太康房地产市场研究报告文档格式.docx
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规模以上工业增加值37.9亿元，是2006年的5.7倍。
基础设施建设加快。
全社会固定资产投资72.8亿元，是2006年的3.02倍，年均增长24.8%。
城镇化率27.39%，较2006年提高11.6个百分点。
（一）农业
2011年全县粮食总产109.4万吨，实现“八连增”。
发展特色农业面积87万亩，无公害农产品基地认证9个，省市级农业产业化龙头企业10个，农民专业合作社570家。
改造中低产田面积12.8万亩，建设高标准农田5万亩，基本农田面积稳定在11.22万公顷，农业耕种收综合机械化水平达到75％，建成19个乡镇文化站、540个农家书屋，完成93个扶贫开发整村推进任务，10万农村贫困人口实现脱贫。
10个新农村建设市级试点村稳步推进，龙曲冯洼、毛庄源惠、符草楼皇王等新型农村社区全面启动。
（二）工业
全县已初步形成装备制造、纺织服装、循环造纸、生物制药、农副产品加工等主导产业，形成以纺织服装、装备制造、循环造纸为主导的工业体系。
坚持工业强县战略不动摇，主导产业支撑能力进一步增强，纺织产业园亿元以上项目8个，生产规模60万锭，是全市承接纺织服装产业转移的重要基地。
低碳锅炉规模以上企业15家，被评为河南省特色装备制造产业园区。
龙源纸业年生产能力35万吨，成为河南省最大的高强瓦楞原纸生产基地。
扶持企业开展技术创新，评定省质量信用A等工业企业2家、省名牌产品3个、省优质产品5个、市工程技术中心4家、县长质量奖企业2家。
规划建设产业集聚区15.36平方公里，建成区面积6.72平方公里，进驻项目41个，其中亿元以上项目29个，计划总投资172亿元。
产业集聚区顺利通过ISO14001环境管理体系认证。
（三）服务业
金融运行态势良好。
各项存款余额109.6亿元、贷款余额41.5亿元，分别是2006年的2.3倍、1.6倍，年均增长17.4%、12%。
新增贷款连续5年高于全市平均水平。
全县总人口139万，其中城乡剩余劳动力46万，常年转移农村劳动力40万人左右。
由于人口密集，消费市场繁荣活跃，尤其是房地产业、服务业等快速发展，相继有21家品牌地产商竞相进驻太康。
2011年，全社会消费品零售总额64亿元，占GDP比重为46%。
围绕谢安故里、吴广塔和县城周边，建立农业观光示范园区，把文化旅游产业打造成新兴产业，带动服务业发展。
去年底开通3条公交线路，投入33辆公交车的基础上，计划再开通3条公交线路；
总投资3000万元建设太康县新汽车站。
二、太康县社会发展情况
2011年，城镇居民人均可支配收入13570元，年均增长17.9%（5年间，下同）；
农民人均纯收入5363元，年均增长14.7%。
全社会消费品零售总额64.3亿元，年均增长19.9%。
县城建成区面积由2006年的15平方公里增加到22平方公里，城市人口由14万人增加到22万人。
改造谢安路、支农路等主要街道，开通城市公交，规划建设城区供排水管网、天然气管道等基础设施，初步解决了城区居民多年来出行难、吃水难、用气难问题。
加快老城区改造步伐，万鹤赉•天宁购物公园、中汇•江南印象住宅小区等一批旧城改造项目完成预期投资。
持续抓好城区绿化，人民广场、休闲广场等成为城区亮丽风景。
融资10多亿元加快产业集聚区道路、水电、绿化等基础设施建设，“四桥四路”建成通车，灵运路、建设南路开工建设，老涡河城区段改造升级、兰河治理成效显著。
切实保障改善民生，社会大局和谐稳定。
落实各项强农惠农富农政策不打折扣，发放各类补贴21.8亿元。
坚持实施十项重点民生工程和十件实事。
新增城镇就业3.5万人，新增农村劳动力转移就业8万人。
开展城乡居民社会养老保险试点工作，75.6万人参保，18.6万人领取养老金。
城乡低保补助、农村“五保”对象供养按照规定提高标准。
