房地产估价师房地产价格和价值三.docx

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房地产估价师房地产价格和价值三

房地产价格和价值（三）

（总分：

100.00，做题时间：

90分钟）

一、{{B}}单项选择题{{/B}}（总题数：

54，分数：

100.00）

1.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于______。

∙A.市场价值

∙B.清算价值

∙C.快速变现价值

∙D.投资价值

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

[解析]本题考核的是投资价值。

投资价值一词有两种含义：

一是值得投资，如人们在为某个项目或商品、资产等做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是从某个特定的投资者（如某个购买者）的角度来衡量的价值。

2.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。

假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为______元/m2。

∙A.3936

∙B.4365

∙C.4500

∙D.4635

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

[解析]本题考核的是期房价格的计算。

该期房目前的价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿[*]3%=3936元/m2。

3.某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，出租的年总收益为500元/m2，管理费用等其他支出为100元/m2。

假设折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价格是______元/m2。

∙A.4395

∙B.4486

∙C.4636

∙D.4850

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

[解析]本题考核的是期房价格的计算。

期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=5000元/m2-（500-100）元/m2/10%×[1-1/（1+10%）]-5000元/m2×3%=4486.36元/m2。

4.某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。

则该房地产的抵押贷款额度为______万元。

∙A.370

∙B.385

∙C.420

∙D.550

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

[解析]本题考核的是房地产抵押贷款额度的计算。

抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=（600-50）万元=550万元。

抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数=550万元×0.7=385万元。

5.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

（1）要求在成交日期时一次付清。

（2）如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%。

（3）以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。

（4）约定一年后一次付清。

（5）从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

下列选项中，名义价格和实际价格相同的是______。

∙A.第

（1）种情况

∙B.第

（2）种情况

∙C.第（4）种情况

∙D.第（5）种情况

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

[解析]本题考核的是名义价格和实际价格的相关知识。

本题中的第

（1）种情况，要求在成交日期时一次付清，则名义价格与实际价格相同。

6.某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。

如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为______万元。

∙A.71.84

∙B.74.47

∙C.75.23

∙D.80.00

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

[解析]本题考核的是住宅实际价格的计算。

20万元+20万元/（1+5%）+20万元/（1+5%）2+20万元/（1+5%）3=74.47万元。

7.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是______。

∙A.谨慎价值

∙B.市场价值

∙C.残余价值

∙D.快速变现价值

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

[解析]本题考核的是房地产估价的价值类型。

按价值的前提或内涵等实质内容来划分的价值类型，主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值，其中，市场价值是最基本、最常用的价值类型。

8.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%。

余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为______万元。

∙A.2500

∙B.3000

∙C.3500

∙D.4000

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

[解析]本题考核的是在建工程再次抵押价值的计算。

该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款=6000万元-1000万元-1000万元/50%=3000万元。

9.城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是______。

∙A.投资价值

∙B.谨慎价值

∙C.快速变现值

∙D.市场价值

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

[解析]本题考核的是城市房屋拆迁补偿评估。

被征收房屋室内自行装饰装修的补偿费单独计算的，其标准是该自行装饰装修部分的市场价值，具体由征收入和被征收入协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定。

10.某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。

假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为______元/m2。

∙A.3439

∙B.3473

∙C.3508

∙D.3608

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

[解析]本题考核的是期房价格的求解。

该期房目前的价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿-4500元/m2=500元/m2/8%×[1-1/（1+8%）2]-4500元/m2×3%=3473.38元/m2。

11.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为______。

∙A.市场价值

∙B.投资价值

∙C.谨慎价值

∙D.在用价值

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

[解析]本题考核的是投资价值。

政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让国有建设用地使用权，欲取得土地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。

