安周物业方案DOC.docx
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安周物业方案DOC
石家庄市桥西区振头街道办事处物业管理服务
竞争性谈判响应书
项目编号：
HBZC-SJZ20140324
供应商：
河北安周物业服务有限公司
法定代表人：
日期：
2014年3月26日
目录
一、法定代表人身份证明书---------------------------------3
二、法定代表人授权委托书---------------------------------4
三、投标函---------------------------------------------5
四、投标报价汇总表---------------------------------------6
五、竞争性谈判保证金证明资料-----------------------------8
六、营业执照副本、资质证书-------------------------------9
七、项目实施方案-----------------------------------------12
八、供应商应提交的其他资料-------------------------------22
一、法定代表人身份证明书
单位名称：
河北安周物业服务有限公司
单位性质：
有限责任公司
地址：
石家庄市新华区北合街18号
成立时间：
2013年10月21日
经营期限：
2013年10月21日至2033年10月20日
姓名：
王国强性别：
男年龄：
34
职务：
王国强系河北安周物业服务有限公司的法定代表人
特此证明。
供应商：
河北安周物业服务有限公司
日期：
2014年3月26日
注：
如法定代表人参加谈判，此证明书后附法定代表人有效身份证复印件，谈判现场须携带有效身份证原件、营业执照副本原件。
二、法定代表人授权委托书
本授权委托书声明：
我王国强系河北安周物业服务有限公司的法定代表人，现授权委托河北安周物业服务有限公司的赵金艳为我公司签署本项目的竞争性谈判响应书的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的本项目的竞争性谈判响应书的全部内容。
代理人无转委托权，特此委托。
代理人：
性别：
女年龄：
36
身份证号码：
13233619780505052X职务：
项目经理
供应商：
河北安周物业服务有限公司
法定代表人：
授权委托日期：
2014年3月26日
注：
1、该授权委托书除装订到谈判文件中的原件外，谈判现场须另外携带一份授权委托书原件，以备检验。
2、此授权委托书后附授权委托人有效身份证复印件，谈判现场须携带有效身份证原件。
三、投标函
致：
石家庄市桥西区振头街道办事处
1、根据你方文件编号为HBZC-SJZ20140324的石家庄市桥西区振头街道办事处物业管理服务竞争性谈判文件，遵照《中华人民共和国招标投标法》等有关规定，经过踏勘项目现场和研究上述竞争性谈判文件及其他有关文件后，我方愿意遵照竞争性谈判文件的要求承担本项目的服务。
我方的投标总报价为人民币（大写）
元整，￥：
（小写）110,400元，服务周期365日历日,质量达到合格标准。
2、我方已详细审核全部竞争性谈判文件，包括修改文件（如有时）及有关附件。
3、我方同意所提交的竞争性谈判响应书在规定的投标有效期内有效，在此期间内我方将受此约束。
4、除非另外达成协议并生效，你方的成交通知书和本竞争性谈判响应书将成为约束双方的合同文件的组成部分。
5、我们愿意提供招标人在竞争性谈判文件中要求的所有资料。
6、我们同意按竞争性谈判文件规定，交纳1000元竞争性谈判保证金。
供应商：
河北安周物业服务有限公司
法定代表人：
日期：
2014年3月26日
四、谈判报价汇总表
竞争性谈判人名称
赵金艳
谈判报价
（人民币）
大写：
元整
小写：
110,400元
服务周期
（日历日）
365日历日
质量标准
合格
备注
盖章
供应商：
河北安周物业服务有限公司
法定代表人：
日期：
2014年3月26日
注：
后附报价明细，格式自拟。
费用测算
序号
费用项目
测算依据
月合计（元）
年合计（元）
1
维修人员1人兼主管
工资标准1800元/月
1,800
21,600
2
保洁员2人
工资标准1100元/月/人
2200
26,400
3
维护员3人
工资标准1400元/月/人
4200
50,400
4
办公费
200元/月
200
2,400
小计
8400
100800
6
利润
按以上费用的10%计算
10080
7
小计
110,880
五、竞争性谈判保证金证明资料
（复印件）
六、营业执照副本、资质证书
七、项目实施方案
