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是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积，在住宅中也称为“居住面积”。
结构面积:
指建筑物中各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。
辅助面积：
各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和，如楼梯、走道等.
建筑密度：
也称建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比，它反映的是一定用地范围内的建筑密集程度.
规划形态：
是指项目的具体建筑构成，包括楼宇数量、使用性质、层数等具体指标。
容积率：
是指建设用地范围内总建筑面积与建设用地面积之比，一般用小数表示。
这是一个非常重要的指标，反映了土地的利用强度和利用效率，往往决定着开发面积的大小、楼面地价的高低和生活质量的差异，一般来说数值越小，意味着居住越舒适，但同时也意味着土地成本在房屋成本中的比例越高
容积率=地上总建筑面积÷
规划用地面积。
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算
住宅小区容积率小于1。
0的,为非普通住宅.
绿地面积:
是指能够用于绿化的土地面积，包括公共绿地、宅旁绿地、道路绿地等，不包括屋顶绿化、垂直绿化以及小于2㎡的土地。
绿地率：
指一定区域内各类绿化用地面积占该区域面积的比例（不包括垂直绿化）。
一般要求新区不低于30％，旧区不低于25％.
绿化覆盖率:
是指建设用地范围内全部绿化植被水平投影面积总和与建设用地面积的比率。
二、城市规划内容
城市规划包括的内容较多，从发展目标和土地利用到空间布局和各项建设的具体安排，它强调的是综合部署，其核心内容是城市土地及空间的利用。
城市规划工作不同阶段有不同的规划内容，一般涉及以下几个方面：
（1）发展目标：
根据经济社会发展目标，确定城市发展目标，即确定城市性质、规模和发展方向.
（2）土地利用:
确定城市各项用地的分类、使用性质、功能分区、数量比例、开发强度等，以实现合理用地和节约用地。
（3）空间布局：
确定城市各项建设的空间构成和组合，包括地上空间的合理利用，地下空间开发利用，以及城市轮廓线、景观和城市风貌特色的塑造等。
（4）建设部署：
制定中长期发展建设目标,确定城市近期建设目标和当前建设安排。
通过统一规划与分期实施，使近、远期目标相结合。
同时，城市规划的内容既包括城市规划的编制,又包括城市规划的管理。
城市规划包括总体规划、分区规划和详细规划。
三、城市规划分类
1、总体规划
由同级人民政府负责编制。
期限一般为20年，同时应当对城市远景发展做出轮廓性的规划安排.近期建设规划是总体规划的组织部分，应当对城市近期的用地布局和主要建设项目做出安排，期限一般为5年。
总体规划图是房地产开发公司在一个城市进行投资开发决策的重要依据之一。
内容：
（1）设市城市应当编制市域城镇体系规划，县（自治县、旗）人民政府所在地的镇应当编制县域城镇体系规划.市域和县域城镇体系规划的内容包括：
分析区域发展条件和制约因素,提出区域城镇发展战略，确定资源开发、产业配置和保护生态环境、历史文化遗产的综合目标；
预测区域城镇化水平，调整现有城镇体系的规模结构、职能分工和空间布局，确定重点发展的城镇；
原则确定区域交通、通讯、能源、供水、排水、防洪等设施的布局；
提出实施规划的措施和有关技术经济政策的建议。
（2）确定城市性质和发展方向,并划定城市规划区范围.
（3）提出规划期内城市人口及用地发展规模，确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区，以及市中心、区中心位置。
（4）确定城市对外交通系统的布局以及车站、铁路枢纽、港口、机场等主要交通设施的规模、位置，确定城市主、次干道系统的走向、断面、主要交叉口形式,确定主要广场、停车场的位置、容量。
（5）综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电、通讯、燃气、供热、消防、环卫等设施的发展目标和总体布局。
（6）确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线。
（7）确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局。
（8）确定城市环境保护目标，提出防治污染措施。
（9）根据城市防灾要求，提出人防建设、抗震防灾规划目标和总体布局.
（10）确定需要保护的风景名胜、文物古迹、传统街区，划定保护和控制范围，提出保护措施,历史文化名城要编制专门的保护规划.
