崇贤街道棚户区改造工程项目房屋征收.docx

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崇贤街道棚户区改造工程项目房屋征收

崇贤街道棚户区改造工程项目房屋征收

补偿安置方案

因崇贤街道棚户区改造工程项目建设的需要，余杭区人民政府征收崇贤街道棚户区改造工程项目规划用地范围内的房屋及附属物。

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地房屋征收与补偿条例》和《余杭区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的相关规定，结合本项目的实际情况，制定如下房屋征收补偿方案。

一、征收目的

根据区政府提出的城市有机更新的要求，实施崇贤街道棚户区改造工程项目，有利于提升崇贤新城的城市面貌，改善居民的生活品质，提高城市配套功能。

二、征收范围

崇超路32-13号、崇超路32-21号、32-22号、骨沙墩118号、骨沙墩117号、崇超路32-12号、崇超路32-19号、崇超路32-18号、崇超路32-20号、前村街22-1号、前村街22号、前村街22-2号、前村街22-6号、前村街22-5号、前村街22-4号、崇超路32-8号、前村街30-2号、崇超路32-17、崇超路32-11号、前村街24号、崇超路32-4号、前村街22-10号、前村街30-1号、崇超路96-6号、余杭区崇贤街道前村街42号、崇贤镇前村街农贸市场东南侧、前村街31号、前村街37号、前村街39-41号、前村街31-1号、前村街31-2号、前村街58-60号、前村街62-64号、崇超路1-2号、崇超路1-3号、崇超路25-3号、府新街150号、府新街117-1号、府新街117-2-3号、府新街117-4号、府新街139-5号、府新街139-4号、府新街139-3号、府新街193-2号、前村街、前村街崇超路57-59-61号、崇超路63号、崇超路73-1号、崇超路73-2号、崇超路73-4号、崇超路73-6号、崇超路73-7号、崇超路73-8号、崇超路73-10号、前村街66-5号、府新街158-1号、崇贤原电管站、杭州余杭崇贤街道集体资产经营中心、农业银行崇贤支行、杭州嘉润崇贤供销社有限公司（具体以本项目规划用地红线范围为准，集体土地及保留区域除外）。

三、房屋征收补偿依据

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；

2、《国有土地上房屋征收评估办法》；

3、《浙江省国有土地房屋征收与补偿条例》；

4、《余杭区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》；

5、《余杭区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定实施意见的通知》；

6、其他相关政策法规。

四、房屋征收补偿原则

1、依法征收原则。

依法征收，严格依照房屋征收程序实施征收，切实维护被征收人的合法权益。

2、依法补偿原则。

依法公平补偿，严格按照规定的标准和方法实施补偿，确保做到公正、公平。

3、公开透明原则。

公开房屋征收的具体政策法规、补偿标准、操作程序及安置房源。

五、房屋征收补偿

（一）补偿对象

崇贤街道棚户区改造工程项目征收范围内国有土地上被征收房屋的所有权人（以下简称被征收人）。

（二）评估机构确定

1、评估机构由征收双方协商确定，如协商不成的，通过投票选举确定。

2、投票方式仍无法确定的，由房屋征收部门采取公开摇号确定，同时委托公证机构监督公证。

（三）补偿价值

1、被征收房屋和用于产权调换的房屋（以下简称安置房屋）的价值，以房屋征收决定公告之日为评估时点，由房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋评估办法》评估确定。

2、被征收房屋的性质、建筑面积和用途一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；未登记建筑的房屋性质、建筑面积以崇贤街道依法认定并经公示确定的结果为准。

3、被征收房屋装饰装修价值，由评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。

六、住宅房屋征收补偿方式

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

（一）货币补偿

1、被征收房屋的货币补偿价值不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

2、在签订货币补偿协议后，20个工作日内将货币补偿款50%支付给被征收人，余下的50%货币补偿款在被征收人取得崇贤街道办事处核发的《房屋腾空验收合格单》之日起20个工作日内支付完毕。

