精品文档小区收楼温馨提示精选word文档 11页Word格式.docx
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《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。
该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。
所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2.《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。
所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。
3.《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4.《建设工程质量认定证书》
5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6.实测面积登记表
特别提示：
认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。
所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。
它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
据资料保存。
由开发商承担。
三、房屋检验
收房过程中必须要掌握一个原则：
“先验后收”。
即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。
“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。
房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。
而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：
1.检测房屋面积：
要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；
若实测面积误差超出3%，可以中止收房。
2.检验房屋质量：
购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：
（一）房屋本身的质量
（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
（三）装修质量
1.一定要掌握“先验后收”的原则。
2.如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
3.购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。
4.若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
5.只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。
开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。
6.不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。
四、新房验收的最终结果
1.房屋检验没有问题的：
按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。
在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。
若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。
2.如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3.发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。
4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
1.验房后要坚持的原则：
只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；
如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。
2.物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。
4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。
注意事项
以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。
一、买房相关税费
（一）商品房买卖应缴以下税费：
1、契税
2、房屋买卖交易手续费
3、买卖合同印花税
4、公共维修基金
5、房屋所有权登记费
6、房屋所有权印花贴税
7、权证工本费
（二）税费问题
依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
1.契税
契税是业主取得产权证时向国家交的税。
缴纳时间：
契税只能在过户时交纳
除税务机关，任何单位无权代收。
实施：
业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。
2.公共维修基金
此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
税率：
房屋成交价的2%。
任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。
该基金应该交给小区办。
如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。
3、面积测绘费
面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
4、物业费
一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
普通小区交一年以下物业费并不违规。
物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
5.产权代办费
业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。
二、面积问题
面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。
（一）存在的问题：
1.商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。
消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。
2.开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。
正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。
其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。
再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。
（二）如何解决面积误差？
面积误差：
根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。
合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款；
（二）面积误差比绝对值超出3％，购房人可要求退房。
开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。
