苏州工业地产经典案例苏州工业园区Word格式文档下载.docx
《苏州工业地产经典案例苏州工业园区Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州工业地产经典案例苏州工业园区Word格式文档下载.docx（14页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
同时累计注册内资512亿元，其中私营企业注册资本158亿元，初步构筑了国资、民资、外资齐头并进的混合型经济发展新格局。
五、促进了社会事业协调发展。
合作区累计开发各类商住房800万平方米，新建绿地1200多万平方米，绿化覆盖率超过45%，通过ISO14001环境管理示范区和国家生态工业示范园试点认证，空气、水体、土壤等资源得到有效保护。
具有综合社区服务功能的邻里中心和一批学校、银行、宾馆、商店、公园、医疗诊所、体育设施相继建成投用，园区科、教、文、卫等各项社会事业在高起点上发展、方兴未艾。
目前，随着苏州国际博览中心等50多项地面实事工程启动，环金鸡湖地区将建设成为苏州市最重要的现代商业商务文化中心。
六、提高了社会和谐文明程度。
按照区域总体规划，统筹布局社会功能，加快区镇基础设施对接，基本实现了乡镇“两水两气”管网到企入户。
目前，90%农户已迁入现代化居住小区，5万名农村富余劳动力正在转换为具有就业创业技能的新型市民。
园区所辖四镇综合实力均居全市前列，娄葑被评为全国千强镇第四名。
同时，不断加大财政转移支付力度，建立起覆盖全区的保养安置、社保救助、就业创业三道保障防线，确保群众生活质量与经济社会发展水平相协调。
七、强化了借鉴创新工作。
按照国务院的批复精神，园区结合国情，在城市规划建设管理、经济发展和公共行政管理等方面，积极借鉴新加坡经验，累计派出1460多人次赴新学习，编制实施了68项新的管理规章和实施细则，加快推进政府职能转变和管理创新，在城市规划建设管理、环境保护、社会保障、社区服务、一站式服务、职业培训等方面，建立了高效廉洁的服务型政府和全新的运行体制机制。
当前，苏州工业园区开发建设已跨入一个崭新的发展阶段。
去年5月召开的中新联合协调理事会第七次会议充分肯定了园区过去十年的发展业绩，并指明了今后十年的发展方向。
根据两国领导人的最新指示精神，园区不仅要成为省市“率先全面建成小康社会、率先基本实现现代化”的先行军，而且更要成为全国“率先贯彻科学发展观、率先实现统筹发展”的排头兵。
为此，苏州工业园区将继续以新型工业化、经济国际化和城市化为抓手，进一步加大经济社会全面、协调、可持续发展的力度，力争今年各项指标力争继续保持40%左右的增长，到2014年，各项主要经济指标在现有基础上再翻两番，基本建成一个国际化、现代化、园林化的崭新区域和具有国际竞争力的高科技工业园区。
下一步，苏州工业园区将紧紧围绕新十年目标，按照“三为主、二致力”的工作方针，全面贯彻落实科学发展观，主动适应宏观调控新要求，坚持走新型工业化和城市化互动并进道路，率先增创对外开放的新优势、产业提升的新优势、科技创新的新优势、管理体制的新优势，带头实现“两个率先”，加快建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区，努力走在构建社会主义和谐社会的前列。
1.地理区位
苏州是历史文化名城，又是著名的风景旅游城市，是国务院最早批准的沿海经济开放地区之一。
苏州工业园区具有十分优越的区位优势，它地处长江三角洲中心腹地，位于中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处，距上海仅80公里。
2.自然条件
3.气候环境
