商业房地产开发报建流程表.docx

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商业房地产开发报建流程表

房地产开发前期工作流程一览表

（说明：

本表由相关工作人员收集整理，如在实际办理过程有不符之处，请以实际程序和收费标准为准，本一览表只可作为参考）

序号

办理部门

办理事项

所需资料

收费

标准

办理

成果

缴费节点

一

工商局

注册科

公司工商登记注册

1、名称预核准（变更）。

2、验资。

3、场地证明。

二

建设局

房产科

房地产开发资质办理

1、营业执照（注册资本800万以上）。

2、企业章程。

3、职称资格证原件10本（变更到本单位）。

4、计委《立项批复》。

5、35%的项目资本金双控。

6、场地证明。

7、验资报告原件。

取得开发资质。

建筑科

开发公司备案

三

房产局

物管科

物管公司备案

四

规划局

规划管理科（招拍挂土地,在土地出让前,由城建投公司负责办理）

（一）《建设项目选址意见书》

1、用地申请。

2、选址定点单（技术科）。

3、绘用地红线图。

4、提出规划设计要求。

5、审批《建设项目选址定点审批表》。

6、核发《建设项目选址意见书》。

1、《规划设计条件通知书》。

2、用地红线图；

3、《建设项目选址意见书》。

说明：

招拍挂土地,第3项可不办理。

五

国土局

土地交易中心

（一）招拍挂活动实施

1、公告。

2、保证金。

3、委托书。

《成交确认书》。

用地科

（二）签订土地出让合同

1、缴纳土地出让金相关凭据。

2、城建投公司相关函件。

土地出让金发票。

六

规划局

规划管理科

（二）《建设用地规划许可证》

1、办理建设工程规划许可证的报告。

2、立项批复。

3、土地成交确认书、国有土地出让合同。

4、规划设计条件及附图。

5、已批准的规划设计方案（含1套CID和电子光碟）。

6、用地红线图（1：

1000）（国土提供）。

7、法律法规规定的其它材料。

8、审批《建设项目选址定点审批表》。

9、核发《建设用地规划许可证》。

《建设用地规划许可证》。

七

国土局

用地科

（三）核发《建设用地批准书》、《国有土地使用权出让审批表》

《建设用地批准书》、《国有土地使用权出让审批表》。

地籍科

（四）分宗办理《国有土地使用权证》

1、成交确认书。

2、土地出让合同。

3、《建设用地批准书》。

4、《国有土地使用权出让审批表》。

5、土地出让金、契税发票复印件。

6、公司营业执照复印件。

7、法人代表身份证明书。

8、土地登记授权委托书。

9、受托人身份证。

10、土地登记申请书（国土局用地科）。

11、地籍调查表（国土局用地科）。

12、用地红线图（国土测绘队）。

13、土地分宗图（国土测绘队）。

14、其它（政府、城投公司招商合同，需要分宗办理土地证者，须市长签字批准）。

《国有土地使用权证》、用地红线图（国土测绘队）。

说明：

由用地科、地籍科办理。

按合同由城建投公司执行

（五）三通一平、交付土地

1、拆迁安置：

A、由拆迁办完成补偿公告；

B、由市城投、国土局用地科共同完成土地征用公告（市政府签字）；

C、组织乡村两级开拆迁动员会、先发布征地公告、再发布拆迁公告（拆迁补偿安置方案及征地告示）；

D、入户调查、进场放线定界、测量；

E、城投相关负责人负责拆迁。

2、道路设计，并将设计图纸传给设计单位，以便做纵向设计；

3、土石方概算；

4、道路及土石方工程招标。

《怀化市城市建设投资开发用地合同》。

测绘队

（六）土地面积实测及放线

实测周边道路现有标高、土地面积，以便反馈给设计单位控制好标高。

八

工程咨询公司

工程咨询中心

项目可研报告

（一）基础资料

1、项目概况（包括项目建设的背景和理由、项目单位的思路、规模、投资估算、建设周期等）。

2、项目建设资金的筹措方案。

3、项目单位的基本情况（包括单位简介、代码证、执照、税务登记证、开发资质等）。

4、项目的总平图、位置图。

5、征地拆迁补偿安置方案。

6、地勘报告。

（二）附件资料

1、相关政府会议纪要。

2、建设规划部门的选址意见书。

3、环保部门（环保立项审查意见表或登记表）。

4、国土部门（国土预审意见或国土证）。

