批量精装修管理流程.docx

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批量精装修管理流程

批量精装修管理

施工流程设计

毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。

实行全装修交楼的利与弊。

利：

方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额利润；降低税负。

弊：

管理力量增大；工期变长；投诉增加。

相似的设计

快速的施工

室内装修以传统工艺为主：

泥水，乳胶漆，吊顶。

三大部品以工厂化生产为主：

橱柜，木门，木地板

施工管理法

阶段

施工方主要工作内容

甲方、监理主要工作内容

准备阶段

排除设计问题，队伍组织，场地移交，材料采购，办公准备

解决系统性的设计问题督促总包完成整改和移交统一不同施工单位之间的管理模式甲购物资采购准备工作

无需移交的施工阶段

泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱柜框架施工，门框底框施工

甲分包单位进场准备按照规范检查施工质量甲购材料及时供应到现场

需要移交的施工阶段

木门门扇安装，卫生洁具安装，橱柜面板安装，五金配件安装，木地板安装

督促甲定分包分包服从管理按照规范检查施工质量

整改、验收和移交

地毯式检查整改，小业主提前开放，甲方监理检查，分户验收，入伙移交

督促施工单位自检，组织监理及甲方自身组织检查，组织小业主提前开放

督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识

准备阶段工作

1、开始：

根据不同的项目，适当的提前进场安排。

2、施工队伍进场、队伍培训：

非常重要，直接关系到项目成败。

特别提醒，甲方指定分包单位也要参加培训，以统一管理思路。

3、图纸会审：

关键是每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。

不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。

4、瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定，对此需要有充分的沟通。

5、与总包开始移交场地：

这件工作可能比较艰难，不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间。

要学会妥协的艺术橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。

由于移交的工作量很大，需要调动班组的力量组织移交。

7、冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：

热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。

8总包整改：

可能很不及时，需要与监理共同管理。

9、接受时的再次检查：

需要掌握妥协与协调。

本阶段工作重点

首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。

其次，是与土建的移交。

经常拖延。

以下问题属于总包不可推卸的责

任：

基层裂缝。

各种渗漏：

外墙及外窗渗漏，卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏，由于总包不履行打压责任而引起的管道渗漏。