● 苏州工业园区属亚热带季风海洋性气候，四季分明。
● 年平均温度：
15.8℃（最高35℃，最低-3℃），无霜期长达230天左右。
● 年平均相对湿度：
76%
● 平均降水量：
1076.2mm
● 年平均气压：
1016hpa
● 年平均风速：
2.5米/秒
● 风向：
常年最多风向为东南风（夏季）；
其次为西北风（冬季）
4.水文环境
水是苏州优美典雅环境的灵魂，是苏州舒适宜人生活源泉。
苏州80％水体达到二类以上。
● 苏州工业园区湖泊众多，水网密布，金鸡湖、阳澄湖、独墅湖等水体造就了园区独一无二的亲水环境。
● 水文情况：
以大运河苏州站观测资料统计
近50年平均水位：
2.76米（吴淞标高）
地表水位平均值：
3.6米-3.0米
园区土地标高一般为4.6-5.20米（吴淞标高）
5.地质条件
苏州工业园区属冲积湖平原地质区及基岩山丘工程地质区，除表层土层经人类活动而堆积外，其余均为第四纪沉积层，坡度平缓，一般呈水平成层、交互层或夹层，较有规律。
地质特点表现为：
地势平整，地质较硬，地耐力较强。
区内土地承载力为每平方米20吨以上，土质以粘土为主。
苏州工业园区属无地震区，历史上从无地震、台风和其它重大自然灾害的记载。
6.大气环境质量
苏州工业园区及其周围地区无重大空气污染源，根据园区环境检测中心跟踪测量，2001年苏州工业园区空气质量优秀率达95％。
检测内容
实测浓度（mg/m3）
国家标准（mg/m3）
二氧化碳
0.04
0.15
氮氧化物
0.043
0.10
一氧化碳
1.43
4.0
总悬浮微粒
0.30
氯化氢
0.008
0.015
7.区域环境
园区开发伊始，中新两国专家就制定了园区的最佳环境规划，将"
功能分区"
、"
项目分类"
集中控制"
雨、污分流"
清洁能源"
绿化走廊"
等原则全面纳入总规和详规，并先后投入20多亿元人民币，建成了一批高标准的环保基础设施，目前全区整体绿化率达45%。
园区设置的控制环境污染的五道防线（禁入防线-缓冲防线-强行截流防线-强行供热防线-强行卫生处理垃圾防线）
9.ISO14000环境管理示范区
苏州工业园区管委会ISO14001环境管理体系建设工作自2000年8月底正式启动以来，管委会各部门和全体工作人员都积极参与到体系的建设工作中来，根据ISO14001的标准要求严格开展了体系筹备、体系结构设计、初始环境评审、体系文件编写、体系试运行等工作，并通过日常监测测量以及环境管理体系内部审核、管理评审等三级监控对体系建设中发现的问题进行了及时的纠正和预防，使体系得到了不断的完善和提高。
2001年7月经国家环保总局华夏环境管理体系审核中心专家的认证审核，园区管委会建立的ISO14001环境管理体系正式通过了国家认可委的终审，取得了中国以及英国UKAS的双重ISO14001认证证书，创造了国内区域ISO14001建设的效率之最。
同时2001年12月苏州工业园区正式被正式授于ISO14001国家示范区称号。
园区管委会的ISO14001环境管理体系建设收到了明显的成效，一方面，通过体系建设，管委会工作人员的环境意识有了普遍提高，各项管理工作通过体系得到了进一步的规范，管理效率也有所提升，很好地推动了环境保护以及其他各项有关工作的开展。
其次，管委会制订的环境目标指标得到了良好的落实，其中金鸡湖环境综合整治工程已完成年度计划的80％，直接建设资金即达7500万元；
金鸡湖人工放养工作今年已全面停止，为此管委会投入700万元对养殖场进行了另行安置；
园区今年已新增绿地60万平方米，使绿地总面积达到了180万平方米；
区内环境基础设施的建设进一步加强，雨水、污水、燃气等环保设施管网与道路同步建设，今年已投入资金约1200万元；
