生态休闲农庄旅游项目可行性研究报告.docx

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生态休闲农庄旅游项目可行性研究报告

生态休闲农庄旅游建设项目

可行性研究报告

第一章项目概况

11项目选址..........................................1

12项目分期..........................................1

13指导思想...........................................1

14发展目标..........................................1

15项目定位..........................................2

16总体思路..........................................2

17近期重点..........................................2

第二章项目开发条件分析...............................3

21现状和问题.........................................3

22主要优势...........................................3

23主要机遇...........................................4

24主要劣势威胁.......................................4

第三章市场分析及产品构建..............................5

31xx城市居民休闲度假市场的总体特征...................5

32产品需求角度的市场分析..............................8

33旅游市场开发策略...................................10

34游憩模式构建......................................10

35旅游产品定位.......................................12

36游玩线路组织..................................12

第四章功能分区与项目设置.........................14

41总述.....................................14

42综合服务区......................................14

43农事体验区.....................................16

44景观游憩区.....................................17

45野营拓展区.....................................18

46森林保育区.....................................20

第五章形象标识与市场营销.........................20

51旅游形象简述.....................................20

52旅游形象定位分析.............................21

53市场营销.....................................21

54旅游节会.....................................23

第六章基础设施配套..............................24

61交通配套......................................24

62给排水配套....................................25

63电力电讯配套..................................25

64环卫设施配套..................................26

65解说系统配套..................................26

第七章环保及旅游安全.............................27

71环境质量保护...................................27

72旅游安全.......................................28

73景区防灾.......................................28

第八章投资估算与效益分析..........................29

81投资估算及项目分期.............................29

82资金筹措........................................31

83效益分析........................................31

项目概况

项目选址

项目位于宁乡县xx镇松华村大冲里为一处狭长山谷南北两端分别以古塘堤坝和李家坟山处山顶为界东西两侧各以山脊为界大致范围为南至28°10′20〃N北至28°11′10〃N东至112°08′38〃E西至112°08′19〃E该区域东西平均宽约200m南北长约15km总面积约30ha合450亩

项目分期

旅游开发是一项长期渐进的工程依据规划项目的资源条件资金实力市场趋势等各种情况将松华生态休闲农庄旅游发展期限划分为近中远三个时段分别对应于2009年-2011年2012年-2015年2016年-2020年近中期着重于项目建设游憩方式的摸索和市场的拓展远期则注重产品更新转型

指导思想

脚踏实地因地制宜紧抓特色滚动发展

要认清优势与不足本着经济可行的原则充分利用本地资源物产吸引互补型的优良资金坚持特色就是生命打造极具乡土气息的特色产品先易后难分期分片滚动发展

发展目标

近期项目启动初期主要以推介休闲型旅游产品为主在2009年实现50人日的接待规模在2011年达到100人日的接待规模2009年进入乡村旅游服务接待单位名录2011年被评为四星级农家乐

中期随着互补型优良资金的加入旅游产品将逐步由休闲型向度假休闲并重转变形成200人日的接待规模并不断进行景观建设7>2013年被评为五星级农家乐

后期结合市场需求进一步进行产品更新和转型成为宁乡县域内独一无二的山村旅游目的地2019年被评为AAA级旅游景区

项目定位

总体定位长沙大河西乡村旅游的一颗新星

产品定位以山村酒店生态餐饮为重点以农事体验山地观光山野拓展为辅助

市场定位积极溶入大沩山旅游线近期以宁乡县及长沙市区为主要市场中期开始拓展株洲湘潭及周边其他城区市场

总体思路

依托环境气候景观物产4大优良资源开发山村酒店生态餐饮农事体验山野拓展山地观光5种旅游产品设置综合服务区农事体验区景观游憩区野营拓展区森林保育区5个旅游功能区尽快解决路电水3大基础问题重点抓好产品设计和市场营销2项关键工作将农庄打造成为长沙市大河西乡村旅游的1颗新星

近期重点

建好水电路搞成综合区摸索好的玩法打开市场局面

项目开发条件分析

现状和问题

规划区所在山谷中有昊天园林工程实业有限公司建设的猕猴桃基地该基地由湖南省农科院提供技术支持通过8年持续投入和建设已基本建成并实现了经济收益对于旅游开发该基地老板也已有所谋划和行动做了一些基础工作打下了好的基础目前该项目主要存在以下问题

