工业园物业管理方案Word文件下载.docx

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展现XXX进取、创新的精神状态和高效的运转机制；

规范：

体现XXX作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌。

XXX的物业管理模式是一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式，切实做到：

岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务。

1、根据XXX园区特点，在治安管理上强调人的因素，所有安管人员由物业部统一指挥调度，强调多重结合，即防护设施与人员防护相结合，流动岗与固定岗相结合，安管人员与其他人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合，在物防上加强对物品出入的管理，提高防范能力等，结合物业部统一管理，快速调度，确保治安工作万无一失。

2、精心养护园林绿化，实施垃圾分类处理，加强环境建设和环保建设。

根据XXX园区的现状，清洁、绿化的工作重点是养护好园区内园林绿化和管理号区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁。

第一维护好园区绿化，使其保持长青、常新，始终焕发勃勃生机；

第二加强和引导环保意识教育，使所有人员自觉维护园区内环境；

第三垃圾分类处理，建立回收系统；

第四开展环境文化建设和环境形

象建设。

3、保证车辆有序停放。

为防止园区内车辆乱停乱放，物业部对使用人进行引导配需和现场温馨提示、管理相结合，若讲理无效后，将给予处理，最终达到整齐、规范停车和秩序井然的目的。

4、实行大围合整体管理和小围合局部管理相结合的管理方法，此种方法体现在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。

物业部统一集中管理，同时各区域设立班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密。

5、物业部推行24小时值班巡逻的服务机制，以确保园区生产所需。

四、XXX园区物业服务组织架构

1、保安部门智能

（1）分工管辖与责任保安工作主要有日常工作和专项工作两方面.根据XXX工业园特点，保安应将治安、内保和防火三项工作作为重点：

1、治安：

维护XXX园区公共场所的秩序及顾客的安全；

2、内保：

保护XXX园区租户的财产及人员的安全，保护管理公司的财产及人员安全；

3、防火：

保障XXX园区的消防安全.

（2）例会

1、例会是物业部进行工作协调与实施监督的主要手段.参加人员：

全体保安人员；

2、内容：

①通报工业园安全防范情况，总结评估上周安全工作得失；

②布置本周防范保卫工作；

③意见与建议：

保安员可就XXX园区内部及周边治安状况存在的隐患问题或安全中的疏漏等问题提出改进意见和建仪.

④岗位培训：

岗位培训可采取由资深保安员讲课或聘用保安专业人士两种形式，保安员可就自己成功的工作经验或工作不足之处进行发言或进行案例分析，必要时，可邀请专家对治安、消防、内保等方面知识予以指导.

⑤案例：

治安案例（另定）消防案例（另定）

2、保安队长岗位职责

（1）对物业经理负责，负责对本部保安人员和所管责任区的安全管理工作，带领保安人员，根据制定的各岗位责任制，严格认真地做好安全保卫工作。

（2）根据责任制中所规定的项目和要求，严格进行检查，督促保安落实岗位责任制，负责检查各岗值班记录，鉴阅查看监控录像，确保工作秩序正常开展.

（3）以身作则，做出榜样，做到思想好、业务精、作风正、纪律严，对保安关心爱护，掌握保安员思想状况，及时做好疏导教育，搞好部门团结，起到模范带头作用.

（4）做好物业部门领导与基层保安人员的协调工作，及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报，为上级部门领导提供建设性的工作建议，同时及时传达，落实上级的工作安排。

（5）加强法律、法规知识学习，熟悉保安业务，了解公司的规章制度，掌握管区内治安保卫工作的规律、特点.严格管理，并负责落实保安综合素质培训，塑造良好形象。

（6）负责查岗、考勤、考核工作.按《保安手册》和奖惩办法，认真考勤并提出奖惩意见，对工作失职和违法乱纪保安，如实向物业部提出处理建议。

（7）经常巡视园区各处要害部位，每天至少巡查1次落薄，检查保安巡逻情况，每周负责中、夜班查岗1次，就检查结果落薄记录向上级汇报。

（8）认真做好当值保安管理工作，遇有重大和突发性事件，及时向上级汇报，并采取必要应急措施，维持秩序，保护好现场，配合有关方面做好调查工作，负责事故报告，每天向物业经理汇报1次。

（9）完成上级领导交办的其它工作任

3、保安班长岗位职责

（1）跟班带领保安队员上岗执勤，守夜护卫，巡逻检查，并负责填写值班、交接班记录。

（2）认真学习公司各种规章制度，熟练掌握本岗位工作技能技巧，树立强烈事业心和良妤的责任感。

（3）协助保安主任落实岗位责任制，保证本班保安员按时到岗工作，督促保安员做好安全保卫工作。

（4）认真记载当班记录，做好巡逻登记，早班1次，中夜班2次巡更登记落薄.