3、被征收人选择货币补偿的，应书面承诺自行解决居住问题。

（二）房屋产权调换

1、安置房源：

期房安置。

安置地点崇贤街道旭润和府（杭钢紫元），安置户型面积有89㎡111.9㎡124.6㎡等，具体安置房建筑面积以房管部门测绘为准。

2、被征收人选择产权调换的，原则上实行自行过渡，由被征收人自行解决过渡周转用房。

过渡期限自被征收人搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后六个月止。

搬迁之月为被征收人将被征收房屋腾空交给征收实施单位之月。

3、被征收人在本方案中提供的安置房源内选择房屋产权调换，安置用房的户型面积根据被征收房屋面积按照就近靠原则执行；被征收人可以根据自身的经济情况选择就近上靠或就近下靠安置房；安置房房号最终根据公开摇号确定。

（三）临时安置费、搬家费

1、临时安置费、搬家费按如下执行：

选择货币补偿：

本区块的临时安置费为22.5元/㎡·月，搬家费为3000元/户，临时安置补助费时间计算为自搬迁之月起12个月，搬迁之月即为被征收人将被征收房屋腾空交给征收实施单位之月，搬家费按一次计发。

2、选择房屋产权调换：

本区块的临时安置费为22.5元/㎡·月，搬家费为3000元/户，临时安置补助费时间计算为被征收人将被征收房屋腾空交钥匙之日起至收到拿安置房钥匙通知当月后6个月止。

因征收人的因素造成过渡期限延期的，超过时间部分（不含通知拿安置房钥匙当月后6个月）的临时安置补助费按区政府最新公布的政策标准二倍支付。

安置房符合交付条件，但被征收人以其他理由拒绝安置的，不再发放临时安置费。

搬家费按二次计发。

（四）征收补助及奖励标准

1、选择货币补偿的

（1）被征收房屋为住宅用房的，根据产权登记建筑面积补助2000元/㎡。

（2）被征收房屋为住宅用房选择货币补偿的，再给予被征收房屋评估价格20%的货币补贴，被征收房屋评估价格的20%不足10万元的，货币补贴按照10万元计算。

（3）被征收房屋的建筑面积或经依法认定后的面积不足48㎡（在余杭区内另有住房的，包括农村自建房，一并计算入建筑面积）的按48㎡保底给予货币补偿。

给予保底安置的，被征收人需提交夫妻双方无房查档证明原件、无农村自建房证明原件及未享受保障类住房政策的证明原件。

（4）配合征收签协且按时腾空的，在临时安置补助费的基础上每户每月奖励500元，时间计算为12个月。

（5）被征收人按规定时间进行评估的，奖励1万元/户；被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议的最高奖励7万元/户（共4天，第1-2天奖7万元，第3天奖5万元，第4天奖3万元），按时腾空被征收房屋交出钥匙的奖励2万元/户（每延迟一天腾空，按5000元/天进行扣除，直至扣除完毕）。

被征收人未按相应的时间进行评估、签订征收补偿安置协议、腾空被征收房屋交出钥匙的，取消奖励。

2、选择产权调换安置的

（1）可安置面积=被征收房屋原有建筑面积+安置房为高层的可以增加被征收房屋建筑面积的10%（低于5㎡的按5㎡计算）+优惠扩面部分。

（2）被征收房屋建筑面积不足48㎡的（余杭区内另有住房的，包括农村自建房，一并计算建筑面积）对被征收人按48㎡进行保底安置。

给予保底安置的，被征收人需提交夫妻双方无房查档证明原件、无农村自建房证明原件及未享受保障类住房政策的证明原件。

（3）安置房为高层可增加10%的面积部分及按48㎡保底安置后增加面积部分按1200元/㎡结算。

保底安置的被征收人属于困难家庭的（持有有效期内《杭州市余杭区城乡居民最低生活保障救助证》），无需结算。

被征收房屋建筑面积不足48㎡按48㎡保底安置后，增加面积不足5㎡的补足5㎡；增加面积超过5㎡的，不再增加被征收房屋建筑面积的10%。

（4）具体安置房源结算政策：

A、安置房限优惠扩面20㎡（含20㎡）。

优惠扩面价格1—10㎡（含10㎡）部分的中间价为安置房第九层毛坯价的40%，按九层为基点，楼层每加一层增加50元/㎡，楼层每减少一层减少50元/㎡；扩面价格11—20㎡（含20㎡）部分的中间价为安置房第九层毛坯价的60%，按九层为基点，楼层每加一层增加50元/㎡，楼层每减少一层减少50元/㎡。