整个生态休闲农庄还没有确定一个明确的区域界线

当前的猕猴桃基地老板没有两侧山林的承包权而要开发和保持谷中良好的生态环境和景观条件就必须维护两侧山林的完好

基础设施方面入口道路还没有硬化山谷中的供水和景观用水是个难题供电情况也不理想

目前的开发商实力不强资金上存在缺口没有旅游经营经验需要一个具备较强旅游市场开拓能力的合作伙伴

休闲农庄的具体项目产品的形式和特色等方面尚没有一个明晰的概念

主要优势

环境优势林茂土净水清气洁环境清幽

景观优势植被茂盛林相优美流水潺潺春有杜鹃秋有红叶具备很好的景观资源条件是开发乡村旅游的好地方

区位优势区位优良交通便捷可进入性强规划区毗邻xx城市群与周边主要城市均能快速便捷地到达距宁乡50公里距长沙80公里距湘潭85公里距株洲100公里

后起优势规划区此前未有过旅游经营还是一张白纸而且本身规模较小可塑性灵活性极强同时又具备生态农业等良好基础条件只要合理规划科学发展后起优势明显

主要机遇

氛围机遇规划区处于大沩山旅游区范围内临近密印寺沩山漂流峡溪漂流千佛洞三福门及清羊湖等景区只要找准定位就一定能利用好这种旅游行业发展的氛围

市场机遇城市居民离退休者家庭自驾车者机关团体等市场主体的旅游消费需求持续增长长假改短短假增多短途旅游郊野旅游越来越盛行对乡村旅游的需求量越来越大

政策机遇新农村建设对发展旅游业积极支持目前经济危机形势下拉动内需加强基础设施建设的政策以及国家对于乡村旅游的一贯支持等一系列的利好政策机遇

主要劣势威胁

名气劣势旅游经营完全要从零开始没有半点知名度

资源劣势虽然规划区内景观相对良好但不能成其为吸引力因素游客不会因为这里的风景而来到这里此外水资源不足供水水景营造及相关活动的组织成为难题

生态威胁规划区面积较小生态系统单一而脆弱面临火灾洪灾雷电灾害虫害等多种威胁

竞争威胁周边区域如本镇龙泉村的旅游项目对本项目存在一定的同质竞争威胁各成名景区对本项目存在一定的屏蔽威胁外围农民可能形成一定的分流威胁尤其是在目前经济危机形势下对于刚刚踏进旅游行业的经营者来说所可能面对的挑战更是未知的

市场分析及产品构建

xx城市居民休闲度假市场的总体特征

笔者对曾参与规划编制的xx地区某景区所进行的调查数据进行了引用

市场面宽潜力巨大市场面的宽度可以通过游客的人口学特征来反映当现实市场的人口学特征越接近客源地的人口学特征市场发育面就越均衡通过最近的调查经验发现xx现实旅游客源市场的性别年龄文化程度职业与家庭人均月收入等指标都呈现相对分散分布与xx建成区现有人口学特征接近表明xx周边休闲度假市场发育面宽广均衡度较好说明了休闲度假产品能广泛适应xx市场潜力巨大

旅游活动注重亲情出游方式是旅游消费行为的重要征之一游客选择不同的出游方式反映了内心深处的心理需要指向最近的相关调查数据显示多数游客是与家人一起3225或亲友结伴2881前往休闲度假由单位组织的占21家庭市场与亲友市场是xx休闲度假市场的重心也是区别于标准观光旅游重要特征

参照群体作用显著调查显示3395的游客是通过亲友介绍获得休闲度假信息的其次是旅游宣传册2177等这反映了参照群体口碑宣传对游客的出游决策存在着高影响现象从另一个方面也揭示了休闲度假开发必须重视游客经历对潜在市场的作用同时网络793已成为人们获取旅游信息新兴途径和选择旅游目的地的重要参考应加强网络营销的力度

自驾游与单位组织渐成主流调查表明汽车是目前出游最主要的交通工具其中自驾车的比例高达3451单位车占2433这种结构在客观上受到交通条件的制约在主观上也反映了特定人群的偏好这与异地观光旅游多选择飞机火车与长途汽车有较大差异指示休闲度假地建设中应充分注重道路停车场的建设加强交通组织的管理

存在明显的理想时间距离统计数据表明对于城市周边的休闲度假所有游客有一个心目中理想的时间距离即游客休闲度假的理想距离围绕1～2小时车距双向递减集中度明显随着交通条件的改善2小时左右车程可以覆盖200km范围的乡村覆盖面比较明确过远觉得行程太累太近没有出游的感觉

出游动机凸显休闲度假多数游客选择休闲度假的动机是休闲度假释放工作压力和观光旅游约占80说明我国旅游业已从异地观光旅游逐步走向了本地休闲与度假旅游符合旅游业发展演进规律