（11）确定旧区改建、用地调整的原则、方法和步骤，提出改善旧城区生产、生活环境的要求和措施。
（12）综合协调市区与近郊村庄、集镇的各项建设,统筹安排近郊区村庄、集镇的居住用地、公共服务设施、乡镇企业、基础设施和菜地、园地、牧草地、副食品基地、划定需要保留和控制的绿色空间。
（13）进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法的建议。
（14）编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署.
2、详细规划又可分为控制性详细规划和修建性详细规划。
控制性详细规划使城市总体规划与详细规划有机地衔接起来。
控制性详细规划主要是确定城市土地使用的具体空间组织、功能分类、兼容范围及开发强度，对城市新旧区的开发与再开发活动实施引导,防止单个开发建设活动对城市整体产生不良影响。
它既是编制修建性详细规划的主要指导性条件，又是城市规划管理、土地开发的重要技术依据。
具体控制内容：
⑴土地使用性质及其兼容范围的控制.
⑵土地使用强度的控制。
一是最小地块规模的控制，以保证适当的开发规模和配套水平；
二是建筑控制,主要制定容积率、建筑密度、建筑高度、后退红线等指标;
三是人口控制,对居住区的居住人口或住宅套数进行规定;
四是生态环境质量的控制.
⑶道路交通（包括轨道交通）及其设施的控制。
⑷工程管线及其设施的控制。
⑸城市特色与环境景观的控制。
⑹经济估算。
（3）主要控制指标
⑴地块划分.
⑵土地使用性质及兼容范围.
⑶土地使用强度,主要有容积率、建筑密度、人口密度或规模、开发空间或旷地、院落间距、建筑高度、建筑后退等.
⑷道路及其设施.
⑸城市环境景观及界面.
修建详细规划是在城市分区的局部地区所进行的城市空间构成的规划
是控制性详细规划的深化和具体化,主要是对城市近期建设范围内的房屋建筑、市政工程、公用事业设施、园林绿地和其它公共设施做出具体布置，选定技术经济指标,提出建筑空间和艺术处理要求，确定各项建设用地的控制性坐标和标高，为各项工程设计提供依据.
编制内容
修建性详细规划编制内容的核心是空间环境形象设计,包括整体构思、环境景观和细部构造与小品设计等,具体如下：
⑴通过分析建设条件和综合技术经济论证，对用地功能加以空间组织和分区.
⑵建筑的空间布局与景观环境设计。
⑶绿地和公共活动场地系统的规划设计。
⑷交通、道路和停车场系统的规划设计.
⑸市民活动的组织。
⑹环境指标的规定。
⑺工程管线规划设计、竖向规划设计、估算工程量、估算拆迁量、估算造价、分析投资效益。
四、城市用地分类标准
1、城市建设用地计算标准包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不应包括水域和其它用地.
2、在计算建设用地标准时，人口计算范围与用地计算范围相一致，人口以非农业人口为准。
3、规划建设用地标准分为：
（1）规划人均建设用地指标。
我国城市规划相关规范规定城市的规划人均建设用地指标控制在60.1～120平方米/人之间。
我市新一轮城市总体规划确定城市用地规模为63平方公里,规划人均建设用地指标为105平方米/人;
到2020年为80平方公里，规划人均建设用地指标为100平方米/人。
（2）规划人均单项建设用地指标.
规划人均单项建设用地指标主要是在编制和修订城市总体规划时，控制城市的居住用地、工业用地、道路广场用地和绿地四大类主要用地规划人均单项建设用地指标。
（详见下表）
规划人均单项建设用地指标
（3）规划建设用地结构.
规划建设用地结构主要是在编制和修订城市总体规划时，居住用地、工业用地、道路广场用地和绿地四大类主要用地占城市建设总用地的比例.
五、城市规划的编制
根据我国《城市规划法》和国家城市规划主管部门对《城市规划法》的解说，我国城市规划编制的完整过程由两个阶段、5个层次组成。
两个阶段为：
总体规划阶段和详细规划阶段;
5个层次为:
市（县）域城镇体系规划、城市总体规划（含城市总体规划纲要）、分区规划、控制性详细规划以及修建性详细规划.
