低端、单一产品市场为主体的商业片区。

但从现有的3个中高端项目来看，欧洲城、绿地21城、星月天地主要分布在109线北部地区贺兰山路附近。

而在从上海路至南绕城高速城南区域缺乏大型高端综合商业地产项目。

红星美凯龙

2、新华街商业片区

上图区域为银川市中心区域的传统新华街商圈，现主要以新华百货、国芳百盛、新百购物中心、新百东方红店等几个百货商场和银川商场、东方商城、温州商场3个小商品批发市场为主，附带多个小型综合商场构成的一个集中商业圈。

（步行街）其商业圈商业集中，为银川市人流量最大的商业片区。

但从近几年来看，因银川新建多个新兴商业片区，以及下文提及的新华街衍生出的解放街商圈的成熟，致使新华街商圈人流较以往发生变化。

从90年代至20年代以银川市本市人口为主体的消费群体转向为以银川市商业辐射圈内的其他外市县人群为主体的消费群体。

因新华街商圈地处市中心，无法继续扩大发展，具有地域的局限性，其发展受到严重限制。

其未来的发展，必定无法继续担当垄断银川综合商业片区，而会转入类似其他一、二线城市的标志性非唯一性商业片区。

3、解放街商圈

解放街玉皇阁至中医院路段为新华街衍生出的解放街商圈，解放街商圈主要以百货商场和电脑手机市场组成：

原野手机电脑市场、鼓楼电脑市场、新华百货老大楼（银川最早的商业点，后经过90年代的低谷，被新华百货收购后重新焕发商业活力。

）、现代城、青春财富广场、盛世春天（同样为银川最早的商业点之一：

商业大厦，从80年代一直至2010年一直处于低谷，后于2010年被厚生记收购改造为盛世春天综合商业项目，因其借助于解放街商圈的逐渐成熟，也重新焕发了商业活力）。

从2010年后，解放街商圈已经成为银川市市民购物的主要区域，做为一个既是由老的商业点组成，又是由新华街商圈的衍生区域发展而成的商业区域，已经趋于成熟。

建发现代城

4、宝湖路商业片区

宝湖路城南商业区，主要以光耀集团的两个家私商场以及周边楼盘底商组成的小型商业片区。

其商业主要集中在宝湖路光耀美居和光耀新世界附近，随着华润万家入驻光耀美居，解决了城南整体无综合商业片区的局面。

而其附近的新一中居住区，以及城南近两年大量的住宅地产开发，其商业区人气逐渐提升，但因其主要靠周边底商餐饮娱乐业吸引人群，其发展空间不大。

5、正源北街商圈

正源北街商圈位于银川市金凤区正源北街与上海路交汇处，正源北街万达广场为主体的新兴商业区，因万达集团的广告效应，其9月1日开业，必定会让银川产生一个新的综合商业片区。