由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。

无需移交阶段的工作

10、如何穿插，竣工文档的要求

11、轻钢龙骨石膏板吊顶基层，墙面砖铺贴：

这都是优先工序。

其中,泥水必须在第50天左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。

12、乳胶漆刮腻子以底漆：

主要是因为工作面宽广，条件上允许交错施工。

13、门窗副框安装、室内栏杆安装：

栏杆要适时跟进，避免后期打凿。

需要预埋的，一定要在泥水施工前完成

14、地砖铺贴。

门槛石、窗台石、其他石材铺贴，公共楼梯间踏步砖铺贴。

门槛石先装，目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上，可以避免未来受潮发黑的问题。

15、楼梯间的施工提前较多，楼梯踏步的保护并不难，造成破坏的损失不大。

16、墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。

17、厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：

主要考虑了成品保护以及加工厂实际的生产过程。

18、正式的门框安装：

橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低了。

19、橱柜门扇、台面安装：

主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。

20、乳胶漆第一遍面漆施工。

21、公共楼梯间乳胶漆及第一遍面漆施工：

工序有提前，理由同前。

本阶段工作重点

首先，要保证泥水的施工进度及其质量控制。

以4个月的工期作

为考量，一般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工，而且要保证质量，否则返工引起无穷后患。

此阶段还需要做好材料管理，否则容易出现材料供应不及时的情形。

泥工的质量标准差异比较大。

首先，与选择的墙地砖品种、质量有很大关系。

无缝砖对砖的规格要求很高，规格误差少许就能凸显砖缝不均匀。

在验收标准方面，砖越大越容易出现空鼓。

砖缝美观方面需达到横平竖直对缝均匀，检验标准10mm以内的空鼓可以不返工。

其次，油漆要早施工。

尽管理论上讲泥水先行是通常规律，但实际上由于工作面很宽，所以刚开工就可以开始乳胶漆作业。

此工序提前的目的，在于延长涂料施工时间，因为涂料的质量是需要时间作为保证的。

为了保证足够的作业时间及最终的观感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。

合理的施工组织对油漆的最终质量影响很大，也决定了油漆班组

是否赚钱，积极性高不高。

第三，某些工程的木工工作量也不小，要注意组织。

必须移交阶段的管理工作

22、卫生洁具安装。

23、镜子安装：

主要是成品保护困难。

24、卫生间、厨房五金安装：

比较滞后，主要是考虑到容易丢失，容易生锈。

25、木地板安装：

此前需要提前做好地面找平。

木地板施工可能会产生灰尘。

需要监督。

本工程中踢脚线由装修单位单独施工。

一般的木地板专业公司安装踢脚线时有偷工减料的嫌疑，应予避免。

首先，选择踢脚线时应注意断面形式要利于安装，否则很容易出现上口裂口过大，或者接缝不平等问题。

其次，安装前一定要在墙面上打木钉，将踢脚线固定在木钉上。

不允许直接用射钉枪将射钉固定在墙面抹灰上的方法。

28、撕门、窗保护膜：

门扇的保护需要采取双层保护；窗户的保护膜一直保留，不要提前拆除，这两个措施对成品保护大有好处。

29、预留一遍面漆最后施工。

本阶段工作重点

首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。

橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。

这个阶段很容易发生偷盗事件。

电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。

为此，需要控制所有的出入口，对各方面进行上锁移交控制。

地毯式整改、验收、移交阶段

30、施工单位地毯式检查，包括重要试水打压、蓄水试验：

因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。

蓄水试验实际上进行了三次：

一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。

进度控制

进度控制概述

与规划验收、竣工初验、竣工验收之间的关系。

项目发展整体计划

整修与主体施工之间的衔接计划

封顶后粗装修与精装修并行的进度计划

批量精装修的总进度计划

单套房间的施工进度计划

以周为单位的进度报表

以日为单位的工作安排

几个节点计划

开工前的准备阶段：

不超过20天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。

泥水完工：

自开工之日起，不超过50天。

乳胶漆：

从开始就进场，第55天左右完成第一遍乳胶漆，此时，

泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。

第90天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。

门槛石：

在门套之前装比较好。

因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不能太晚。

木门套安装：

第二遍腻子结束，门框就应装完。

门扇：

第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。

卫生洁具：

第一遍乳胶漆完工时开始安装，第80天左右装完。

五金件：

第85天完工。

内部整改开始：

应尽早进行。

实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。

尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。

质量控制

墙砖空鼓

规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打重来。

基层强度要足够。

尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。

基层含水率要适中。

贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。

如果是轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。

墙砖要泡水2小时以上。

因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程度低很多，工人凭经验觉得不泡水也可以，实际上对空鼓是有影响的。

采用二次成活法。

大墙砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。

先

试贴，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。

这个方法对防止空鼓贡献很大。

门边、门头位置尤其要防止空鼓。

在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发

生相对位移时也容易造成空鼓。

瓷砖踢脚线常常空鼓，原因之一是腻子刮得太低，应避免。

地砖空鼓

规范对地砖的空鼓稍微宽松，我司标准仍然为不允许出现空鼓。

砖越大越容易空鼓，这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。

为尽量减少空鼓，建议的措施如下：

铺贴前楼面板要湿润。

干铺砂浆配合比约1：

4,要均匀地铺在楼板上。

采用二次成活法。

地砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。

先试

铺，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。

这个方法对防止空鼓贡献很大。

铺完之后24小时以上严禁上人。

采取养护措施对防止空鼓大为有礼。

墙地砖色差

损耗比定额规定大得多。

瓷砖的供货獒保证同一型号、同一规格、同一批次、同一色号。

由于一开始很难完全准确的计算瓷砖用量，在与供货商谈判时,

应在合同上写明，至少保有供货总量的10%以上作为备用，而且

允许超过的部分退货。

此外，如果可能出现色差问题时，要求厂家提前知会，这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用，尽量避免同一房间内出现色差。