（5）做好本班保安身体素质训练，端正保安仪容，坚持文明礼貌用语，带领本班保持良好精神风貌。

（6）对岗位上发生的重大和突发性事件，要果断采取应急措施，及时向上级汇报，维持好秩序。

（7）完成部门和领导交给的其它工作任务。

4、保安员岗位职责

（1）保安员上岗必须穿着制服，配戴装备，端正仪容；

纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。

（2）值班员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素应即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门领导，确保管区的安全。

（3）坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。

（4）执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事物，预防案件，事故的发生，力争做到万无一失。

（5）爱护设施设备、公共财物，对岗位内的一切设施、财物不得随便移动及乱

第八节：

日常物业管理

日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，物业管理工作，包括房屋、设施、设备维护、环境管理、安全防范管理、消防管理、车辆管理等多方面内容，以下我们将对其有关内容进行阐述：

（一）、安全管理

1、安全防范管理分为四个环节：

第一环节为督导层，全面巡查防漏堵漏；

第二环节为门岗人员进行封闭控制；

第三环节为监控系统；

第四环节实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制专项方案进行演练。

2、消防管理：

我们将建立消防责任小组，分三级巡查：

第一级为保安员巡查；

第二级为维修人员巡查；

第三级为管理层人员巡查。

另外，我们将编制消防应急方案进行演练。

（二）、车辆管理（其车位规划方案按规划执行）

1、我们将根据规划实行规范管理，包括标识规范、指挥规范、制度规范等。

2、合理使用停车场资源，使其资源利用最大化。

（三）、环境管理

1、对于内外绿化，我们将按照《绿化管护制度》严格执行，这里不再细述。

2、环卫管理上：

我们首先实行垃圾分流，使工业园区净化、美化。

其次是实行人员培训到位、工作到位、检查评比到位、质量到位的“四个到位”，始终保持责任区域干净、整洁。

详见清洁卫生管理。

（四）、物业管理标的中各项目大、中型维修养护和日常小修管理：

管理处在每年年初，向贵公司上报年度各项目大、中型维修计划书，并按计划执行。

对于日常的小型维修，管理处将在第一时间保质保量进行维修和按年度计划进行养护。

（根据现场实际情况或注明或省略）

（五）、客户服务及品质管理：

项目主任将负责整个管理处接待、内务、单位的服务品质等工作。

我们整个团队将明确每个人员的岗位职责，并要求服务人员统一着装、佩带明显标志，工作规范，作风严谨，真正起到形象窗口的作用。

第四章部分公众制度及应急措施（以下为节选的内容，供参考，在实际管理中将有调整）

第一节：

公众制度

（一）、精神文明公约

1、自觉遵守国家法律及《市民行为道德规范》，做遵纪守法公民。

2、所有人员互相尊重、互相关心、互相帮助、和睦相处。

3、不搞封建迷信，不参与赌博、色情活动，不吸毒、贩卖毒品，不将违禁品黄色淫秽的书刊、画片等带进本工业园区，不参加非法团体组织集会。

4、讲究公共卫生，不乱丢垃圾、瓜壳、纸屑、烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃置及堆放杂物，共同维护公共卫生。