这就是一种投资价值评估。

12.采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。

该商品房的单价为______元/m2。

∙A.3700

∙B.4040

∙C.4250

∙D.5300

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

[解析]本题考核的是房地单价的计算。

本题的计算过程为：

[*]=2，该商品房的单价=（3200×总建筑面积+2100×建筑用地面积）/总建筑面积=（3200元/m2×2×建筑用地面积+2100元/m2×建筑用地面积）/（2×建筑用地面积）=4250元/m2。

13.某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。

该套商品住宅现房的市场价值为______元/m2。

∙A.4653

∙B.5347

∙C.5352

∙D.5366

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

[解析]本题考核的是现房价格的计算。

根据计算公式：

期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿，本题的计算过程为：

5000元/m2=现房价格[*]×现房价格，现房价格=5366元/m2。

14.在实际估价中，要求估价对象在短时间内将房地产卖出，则评估价值应属于______。

∙A.快速变现价值

∙B.谨慎价值

∙C.在用价值

∙D.投资价值

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

15.房地产价值的类型中，______是最基本、最常用的价值类型。

∙A.在用价值

∙B.市场价值

∙C.谨慎价值

∙D.投资价值

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

16.在现今社会，房地产价格惯例上是______形式来偿付。

∙A.货币

∙B.实物

∙C.无形资产

∙D.其他经济利益

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

17.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是______。

∙A.快速变现价值

∙B.在用价值

∙C.谨慎价值

∙D.残余价值

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

18.房地产价值的类型不包括______。

∙A.谨慎价值

∙B.投资价值

∙C.理论价值

∙D.快速变现价值

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

19.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是______。

∙A.投资价值高于市场价值

∙B.快速变现价值低于市场价值

∙C.原始价值高于账面价值

∙D.谨慎价值低于市场价值

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

20.导致某种房地产需求量变化的主要因素不包括______。

∙A.相关物品价格水平

∙B.该种房地产的开发成本

∙C.消费者的收入水平

∙D.消费者对未来的预期

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

21.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格是房地产的______。

∙A.供给价格

∙B.需求价格

∙C.市场价格

∙D.均衡价格

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

22.下列选项中，______支配着它在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。

∙A.消费者的收入水平

∙B.该种房地产的价格水平

∙C.消费者的偏好

∙D.消费者对未来的预期

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

23.房地产的供给曲线表示______。

∙A.房地产的出售量与其价格之间的关系

∙B.房地产的出售量与购买量的关系

∙C.房地产的供给量与其价格之间的关系

∙D.房地产的供给量与购买量的关系

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

24.就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的______。

∙A.市场价值

∙B.交换价值

∙C.使用价值

∙D.评估价值

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

25.资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值是______。

∙A.历史成本

∙B.重置成本

∙C.可变现净值

∙D.账面价值

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

26.一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着______而上下波动，即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。

∙A.使用价值

∙B.理论价格

∙C.评估价值

∙D.市场价格

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

27.下列选项中，______的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。

∙A.成交价格

∙B.市场价值

∙C.理论价格

∙D.市场价格

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

28.在合法利用下，______一般低于市场价值。

∙A.谨慎价值

∙B.快速变现价值

∙C.在用价值

∙D.投资价值

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

29.卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值为______。

∙A.清算价值

∙B.在用价值

∙C.快速变现价值

∙D.市场价值

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

30.人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有______。

∙A.在用价值

∙B.市场价值

∙C.公允价值

∙D.投资价值

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

31.政府举行国有土地使用权招标出让，欲取得土地者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，为其确定投标报价提供参考依据，这就是一种______评估。