取得项目可研申请报告书。

九

发改委

投资科

办理项目《立项批复》

1、国土证。

2、用地规划许可意见或经批准的项目总平面图。

3、环评报告或建设项目环境保护审查意见表。

4、房产开发资质。

5、验资报告或资金有效证明。

6、地勘报告。

7、乙级以上工程咨询公司出具项目可研报告。

8、营业执照、代码证、税务证。

取得立项批复。

十

规划局

总工室

建设项目规划设计方案（建筑及修建性详规）审查

（一）申请人提供如下资料：

1、建设申请报告书。

2、法定代表人身份证明（委托他人申报手续的还应提供由法定代表人出具的委托书和被委托人身份证明）。

3、设计单位资质证明及房地产开发企业资质证明。

4、建设项目批准文件（1份）或主管部门意见（1份）。

5、使用土地的有关证明文件（1份）。

6、建设项目《规划设计条件》（1份）及所附规划部门核准的统一坐标的用地红线图，控制性详细规划等。

7、规划（建筑）方案图纸（原件）及电子文件（含三维效果图，其中详规图或建筑总平面图电子文件应为CID格式）。

8、《规划设计条件》或《设计方案报审表》要求提供的其它指定图件。

9、同时审查人防工程修建方案。

（二）规划局内部召开技术审查会（科室长、局领导、专家）。

（三）报市领导过目。

（四）规划委员会专家审查（专家、全市相关部门领导）。

召开技术审查会和市规划委员会，需要一定金额的会务会。

其他不收费。

取得《技术审查会议纪要》，并对照方案存在的问题进行整改。

信息

中心

日照指标分析

建设方提供规划设计方案CID电子图一套，纸质设计文本一套。

按建筑面积，每平方1.2元。

十一

水文局或水利设计院等有资质的社会中介机构

水土保持方案编制报告书

1、项目建设规划总平面图。

2、环境影响评价报告。

3、项目可行性研究报告。

4、地理位置图。

5、施工进度安排。

6、地质勘查报告。

按照占地面积每平方米0.28元.属于社会中介咨询费。

取得水土保持方案报告书，为水利部门行政审批提供科学依据。

初步设计方案评审前，做好水土保持方案。

十二

水利局

水土保持行政审批

按照占地面积每平方米1.5元。

取得《水土保持方案》行政审批文件。

办理水土保持方案行政审批时,交纳水土保持设施补偿费。

十三

环境保护科学研究所

环评

（一）编制《环境影响报告书》。

1、项目可研报告。

2、规划总平面图、建筑图册（已审通过的）。

3、规划图纸地籍图（电子版）。

4、地质勘察报告书。

（二）环境监测费（每个工程项目约3-5万元，没有正式文件）。

（三）专家评审会（13人参加，会务费1.30万元左右）。

备注：

拟建项目环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表（仅为其中之一）

环境评价0.5元/㎡。

工程立项之前，做好《环境影响报告书》，召开专家论证会；此后，向怀化市环境保护局提出行政审批。

十四

建设局

设计科

初步设计方案审查

1、建筑项目初步设计审查申请表。

2、建设项目批准文件或主管部门意见。

3、设计中标通知书、设计合同、勘察合同原件。

4、建设项目《规划设计要点》及所附规划部门核准的统一坐标的用地红线图。

5、已批准的控制性详细规划、建筑设计方案等（电子版）。

6、初步设计图纸（原件）及电子文件（含三维效果图，其中规划或建筑总平面图电子文件应为WDG格式，相关效果图应为JPG格式文件）。

7、工程勘察成果报告。

8、环境影响评价报告、水土保持可行性研究报告等。

9、其他材料（经办人现场勘察，材料审查后认为需要补充的相关材料）。

需要一定金额的会务费。

其他，不收费。

对设计方案进一步论证，取得初步设计方案的行政批复。

十五

人防办

人防工程建设行政批复

1、人民防空主管部门及相关部门批准的立项审批文件。

2、工程规划许可证。

3、施工、监理（人防资质）、防护设备中标通知书和合同。

4、勘察、设计、施工、监理等单位的资质证书。

5、工程地质勘查报告、施工图设计文件及审查意见。

6、建设、监理和施工单位的项目法人、总监理工程师、项目经理及现场专业技术人员执业资格证。

7、其他文件资料。

人防工程异地建设费：

1、10层以下住宅：

总建筑面积×1100元X4%。

2、10层以下商业或者其他建筑物：

总建筑面积×3%×1800元.