城市规划组织编制的程序一般按以下几点进行：
（一）拟定编制计划
（二）制定规划编制要求
（三）确定有城市规划设计资质的编制单位
（四）协调城市规划编制中的重大问题
（五）评审规划中间方案
（六）验收规划方案
（七）向法定的城市规划审批机关提出审批申请
六、城市规划的实施
城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。
报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证,对建筑工程审批核发建设工程规划许可证.
批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作
办理规划审批手续需要提供的资料（七个阶段）
1、办理建设项目选址需要报送的资料
（1）建设单位出具的选址申请报告；
（2）计划部门的立项批文；
（3）所选位置1/1000或1/500的现状地形图一份.
2、办理《选址意见书》需要提供的资料
（1）申请报告和如实填写的《选址意见书申请表》一份；
（2）市城市规划局有关批文或《选址意见单》复印件；
（3）《选址意见单》要求的相关资料；
（4）计划部门批准的项目建议书;
（5）所选位置1/1000或1/500的现状地形图二份。
3、报批规划设计方案需要提供的资料
（1）《选址意见单》复印件；
（2）《选址意见单》要求的相关资料;
（3）二套以上规划设计方案图、设计说明书和电子文件（包括现状地形图、规划总平面、竖向规划、管线综合规划及效果图）。
4、办理《建设用地规划许可证》需要提供的资料
（1）如实填写的《建设用地规划许可证申请表》一份;
（2）《规划设计方案审查意见单》复印件;
（3）按《规划设计方案审查意见单》修改的规划设计施工图和电子文件一套;
（4）标明建设用地位置1/1000或1/500的现状地形图三份。
5、报批建筑设计方案需要提供的资料
（1）《选址意见单》或《规划设计方案审查意见单》复印件；
（2）按《规划设计方案审查意见单》修改的规划设计施工图和电子文件一套；
（3）二套以上建筑设计方案图、设计说明书和电子文件（包括总平面、首层及标准层平面、屋顶平面、立面、剖面、效果图等）。
6、办理《建设工程规划许可证》需要提供的资料
（1）如实填写的《建设工程规划许可证申请表》一份；
（2）《建筑设计方案审查意见单》复印件；
（3）按《建筑设计方案审查意见单》修改的建筑设计施工图二套和电子文件一套（总平面、平面、立面、剖面图等）;
（4）国土部门批准文件；
（5）工程地质报告;
（6）建筑如涉及环保、消防、市政、园林、周边建筑关系等的,应提供上述有关单位出具的书面意见.
7、办理《建设工程竣工规划验收证》需要提供的资料
（1）如实填写的《建设工程竣工规划验收证申请表》一份；
（2）《建设工程规划许可证》复印件；
（3）建筑工程峻工总平面、规划建设对比图、其它指定的图件等和电子文件。
七、居住区规划相关概念
1、居住区的组成和规模
居住区的组成有用地和工程构成。
按居住区内用地性质划分：
1）居住建筑用地；
2）公共建筑用地;
3）道路广场用地；
4）公共绿地和体育场地
5）其它用地。
居住区的工程构成：
1）建筑工程；
2）市政基础设施；
3）环境工程。
2、居住区的规模
居住区的规模主要是指人口规模和用地规模，其中以人口规模为主要指标。
3、居住区的规划结构
我国居住区的规划结构通常分为居住区、居住小区、住宅组团三个等级。
4、居住区规划内容
控制性详细规划着重解决各类用地界限、建筑密度、建筑高度、容积率、道路红线位置、断面、控制点座标和标高、工程管线走向、管径和用地范围等控制指标；
修建性详细规划是根据建筑、绿化和空间要求布置平面图，进行道路、建筑、工程管线的规划设计，进行竖向设计和土石方工程设计、编制工程概算。
修建性详细规划主要包括：
居住建筑规划、公共建筑规划、道路规划和绿地规划.
住宅建筑群体的平面布置形式基本有四种：
（1）行列式；
（2）周边式;
（3）混合式；
（4）自由式
5、住宅设计相关标准
低层住宅间距规定：
最小间距不得小于前面低层、多层建筑高度的1.8倍。
低层住宅与其侧面低层、多层住宅间距不小于6米，与其后面各类住宅间距不小于16米.