（万达广场）

万达广场地处银川市新区，周边有多个大型高端社区，政府职能部门以及企事业单位总部和银川最大的安置区域-康居，项目周边有足够的人流量。

而随着2011年年初建发集团宣布将在万达广场斜对面建设开发新的商业地产，随后新华百货宣布将入驻此地块。

未来可以预见，以万达广场为主体的综合商业区域会成为银川另一个集中的综合商业片区。

但同样由于其处于市区，周边无法进行大规模开发，其商业板块规模仍然无法做大。

万达广场

6、拉普斯水上购物城

拉普斯水上购物城位于北京中路与清水大街交汇处，北京中路。

拉普斯置业在此打造一个小型区域性综合商业项目，以嘉禾影院、北京物美、世纪金花三个商业项目构成。

其主要正对于森林公园附近高端地产项目居住人群为主，打造一个高端的商业片区。

因其无可扩展区域，其商业板块规模同样无法做大。

7、金凤区商圈

此区域为金凤区的中心区域北京中路新城钟岗楼位置。

以新城原有的一个小型商业广场和新开发的一个金凤广场组成，因其附近居住人口的限制，其发展空间较小，未来的形势不明朗。

8、西夏区商圈

西夏区综合商业商圈位于西夏区同心路。

主要以西夏区新华百货、怀远市场、同心路综合市场以及新开发的浙江商城构成。

其主要流动人群定位于附近的大中专院校的师生和西夏区附近的大型工业区企业职工为主。

其已经形成了一个成熟的中低端综合商业片区，人气较好，但同样局限于西夏区的人口较少、流动性较高，无法继续扩展。

新商业地产情况

1、逸家财富广场

逸家财富广场位于丽景南街，西至清河南街，与新南门汽车站隔街而望。

逸家·财富广场商业功能定位主要分为医药板块、美博交易中心板块及淘宝城板块。

医药、美容美发、淘宝及潮流产品。

建筑面积近25万平方米，是集医药专业交易、会展、物流配送与配套公寓、酒店、购物等功能于一体的城市综合体，共分为两期建设。

交通便利有1、3、15、19、101路到新南门汽车站下车即到。

公寓毛坯房均价为6180元/㎡,精装修均价为7000元/㎡；商铺起价12988元/㎡，现街面的营业房已销售完毕，剩下淘宝小铺：

1、交3.5万元免2年租金收1年费用；2、交10万元免20年租金。

由此可见，因城南医药企业较多，其项目内医药板块销售较好，而其附带的淘宝小铺销售形势较差。

2、塞上凝聚力

项目毗邻大团结广场、处于新华东街与丽景街交汇处，塞上凝聚力2011年7月底开盘，现均价8000元/㎡，项目占地近300亩，是规划建设面积30万平方米的大型商业、住宅区，一期建筑面积60000平方米，容积率1.68%，绿化率16.4%，建筑密度46.9%。

住宅方面配套有公寓，商业方面经营主体为水暖、化工、五金建材。

3、立达国际机电水暖汽配城

项目位于兴庆区新南门汽车站向南300米，立达国际机电水暖汽配城是华尊立达集团2010年推出的重磅项目，拟进驻机电、水暖、汽配商家700余户，实现机电、水暖、汽配行业采购、办公、居住一体化，打造为银川首个机电、水暖、汽配一站式采购总部。

本公寓共有7栋楼，其中1至3层为商业，4至7层为公寓。

户型面积为45㎡到57㎡平层和95㎡到116㎡的跃层。

立达国际机电水暖汽配城项目现有商铺和配套公寓。

公寓在售面积为45.17㎡—119㎡，均价为4980元/㎡，目前购买，当日付清首付的50%即可享受优惠政策。

商铺面积为124㎡—423㎡不等，起价8000元/㎡—13000元/㎡，公寓明年六月交付。

4、北方国际建材物流城

项目位于银川市109国道与天信路十字路口，北方国际建材物流城由陶瓷卫浴城、石材城、五金水暖机电城、物流仓储、综合建材四大主体组成，北方置业倾力打造集数字信息、商业、商务、办公、休闲餐饮、物流仓储、商务CBD于一体的花园式综合建材物流城，将提升银川建材市场的整体水平。

总建66万平方米，有公寓、商业。

公寓的均价在3800元/㎡是北边区域，公寓均价在4200元/㎡是南边区域，商铺起价在5000元/㎡。

8

月25日开始认筹，认筹金200元，选房另行通知，选好后8折优惠。

本项目于2011年10月29日开盘。

5、乐丛世家

乐丛世家位于银川市永宁县望远开发区内，由宁夏蓝山投资置业有限公司倾力打造的中国家居航母——宁夏乐丛世家国际家具物流园区项目，是集家居采购、销售、仓储、物流、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性大型项目，是目前国内五大大型家居产业园区之一。

该项目占地面积1500亩,计划总投资50亿元，计划总建筑面积145万平方米。

从总体规划结构上区分为：

家具卖场区、仓储物流区、酒店住宅及生活商务配套区、中央休闲区，分两期三年建设。

2010年6月开始兴建的宁夏乐丛世家国际家具物流园区基地一期建设项目总投资12.36亿元，主要筹建宁夏乐丛世家国际家具博览中心主馆（22万平米）、1—4馆（28万平米），共50万平米，大型仓储物流市场（22.5万平米），并于2011年10月正式开始运营。