如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；
房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
1.想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。
2.签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。
如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。
（三）关于分摊面积
公用建筑面积分摊原则：
1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。
分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；
为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。
多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。
各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
不应入的公用建筑空间：
1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2、售房单位自营、自用的房屋。
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。
1.签订合同时应明确约定公摊的具体项目。
2.售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。
预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。
售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
3.其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
三、审查销售广告
（一）出现问题
“我们的小区绿化率达到……，我们小区配有小学、幼儿园、会所……”
购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手；
另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。
收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。
（二）解决办法
1.要注意平时的证据收集。
如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。
根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要
篇二：
收楼流程
准备收楼前物业公司应准备资料：
内部：
业主家庭情况登记表、收楼资料签收表、钥匙领用表、验房表、前期物业服务合同及公约；
外部（交房包内）：
房屋两书（质量保证书、使用说明书）、温馨提示——设施开通程序、业主手册、装修指南；
注：
1、业主前来收房，客服人员一定要礼貌接待，为客人倒茶水；
如果因正在接电话或正办理其他业主的事项，一时无法受理时，一定要请业主捎等片刻并表示歉意；
2、收房时，业主可能会问：
为什么一收房就要收物管费，那我不收了。
答：
物管条例及收费办法有明确规定：
物业验收合格后，已办理入住手续的物业，物业服务费由物业买卖人交纳；
物业验收合格后，开发建设单位根据购房合同要求，书面通知买受人办理入住手续，物业买受人无正当理由，拖延办理入住手续的，物业管理费从开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始计收，由物业买受人交纳。
3、业主在签约时会问：
公约和合同内容这么多，那我现在不签，等看清楚再签？
其实“公约和合同”与您买房时就与售楼部签过的内容是一样的，我们为了收楼资楼资料的统一美观，根据示范合同的范本重新印刷了一遍，您回家后可仔细阅读，如果对里面的哪些内容有疑问，下次过来时我们可向您做详细的说明，因为今天实在是时间有限。
收费标准：
电梯房：
1.5元/平方米（一次性预收三个月的物管费）；
商铺（门面）：
3.0元/平方米水电周转金：
200元/户
物业管理基础知识
一、什么是物业？
物业是指已建成并投入使用的房屋等建筑物及构筑物；
二、物业有哪些类型？
居住物业（生活小区）、商业物业（商场、写字楼）、工业物业（厂房）、特殊用途物业（飞机场、车站、码头）；
三、物业的使用年限？
商业物业50年；
四、物业管理的目的？
1、改善人们的生活和工作环境；
2物业的保值增值
是要为业主和用户营造一个详和，文明，睦邻，互助，友善的社区生活氛围，及安全，舒适，雅致的工作环境，以保障业主和用户的合法权益．同时，通过方便，优质，周到的服务，确保物业和设备的良好运行，延长物业使用年限，最终促使物业保值和增值．
五、什么是物业管理？
对人的服务，对物的管理
是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
六、什么是业主？
房屋的所有权人为业主。
七、物业管理主要服务内容？
1、基础性服务有：
物业共用部位的维修、养护和管理；
物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
公共环境卫生管理；
公共绿化的养护和管理；
交通、车辆管理；
治安、消防管理；
（五保：
保安、保洁、保绿、保运行、
2、专项服务：
家政服务及室内有偿维修、代订机票等；
3、委托性的特殊服务：
根据业主的个性需求提供针对性的服务
4、爱心服务：
下雨天送雨伞、为老人提重物、叫的士车、下雪、刮风的温馨提示等等；
八、“福鑫大厦”的一些情况：
福鑫大厦占地面积：
1151.8平方米，建筑面积：
32462.1m2，其中1-5层为商场面积为：
7795.05m2，商住楼6—28层面积为24552.06m2，共有住户408户，预计今年4月底交房。
篇三：
物业公司温馨提示
尊敬的先生/女士您好！
欢迎您成为西杉创意园之业主，为了使您更顺畅的办理收楼手续，我司特将您在办理收楼时所需向我司提供的资料告知如下：
※您在办理收楼手续时需关注以下事宜：
1、持发展商销售服务办公室签发的《入住通知书》、至物业公司办理收楼手续；
2、业主需提供本人和常驻人员身份证，1寸免冠照片各1张；
3、若委托他人办理收楼手续，代办人还应出示：
（1）公证后业主授权委托书；
（2）业主的身份证复印件；
（3）代办人的身份证原件；
4、物业管理费按合同约定入住日期起计算。
※您在办理收楼手续时需缴纳以下费用（依据发展商提供的房屋面积）：
1、预交一年物业管理费：
XXX元/平方米（建筑面积）/
※您在办理手续时请按如下程序进行：
1、验证手续办妥后，由验房人员陪同您办理收楼手续，并帮您记录房屋存在的质量
问题。
验房结束后您在《房屋交付验收表》上签字确认，第一联由物业公司保存至业主档案，第二联开发公司市场部，第三联开发公司工程部，第四联由业主自行保存，做为二次验房的依据。
2、到物业公司财务部缴付一年物业管理费；
3、到物业公司客务部办理入住登记手续，包括：
签署《业主临时管理规约承诺书》、
《消防协议》、领取《业主规约约》、《业主手册》、填写《业主资料登记表》等。
4、到物业保安部领取户门钥匙、填写维修使用的A钥匙《钥匙托管表》。
※根据《房屋质量保证书》，在约定保修期限内如因质量原因而导致的问题，承建单位将为您免费维修。
但如因您的使用不当而造成的问题，则需由业主自行支付维修费用。
※您所购买的房屋系毛坯，您做二次装修之前需按照《二装手册》规定执行，保证决不破坏楼宇结构和公共设施。
装修前一周需向物业公司西杉项目管理处提出书面申请并按规定办理二装手续，缴纳装修押金及装修管理费（国家规定6元/平米）。
物业全体员工将竭诚为您服务、恭祝您乔迁之喜！
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