多层住宅间距规定:
多层条式住宅（面宽20米以上，含20米）与后面多层、高层住宅平行布置（指两栋住宅长边夹角不大于15°
）时，最小间距不得小于前面建筑高度的1。
55倍。
多层点式住宅、多层住宅为其它布置形式时,需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于2小时；
旧区改建的项目内，新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于1小时。
多层点式住宅与其后面各类住宅最小间距不小于20米.
住宅侧面最小间距不得小于6米。
高层住宅间距规定：
高层住宅与后面各类住宅间距,需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于2小时;
高层住宅与后面各类住宅最小间距不小于30米。
高层住宅与各类住宅的侧面间距不得小于13米。
非住宅建筑与住宅间距规定：
非住宅建筑位于住宅前面时,按住宅间距控制，且最小间距不小于16米。
非住宅建筑位于住宅后面时，三层及三层以下的与住宅的最小间距不小于16米;
三层以上的与住宅的最小间距不小于20米。
非住宅建筑位于住宅侧面时，按消防间距控制,但最小间距不小于6米。
煤气调压站、换热站、变电室等一层小型市政公用设施用房与住宅的间距按国家有关规范确定。
第二篇建设相关知识
一、城市基础设施内容
1、能源系统
2、给水、排水系统
3、道路交通系统
4、邮电、通讯系统
5、环境系统
6、安全系统
7、土地平整工程
“七通”是指通道路、通自来水、通电信、通排水、通煤气、通热力、通电力。
“一平”即平整场地,按照竖向规划进行土方工程
地下管线的排列次序一般从建筑物外排起，最近的是煤气管，然后依次为给水、污水及雨水管等。
自道路红线向道路中心线方向平行布置各种管线的次序,要根据管线的性质，埋深确定。
一般次序是电力电缆、电信电缆、煤气、热力、给水、雨水和污水管道。
二、建筑工程基础知识
1、建筑物的用途和分类
建筑物按照使用性质（即用途）分为:
生产性建筑，即工业建筑、农业建筑等；
非生产性建筑,即民用建筑.
按建筑物的用途分类:
居住建筑、公共建筑（生活服务性建筑、文教建筑、托幼建筑、科研建筑、医疗建筑、商业建筑、体育建筑、文娱建筑、交通、邮电建筑、其他建筑）。
按建筑物的结构类型和材料分类：
砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑
按建筑物的层数分类：
低层建筑（一般是指一至三层的房屋）、多层建筑（一般是指四至七层的房屋）、高层建筑（第一类，小高层，层数8-16层，房屋的高度在25m—50m之间，其结构形式一般为钢筋混凝土框架结构；
第二类,中高层,层数在17-25层，最高达75m；
第三类，高高层，层数26—40层，最高达100m高；
层数在40层以上,高度超过100m，称为超高层建筑）。
2、建筑设计的主要内容
建筑平面设计：
用以满足建筑的使用功能的平面要求,包括设计建筑物的内部使用空间和交通联系空间的设计,是建筑平面设计的一个重要内容。
建筑剖面设计：
建筑剖面设计主要分析建筑物各部分应有的高度，建筑物层数、建筑空间的组合和利用，以及建筑结构、构造关系等。
建筑体型和立面设计：
建筑体型和立面设计是建筑师充分发挥其想象力和创造力的地方,也是开发商表示所开发的项目品质、思想的重要方面。
建筑识图：
一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通及空调施工图、给排水施工图（通常暖通空调、给排水作为一套图纸）、电气施工图等。
各工种的施工图又分为基本图和详图两部分。
建筑构造：
房屋建筑一般由基础、墙、柱、梁、板、屋架、门窗、屋面（包括隔热、保温和防水层）、楼梯、阳台、雨篷、楼地面等部分组成。
3、建筑物的常用基础形式
按基础的构造特点不同,基础可分为五种基本类型.
（1）条形基础
（2）独立基础
（3）筏板基础
（4）箱形基础
（5）桩基础
4、建筑装饰材料
建筑材料是一切建筑工程的物质基础，是建造建筑物所使用的各种材料的总称.主要包括：
房屋结构材料、墙体材料、屋面材料、隔热、隔声材料、内外墙装饰材料等。
5、建筑设备
建筑给水:
给水系统分为生活、生产、消防等三种。
建筑排水：
排水系统分为生活污水、生产废水、雨水三类。
建筑采暖
建筑通风与空调
建筑电气
6、工程造价
（1）工程造价的定义和特性
工程造价是指建设工程的建造价格。
它有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用;
二是指工程价格,即为建成一项工程、预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程价格或建设项目总价格。
通常又把工程造价的第二种含义称为工程承发包价格.