5、爱护公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施。

6、爱护花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪。

7、加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作。

8、积极参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱护儿童，关心帮助残疾人。

9、积极维护工业园区形象，提出合理化建议，积极配合管理处的各项工作，为将工业园区创建成物业管理示范项目而努力奋斗。

（二）、安全防范管理规定

为提供优质保安服务、保障工业园区的公共设施及人员生命财产安全，特制定本规定。

1、工业园区安全治安保卫工作由工业园区物业管理处协助辖区派出所完成。

管理处工作人员有权对违反工业园区管理规定的行为进行检查、纠正。

2、物业管理处的职责和权利

①、严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护工业园区公共设施及人员生命、财产安全。

②、实行封闭式的安全管理办法，保安人员24小时值班巡逻，处理所有紧急事项。

③、负责本区域的机动车辆、摩托车、自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行。

④、夜间门岗负责出入登记等工作。

贵重、大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的《物品搬出放行条》方予放行。

⑤、对不遵守制度的人员，应进行劝阻、制止，情节严重者移交有关部门处理。

3、工业园区严禁下列行为：

①、严禁非法携带、存放枪支弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险品。

②、严禁非法制造、贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具。

③、严禁非法吸毒、贩毒、嫖娼卖淫，制造、销售各类毒具或聚毒。

④、禁止窝藏各类犯罪分子。

⑤、不得利用房间为盗窃活动提供方便。

⑥、禁止制造、复制、出售、出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品。

⑦、未经批准不得擅自改装、破坏正常供电线路。

⑧、不得损坏、移动消防器材、标志，挪用消防水泵。

⑨、不得故意损坏区域内各种公共设施、设备。

有上述行为，物业管理处有权按《治安管理条例》予以纠正，情节严重交公安机关处理。

4、工业园区经营人员职责和义务：

①、遵守国家有关法律、法规和本工业园区的各项规章制度。

②、具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保安人员，搞好工业园区的安全保卫工作。

③、勇于制止、举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理。

④、正确作用电子智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承担自己造成的相应事故责任。

（三）、消防安全管理规定

为了加强工业园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律、法规制定本规定。

1、本规定由物业管理处和工业园区所有人员共同遵照执行。

2、工业园区的防火工作，依据“预防为主，防消结合”的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督。

3、工业园区的防火管理实行分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施。

4、物业管理处的防火工作职责：

①、宣传消防法律、法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育；

②、制订防火管理制度，并监督保障实施；

③、定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施；

④、保证公共区域疏散通道的畅通；

⑤、定期对辖区公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其处理良好备用状态；

⑥、正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范；

⑦、领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练；

⑧、严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放；

5、工业园区经营人员的消防职责和义务：

①、遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器；

②、不得随意堆放、晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾；

③、室内不得存放超过0.5公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃品；

④、严禁占用、堵塞任何消防通道、楼梯走道、天台出品或其他疏散口，严禁在楼道、天台进行喷油漆的危险作业；

⑤、严禁损坏、盗用消防设施、器材，挪用消防设施及消防水源，严禁封闭或损坏安全疏散标识、事故照明设施及消防标志；

⑧、学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警及时报警，积极扑救；

⑨、发现他人违章用火、用电、用电焊、气焊或有损坏消防设施、器材的行为，应及时劝阻、制止或向物业管理处报告；

⑩、所有人员必须服从消防机关和物业管理处有关消防方面的管理、监督，不得刁难、辱骂或以暴力、威胁手段妨碍消防工作人员执行公务。

纵火者，将依法追究刑事责任。

6、物业管理处或房屋产权单位需要改变的用途时，其防火安全必须符合国家有关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用。

7、在执行灭火救灾任务中受伤、致残或牺牲的人员其医疗、抚恤待遇及其养伤期间的生活费用，由发生火警的肇事者按照国家有关规定给予补偿。

8、凡违反本规定的，物业管理处可根据有关法律、法规及有关规定报请消防主管部门进行处理。

（四）、道路及车辆管理规定

为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，根据交通有关法规，特制定本规定：

1、各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列规定：

①、遵守交通管理规定，爱护道路、共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施；

②、机动车辆在本区域行驶，时速不得超过安全标准，严禁超车；

③、车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位置停放，注意前后左右车辆安全；

④、车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负；

⑤、不准在行车道、消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道；

⑥、不得在区域任何路段试刹车、练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净；

⑦、除执行任务的消防车、警车、军车、救护车外，其它车辆一律按本规定执行。

2、停车场管理规定

①、服从安管员指挥，严格按照标识有序行驶及停放；

②、工程车、履带式车辆不得驶入停车场；

③、不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩；

④、严禁运载剧毒、易燃物品、枪支火药和其它危险物质的车辆进场；

XXX物业管理有限公司是一家专营工业厂房、商业楼及写字楼项目的整体投资、物业管理及工程装饰的专业化公司，在深圳市物业管理市场逐渐走向规范化、市场化、专业化之时应运而生。

深圳市房产局的各级领导在物业管理工作会议上多次提出：

要让物业管理行业真正市场化运作，我们应按“国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定――鼓励和支持专业物业管理公司的成立，逐步扭转开发商与物业公司的父子关系现状，从而改变深圳物业管理现状，促进物管行业发展。