高层：

首层建筑面积×1800元/㎡

湘价费【2007】87号·行政性收费

取得人防工程建设行政批复

办理建设规划许可证之前。

十六

规划局

规划管理X科

（三）《建设工程规划许可证》

规划管理X科审理下列资料后，再开具业务受理单，连同已经审理的资料送政务中心窗口，再在窗口领取建设工程定点放线单表格等资料。

1、建设申请报告（盖章）。

2、房地公司开发资质。

3、办理委托书（注明姓名、电话、项目、身份证复印件）。

4、项目立项批复（原件）。

5、用地红线图、《建设用地规划许可证》（原件）。

6、《国有土地使用权证》（原件）。

7、已审批的详细规划设计图及电子文件。

8、已审批的建筑方案图册（签字原件）。

9、向信息中心提供已审核的建筑施工图及CID电子文件，复核建筑面积、测算经济技术指标。

10、渣土垃圾处置许可证。

11、成交确认书和规划设计条件及附图。

12、人防工程建设批复或其他相关证明资料。

其它：

1、对定点放线、打印工程红线图，计费、收费。

2、开具工程放线单。

3、核发《建设工程规划许可证》副本，在窗口领取证书。

4、验线、工程竣工验收。

5、核发《建设工程规划许可证》正本。

每栋房子打印4张图，每张图100元；每组房子放4个点，收费2600元，标准高于湖南物价局的规定，但可以适当商量收费。

1、建筑红线图及审批单。

2、工程放线记录。

3、《建设工程规划许可证》副本。

十七

建设局

城建档案馆

签订《建设工程档案责任书》。

一是明确双方责、权、利和建筑资料保存年限及档案资料保管费，二是为工程竣工资料备案做准备，三是取得《档案初验认可书》

十八

气象局

防雷工程技术评价、监督检测费

防雷设计施工图。

1、新建建（构）筑物防雷装置设计技术评价意见收费标准：

0.2元／㎡

2、新建设备、设施及其他场所防雷装置设计技术评价意见收费标准，是防雷投资额的1%

3、新建建筑物防雷工程施工跟踪监测：

二类防雷设置收费标准：

1.0元／㎡，三类防雷设置收费标准0.8元／㎡

湘价费【2008】114号。

属于服务性收费。

取得论证报告书。

收费双方可以谈判。

办理施工许可证前交纳费用。

或者在取得报告书的同时交纳费用。

十九

建设局劳保办

建筑企业劳动保险基金

建安工程造价×3.5%

工程量达到1000万到3000万的，一次性缴纳70%；3000万以上的，一次性缴纳50%，途中缴纳30%，竣工前缴清。

标准：

多层（框架）26元/㎡；8—17层，30元/㎡；18—25层，35元/㎡；26层以上至80米，40元/㎡

湘建建【2003】265·政府性基金

二十

消防

支队

消防报建、审图

消防设计图、建设工程规划许可证

三项合计每平方米1元。

需要经过审图、设计院按照消防支队的审图意见进行修改，资料送市政务中心窗口后，消防支队再审图，再召开技术论证会等，然后，再出具消防审批合格意见书。

取得消防图审核合格证书。

二十一

建设局

建工科

办理建设工程施工许可证

1、《建筑工程施工许可申请表》（一式两份）---政务中心领取。

2、建筑用地规划许可证（核验原件，留复印件）-----市规划局。

3、建设工程规划许可证（核验原件，留复印件）-----市规划局。

4、施工场地已具备施工条件的现场踏勘单---建工科现场踏勘。

5、中标通知书原件-------------------------------市招标办。

6、施工图审查合格书，施工图设计文件审查备案表原件--科技设计科。

7、建设工程施工合同审查备案表-------------------市造价站。

8、建设工程监理合同审查备案表-------------------市造价站。

9、城市基础设施配套费核费单、劳保基金核费单、价格调节基金缴费单。

10、建设工程项目开工安全条件审查报告-----------市质安监站。

11、施工企业的资质证书、营业执照、安全生产许可证（核对原件留复印件）、项目建造师证、专职安全员证（核对原件留复印件）----------------------------------施工企业提供。