∙A.原始价值

∙B.理论价格

∙C.清算价值

∙D.投资价值

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

32.有关房地产价格与房地产需求、供给的关系，下列说法正确的是______。

∙A.房地产价格与房地产需求负相关

∙B.房地产价格与房地产供给正相关

∙C.当供给一定时，如果需求增加，则价格上涨

∙D.当需求一定时，如果供给增加，则价格上涨

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

33.新建的经济适用住房出售价格实行______，按保本微利原则确定。

∙A.市场调节价

∙B.政府定价

∙C.政府指导价

∙D.标定地价

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

34.我国目前有偿出让和转让土地的价格主要是______。

∙A.房地产所有权价格

∙B.建设用地使用权价格

∙C.租赁权价格

∙D.地役权价格

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

35.市场上有一宗房地产的卖者，其最低的销售价格为38万元，一个买者愿意支付的最高价格为42万元，则最可能的成交价格为______。

∙A.38万元

∙B.38万～42万元

∙C.42万元

∙D.42万元以下

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

36.在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为______。

∙A.买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价

∙B.卖方最低要价≥买方最高出价≥买卖双方成交价

∙C.买方最高出价=买卖双方成交价≤卖方最低要价

∙D.买方最高出价≥买卖双方成交价，买卖双方成交价≤卖方最低要价

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

37.下列房地产价格中，属于短期均衡价格的是______。

∙A.成交价格

∙B.市场价格

∙C.理论价格

∙D.租赁价格

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

38.以下房地产价值中，保持始终不变的是______。

∙A.市场价值

∙B.原始价值

∙C.折余价值

∙D.账面净值

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

39.以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是______。

∙A.市场价值

∙B.原始价值

∙C.评估价值

∙D.账面价值

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

40.以下房地产价格中，属于政府定价的是______。

∙A.经济适用住房价格

∙B.公有住房出售的成本价

∙C.普通住房价格

∙D.高档住宅价格

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

41.以下不是公允价值的前提条件的是______。

∙A.公平交易

∙B.交易时须有公证机关进行公正

∙C.交易双方均是自愿的

∙D.交易双方均熟悉情况

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

42.某宗土地总价1600万元，建筑物的总面积2000m2，则楼面地价为______元/m2。

∙A.8000

∙B.1250

∙C.7600

∙D.2750

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

43.人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的______。

∙A.20%

∙B.40%

∙C.60%

∙D.80%

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

44.一宗房地产拍卖保留价的4500万元，采用增价拍卖方式，起拍价定为4000万元，依次报价的最高应价为4328万元，则______。

∙A.以4328万元成交

∙B.以4500万元成交

∙C.在4380万～4500万元之间协商成交

∙D.拍卖无效

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

45.在期房与现房同品质的情况下，期房价格______。

∙A.高于现房价格

∙B.低于现房价格

∙C.等于现房价格

∙D.等于现房价格与风险补偿的差值

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

46.房地产现房价格为4000元/m3，预计从期房达到现房的2年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m3（年末收取）。

出租运营费用为每年50元/m3。

假设折现率为5%，风险补偿为200元/m3，则该房地产的期房价格为______元/m3。

∙A.2104

∙B.3789

∙C.3573

∙D.2573

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

47.一套建筑面积100m2、单价3000元/m3、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，则实际总价为______万元（假定年折现率为5%）。

∙A.29.28

∙B.30

∙C.28.57

∙D.28.5

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

48.甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7。

若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比______。

∙A.甲等于乙

∙B.甲大于乙

∙C.甲小于乙

∙D.无法判断大小

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

49.采用重置成本、可变现净值、现值和公允价值计量的，通常需要定期重新估价，以使______与市场价值保持一致。

∙A.在用价值

∙B.谨慎价值

∙C.账面价值

∙D.快速变现价值

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

50.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择______。

∙A.甲土地或丙土地

∙B.乙土地或丙土地

∙C.丙土地

∙D.甲土地或乙土地

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

51.经济适用住房的成本包括土地和房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在______以下。

∙A.2%

∙B.3%

∙C.4%

∙D.5%

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

52.甲土地的单价2100元/m2，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/m2，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比______。

∙A.甲等于乙

∙B.甲高于乙

∙C.甲低于乙

∙D.难以判断高低

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

53.基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种______。

∙A.评估价值

∙B.账面价值

∙C.市场价值

∙D.公允价值

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

54.有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为______元/m2。

∙A.3000

∙B.2700

∙C.2914

∙D.2500

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：