今年园区噪声达标区和烟尘控制区的建设也上了一个新的台阶，已确定了扩建2.6平方公里的扩建计划，目前正在创建之中。
此外，园区管委会内部通过对于节能、降耗的管理，到目前为止办公用纸的消耗同比下降了8％，在保护环境的同时也节约了开支。
园区管委会ISO14001环境管理体系的建设和运行还使园区的环境形象得到了进一步的提升，对招商引资工作起到了积极的促进作用，近期进驻的企业绝大部分为技术先进的半导体、电子类无污染、轻污染的企业，对于产业结构的优化调整具体重要的意义。
园区管委会ISO14001环境管理体系的建设也有力推动了企业的贯标工作，区内ISO14001认证工作的热情空前高涨，先后已有30余家中外企业通过了ISO14001环境管理体系认证。
10.组织保障
为了推进苏州工业园区的顺利发展，中新双方建立了三个层面的领导和工作机构。
第一层面是中新两国政府联合协调理事会，负责协调苏州工业园区开发建设和借鉴新加坡经验工作中的重大问题。
由两国副总理担任理事会共同主席，1994年至2003年中方主席由李岚清副总理提任，2004年起由吴仪副总理担任中方主席，新方主席由李显龙副总理担任，我国外经贸部、国家计委、国家经贸委、财政部、海关总署和新加坡内阁有关部门及江苏省政府和苏州市政府的负责人为理事会成员。
第二层面是中新双边工作委员会，由苏州市市长和新加坡裕廊镇管理局主席共同主持，苏州市政府和园区管委会及新加坡有关部门和机构负责人组成。
双方定期召开会议，就开发建设中的重要问题和借鉴新加坡经验工作进行协商，向理事会双方主席报告工作。
第三层面是联络机构，由新加坡贸工部软件项目办公室和苏州工业园区借鉴新加坡经验办公室负责日常联络工作。
12.历届理事会新闻公报:
第一届
、第二届
、第三届
、第四届
、第五届
、第六届
、第七届
13.
合作开发
园区开发建设实行政企分开。
园区管委会作为苏州市政府的派出机构在行政辖区范围内全面行使主权和行政管理职能；
中新双方财团合资组建的中新苏州工业园区开发有限公司负责开发建设，主要是基础设施开发、招商引资、物业管理、项目管理、咨询服务、产业开发、风险投资等业务。
CSSD已成功完成了增资扩股工作，增资2500万美元，使注册资本达到1.25亿美元。
新增资本由3家新股东认购，即港华投资有限公司、新工集团私人有限公司、苏州新区高新技术产业股份有限公司。
增资后，中方财团为第一大股东，持股52%，新方财团为第二大股东，持股28%，3家新股东共持股20%。
参加中方财团的有中央和省市的国有企业14家，参加新方财团的有新加坡和欧美日等国的24家公司。
14.借鉴新加坡经验工作
经国务院批准，园区可以结合国情，自主地、有选择地借鉴新加坡经验，包括城市规划建设管理、经济发展和公共行政管理方面适用于我国的经验，从而加快建立起既符合社会主义市场经济要求，又与国际经济发展相适应的管理体制和运作机制。
1.
苏州工业园区结合中国国情，借鉴新加坡经验工作，采取先易后难，循序渐进的办法，分三个层次进行：
·
第一个层次是新加坡城市规划、建设和管理的经验，主要体现在城市发展的近期和远景规划，土地的开发和利用，基础设施和生活服务设施的建设和管理，环境保护与治理，信息的收集、处理和应用，吸收外资的宣传、招商网络组织、营销方式和鼓励措施等。
第二个层次是经济发展和管理方面的经验，主要是指新加坡政府有关机构在建设和管理裕廊工业镇的过程中，调控市场经济的经验，以及在经济活动中有序竞争、相互合作的做法。
第三个层次是公共管理和社会保障机制方面的经验。
苏州工业园区在全面贯彻党和国家关于建立健全社会主义的民主法制，加强廉政建设和社会主义精神文明建设的同时，结合国情，有选择地加以借鉴吸取。
2.