”公司自注册前，就从公司的规范、专业、发展等方面作了全面的策划，并确定了“全心服务，在细微之处见精神；

追求卓越，赢万众口碑创”的公司理念。

公司理念体现了这个年轻公司，即朝气勃勃、勇于创新，又脚踏实地以服务为本的精神。

为提高管理服务水平的整体设想与策划

一种模式，五个重点，五大措施”。

规范体现该工业园作风严谨、运作规范高效、管理精细的风貌

一种模式

作为优质工业园需要的是体现：

开放、高效、规范、安全、文明、有序、舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为：

一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式。

在我公司进驻后，要将公司“全心服务，在细微之处见精神；

正大卓越，赢万众口碑创品牌”的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守：

“岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务”。

我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷。

五个重点：

针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点：

1、树立工业园物业整体形象

通过环境形象、工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放、高效、规范的整体形象。

2、确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零

从我们管理的经验来看，治安、消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键。

我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防、人防、物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安、消防事件发生率为零。

3、维护好工业园区的环境

该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路、厂房、宿舍、办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛、常绿，无死苗、无杂物，辅助性的展现项目的良好形象。

4、设施、设备及物业本身的管理，使工业园物业保值、增值，另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的。

5、树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑

该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤、优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并

为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值。

五大措施：

1、根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合。

在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理、快速调度，确保治安万无一失。

2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设。

针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫、绿化），养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美、干净整洁。

第一：

维护保养好工业园区绿化，使其保持常青、常新，始终焕发勃勃生机；

第二：

加强和引导环保意识的，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境；

第三：

垃圾分类收集，建立回收系统；

第四：

开展环境文化建设和环境形象建设。

为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理、提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐、规范停车和秩序井然的目的。

4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法。

这种方法体现在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。

我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊、规范严密。

5、我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需。

拟采取的管理方式、工作

对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为：

专业化、规范化、精细化、品牌化、经营型的管理方式。

基本思路是：

1、严格选人、谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质；

2、提供24小时服务；

3、严格法规和标准制约、规范组织和个人的管理服务行为；

4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；

5、军事化管理加现代化管理。

具体我们的管理分组织系统、运作程序系统、激励系统三个部分说明。

（一）组织系统：

1、贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率。

2、管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任、文员、品管、各业务部门管理员和业务块操作员工。

（二）、物业管理处人员岗位分布说明

1、管理处主任：

1名，负责全面工作。

2、文员：

负责前台服务，和处理行政、物业事务等工作，并协助管理质量标准修复，确保公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露；

室内绿化常青。

接待等工作，及负责档案管理、会务管理等工作。

3、品管：

2名，负责各部门、各岗位的工作质量的检查、监督。

4、维修部：

4名，负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修、保养、巡视、维修检查监督等工作。

5、保安队队长：

1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作。

保安：

12名，分三班24小时值班（其中一名轮休），负责当班期间的安保工作。

6、环境管理部部长：

1名，负责清洁、绿化全面工作及对部门人员检查监督工作。

绿化技师：

2名，负责绿化养护工作。

环卫工人：

4名负责工业园区公共区域卫生。

（三）人员培训

企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了“全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落实到实处。

1、培训的目标：

通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效。

2、培训内容：

（1）新员工入职培训：

A、企业培训：

企业质量方针、质量目标、企业理念、企业精神等；

B、员工手册培训：

员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等；

C、管理处概况培训：

工业园区概况、公众管理制度、内部规章制度、管理架构等；

D、物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训；

物业管理处的职责和权利

1、严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护工业园区公共设施及人员生命、财产安全。

2、实行封闭式的安全管理办法，保安人员24小时值班巡逻，处理所有紧急事项。

3、负责本区域的机动车辆、摩托车、自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行。

4、夜间门岗负责出入登记等工作。

5、对不遵守制度的人员，应进行劝阻、制止，情节严重者移交有关部门处理。

工业园区严禁下列行为：

1、严禁非法携带、存放枪支弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险品。

2、严禁非法制造、贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具。

3、严禁非法吸毒、贩毒、嫖娼卖淫，制造、销售各类毒具或聚毒。

4、禁止窝藏各类犯罪分子。

5、不得利用房间为盗窃活动提供方便。

6、禁止制造、复制、出售、出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品。

7、未经批准不得擅自改装、破坏正常供电线路。

8、不得损坏、移动消防