预留2%瓷砖用于维修。

吊顶不平变形开裂

吊点及挂件节点出现虚假受力情况。

龙骨与板缝位置不正确，或者龙骨刚度、数量不足。

石膏板钉钉位置、间距不正确。

缝隙处应用嵌缝石膏处理后贴牛皮纸挂乳胶漆

乳胶漆观感不佳

乳胶漆是细活，工价不同，投入的工时不同，效果差异明显。

尽量延长乳胶漆的作业时间，保证慢工出细活。

尽量减少其他工序对乳胶漆的影响。

这是非常重要的一点。

工艺方法的选择：

施工方法可以是刷、喷、滚涂。

阴阳角不顺直。

强烈建议在刮该部位腻子的时候，先用白水泥打底，用铝合金刮尺结合刮板将其刮平，阳角质量可立刻得到大幅度改观。

透底。

流坠。

起粉。

慢干。

回粘。

发霉。

返锈。

变色和褪色。

起泡

白天、晚上两种工作状态检查乳胶漆质量。

其他问题

大面积的石材窗台板非常容易空鼓。

补救的办法是贴好后连续养

护。

木地板空鼓：

地面砂浆找平层强烈建议由装修单位集中施工！

五金件安装时破坏墙面瓷砖：

用优质的玻璃钻头可以减少破坏的

可能性。

快交工时发现管道渗漏：

移交时一定要打压！

最好先通水！

一进场就将冷热水管对接起来，这样就可以同时试验冷热水管是否渗漏。

如果没有通水，那就没有办法，只能寄希望于打压的质量了。

施工过程中的损坏也不在少数。

有几种情况容易损坏管道：

一是贴卫生间墙面靠下的第二块墙砖时，固定用钉子容易钉破水管；二是楼面暗藏管道一定要标记范围；三是木踢脚线施工时，因为各种标记已经被遮掩，很容易钉破水管，要特别注意。

跳闸或者相序错误

不要太相信土建单位的细心，相序很可能是错误的，一定要逐根

检查。

除了正式测试外，开关插座还必须较长时间通电试验，排除质量

故障。

成品保护

部品

入户门、室内门

责任方

木门安装单位（房门钥匙移交后由装修单位负责）

标准做法

成套木门出厂时已做好门扇内外三层保护（薄膜+苯

板+静电膜）；

门扇安装过程屮应避免损伤保护膜，确保保护膜完整、无裸露；

锁、猫眼和防盗链在入伙前才安装，防止其碰伤木门；木门门套阳角用3厘夹板做护角保护，咼度不小于

1.5m

保洁要求

严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。

不得用金属工具铲擦门扇表面，防止表面产生划痕，用干布擦拭灰尘即可。

部品

木地板

责任方

地板安装单位负责保护材料的铺设，装修单位负责维护。

标准做法

地板施工单位自检无安装质量问题、并经监理单位验收

合格后，由地板施工单位将地板表面打扫干净，满铺地

板防潮保护膜。

周边和衔接部位用胶带纸封闭；

保洁要求

地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。

忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面

部品

地砖

责任方

装修单位

标准做法

地砖铺贴完成后及时清除地砖表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用专用填缝剂将拼缝填满、擦顺；

清洁完毕，用适宜尺寸的干净彩条布满铺在地砖表面上，必须确保完全覆盖。

在彩条布交接处及转角处，需用胶带固定；

保洁要求

在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂、易褪色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。

应用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主

部品

橱柜

责任方

橱柜安装单位负责材料铺设，装修单位负责维护

标准做法

橱柜安装完成、将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固

保洁要求

不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。

部品

浴缸

责任方

装修单位

标准做法

浴缸的五金配件（下水地漏盖、花洒等）般在移父验收前一周安装，过早安装会给产品保护和防盗带来不便；浴缸安装结束、验收合格后方可进行下道工序施工（如瓷砖收边、浴缸保护）；

