下半云南省房地产估价师《案例与分析》：影响工业房地产价格的主要实物状况试题Word格式文档下载.doc

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8584元／㎡

工业用地的监测点评估价格

5、如果银行年实际利率为15%，那么它的月实际利率是__。

A．1.25%

B．1.17%

C．12.59%

D．14.06%

6、房地产开发项目的前期工作的内容不包括__。

A．征地、拆迁、安置、补偿

B．规划设计及建设方案的制订

C．施工现场的水、电、路通和场地平整

D．施工建设

7、某建筑物建筑面积430㎡，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200、300、400㎡、400㎡，单位直接成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程直接成本为16万元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25％，则该建筑物的重新购建价格为。

398000元

558000元

697500元

744000元

工业用地的监测点评估价格

8、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。

如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为__万元。

A．40

B．48

C．50

D．60

9、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以作为缴纳税费的依据。

出租价格

抵押价格

成交价格

评估价格

10、除国家标准的划拨土地外，原使用土地改变用途的实行__。

A．无偿无限期使用

B．无偿有限期使用

C．有偿无限期使用

D．有偿有限期使用

11、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。

最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。

A市城市土地行政主管部门

A市城市建设行政主管部门

A市城市房产行政主管部门

A市城乡规划行政主管部门

房地产估价机构必须加盖公章

12、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。

建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。

基本预备费率5％，则基本预备费为万元。

（2008年试题）

500

815

1445

1473

13、下列关于给水系统的升压设备，表述不正确的是。

屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形

城市给水系统常采用低压制，一般只能供十层以下用水

离心式水泵一般设于底层或地下室大泵房内

气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠

执行层的组织协调

14、下列对工程建设定额的理解有误的是__。

A．工程建设定额是工程造价计价的重要依据

B．工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系

C．工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平

D．工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律

15、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】

1．67％

2．33％

2．75％

3．33％

16、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是__。

A．行业平均收益率

B．资金成本

C．项目风险

D．资金成本和项目风险

17、当前，二级房地产估价机构资质中，有__名以上专职注册房地产估价师。

A．3

B．5

C．8

D．15

18、拍卖的基本原则不包括__。

A．公开原则

B．保留价原则

C．公正原则

D．公平原则

19、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。

40

50

70

80

20、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2．25％，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。

2．50％

3．5％

2．38％

3．25%

21、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__。

A．经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者

B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用

C．只要有政府批准，无须缴纳任何费用

D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用

22、业主大会会议决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经以上的业主同意。

专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一

专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一

专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三

专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二

23、下列关于建设用地使用权的说法，不正确的是：

A．建设用地使用权出让合同为要式合同

B．建设用地使用权自登记机构登记时设立，不经登记不生效力

C．建设用地使用权人有权依法处分建设用地使用权

D．建设用地使用权与附着于该土地上的建筑物、构筑物可以分别转让

24、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A．9.26%

B．10%

C．11.320%

D．12%

25、__是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。

A．房地产中介服务

B．房地产咨询

C．房地产估价

D．房地产经纪

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。

A．房屋权属登记机关

B．县级以上人民政府

C．房屋拆迁管理部门

D．城市规划行政主管部门

2、某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。

A．4120

B．4149

C．4184

D．4216

3、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为__万元。

A．417

B．500

C．460

D．450

4、设置调查项目，必须注意以下等问题。

对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问

所问的问题应便于被调查者回答

备选项目必须互不相容

问题的形式不宜太难和过于复杂

问题不宜太短

5、房地产开发项目实行__。

A．资本金制度

B．股份制度

C．质量责任制度

D．项目手册制度

6、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。

（2009年试题）

查验申请人提供的权厲证明

审查申请人提供的评估报告

就登记有关事项询问当事人

必要时对被登记房屋进行实地查看

及时登记有关事项

7、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。

行政调解制度

报告制度

集体决策制度

不服行政裁决的救济制度

拆迁听证制度

8、在建筑设计阶段影响工程造价的因素包括。

平面形状

功能分区

建筑结构

流通空间

建筑物的体积与面积

9、下列关于丘的表述，正确的是。

丘是指地表上一块无界空间的地块

丘有独立丘和组合丘之分

一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘

一个地块属于几个产权单位时称为组合丘

当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘

10、直接资本化法的优点不包括。

不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

11、不属于房地产投资的物业类型是__。

A．居住物

B．商用物业

C．工业物

D．农业物业

12、金融机构进行项目贷款审查时，要进行__工作。

A．客户评价

B．项目评估

C．担保方式评价

D．贷款综合评价

E．环境评价

13、在我国，房地产价格评估制度是根据__确立的一项房地产交易基本制度。

A．法律

B．行政法规

C．部门规章

D．政府规范性文件

14、以下能够引起利率上升的因素有__。

A．借贷资金的供给大于需求

B．预期通货膨胀率上升

C．中央银行采用货币紧缩政策

D．某国国际收支出现大量顺差

E．中央银行采用货币扩张政策

15、开发商预售部分楼宇，是（）的有效办法。

A．提高开发收益

B．分散开发风险

C．降低开发成本

D．筹措建设资金

16、马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于__。

A．平均利润率

B．资本供求状况

C．通货膨胀率水平

D．资金成本

17、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。

那么，该市房屋的平均建设周期为__年。

A．1.4

B．1.9

C．2

D．3

18、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是__。

A．图纸幅面内应有标题栏和会签栏

B．结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

D．标高的单位用mm计

19、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有。

政府确定并公布了征收农用地地区片价标准

估价对象位于基准地价覆盖区域

有完备的基准地价修正体系

估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致

估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同

20、按照污染物排放的形式，污染物可分为。

点源

高架源

地面源

线源

面源

21、在估价中，测算开发利润时应注意__。

A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润

C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值

22、房地产投资者的债务融资方式有__。

A．合作开发方式

B．吸收其他机构投资者资金

C．在建房地产抵押贷款

D．发行企业债券

E．借入信用贷款

23、下列估价公式中，错误的是__。

A．土地价格=房地价格-建筑物价格

B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务

C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格

24、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。

2009年3月1日，王某与甲公司签订了商品房预售合同（王某为首次购房）。

房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。

（2009年试题）下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。

商品房预售合同未经备案，合同无效

在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式

王某可以将预购的未竣工的商品房再转让

商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。

要求查询的资料不存在的

25、房地产面积测算的边长和面积分别取至。

0．1m，0．01㎡

0．01m，0．1㎡

0．01m，0．01㎡

0．1m，0．1㎡