苏州工业园区管委会借鉴新加坡经验工作与时俱进，不断取得新的成果，共编制实施了近50项管理办法和实施细则。
这些新的管理规章具有以下特点：
借鉴新加坡经验，树立明确的依法治园指导思想；
坚持借鉴外来经验与本国国情的有机结合；
坚持在现行国家法律体系的框架下，借鉴新加坡经验中的适用部分；
注重可操作性，加强执行力度，真正做到"
管得严"
；
高度重视编制质量，吸收专家、学者参加编制过程。
14.苏州工业园区法规性文件
主要内容
批准单位
颁发时间
规划建设
环境保护
苏州工业园区城市规划建设管理办法（试行）
省政府
1995年
苏州工业园区建设项目环境保护管理暂行办法
3.
苏州工业园区地下水资源管理实施办法
园区
1994年
4.
苏州工业园区勘察、设计、施工、监理许可证申领暂行规定
5.
苏州工业园区公路环境整治与管理暂行办法
1996年
6.
苏州工业园区建设工程施工现场管理实施细则（试行）
7.
苏州工业园区燃气工程设计、施工、管理的暂行规定
8.
苏州工业园区户外广告管理办法
1997年
9.
苏州工业园区公用设施管网（自来水、污水）验收程序暂行规定
10.
苏州工业园区危险废物污染防治办法（试行）
11.
苏州工业园区建筑企业管理规定（试行）
1998年
12.
苏州工业园区建设工程质量管理规定（试行）
苏州工业园区建设档案管理规定（试行）
14.
苏州工业园区公用事业管理暂行办法
1999年
15.
苏州工业园区污水处理厂环保监督管理实施细则
16.
苏州工业园区测绘管理规定（试行）
17.
苏州工业园区广告牌管理规定
18.
苏州工业园区招投标管理实施细则
19.
苏州工业园区供用水管理实施细则
20.
苏州工业园区污水排放管理实施细则
21.
苏州工业园区燃气管理实施细则
投资
客户服务
22.
关于进一步加强对投资企业服务的通知
23.
苏州工业园区管理委员会社会服务承诺（试行）
24.
关于公布苏州工业园区外商投资企业政府机关收费目录的通知
25.
关于公布苏州工业园区中介机构服务收费政府指导标准的通知
26.
关于加快发展个体私营经济的意见
2001年
劳动管理
社会保障
27.
苏州工业园区劳动管理暂行办法
市政府
28.
苏州工业园区公积金管理暂行办法
29.
苏州工业园区公积金收缴、转移规定
30.
苏州工业园区公积金医疗专户管理规定
31.
苏州工业园区公积金普通专户管理规定（试行）
32.
苏州工业园区公积金养老专户管理规定
2000年
33.
苏州工业园区单位使用外地劳动力实行就业许可证制度的暂行办法
户口
治安管理
34.
苏州工业园区蓝印户口管理办法
35.
关于加强和改善苏州工业园区社会治安管理工作的若干意见
公务员管理
36.
苏州工业园区管理委员会机关公务员考核办法
37.
苏州工业园区党政干部廉政规定
38.
苏州工业园区管理委员会机关行政职务聘任暂行办法
资金管理
39.
苏州工业园区预算外资金管理办法
40.
苏州工业园区开发建设资金管理暂行办法
其他
41.
苏州工业园区村镇卫生一体管理办法（试行）
42.
苏州工业园区社区卫生服务工作意见
43.