12、项目从业人员办理工伤保险凭证-------市劳动局社保中心。

13、计划生育合同-----------------------------在市政务中心窗口领表，到当地计划生育管理部门签字盖章。

14、法人授权委托书（原件）和受委托人身份证复印件---建设单位。

15、建筑垃圾处置许可证。

16、民工工资保证金审核单-----劳动局监察大队。

17、商品混凝土购销合同。

18、建设工程项目抗震设防要求专项审核意见表。

1、施工图审查合格书、施工图设计文件审查备案时，应该交纳工程中标金额的2.35%的安全文明施工措施费。

2、城市基础设施配套费

住宅75元/㎡、办公用房（含配套设施用房）及工业生产厂房60元/㎡、商业类100元/㎡。

湘价费[2009]169号、湘价费[2010]186号、怀市价[2010]23号、怀市价[2011]78号、怀市价[2011]183号。

开工安全条件审查报告备案时,按照约20元每平方米交纳文明施工措施费。

取得《建设工程施工许可证》副本。

交纳劳保基金、配套费、价格调节基金、保证金等；同时必须按照建筑面积每平方米20元的标准交纳文明施工措施费，签定“四方监管协议”；按照中标金额的千分之三交纳工伤保险费；按照一定的比例交纳农民工资保障金。

二十二

房产局

房政管理科

办理《商品房预售许可证》

办理商品房预售许可证书的流程:

申请-初审-复审-媒体公示-发预售许可证书。

提供下例18项资料：

1、商品预售许可申请表。

2、怀化市规划管理局审批的报建图进行测绘的报告书和进行测绘的报建图（平、立、剖），在怀化市房产局产权中心测绘队办理。

3、提供物业管理方案确认单（在房产局物业管理科办理）。

4、提供白蚁防治合同。

5、《开发企业营业执照》和《资质等级证书》。

6、经怀化市规划管理局审定的平面规划布置图。

7、土地使用权证书。

8、怀化市规划管理局审批的定点红线图。

9、建设用地规划许可证。

10、建设工程规划许可证。

11、现场查看工程形象进度。

12、工程施工合同。

13、建筑工程施工许可证。

14、商品房预售方案。

15、在售楼处醒目位置挂置办理房产证、土地证所需费用明细表。

16、填写《怀化市商品房预售等级申请表》并在本市银行开立商品房预收款监管账户，并银行签定了预收款监管协议，申请表必须由开户银行签出监管意见并盖章。

17、发改委立项批文。

18、公开销售24小时前，应当按照《湖南省新建商品房交易价格行为规则》有关规定，对待销售标的物面积、单价等有关基本情况上墙对外公示。

住宅楼修建到30%的楼层时，即可申请办理《商品房预售许可证》。

二十三

规划局

建筑工程竣工规划验收

1、建设工程竣工规划验收申请报告。

2、建设工程规划许可证（副本）及建设工程规划审批单。

3、已审批的建筑设计方案、工程平面定位图、施工图和其他相关资料。

4、放线、验线成果资料。

5、竣工测量图。

6、其他相关资料。

建筑工程规划验收内容：

1、建筑位置、用地范围、退线距离（包括红线、绿线、兰线、紫线等）、平面布置、建筑间距、退界距离、出入口设置等总平面布局；

2、建筑使用性质、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位等技术指标；

3、建筑形式、立面色彩、材质等；

4、道路、踏步、围墙、大门、绿地、停车场、基地高程、雕塑、水池等环境设施；

5、公厕、垃圾站、各种管网设施等；

6、其他相关内容。

取得《建设工程规划验收合格证》，工程验收后，建设单位必须向城建档案馆报送一套符合规定的工程竣工档案资料，经验收合格后取得城建档案馆签发的《湖南建设工程档案合格证》，才能换发《建设工程规划许可证》正本。

二十四

质监站

建筑单体工程验收

各单体工程项目分别通过专业验收。

包括：

规划、消防、人防、环保等各部门参加验收。

单体工程验收之前，可以分部位、分步骤验收建筑工程。

取得建设方、监理方、施工方、质监站、设计等单位认可，并在工程验收报告上签字。

二十五

质监站

建筑工程综合验收

1、工程竣工后，施工方向建设方递交工程质量竣工验收申请书，并准备好勘察、设计、监理等各项工程质量报告书等资料，尔后，建设方在正式验收的7天前，向质量监督站提出竣工验收申请，由建设方组织质监站、勘察、设计、监理、规划、人防、园林绿化、消防、水利等单位，对工程质量、建筑要求全面进行评价，制作工程竣工验收报告。