乡村概念吸引人们前往缓解压力旅游吸引力是人们做出旅游决策时的重要影响因素调查表明乡村概念成为多数游客认定的吸引源4800其次才是休闲度假活动项目综合服务和距离和交通条件等同时游客选择休闲度假存在三大自身性原因缓解工作压力2826景点本身的吸引力2485和时间上更好安排2045三者差别不明显说明乡村本身的吸引力是休闲度假行为的首要决定因素而价格和费用问题关注程度并不高这与异地观光旅游有较大的区别

出游频率高客观上城市周边的休闲度假目的地使出游的时间限制空间限制费用限制较小随着人们生活生平的进一步提高会越来越普及成为城市居民的经常性消费活动调查表明休闲度假出游频率高约九成的游客有过多次城市周边短程旅游的出行经历

存在季节差异冬季明显偏冷xx周边休闲度假存在一定的季节性春秋季节成为旺季夏季为平季冬季为淡季访谈得知春季是乡村美丽的季节秋季是乡村收获的季节最吸引人部分人夏季嫌热多数人冬季怕冷人们难于选择这样的季节前往

旅游花费高消费潜力大xx城市周边休闲度假的现实旅游花费较高约六成游客花费为200～599元也有约一成的游客消费超过1000元在未来休闲度假花费方面有一半游客集中在200～599元而愿意花费1000元以上的约占两成与现实相比1000元以上花费等级上升近一成因此xx休闲度假的市场潜力巨大可以通过开发好的项目来挖掘其消费潜力

乡村特色倍受青睐乡村特色普遍受到了游客的欢迎约八成的游客愿意乡村特色商品超过一半游客最喜欢乡村特色和乡村元素产品因此开发具有乡村特色的旅游商品和产品对提高休闲度假的经济效益具有重要意义

产品需求角度的市场分析

除应弄清楚主要目标市场即xx市场的总体特征外我们还应对不同专项需求的细分市场特征进行分析以明了那块市场是我们所需要或不需要的这类专项旅游需求市场主要包括生态休闲市场怀旧市场自驾车市场银发市场学生市场自由人市场本土消费市场商务政务市场及香客市场等方面通过分析我们可以得出结论生态休闲市场自驾车市场学生市场本土消费市场和银发市场是松华生态休闲农庄的重点目标市场而怀旧市场自由人市场商务政务市场不是我们的重点

细分

市场特征分析产品重点生态休闲市场年龄在3050岁之间多数学历较高以企业中高层人员或私营业主为主个人月收入在3000元以上倾向于高价高质与众不同知名度高的旅游产品偏爱休闲度假修身养性的旅游方式追求轻松自由不同寻常的感觉多数喜欢与家人或朋友同游大多自主安排出游计划对交通工具住宿条件旅游设施服务水平的景点质量要求较高山村酒店生态餐饮山地观光怀旧

市场年龄在3050岁之间倾向于中高档价格差异于现代文化特征的旅游产品决策谨慎安排周密体现在对于确定性安全性舒适性的要求较高出游主要集中在黄金周工作日公差带薪假期等这类人群一般喜欢过夜游以满足其差异化的生活需求农事体验生态餐饮山地观光自驾车市场倾向于中高档价格文化和自然特征兼备的旅游产品出游时间多集中在周末黄金周以及带薪假期多选择短途路线为主长途路线为辅3小时休闲市场倾向于以家庭为单位或以车友会俱乐部为单位的集体出游对旅游地停车住宿安全等条件要求相对较高山村酒店农事体验生态餐饮山野拓展山地观光银发

市场年龄在60岁以上经济基础强有充分的休闲时间对于确定性安全性和服务的要求较高不容易接受新鲜事物但一旦接受可长期发展此类市场对要求配套完善对养老养生和健康有极高的需求山村酒店农事体验生态餐饮山地观光学生

市场倾向于中低档价格高内涵的旅游产品求知交流探奇娱乐欲望强注重旅游产品的参与性体验性和教育性对精神层面的追求高于对物质层面的追求该人群主要以寒暑假消费为主体大多有朋友家人或恋人同行对旅游产品要求较高对文化生态历史宗教类景点有较大热情就规划区而言亲近自然和山地生态是其主要出游引力山村酒店农事体验生态餐饮山野拓展山地观光自由人市场年龄在1830岁之间已参加工作收入中等水平的青年人群倾向于价格合理富有特色功能多元化的旅游产品追求独立自由个性新奇时尚的旅游方式属于风险偏好类型知识层面相对较高有强列求知欲和交际欲出游率高倾向于自主安排出游计划与朋友同事家人出行的比例较高山村酒店农事体验生态餐饮山野拓展山地观光本土