苏州工业园区社区建设指导意见
2000年
自2002年起，园区的借鉴形式从单向传授发展到双向交流，从政府层面扩展到基层单位，变得更加多样化，更加生动活泼和更加富有成效。
总体规划
园区被授予许多具有唯一性的特殊政策，形成了"
不特有特、特中有特"
政策优势。
拥有上不封顶的自行审批特权。
凡符合国家产业政策的外资项目，园区均可自行审批。
拥有灵活高效的外事管理权。
享有公务出境任务审批、颁发公务护照、向外国驻华使领馆申办签证及签发境外人员入境签证通知函电等管理权限。
拥有中国唯一的区域性公积金制度。
具有"
企业提得少、个人留成多、保障待遇稳定、有利于吸引人才和留住人才"
等优点。
拥有快速的物流通关优势。
苏州工业园区作为中国率先进行通关作业制度改革和现代物流试点的区域，不仅拥有独立的海关、高效的绿色通道、具有内陆口岸功能的进出口货物分流中心，而且经国务院批准还可在区内设立现代物流园、允许成立外商独资或中外合作经营的国际物流公司，上海机场监管仓库可直接延伸至园区，使区内企业通关效率大幅度提高。
税收优惠政策
进区的生产性外商投资企业及经认定的高新技术企业按照国家政策可享受15%的所得税税率，并免征3%的地方所得税；
经营期在10年以上的，从开始获利年度起，可享受二免三减半的优惠。
外商投资举办产品出口企业或先进技术企业，在依照税法规定免征、减征企业所得税期满后，凡当年出口产品产值70%以上的，可享受10%的优惠税率；
仍为先进技术企业的，可按规定延长3年享受10%的优惠税率。
从事农业、林业、牧业的外商投资企业在享受"
二免三减半"
期满后，经批准10年内可按应纳税额减征15%至30%的所得税。
进区外商投资企业的外国投资者，将企业利润直接再投资以增加注册资本或开办其他外资企业，经营期不少于5年的，经批准可退回其再投资部分已缴所得税的40%税款。
其中，再投资举办出口企业或先进技术企业，可退回其再投资部分已缴所得税全部税款。
外商投资企业和外国企业在中国境内设立机构、场所，按照国家有关规定，在投资总额内购买国产设备的可按该设备投资的40%从当年新增所得税中抵免；
技术开发费比上年增长10%以上，经批准可再按技术开发费实际发生额的50%抵扣当年度应纳税所得额。
外国企业从园区取得的股息、利息、租金、特许权使用费和其他所得，除依法免征所得税的以外，都可以减按10%的税率征收预提所得税。
集成电路和软件产业享受国发[2001]18号文件规定的优惠政策。
1.基础设施
自1994年以来，苏州工业园区建成区内的道路、供电、供水、燃气、供热、排水、排污、邮电通讯、有线电视和土地填高平整等"
九通一平"
工程已全面完成。
供电
/
供水
供气
通讯
排污及固废处理
防灾救灾体系健全
1）.供电
园区供电电源来自由水电、大中型火电及核电支撑的华东电网，并分别从3个不同方向引入，电力充足，电源稳定可靠；
区内现有110KV以上变电站8座（其中220KV2个，110KV6座），20KV开闭所25座，所有供电设备均采用国际知名品牌产品，如ABB、阿尔斯通、西门子等。
未来几年内还将建设5个220KV和6个110KV等供电设施，以确保高等级电力的持久供给；
园区采用双回路、地下环线的供电系统，供电可靠率大于99.9%；
所有企业均为两路电源，电压稳定性高，波幅控制在±
5%以内，频率波动在50±
0.2赫兹以内，电源切换间隙时间为0.03秒。
2）.供水
园区自来水供应设计能力为60万吨，首期15万吨水厂已投入运营，水源取自水质优良的太湖，经净化后其物理指针均达到或超过WHO93饮用水标准。
优良的水质降低了投资商的水净化成本，特别是某些杂质如氟化物、氯化物、安全可分解固体的指标等都远远优于国家标准，对大量用水的半导体、TFT-LCD
企业尤为有利。
2003年底园区实施水厂二期工程，并逐步推广可饮用水设施建设和应用。
3）.供气
园区建有城市燃气（T12标准）管网系统，目前燃气厂日供气规模可达4万立方米，热值1.3万大卡；
园区热源厂一、二期均已建成，采取集中供热方式，每小时供蒸汽总量可达190吨。
自2004年园区亦开始提供天燃气的管道应用。
同时，园区还建有纯氧站和特种气体专供渠道，包括英国BOC、德国MESSER、法国AIRLIQUIDE等在园区附近投资的多家气体公司可为区内IC企
升级会员 