2、向质监站申领《建设工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》

附：

工程验收报告附文件、

施工许可证、施工图设计文件审查意见、施工单位提交的工程质量竣工报告、勘察、设计单位提供的工程质量核查报告，监理单位提供的工程质量评估报告；施工单位签署的工程质量保修书；规划行政主管部门认可的文件；公安消防、环保等主管部门认可的文件；建设工程竣工质量验收和使用功能试验资料；商品住宅的还有建设单位签署的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

取得《建设工程竣工验收质量认可书》。

此后，再换发《建设工程施工许可证》正本。

二十六

建设局

工程综合验收竣工备案

1、工程竣工验收备案表。

2、工程竣工验收报告。

3、法律法规规定的应当由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

4、施工单位签署的工程质量保修书。

5、法律法规规定的必须提供的其他文件。

6、商品住宅需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

取得《建筑工程验收备案证》；同时向质监站出示《建设工程竣工档案认可书》。

二十七

建设局

城建档案馆

移送建筑资料

将工程开发建设过程中的资料整理成册，移交一套完整的建筑资料给档案馆。

建设方履行《建设工程竣工档案认可书》中的义务，交纳资料保管费。

二十八

房产局

产权登记收费

办理初始登记

1、怀化市房屋初始登记（询问）申请表。

2、申请人身份证明（组织机构代码证、法人营业执照、法人代表身份证复印件、企业开发资质证书、商品预售房许可证复印件；代理人授权委托书、代理人身份证复印件）

3、土地使用证复印件。

4、建设工程规划许可证原件。

5、建设工程竣工综合验收备案表原件。

6、房屋白蚁预防证原件。

7、怀化市房地产测量报告原件，测量成果表原件。

8、房屋分层分户平面图原件、户室面积对照表原件。

9、国家税务局、地方税务局房地产税收证明单和其他必要材料。

10、环境检测报告。

11、测量发票复印件。

12、物业缴费相关证明。

湘价费【2008】122号。

住宅80元/件；非住宅550元/件。

取得工程建设项目产权证书。

二十九

墙改办

新型墙体材料发展基金

10元/㎡

湘财综【2008】53号。

政府性基金。

三十

造价站

工程定额鉴定费

建安工作量×0.12%

三十一

地震局

省局做行政审批，湖南省防震减灾工程研究中心做安全性评价。

高层60米以上，报省局做安全评价《地震动参数负荷》分析，每栋2万左右；60米以下做《抗震设防要求审批意见书》费用2000元左右/项。

湘价费【2010】117号事业性收费

取得行政批文。

办理施工许可证时缴纳。

三十二

散装办

散装水泥发展基金

2元/㎡

湘财综【2003】46·政府性基金

办理施工许可证缴纳

三十三

审图中心

建筑施工图审查

每平方米0.8元.

审图后,到建设局设计科备案.

三十四

财政局

防洪保安资金

销售收费或营业收入×0.6%

三十五

市房产局

白蚁防治所

白蚁防治

新建房屋2．5元/㎡

湘价费【2008】114号·事业性收费

（取得建筑施工许可证后，办预售许可证前缴纳）

三十六

国土资源中心

测绘科

面积测绘

三十七

水利局

水土保持设施补偿费

水土保持设施补偿费

占地面积×1.5元/㎡

三十八

文物处

文物考古调查勘探费

11、普通勘察按占地面积，0.2元／㎡

2、深度勘察按占地面积5元／㎡

三十九

公共事业局渣土办

建筑垃圾处理费

1、建筑工程垃圾处理0.8元／㎡

2、土石方工程平整场地3元／立方米

怀市价【2008】46号·服务性收费

四十

建设局劳保办

劳保基金

缴纳劳保基金

工程量1000万到3000万，一次性缴纳70%；3000万以上的，一次性缴纳50%，途中缴纳30%，竣工之前缴清。

缴纳标准：

多层（框架）26元／㎡

8—17层：

30元／㎡

18—25层：

35元／㎡

26层以上至80米：

40元／㎡

怀建劳险字【2011】03号

四十一

物价局

价格调节基金办公室

价格调节基金

计征标准：

1，建设环节：

高层（8层及以上）住宅2元／㎡，非住宅3元／㎡。

多层及底层（指7层及以下）住宅3元／㎡，非住宅4元／㎡.对包工不包料的项目减半计征，经济适用房、廉租房和安置房免征。

2、开发商销售房屋时，另外计算价格调节基金。

怀政发【2009】16号

办理施工许可证时交纳。

四十二

劳动和人事保障局

监察大队

民工工资保证金

经过测算，约按中标金额的1.53%;按建筑面积每平方米约14-16元。

工程项目开工时交纳。