二期为中央休闲区及酒店、生活商务配套区40万平米，整体将于2013年全部建成。

现其销售均价6000元/㎡，五年内原价回购。

6、金盛欧洲城

项目位于109沿线，德胜工业区内。

金盛欧洲城由家居广场、欧式步行街、餐饮酒吧街、时尚购物百货城、豪华星级酒店、商务休闲公寓组成。

项目打造一个大型综合商业社区，主要针对城北消费群体，以及银川市政府在12.5中规划的阅海湾高端CBD人群。

现项目主要开展一期的金盛家私城，还未正式对外销售。

7、绿地21城

绿地21城位于兴庆科技园管委会以南南银川市八里桥地块，项目为60万平方米商贸巨舰，887亩巨型地块，20亿元巨额投资，世界级规划设计，国际化商业服务水准。

商贸，物流，酒店，娱乐多重业态组合，全力将其打造为西北第一平台。

绿地21商城包含三大板块创新商态：

大型商超，饮食文化街和生态花园酒店。

绿地21商城项目地处宁夏回族自治区银川市兴庆区科技园，一零九国道东侧，贺兰山路以北。

项目总用地面积为591798平方米（约887亩），总建筑面积约为69万平方米。

基地被兴水路和德源街划分为四个地块。

目前正在开发建设的是1号地块，总用地面积为39089平方米，总建筑面积约40651平方米。

绿地21商城项目的建设将完善

城市整体功能，促进区域城市活力的提升。

规划理念将超越传统的商业模式，将不同性质的商业模式进行消费心理上的组合，将传统街铺、主力店、精品店、小吃、快餐、俱乐部和其它休闲类产品统统按购物和娱乐的消费模式、心理模式去组合，将“人文、生态、活力、品质”的规划思想融合到整体的规划中，体现于建筑布局和空间规划的各个层面，使其成为银川和周边人群可以待一整天的公共空间，成为银川独一无二的消费场所。

绿地21城现项目尾盘商铺16000元/㎡。

8、星月天地

项目位于丽景街以东，贺兰山路以南。

星月天地国际商贸城，是由宝丰能源集团巨资打造的110万平方米中国西部世界级采购中枢，以西部首屈一指的磅礴体量和多元业态，雄踞银川东部的丽景商圈，占据银川公路交通枢纽位置，辐射周边500余公里经济圈、30多个市县，覆盖人口总量超过800多万人，将成为银川具标志性的商业巨舰。

项目建设分两期：

一期项目于2010年4月10日开工建设，占地1100亩，，完成项目总投资36亿元，吸纳创业者3000名，公司员工达11000人。

二期项目预计2012年开工建设，占地1860亩，2013年完工投入运营，计划投资50亿元，新增员工19000人。

到2015年力图年交易额将达到500亿元。

项目经营主体为小商品批发零售，附带儿童体验馆、三D电影院、品牌餐饮。

项目主要以出租为主，租金60元/㎡一月。

但因其出租效果不佳，现在正在推5年免租，10年合作，前5年租金免收。

总体分析

银川地处河套平原，自古便有塞上江南美称，也是西北唯一一个适宜人类居住城市。

银川周边无其他2.3线城市，城市影响辐射范围大，周边地区矿产丰富但生态环境较差。

例如榆林以及三边地区，地下有大量矿产、石油，但并不适宜人类居住。

银川市从西部大开发的第一个十年开始时的46万人口，到2012年发展为200万人口经历了10年。

而现在，银川迎来了西部大开发的第二个十年，银川市政府在125计划中计划于2025年将银川市建设成为一个拥有500万常住人口的区域性中心城市。

银川的商业整体发展不均匀，同区位，不同的经营模式，不同的开发商，营运商导致商业地产从租金到销售产生严重差异化。

例：

银川商城位于银川市新华街商圈，人气却较差，二、三楼部分铺面前两年甚至有个人免费出租，只需缴纳每月管理费，而现其租金加管理费只有100元/㎡月，仍有大量空铺。

主因其整体结构设计不合理，商城内部划分混乱，高中低档产品混淆，零售批发未划分导致。

但其项目对面的温州商城却人气较旺，租金已达到240元/㎡月，但其求租者仍较多。

另银川市银古路口红星美凯龙全国连锁家居卖场，月租金30-50元/㎡月，其铺面出租量同样较低，人气较差，据传其70%租户亏本。

其附近的月星家居广场，因其营运商大量广告，活动攻势，销售火爆，销售量宁夏领先。

其租金已达到70-90元/㎡月。

综上所述，可以看出银川市现有商业主要以点，线分布。

商业较分散，没有较为整合的大型商业片区，无法满足城市化进程的商业发展。

原有的老的商业片区主要集中在市区，失去了发展空间。

而新的商业地产，也并未形成一个龙头商业片区，较为分散。

所以，现银川商业发展的方向在于，建立一个完整，完善，综合性的可发展大型专业性商业片区，以便满足银川市城市的快速发展。