提升基层公共卫生服务水平，新农合参合率99.8%。
建设保障性住房3027套、28万平方米。
谢安故里文化园被评定为国家2A级旅游景区。
创办太康县人民政府门户网站、《太康月刊》。
集中开展食品药品安全专项整治，强化安全生产监管。
三、社会经济发展规划
（一）未来五年太康县的经济社会发展规划目标
——加快提升综合实力。
经济保持平稳较快发展，发展速度高于全市平均水平。
到2016年，地区生产总值达到205亿元，年均增长10%以上；
三次产业结构调整为29∶41∶30；
规模以上工业企业完成总产值270亿元，实现利税80亿元，年均增长19%和22%；
全社会固定资产投资160亿元，年均增长19%；
社会消费品零售总额125亿元，年均增长17%。
经济结构调整取得重大进展，“三化”发展的协调性不断增强。
——加快统筹城乡发展。
到2016年，城镇化率达到40%以上，城区建成区面积达到28平方公里、人口27万人。
城市功能更加完备，宜商宜居宜业城市特色更加鲜明，城市承载力和美誉度显著提高。
城镇集聚辐射能力明显增强，农村面貌焕然一新。
生态环境质量明显改善。
——加快深化改革开放。
到2016年，全县实际利用外资6320万美元，引进省外资金55亿元，外贸出口2690万美元，年均增长20%。
不断加大开放力度，提高开放质量，用开放创新的思路提升科学发展成效。
——加快提高人民生活水平。
到2016年，全县城镇居民人均可支配收入达到22180元、农民人均纯收入达到10160元。
地方公共财政预算收入突破8亿元。
覆盖城乡、系统完善的社会保障体系全面建设。
科技、文化、教育、卫生等事业形成多元投入、协调发展新格局，人民生活更加殷实富足。
——加快推进和谐社会建设。
到2016年，学前教育三年幼儿毛入园率达到65%，万元GDP能耗比2011年下降21%；
COD、氨氮和二氧化硫、氮氧化物排放分别比2011年削减9.97%、12.95%、4.26%和11.74%。
人口自然增长率低于全市平均水平，平安创建工作扎实推进，关乎人民群众切身利益的突出问题及时得到解决，社会大局和谐稳定。
（二）2012年的社会经济工作
2012年主要预期目标：
生产总值增长10%以上；
公共财政预算收入增长13%；
全社会固定资产投资增长20%；
社会消费品零售总额增长16%；
实际利用外商投资完成市定目标；
城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入均实际增长9%；
人口自然增长率控制在6.5‰以下；
节能减排完成市定目标。
四项工作重点：
1、突出抓好项目建设，增强投资拉动。
着力抓好“双十五”重点工程，即15个重点工业项目和15个重点基础设施项目。
2、积极承接产业转移。
重点加强与珠三角、长三角地区商会、行业协会等民间组织的联系，开展项目对接活动。
按照产业结构调整方向和重点，依托产业集聚区，引进承接高成长性产业项目，培育壮大支柱产业。
重点引进与纺织服装、低碳锅炉、循环造纸相关联的上下游项目、农副产品精深加工项目、城市建设项目；
打造纺织服装、低碳锅炉、循环造纸3个税收超亿元产业园。
同时，积极培育电子、生物医药、新能源等新兴产业。
开展“县长质量奖”评选活动，促进质量兴县战略实施；
积极引进劳动密集型产业项目，为扩大就业、群众增收和农民向城镇转移创造条件。
3、突出抓好“三农”工作，加快新型农业现代化进程。
转变农业发展方式，推动土地有序流转，提升农业技术推广能力，支持发展生态农业、旅游观光农业。
加快新型农村社区建设。
把新型农村社区建设作为统筹城乡发展的结合点，探索制定各项激励和保障措施，利用开发带动、企业带动、产业集聚区带动等多种形式，每乡镇规划建设1-2个新型农村社区。
4、完善工作机制，推进城市交通、通信、供电、管网等基础设施同步建设。
调整县城总体规划和城市发展详规，强化城市功能定位和产业布局。
配合上级有关部门做好许郸铁路升级改造为禹亳铁路准轨工程。