根据房屋不可分割因素，安置房面积超出部分，按安置房毛坯价购买，以第九层为基点，结合楼层差价基数计算；安置房面积扩面不足部分，按安置房毛坯价扣除优惠扩面价格后进行补差。

B、如安置房价值高于被征收房屋价值，被征收人需支付新旧房屋差价的50%进行结算；如被征收房屋价值高于安置房价值（产权调换部分），按实结算新旧房屋差价。

C、可优惠购买车位15万元/个，限购买一个。

D、如安置房为精装修交付的，被征收人需按实结算安置房屋装饰装修价值。

（5）因被征收房屋建筑面积大于安置房源最大面积，不能满足安置的：

A、被征收人在杭州市住房保障和房产管理局2017年3月2日《关于进一步调整住房限购措施的通知》及2017年3月28日《关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知》确定的住房限购政策内具有购房资格的，可以选择两套安置房，安置总面积按被征收房屋原有建筑面积+可以增加被征收房屋建筑面积的10%+可以优惠扩面20㎡就近靠原则配比，因房屋不可分割因素，安置房面积超出部分，按房屋征收决定公告之日的安置房毛坯价结算。

B、被征收人在杭州市住房保障和房产管理局2017年3月2日《关于进一步调整住房限购措施的通知》及2017年3月28日《关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知》确定的住房限购政策内不具有购房资格的，仅可选择一套安置房，被征收房屋原有面积和安置房扩面不足部分，按房屋征收决定公告之日的安置房毛坯价扣除优惠扩面价格后进行回购。

属于上述A类型的被征收人也可以选择B类型方案进行安置。

（6）被征收人选择房屋产权调换的，安置房屋的物业管理费一次性补助8000元/户。

被征收人入住后须向安置房所在物业管理单位缴纳物业管理费。

（7）配合征收签协且按时腾空的，在临时安置补助费的基础上每户每月奖励500元，时间计算为12个月。

（8）被征收人按规定时间进行评估的，奖励1万元/户；被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议的最高奖励7万元/户（共4天，第1-2天奖7万元，第3天奖5万元，第4天奖3万元），按时腾空被征收房屋交出钥匙的奖励2万元/户（每延迟一天腾空，按5000元/天进行扣除，直至扣除完毕）。

被征收人未按相应的时间进行评估、签订征收补偿安置协议、腾空被征收房屋交出钥匙的，取消奖励。

3、其它

（1）对被征收房屋原有的储物间或经崇贤街道认定为临时建筑的房屋按重置价的3倍给予货币补偿，最低不低于2000元/㎡。

（2）未登记建筑面积经崇贤街道依法认定、确权后，属于合法建筑面积的，征收补偿安置时须扣除办理产权登记等相关规税费。

（3）对房屋原有结构中有阁楼的，并有永久性上人楼梯且无产权的（属政府相关部门立面整治增加面积的除外），净高度在2.1米（含2.1米）以上按重置价进行货币补偿；净高度在2.1米以下但在1.2米（含1.2米）以上按重置价的50%进行货币补偿；净高度在1.2米以下按重置价的25%进行货币补偿。

（4）被征收的房屋经有关部门批准用于商业经营的，按以下细则实施：

A、1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前已改变房屋用途并由房屋产权人本人以改变后的用途延续使用的（产权人需提供连续缴税证明），按照改变后的用途确定（《浙江省国有土地房屋征收与补偿条例》第三十条规定）。

B、如无法达到上述第A条中规定的要求，除按照住宅房屋实施补偿安置外，需被征收人提供合法有效的工商营业执照等凭据，征收人补助被征收人的实际经营面积部分住宅评估价值的20%。

C、因征收造成停产停业损失的给予一次性补偿，补偿金额按照被征收房屋实际经营面积部分住宅评估价值的一定比例计算，为被征收房屋评估价值的6%。

（5）被征收人本人或连续居住在被征收房屋内满1年及以上被征收人的直系亲属（居住时间需经所在社区证明并由崇贤街道公示），属于《杭州市城镇基本医疗保险办法》第22条“规定病种”的重大疾病患者、70周岁以上（含）的高龄老人、持有《城乡居民残疾人基本生活保障证》的残疾人按以下方式选择其一进行补助:

属于《杭州市城镇基本医疗保险办法》第22条“规定病种”的重大疾病患者一次性补助3万元/人；属于70周岁以上（含）的高龄老人一次性补助1万元/人；持有《城乡居民残疾人基本生活保障证》的残疾人一次性补助1万元/人。

被补助人如同时符合以上三个条件中二个及以上的，按就高原则执行其一。

70周岁以上（含）的高龄老人选择过渡用房的，到杭州康久天颐养老院进行临时过渡，给予每人床位费、护理费、伙食费50%的补助，补助期限为一年。

补助金额由征收实施单位直接支付给杭州康久天颐养老院。

选择过渡用房的，不再享受1万元/人的补助。

（6）直管公房、行政事业单位和国有控股企业、集体所有单位的住宅不享受本方案所述的补助、奖励政策。

七、非住宅征收补偿

非住宅房屋的性质以权属登记为准，主要有综合、商业等性质的非住宅。

（一）补偿方式

原则上以货币补偿为主。

（1）被征收房屋的货币补偿价值不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

（2）在签订货币补偿协议后，20个工作日内将货币补偿款50%支付给被征收人，余下的50%货币补偿款在被征收人取得崇贤街道办事处核发的《房屋腾空验收合格单》之日起20个工作日内支付完毕。

（3）未登记建筑面积经崇贤街道依法认定、确权后，属于合法建筑面积的，征收补偿时须扣除办理产权登记等相关规税费。

（二）临时安置费

临时安置费按照余政发〔2013〕49号文件执行。

过渡期限内遇政策调整的，按新标准执行。

本区块的临时安置费为商业35元/㎡·月，综合为20元/㎡·月，临时安置补助费时间计算为自搬迁之月起12个月，搬迁之月即为被征收人将被征收房屋腾空交给征收实施单位之月。

（三）补助、奖励标准

被征收人能积极配合做好征收工作，在规定期限内完成签约、搬迁，对项目推进无实质影响的，给予适当的补助和奖励，具体内容如下：

1、一次性搬家补贴

（1）企业补助标准为商业用房50元/平方米，综合用房30元/平方米，搬家补贴按一次计发。

房屋建筑面积内的堆积物（机器设备除外）不再另行补偿。

（2）个人非住宅按被征收的建筑面积补助一次性搬迁费：

被征收的建筑面积为50平方米（含）以下的，一次性补助5000元；被征收的建筑面积为50平方米至100平方米（含），一次性补助10000元；被征收的建筑面积为100平方米至300平方米（含）的，一次性补助15000元。

商业超过300㎡的、综合超过500㎡的，可按余杭区相关补助标准执行（按房屋建筑面积计算补偿，分别为商业用房50元/㎡，综合用房30元/㎡）。

（3）一次性搬家补贴计算的建筑面积基数为房屋权属登记的面积和经崇贤街道认定为合法且视同权证登记的建筑面积之和。

2、被征收人为企业的，给予被征收房地产评估值上浮不超过25%的奖励。

3、被征收人为个人非住宅

（1）按规定时间进行评估的，奖励1万元/户；被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议的最高奖励7万元/户（共4天，第1-2天奖7万元，第3天奖5万元，第4天奖3万元），按时腾空被征收房屋交出钥匙的奖励2万元/户（每延迟一天腾空，按5000元/天进行扣除，直至扣除完毕）。

被征收人未按相应的时间进行评估、签订征收补偿安置协议、腾空被征收房屋交出钥匙的，取消奖励。

（2）给予被征收房地产评估值上浮不超过20%的奖励。

4、行政事业单位、国有控股企业、集体所有非住宅不执行上述补助、奖励政策。

（四）其他

1、停产停业损失费。

个人非住宅的按下述第

（1）种方式进行货币补偿；企业按下述三种方式就高选择一种进行货币补偿。

（1）因征收造成停产停业损失的，按照非住宅房屋的用途给予一次性补偿，补偿金额按照被征收房地产评估价格的一定比例计算，为被征收房屋评估价格的6%（商业用房）和5%（综合用房）。