市场xx宁乡等近程消费市场主要消费目的为接待聚会和日常休闲是规划区的长期消费目标群体主要消费集中于餐饮接待周末度假旅游购物农产品山村酒店生态餐饮山地观光商务政务会务市场25岁以上各年龄层次都有住宿标准一般在中等偏上水平参加旅行社的比例较低多参加单位组织和自助旅行在旅游目的地游览的时间一般较短该市场潜力不可低估随着政务活动的增加其出游力将会有很大的增长空间生态餐饮旅游市场开发策略

通过对xx城市居民休闲度假市场分析可以看出包括松华生态休闲农庄在内的大沩山旅游区所面临的巨大休闲度假市场需求针对xx城市居民休闲度假旅游市场特征松华生态休闲农庄在开发市场和设计产品时应注重以下方面的问题

重视散客旅游市场尤其是亲友结伴旅游市场

打造休闲度假线路突出乡土特色进行特色营销

注重道路与停车场建设改善旅游通达状况

加强与各旅游汽车自行车等俱乐部的联系与沟通

营造亲情氛围强化口碑宣传强调特色服务温情服务

提高满意度增加重游率提倡跟踪管理折扣营销

做好春秋两季平衡季节差异打造避暑产品挖掘冬季特色冲淡季节影响

游憩模式构建

在解决好吃住行之外还要多在游购娱等方面多下工夫通过观→学→养→乐→跟这种参与性强养成式的游憩方式来实现产品的价值和达到预期的目的

观

观花观果观叶观农

观花利用林地和田土通过利用自然原有和人工栽培做到四季有花可赏春有杜鹃梨花桃花樱花可林间间植油菜花外围夏有石榴栀子茉莉凤仙文竹仙人掌荷花牵牛

观叶观林相观植物叶片如竹芭蕉棕树梧桐及各种色叶植物等

观农观赏农作过程农作器具等

学

学耕学种学栽学做学采摘学设计学农俗学土玩总之学一切易于学习而城市人从未体验或久未体验的乡村活动和知识可选活动包括耕地播种移栽采摘初加工农俗讲述踢毽子打陀螺走高跷跳房子下土棋推磨舂碓放羊喂鸡丢沙包等

养

通过购买认养租养果树花株林木小动物来颐养天年培养爱心使得幼老女侣等类客人在农庄有事可做使其心旷神怡既产生实实在在的经济效益又让游客享受真真切切地放松

乐

通过参与易于组织又让人快乐的项目如摸鱼捞虾农作运动会野营活动篝火晚会土屋KTV土制乒乓球多人跷跷板亲子手推车伴侣喜服秀等畅怀放松

跟

通过玩乐强化纪念性的购买需求产生跟进式的购买行为如购买水果花卉土特产等通过跟踪服务禅僧跟进式的口碑促进客带客形式的市场拓展

旅游产品定位

先易后难逐步构建以山村酒店生态餐饮为重点以农事体验山地观光山野拓展为辅助的旅游产品体系满足市场的旅游需求1－2900→参观磊石小屋→花溪→兰花基地→山顶观景台→午餐1130→土玩场→四季花果园→烧烤场→晚餐→回程1800

农庄二日游

A方案第一天农庄接待中心900→入住磊石小屋→山顶观景台→兰花基地→午餐1130→花溪→四季花果园→晚餐1730→土屋KTV或棋牌第二天早餐800→土玩场→烧烤场或钓鱼→午餐→回程1500

B方案第一天农庄接待中心900→野营登记→山顶观景台→兰花基地→花溪→午餐1130→野战对抗→土屋KTV或棋牌→晚餐1700→篝火烧烤第二天早餐800→四季花果园→土玩场→午餐→回程1500

外部游线组织

一日游方案农庄接待中心900→四季花果园或其他→午餐1130→其他景区→回程

二日游方案第一天农庄接待中心900→入住磊石小屋→土屋KTV或野战对抗→午餐1130→其他景区→花溪→晚餐1700→篝火烧烤第二天早餐800→四季花果园→兰花基地→土玩场→山顶观景台→午餐→回程1500