河北安周物业服务有限公司简介
河北安周物业服务有限公司成立于2013年10月21日，注册资金300万元，国家临时三级资质，是一家独立的专业物业服务公司。
河北安周物业服务有限公司拥有一支素质优良、技术过硬的管理团队，管理人员均为从事物业服务行业5年以上的工作经验。
公司遵守“亲情服务、诚心爱心、精细管理”的方针，积极开拓市场。
我们相信，在我们团队的共同努力下，会在物业服务行业取得优异的成绩的。
也希望大家对我们这个新公司的支持和信任。
第一章物业管理服务方案
第一节项目概况
石家庄桥西区振头街道办事处位于石家庄市桥西区育新路，共有办公楼三层，管理面积约5000平方米。
包含有给排水、电梯、高低压配电等设施设备。
第二节物业服务管理内容
根据振头街道办事处的要求，物业服务管理的内容主要有以下几项：
1、设施设备的维修。
公共区域的照明服务、室内基本水电维修服务，但不包含室内维修材料及水电等设备的改造工程。
2、保洁服务。
公共走廊、大厅和卫生间的保洁服务，做到每日进行一次清扫和拖推，垃圾筐内垃圾无溢满现象。
做好会议室卫生保洁工作。
3、绿化服务。
公共区域内的绿植浇水、喷洒服务。
4、公共秩序维护服务。
街道办事处大门口白天的值守服务，办公楼前停车场的车辆管理服务以及夜间巡视服务。
夜间巡视服务做到每三小时巡视一次，巡查主门是否处于锁闭状态，各科室窗户是否处于关闭状态。
负责关闭无人区域的照明。
5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生、通风、照明、紧急报修电话良好。
6、其他临时约定的相关服务。
第三节具体实施方案
一、设施设备的维修
设施设备的正常运转是能能否保证正常办公的重要条件。
所以，根据该办公楼的特点，配备维修人员1人，重点侧重强电、弱电的维修服务，以电工为主，提供综合维修服务。
1、主要工作任务和工作标准
要求维修人员每日对基础设施设备进行巡检，如，公共走廊、楼道、电梯灯是否处于正常运行，是否有损坏需更换的灯泡、灯管等。
上下水、卫生间管道等是否有漏水现象。
并每日将巡检的内容进行登记，发现问题及时维修。
2、电梯运行管理
办公楼电梯由专业维保公司进行管理，维修人员进行配合，日常的巡检和小修工作。
要求维修人员能及时处理如电梯困人等紧急事件。
做到电梯运行正常、平稳。
二、办公大楼环境卫生及绿化管理
在振头街道办事处办公大楼，我们将对大楼的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的办公环境，我们将切实做好以下几项工作。
1、8小时保洁制度
大楼实行8小时组保洁制度，早晨7：
00-11：
00,晚上14：
00-18：
00时。
以保证大楼的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在办公楼人流低谷时和下班时进行，尽量减少对用户办公的影响。
2、垃圾分流
在狠抓环境管理的基础上，我们将对办公垃圾实施“三化”
管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。
（1）垃圾收集袋装化：
办公垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于“三合一”
（2）垃圾回收资源化：
通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。
3、杀虫灭鼠
办公区域内经常性的杀虫灭鼠工作主要包括以下几个方面的内容：
（1）主要消杀对象是老鼠、苍蝇、蟑螂及蚊子。
（2）在办公区域内定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，保证随时随杀。
（3）实行重点防治，仓库、电梯机房、卫生间等部位以防鼠为主，其他设施和场所以杀虫为主。
（4）杀虫灭鼠工作通常安排在下班后或节假日进行。
杀虫灭鼠实行施工记录卡管理，做好签字验收工作。
（5）对由市、区、办事处爱卫会布置的除四害活动或专项检查工作予以配合。
三、门卫秩序维护工作
秩序维护工作是办公楼管理的一个重要方面。
只有办公楼的安全有了切实的保证，才能保证工作人员放心地在楼内工作。
因而安全管理也是办公楼管理的一切基础性工作。
门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。
（一）公共秩序管理
1、秩序管理工作的特点及主要任务
（1）以预防为主。
无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。
不出事故，不出案子，是秩序维护工作的根本目的，也是衡量秩序维护工作绩效大小的主要标准。
（2）大楼秩序维护员与社会治安紧密联系。