以上计算建筑面积基数为房屋权属登记的面积和经崇贤街道认定为合法且视同权证登记的建筑面积之和。

（2）按照被征收房屋征收时点的临时安置补助费标准计算，补偿标准为20个月（商业用房）和15个月（综合用房）。

以上计算的建筑面积基数为房屋权属登记的面积和经崇贤街道认定为合法且视同权证登记的建筑面积之和。

（3）按照税务部门提供的纳税报表，根据生产经营者近三年月平均利润额作为计算依据。

停产停业损失补偿期限为一年。

被征收人纳税时间满一年（含）但不满三年的，按实际连续月份计算平均利润；不满一年的，不能选择本方式。

2、机器设备的补偿由具有相应资质的资产评估机构根据国家机器设备征收安装定额标准进行评估确定。

具体内容如下：

（1）对不可移动的重型和大型设备、无法异地恢复使用或由于征收造成设备设施大部分部件损坏报废的,根据设备设施在用价值扣除设备设施可变现净残值后的评估值确定补偿费用。

（2）对搬迁可恢复使用的设备按照国家拆迁安装定额由资产评估机构确定补偿总费率。

（3）压力容器、升降机、电力变压器等特殊设施的迁移费用，按征收时的实际收费标准另行补贴。

3、企业的职工职生活补助费如下：

（1）因征收停产停业造成被征收企业与建立合法劳动关系的劳动者终止劳动合同的，对解聘人员按工作满12个月，给予1个月工资的一次性补助，上述补助最高不超过12个月。

被补助的职工人数须按被征收企业提供的劳动合同、缴纳社保证明、工资支付凭据为依据，三者缺一不可。

（2）工资支付凭据是指被征收企业近一年支付职工工资的银行流水帐凭证；劳动者是指与被征收人订立劳动合同、缴纳社保金、领取劳动报酬的职工；终止劳动合同是指被征收企业与职工解除劳动关系并到人社局办理停止缴纳社保金相关手续；月工资是指该职工在房屋征收时前12个月（包括当月）的平均月社保缴费基数；工作年限计算需同时提供劳动合同、缴纳社保证明、工资支付凭据等证明其连续在被征收单位工作的依据。

工作年限计算终止日期为办理终止劳动合同日期，但不得超过房屋征收时规定的签约期。

4、违法建筑的处置。

商业、综合用地上的房屋认定为违法建筑的，一律不予补偿。

被征收人应配合做好违法建筑的拆除工作。

八、征收实施单位

杭州市余杭区人民政府崇贤街道办事处

九、签约期限和搬迁期限

签约期限为自房屋征收决定公告之日起30天内。

搬迁期限为签约之日起15天。

十、超过签约期限的处理方法

（一）被征收人超过签约期限签约的，不享受本方案中的奖励政策。

（二）征收人与被征收人应在规定的签约期限内达成补偿协议，在签约期限内达不成补偿协议的，报请作出房屋征收决定的人民政府按相关规定作出补偿决定。

在补偿决定确定的搬迁期限内仍不搬迁的，由作出补偿决定的人民政府依法向法院申请强制执行。

十一、告知事项

（一）房屋征收决定公告后，房地产价格评估机构对房屋实施踏勘，调查征收房屋状况，被征收人应提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

（二）被征收人在腾空房屋前应向水电等相关部门交清费用，不得私自拆除、更换相关设施设备。

（三）被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，办理房屋腾空移交手续，并将被征收房屋交给征收实施单位验收接管。

不得损坏房屋结构、装修，如有损坏，应照价赔偿。

（四）被征收人的房屋和土地如有抵押等情况，应在签订房屋征收补偿协议前完成注销抵押等相关事宜。

（五）被征收人在签订协议时，应提交所涉房屋所有权证、共有权证、土地使用证及有关水电费用结清等缴费凭证。

征收实施单位在收到上述材料时需向被征收人出具收缴回执书面凭证。

十二、本方案未提及的事项按国务院及省、市的有关法规规定执行。

如在征收期间遇余杭区内类似征收政策调整的，本方案可参照执行（不包括评估价部分）。