功能分区与项目设置

总述

划分景综合服务区农事体验区景观游憩带野营拓展区森林保育区5个旅游功能区各功能区块之间并没有严格的界线它们是部分重叠交叉的进行分区是为了分析起来更加明晰

功能区比例主要功能核心项目综合服务区10游客集散

餐饮住宿游客接待中心停车场餐厅棋牌室吧房土屋KTV磊石客房老井小院农事体验区20农事体验

田间游乐花果园兰花基地菜园鱼塘土鸡围栏马头羊围栏梯土整理景观游憩带10山地观光

农园游赏大门奇石草坪区小品花溪山顶观景台林下游憩区游道环线野营拓展区10生态餐饮

棋牌娱乐入口游道营地林间拓展区土玩场烧烤场篝火区野战对抗场森林保育区50农家宾馆

山野酒店景观树种防火树种在各个功能区的项目设计中始终围绕因地制宜紧抓特色的指导思想坚持土极而近乎雅的风格信仰所有房屋一律采用天然卵石或漂石砌筑而成房屋顶盖则覆以茅草杉树皮小青瓦景观营造多采用茅屋夯土原木砌石陶器竹器马灯等乡土符号

综合服务区

综合服务区位置以原老房子为中心向东南西三方拓展集中游客集散餐饮住宿娱乐购物等功能是整个农庄的心脏这里的房屋全部采用石砌或土筑形成农庄核心特色外墙不加修饰而内墙以石灰抹平内部器具设施要求舒适而动感

游客接待中心设于现老房子东面为游客提供入住登记咨询导游寄存休息购物等服务占地面积约60m21～2层内设存放区咨询台休息区洗手间导游区小超市

停车场在综合服务区接待中心南面修建一处生态停车场面积约300m2可停放小车20台另在接待中心东南面公路旁修建小停车场一处面积约60m2可停放大巴2台停车场采用水泥铺建各车位之间栽植有景观树保留停车场一侧的梯土墙并在石墙上设置滴水竹枧多个引老井水下放置石臼盛之形成独具特色的石臼洗手盆

餐厅在原老房子处分期新建及改造餐厅约200m2包括一个大厅和6个包厢餐厅菜肴全部采用绿色原材料烹制而成拟将土鸡山羊菜品打造成农庄的特色招牌菜品

棋牌室设棋牌室3-5间另外各客房中也可提供棋牌及点心茶饮服务

土屋KTV独具特色的夯土或土砖砌筑的KTV包房冬暖夏凉音箱效果极好同时富有野性色彩

吧房整合茶室网吧书吧功能并提供一些小型活动如投壶掷飞镖等

磊石客房分期新建客房约1000m2包括1个小会议室分别配置不同的内部物品用作普通客房单身客房情侣房家庭房老年静养房等不同用途并相应地赋以不同的名称如观云闻莺听泉习画等客房内卧具卫生间空调电视网络接口齐全并提供洗衣和叫醒服务方便舒适

老井小院将留存的老井修葺后形成一处景观并在各栋石屋之间留出一块空地形成一个具有复古主义色彩的老井小院是休憩休闲的理想场地可兼作露天餐厅

农事体验区

农事体验区主要是分布在田土区域其主体是猕猴桃园

猕猴桃园保留现有的大部分猕猴桃园在游客服务中心背面的猕猴桃架下围养土鸡

四季花果带分片种植多种花果两用的果木并引进反季节品种以弥补不足使游客一年四季到农庄都有花可赏有果可尝并可推出印字水果体验服务如游客亲手培育的印有自己或亲属名字的桃子等

马头羊围栏在现新房子北面建一个马头羊围栏用以关养购买来的马头羊游客可体验放羊喂鸡等

梯土整理谷中原本有很多梯土现均已荒芜可将一部分比较集中的梯土整理出来栽植一些观赏树种和花卉以及用作游客租种体验之用

鱼塘在规划小停车场对面及现有新房子北面各挖掘一口山塘面积分别约12亩1亩蓄水放养家鱼供游客享受垂钓之乐游客可自带钓具也可到游客服务中心租借和购买

菜园辟菜园子种植时令蔬菜实现农庄餐厅部分有机蔬菜自给各类蔬菜分垄而植在距离游道较近的一端树立木牌标明种类以利于游客识别并留取少量空地以供游客体验之用

景观游憩区

景观游憩区严格意义上应称作景观游憩带它是沿游道而分布的一个区域功能主要定位于交通和游赏

大门景区大门设计成一段已部分坍塌的磊石墙上面歪歪斜斜地挂着用小原木做成的几个大字即花溪小屋欢迎您城墙外是一片草地点缀着一些奇石这就是奇石草坪区

奇石草坪区位于大门两边面积约50m2栽植了一种乡村常见的草皮草坪中间点缀