一个楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此办公楼的秩序维护工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是秩序维护工作最明显的一个特点。
（3）服务性强。
从本质上看，秩序维护就是服务，即提供秩序维护服务。
作为秩序维护人员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。
（4）软件与硬件同时抓。
一个大楼秩序维护工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高秩序维护队伍的素质，另一方面要抓好秩序维护设施的建设，建立完善的秩序维护系统和消防报警系统。
主要任务：
（1）门卫工作。
着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引楼内方位及提送行李等，同时应注意进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。
（2）安全巡检。
定时和不定时地对大楼内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。
定时巡查做到每三小时巡逻一次。
（3）停车场管理。
疏导车辆进出，避免造成交通堵塞，进行停车场消防和安全管理。
（4）案件处理。
对大楼内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件进行立案侦查，并按有关规定上报公安机关处理。
（5）与其他部门搞好配合工作。
2、相应的治安防范措施
（1）合理安排治安岗
根据办公大楼的特点，配备大门岗白班值班员1名，夜间值班人员1名，巡逻岗1人。
大门白班值班人员主要负责该单位正常上班时间的值岗工作，包括来访人员的指引、闲杂人员的制止以及报纸、杂志、信件等的登记和派送工作以及办公楼前停车场车辆管理工作。
具体实施管理措施：
A.人流入区控制图
门岗值勤
工作人员
问候
询问后、登记
询问后、登记
进入大楼
来访客户
进入大楼
（并跟踪观察）
其他人员
进入大楼
（并跟踪观察）
B.人流出区控制图
门岗值勤
工作人员
所带贵重物品须经业户确认
在登记本签字
检查证件（出入证）无异常
放行
来访客户
放行
其他人员
放行
C.物流出区控制图
门岗值勤
工作人员所带物品
询问
执用户证明
执管理处开的放行条
放行
来访客户
收回放行
其他人员
确认无误，收回放行条放行
（2）实行24小时巡视
巡逻人员实行24小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题。
做到定时和不定时两种方式巡视。
每三小时巡视一次，并有巡视记录。
巡逻岗发现闲杂人员要直至进入大楼。
（二）车辆管理
车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做到这一点，首先要搞好停车场的建设。
车辆可分为机动车和非机动车两类，如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。
为了避免这种混乱状态，工作人员做到正确引导车辆放置。
（三）消防管理
消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。
1、宣传教育
开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。
消防工作不只是少数人的事，而应是大楼中全体人员的共同职责，对于大楼的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：
（1）大楼防火工作的各项有关规定；
（2）手提式灭火器的放置位置及其使用方法；
（3）消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；
管理处员工还应懂得以下两点：
（4）遇到紧急情况时自己的职责任务；
（5）重要物资（货币、文件等）的转移及办法。
2、日常检查
（1）防火门：
是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。
（2）应急照明灯及指示灯：
电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；
（3）各种消防标识：
安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。
（4）各种灭火器：
瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。
（5）消防栓是否完好，水压是否符合要求。
第二章物业服务管理制度
第一节考勤管理制度
第一条请销假
1.请假一天的由主管领导批准，请假两天及以上的由经理批准，并在行政部备案。
本规定适用于全体员工。
2.请假手续以书面为准,如遇特殊情况无法办理书面请假手续,则应电话请假,书面手续后补。
短信请假无效。
第二条病事假
1.员工本人确实因病或其他合理原理请事假，不能正常上班者，须主管领导批准。
连续请病假超过三个工作日者，必须取得医院开具的休假证明。
2.工作时间如有私人紧急事务需要离岗处理，按照事假的规定向主管领导请假，违反规定者以旷工计罚。
第三条旷工
1.未经公司主管领导批准缺勤，或未按规定时间请假，或违反病、事假规定，或违反公司制度中其它有关规定等行为，均视为旷工。
2.旷工一日（含累计）者，扣发当日全部薪金的2倍工资；旷工二日（含累计）者，扣发当日全部薪金的3倍工资；旷工三日（含累计）者，公司视情况给予处理。
第四条迟到、早退
1、工作时间：
根据《劳动法》的条款规定,结合本公司的经营特点及岗位的特殊要求,本公司办公室人员实际六天工作日,即周一至周六（有特殊情况者可调休）。
2、上班时间：
按办公室具体排班时间为准。
3、迟到早退情节严重者，将给予通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合同等方式处理。
4、遇到恶劣天气、交通事故等特殊情况属实的，经主管领导批准后酌情处理。
第五条：
签到签退
1、公司实行签到签退制,按照登记要求实行签名登记制度，记录上下班具体时间并亲笔签名确认。
在工作期间,离开公司的情况需填写相应的手续。
2、若员工上、下班未办理相关手续且没有证据证明确实上班的，没有按照要求亲笔签名登记考勤的1次罚款10元。
对于无法查证的，公司一律按请假计算。
3、如果员工由于工作的特殊要求，不能及时履行签到签走的，须向办公室管理人员明确原因。
第二章秩序维护员工作制度
一、工作要求
1．秩序维护人员实行“二班二运转”24小时值班制度，在任何情况下应保持门岗至少有一名队员当值。
3．由秩序维护部完成秩序维护员岗前培训、在岗培训及专业技能培训，并提供相应的考核记录，保证质量。
4．秩序维护员执勤按相关制度和岗位工作规程完成。
5．各岗位队员要职守尽职，无脱岗现象。
6．突发事件发生后，秩序维护员能保证3分钟到达现场，并通知队长及公司相关领导，按规定程序处理并及时总结。
7．消防系统运行良好，可随时起用，落实各项消防安全管理制度。
8．消防设施及消防疏散标识的完好率100%，消防通道畅通。
二、秩序维护员工作时间：
早班:
7:
30-18:
30
晚班:
18:
30-7:
30
三、管理规范
1.严禁秩序维护员执勤着装不整齐，不按规定着装佩带不全。
2.严禁秩序维护员当班时看阅书报小说，玩游戏机等与工作无关的事情。
3.严禁秩序维护员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。
4.严禁饮酒执勤或在禁烟区吸烟。
5.严禁交接班不清楚，未经主管批准。
6.严禁秩序维护员之问，监守自盗，以权谋私，贪污公款。
7.严禁违反秩序维护器材、消防器材的操作规定或转借。
第三节保洁员工作制度
一、保洁员分配：
办公楼所辖区域内设立卫生保洁员2名
二、保洁职责范围：
各楼层走廊、楼梯、扶手、卫生间、玻璃、天花板、楼层等公共部分，所负责区域的环境卫生。
三、保洁工作要求：
1、保洁员须每天两次清扫保洁所负责的区域，卫生间要求达到无异味，蹲盘、小便池无垢迹，走廊、楼梯、玻璃、扶手无灰尘、天花板无蛛丝。
3、各保洁区域内清扫的垃圾集中指定存放，垃圾日产日清。
4、保洁员在工作中应根据实际情况，调整作息时间，如有临时保洁工作应做到随叫随到，保质保量完成学院所交给的各项任务。
四、保洁工作时间：
上午7：
30～11：
30
下午14：
00～18：
030
五、监督制度：
1、定期和不定期检查制度。
2、保洁范围内入驻单位领导及值班人员的反馈意见。
3、公司所交予保洁员的保洁工具，保洁员不得另作他用。
根据定期和不定期检查、反馈意见等实际情况对无保质保量完成公司所交予的各项任务者酌情扣减工资。
保洁员工作绩效每月由物管处组织相关单位进行考评，奖优罚劣。
第四节维修维护制度
一、工作要求
1、负责办公楼水、电及有关设施的维修、保养和管理;
2、提出采购日常维修材料及配件的意见;
3、妥善保管有关器材和维修工具。
工具和器材不外借;
4、按要求按时倒闸操作。
二、工作制度
1、坚守岗位,严格执行管理处的考勤、考核制度;
2、严格执行安全生产操作规程。
节约使用器材和原材料;