工程造价的第一种含义是从投资者（业主）的角度来定义的，第二种含义是从承包商的角度来定义的.
（2）工程造价的计价特征
投资估算：
在项目建议书和可行性研究阶段估算出建设项目的投资额.
概算造价:
在初步设计阶段，根据初步设计图纸，通过编制工程概算预先测算和确定的工程造价。
预算造价：
在施工图设计阶段，根据施工图纸编制预算文件，预先测算和确定的工程造价。
合同价：
指在工程招投标阶段签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备和材料采购合同以及技术咨询合同所确定的工程价格.
结算价：
指在合同实施阶段，在工程结算时按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算和确定的价格.
实际造价：
指竣工决算阶段，通过为建设单位编制竣工决算,最终确定的实际工程造价。
7、排水工程基本概念
排水系统：
城市中为了收集、运送、处理、排放雨、污水而筑造的地下管道体系，由管道、泵站、处理厂等设施组成.
自然降水—收集、排输
生活污水—收集、处理、排放
工业废水-收集、专业处理、排放
排水系统的类别
合流制系统：
直泄式、全处理、截流式
分流制系统：
完全式、不完全式
选择依据：
环境保护、造价、维护、施工等
排水系统的组成
1、污水排放系统：
室内管道、室外管道、污水泵站、污水处理厂
2、工业废水排放系统：
场内废水收集、输送管道、污水泵站及压力管道、废水处理厂或设备。
3、雨水排放系统:
收水井、输水管道、排洪沟、泵站、出水口等。
排水管道主要施工方法
1、开槽排管
2、非开挖敷设管道：
顶管、盾构推设、地下牵引、定向导管等。
8、管道材料
排水管类型：
混凝土承插口管Φ230mm-Φ450mm
钢筋混凝土承插管Φ600mm—Φ1200mm
钢筋混凝土平口管Φ800mm-1200mm
钢筋混凝土企口管Φ1350mm—Φ2400mm
预应力混凝土管Φ600mm-Φ800mm
聚氯乙烯波纹管Φ200mm—Φ600mm
玻璃钢夹砂管（大管径）
陶土管（小管径）
金属管
PCCP混凝土钢管（大管径）
管道接口：
柔性接口（承插式橡胶圈接口、企口式橡胶圈接口）、刚性接口（水泥砂浆抹带、现浇混凝土套环、钢丝网砂浆抹带）半柔半刚性接口（预制套环石棉水泥接口）
管道基础:
原状土、混凝土、钢筋混凝土、预制混凝土板、块、砂垫层、砾石、碎石、粉煤灰、钢渣等
附属物：
检查井（直线井、折线两通井、转折井、三、四通井、流槽井、跌水井）、连管、雨水口、进出水口、倒虹管等
第三篇房地产相关知识
一、房地产相关名词
房地产:
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益.房地产由于位置的固定性和不可移动性,又被称为不动产。
三种存在形态：
即土地、建筑物、房地合一.
房地产业：
是指以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务等多种经济活动的综合性产业，属于第三产业。
主要业务内容：
包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。
根据宪法和土地法的规定，在我国，所有的土地只属于国家所有或者集体所有，任何单位或个人对于土地只有使用权,而没有所有权。
国有土地：
即属于国家（全民所有）的土地。
集体土地：
是指属于农村居民集体经济组织（如村委会或村民小组）所有的土地。
生地:
尚未开发的农地或荒地,一般离城镇较远，无市政基础设施。
毛地:
指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地。
熟地：
指已经完成基本市政设施建设，达到“n通一平"
条件的建设用地.宗地:
城市以宗地为最小的土地单元进行编号，称为“宗地号”或“地号”。
宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元
土地级别：
根据土地的价值及所处地段的繁华程度的不同而划分的土地等级
三通一平：
指水通、电通、道路通，场地平整。
七通一平：
指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、
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