采用浴缸进场报装所有的细木工板覆盖在浴缸上面，周边用美纹纸和瓷砖粘贴牢固

保洁要求

不得使用酸、强碱性等清洁剂，避免使用坚硬粗糙材料直接接触浴缸釉质表面，以免产生划痕，应用干净棉布湿润后轻轻擦拭

部品

洗手台盆

责任方

装修单位

标准做法

台盆安装完成，将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保

护，周边用美术纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固

保洁要求

不得使用腐蚀质溶液、用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。

部品

马桶

责任方

装修单位

标准做法

注意保留原包装物，安装完成后用原包装直接包裹马桶，不得在保护纸壳上面堆放材料，或把保护纸壳移作他用

保洁要求

不得用铲刀、钢丝球等铲擦马桶。

不得使用腐蚀性清洁剂，用清水湿润的干净棉布轻擦即可。

部品

窗台石材

责任方

装修单位

标准做法

验收合格后，仔细清理大理石表面、拼缝及拼角部位的垃圾杂物，之后用干净棉布清除表面灰尘。

清洁完毕，用适宜尺寸的成品瓦楞纸板折成L型，覆盖在大理石窗台表面，覆盖时必须确保大理石完全被包覆。

在纸板交接处及转角处，需用胶带固定。

保洁要求

在大理石产品清洁时禁用有腐蚀性的清洁剂、易褪色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。

应用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在表面铲擦，般以擦拭灰尘为主

部品

浴室镜子

责任方

装修单位

标准做法

安装完成后，进行清洁，然后用泡沫板或纸板护膜满贴保护，用美术纸进行粘贴固定。

保洁要求

不得用铲刀、钢丝球等铲洗，不得使用腐蚀性清洁剂，用清水湿润的干净棉布轻擦即可。

部品

开关插座

责任方

装修单位

标准做法

面板安装中避免工具对面板表面造成划痕。

面板安装完成、对表面污染进行清除后，用美纹纸满包保护。

保洁要求

不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。

部品

住户电箱

责任方

装修单位

标准做法

装修总包在刮腻子前，用塑料纸或薄膜用胶带粘贴牢固，

防止污染

保洁要求

禁用钢丝球、毛刷等接触配电箱外壳表面，不得使用酸、碱性及有腐蚀性的清洁剂，用干净棉布湿润后轻擦即可。

部品

五金件

责任方

装修单位

标准做法

安装完成、验收合格后，用原包装物包裹保护。

保洁要求

禁用钢丝球、毛刷等接触五金件的表面，不得使用酸、碱性及有腐蚀性的清洁剂，用干净棉布湿润后轻擦即可

部品

楼梯栏杆扶手

责任方

装修单位

标准做法

装修总包进场后，将楼梯栏杆扶手转角部位用3厚珍珠

棉包裹3层，防止运输装修材料时碰伤

保洁要求

不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可

部品

瓷砖阳角

责任方

装修单位

标准做法

墙砖镶贴施工中及时擦掉表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用填缝剂将45度拼角缝隙填满、擦顺。

墙砖镶贴完成、验收合格后第三日用质地稍硬一点的板条或瓦楞纸板从两边将阳角保护好，防止施工过程中碰撞砖角。

保洁要求

在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂和易褪色的干净棉布（回丝）等擦拭表面，更不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可）

部品

电梯轿厢

责任方

装修单位

标准做法

验收合格后清除石材拼缝及拼角部位的垃圾杂物，用干净棉布清除石材表面灰尘。

用适宜尺寸的成品瓦楞纸板拆成门套形状，用胶带固定在外侧瓷砖上。

应在转角部位用稍硬板条加强保护，防止材料进出电梯时损坏石材；电梯轿厢安装调试完成、经专业验收机构验收合格后，

在监理单位的主持下，移父给装饰总包单位，由装饰总

包单位使用原专用保护膜满贴，在此基础上用6厘夹板

满封，进一步强化保护效果；

由装饰总包单位指派持有电梯驾驶操作证的专人操作电梯。

细部整改对电梯部位影响较小，需要保持轿厢内清洁卫生、不超载、材料袋装即可。

保洁要求

保洁时禁用腐蚀性溶液，避免蚀伤不锈钢表面及塑料配件，用干净棉布湿水擦拭即可。