3、坚持巡检工作制度,发现问题及时维修,力避长流水、长明灯的现象发生;
4、热爱本职工作,树立爱岗敬业思想、态度和蔼、随叫随到、维修及时、保证质量;
5、保管好维修工具,工作间各种器材摆放有序;
6、工具和器材丢失或损坏者,照价赔偿;
7、搞好工作间的清洁卫生。
第五节走（回）访制度
一、制定走（回）访制度的意义：
1、加强物业管理处与入驻各单位的联系和沟通，让各单位切身体会物业公司对其的重视和关心，从而相互理解便于更好的开展物业工作。
2、使管理处各项工作置身于各单位监督中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理服务工作，提高服务质量。
二、回访分类和回访方式：
1、回访分类：
定期走访，专项走访，投诉走访，有偿服务走访、维修工单。
2、回访方式：
电话回访、上门面谈、日常巡视。
三、回访周期
1、原则上应三个月走访一次，专项走（回）访由经理随时调整。
2、电话回访情况随时进行。
第六节消防器材、设备设施检查检修制度
一、公司维修员对办公的消防设施每季进行全面检查、维护和保养一次。
二、发现问题、故障，能修理排除的，立即排除恢复，不能排除需要更换件的应立即报告物业经理，说明原因，共同研究后，报主管部门安排资金解决。
三、烟感探头、手动报警的检查、维护和保养。
四、排烟的检查、维护和保养。
检查各楼层门窗开启、关闭是否正常，有无损坏。
五、卷帘门、消火栓的检查、维护和保养。
六、卷帘门检查时应进行升降试验，注意观察升、降、停三档运行是否灵活流畅，电机是否有异声、门体是否犯卡、卷帘门墙壁开关应保持稳固，如有松动、缺件应及时修补。
七、消火栓检查时应进行出水实验，看有无压力、出水是否符合要求。
检查消火栓轮柄、开关是否灵活，有无锈蚀、滴漏，如锈蚀、滴漏，开关转不动或转动费力，应立即维护修理。
第三章人员招聘及配置
1、人员的招聘
为了保障办公大楼的工作顺利进行，我们所招聘的人员在上岗前均进行岗前培训。
培训合格后再进行上岗。
招聘方式采取社会公开招聘，招聘的渠道主要是下岗职工和社会闲置人员。
要求所招聘的人员身体健康，无慢性病史和传染性疾病，均要求体检合格后上岗。
2、人员的配置
维修1人；保洁2人；秩序维护员3人。
共计5人。
第四章日常检查制度
为了保障工作质量，安周物业服务公司建立了工作监督检查机制，项目主管每天不少于2次的卫生检查和日常工作检查，公司每月不少于3次不定时检查和抽查。
做到工作有标准，检查有落实。
第五章日常突发事件的处置预案
一、发生盗窃事件处理规程
1．巡查发现或接报辖区内发生盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。
如果力量不够或嫌疑人逃离现场，立即用打电话给主管领导，简要说明现场情况并监视现场，等待指挥。
2．主管领导接报后，立即同时调动其他秩序维护员，封锁进出辖区的出入口，并派人到现场支援。
3．事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录象，并保护好现场，留下目击者，并报派出所立案处理。
二、发生停电、停水应急处理规程
1．发生停水处理规程
（1）按计划维修保养供水设备及清洗水池若需停水时，管理处应以书面（或电话）形式，提前24小时发出通知，以便入驻单位作好蓄水准备。
（2）临时抢修或更换供水设备需停水的，应提前20分钟，用电话或口头形式通知各有关部门，且尽量将维修时间控制在最短时间内。
（3）供水部门通知停水的，应在接到通知后1小时内将停水原因及时间通知各用户。
提醒入驻单位作好蓄水准备，并应做好节约用水的宣传。
2．发生停电应急处理规程
（1）按计划维修保养若需停电时，管理处应以书面（或电话）形式，提前12小时发出通告。
确保消防水泵、生活水泵能正常使用。
（2）临时抢修需停电的，应经管理处主任批准，提前10分钟，用电话或口头形式通知各用户。
（3）供电部门通知停电的，应在接到通知后1小时内将停电原因及时间通知各用户。
（4）遇配电房设备（由供电部门管理）发生故障，而造成局部停电的，应即时通知供电部门抢修。
（5）发生停电时，秩序维护员要加强行政中心的巡查和出入人员检查，防止犯罪分之浑水摸鱼。
（6）属于发生故障造成停电，事后要分析原因，并作好记录。
第六章服务质量目标及承诺
质量目标及承诺：
维修及时率达到95%
设施完好率达到98%
消防设施设备完好率98%
清扫保洁率98%
客户满意率达到90%
第7章物业管理的经验性
由于公司成立时间较短，目前还未有正式接管项目。
但是我们的管理人员都具有5年以上的管理经验，并持有国家颁发的物业管理证书。
我们相信，我们会根据我们的管理经验和专业知识培养处一批优秀的物业管理服务人员。
八、供应商应
升级会员 