论物权法上的地上车位及地下车库的权属Word格式文档下载.docx

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一、车位、车库可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体

依我国《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权是其核心。

专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。

一般来说，专有部分的范围是房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。

专有部分是各个区分所有人单独享有的所有权客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区别，权利人可以行使完全的占有、使用、收益、处分权。

《建筑物区分所有权司法解释》第二条第1款的规定,车位、车库构成建筑物的专有部分:

（一）具有构造止的独立性,能够明确区分

　　构造上的独立性,称为“物理上的独立性”,即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开,并且可以与建筑物的其它部分相隔离。

隔离,应采取“观念上的间隔”,即“无物理的间隔”,只要符合明确区分界线的要求,即使没有物理上的遮蔽性,也具有构造上的独立性,土地即为此例。

所以,不同的车位车库之间的遮闭性可依观念上的隔离得以实现.　　

（二）具有利用上的独立性,可以排他使用　　

利用上的独立性,又称为“使用上的独立性”,即建筑物被区分为不同部分后,每个单元都可以独立使用,其效用一般与单独的建筑物相同。

车位车库的固有用途是车辆停放,而非通常的居住或营业,用途明确,具有排他性。

车辆的出入有共同车道各出口,无须借助他人的专有部分,具有利用上的独立性。

　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体

也可以称为“法律上的独立性”或“形式上的独立性”。

就不动产而言,登记为其公示方法。

构造上和利用上的独立性是经济上的独立性,这些只有通过登记才能表现为法律上的独立性。

“能够登记”,既包括了现在能够在登记机构登记簿上记载的部分,也包括了已具备前两项实质要件。

二,地面停车位的权属

住宅小区地面停车位，是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明停车设施。

《物权法》第七十二条规定：

“建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

”

《物权法》第七十四条第三款规定：

“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

”这款可以分为两个部分：

第一，占用小区共有的道路或其他场地修建的车位，也包括规划内违规将业主共有部分划为车位的部分，属于业主共有。

第二，规划外新增加的车位，只要是占用业主共有的地方，那么新增加的车位归全体业主共有，而不允许房地产开发商或物业公司处分转让。

如果开发商是利用业主共有部分新增加的是车库，也应属于业主共有;

反之，属于投资建设者所有，其处分应首先满足业主的需要，业主通过和开发商协商得到该车库。

通常来讲,房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。

由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。

车位很难通过登记表彰其四至范围，所以无法成为单独的所有权的客体。

尽管车位具有一定的价值，但是在地表上的车位不能独立于土地，一般很难成为独立所有权的客体。

地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的独立性标准。

但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。

因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。

否则，将构成无权处分的侵权行为。

《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第6条规定：

建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条规定的车位。

也就是说，小区内占用业主公共面积、道路或其他场所的车位区别于开发商投资建立的具有独立构造的车库和车位，应该属于全体业主共有，开发商无权收取费用或者处分。

本案中，开发商无权出卖地面上占用业主共有道路或场地的车位。

故张先生可以要求房地产公司返还购买小区地面停车位14000元、赔偿相应利息损失。

三、地下停车位的权属

所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位,一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。

随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑不得不更多地向上下空间发展，包括地表上空和地下空间。

正是对地下空间的充分利用，才导致了地下停车位的出现。

　独立车库是拥有独立产权的不动产，能够成为建筑物区分所有权的专有部分而为单个业主所专有，所以独立车库所有权的转移取决于开发商与买受人之间的合意。

当开发商与买受人就独立车库的买卖达成一致并履行合同时，独立车库的所有权才相应的从开发商处转移至买受人。

买受人购买车位后，将依法获得停车位的产权证书。

《中华人民共和国物权法》第74条规定：

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。

这就说明《物权法》承认开发商对非占用公共面积的、具有独立构造的车位和车库拥有所有权，业主可以通过买卖合同、受赠和租赁的方式取得所有权或使用权。

对于地下停车场，因其具有物的独立性，可以作为物的客体对待，开发商在规划内投资建立的停车场和车库的所有权属于开发商所有，其有权处分，但是根据《物权法》七十四条的规定，应首先满足业主的需要。

根据建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：

地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

由此来看，地下车库可作为一个独立的建筑部分，并可由开发商自行处分。

综上所述，本案中，开发商无权出卖地面上占用业主共有道路或场地的车位，但是对于地下停车场，因其具有物的独立性，可以作为物的客体对待，开发商在规划内投资建立的停车场和车库的所有权属于开发商所有，其有权处分，但是根据《物权法》七十四条的规定，应首先满足业主的需要。

对于地下自行车停车库，因为是开发商利用地下空间投资建造的，且已形成独立使用建筑物，不属于小区共用的公共设施，其所有权理应归开发商所有，开发商当然有权出售地下自行车车库。

确认地下停车位产权的归属必须有一个前提，即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。

只要具备构造上和使用上的独立性，即可以成为所有权的客体。

我国《城市房地产管理法》第六十条规定：

“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，同级人民政府更换或者更改土地使用权证书……”也就是说，在我国的房地产管理中，房屋所有权、土地使用权合一。

业主购买了房屋，其相应的土地使用权也即属于业主所享有。

住宅房屋的地下设施，也必须依附于土地。

因此，我们说地下车库、车位等设施是业主花钱买地、开发商花钱建设的。

所以，如果单纯从地下车库、车位作为商品性质来看，其价值是业主和开发商共同创造的。

当住宅小区的房屋出售完毕以后，开发商如果还享有住宅小区地下车库，车位所有权，则意味着业主在享有房屋所有权、土地使用权的同时，开发商也同时享有部分土地使用权，违反了房屋所有权和土地使用权合一行使原则。

地下停车库四至界明确，与其上的房屋有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、独立的特定物，可以成为单独所有权的客体。

然而，结合我国房地产市场的实践来看，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权，亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的产权的话，会导致显失公平的结果出现。

其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。

换句话说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。

从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的。

该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或者物业公司是无权擅自处分的。

当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。

同时，停车位使用人必须相应交纳提供看管服务的物业公司看管费用。