抓好城区供排水管网、县第二污水处理厂等项目，开建城关镇鲁庄等村城中村改造一期工程明宏商业街、万城商贸集聚港、职教文化新城等项目，加快万鹤赉•天宁购物公园、中汇•江南印象住宅小区、御花园商住小区等项目建设进度，发展高层建筑，提升城市品位。
小结
太康县的GDP总量较低，城镇居民和农民的收入都不高，但是消费对经济的拉动能力较强，占比达到了46%；
三产结构畸形，一产比重高，二产比重低，制约发展；
人口基数大，城市化进程加快，居住市场需求旺盛；
产业集聚区发展态势较好，逐步形成优势产业，专业市场日具开发空间。
第三部分太康县房地产开发投资情况
据住建局领导和住建处刘主任介绍，还没有进行过年度房地产开发面积总量、销售面积总量、销售总额等方面的统计。
根据实际的楼盘调研了解来看，近3年的开发量较大，销售情况也比较良好，市场需求旺盛。
第四部分太康县土地出让情况
一、2011年-2012年土地出让基本信息
2011-2012年土地出让信息细化详表（表1）
编号
土地位置
土地面积（㎡）
用途
容积率
建筑密度
2011年
——
432362
2011—02
南环路南侧，纺织路东侧
53393.3
工业用地
≤1.3
30-40
2011—03
阳夏路与支农路交叉口西北
9023.7
商业、住宅
≤3.0
=30
2011—04
安康路西段南侧、未来路东侧
34767.4
2011—05
涡河北侧、未来路东侧
37993.4
25-30
2011—15
广场东路东侧、张王村安置地北侧
5364.2
≤40
2011—16
城郊乡政府西侧
3934.9
居住用地
≤2.5
2011—17
支农路西段南侧、18米规划路西侧
8676.4
≤35
2011—18
阳夏路西侧
5634.6
2011—19
南环路南侧、纺织路西侧
72606.2
≤1.2
2011—22
纺织路东侧、兰河西侧
70747.5
≥60
2011—23
未来路东侧、谢安路北侧
2949.6
中低价位、中小套型普通商品住房用地
≤7
≤55
2011—24
未来路东侧、兰河南侧
99273.16
2011—25
老冢镇106国道西侧（镇南侧）
9345.3
其他普通商品住房用地
2011—26
老冢镇106国道东侧（镇南侧）
12455.1
≤3.5
≤60
2011—27
6197.2
批发零售用地
≤0.6
≥35
2012年
1005131.9
2011—28
财鑫路南段东侧、老涡河北侧
30799.4
中低价位、中小套型普通商品住房用地
2012—1
未来路西侧
37526.1
商务金融用地
2012—2
逊母口化肥厂西北角
41593.1
2012—3
逊母口化肥厂东北角
53017.8
2011—29
逊母口化肥厂东侧
43086.9
2011—30
62302.2
2012—39
未来路西侧,规划路北侧
33613.1
0.8-1.2
2012—37
阳夏路西侧、灵运路北侧、兰河南侧
166234.6
2012—42
南环路南侧,收费站楼东侧
175311.9
2012—43
未来路西侧,兰河北侧
63751.7
2012—44
未来路东侧,纬二路北侧
68644.4
2012—45
未来路西侧,永兴锅炉厂南侧
69413
2012—28
未来路东侧,热风锅炉厂南侧
64561.6
2012—31
板桥镇镇北,S213公路西侧
52194.3
2012—38
安康路南侧，涡河北侧
43081.8
≤2.6
2011-2012年土地出让信息汇总表（表2）
类型
居住
用地
商业
商住
其他普通商品房用地
批发零
售用地
工业
总计
时间
面积㎡
101459.7
21800.4
296020.2
比例
0.91%
0.00%
23.47%
5.04%
1.43%
68.47%
0.68%
100.00%
693724.6
273881.2
3.73%
69.02%
27.25%
相关分析：
●出让总量来看，2012年的出让量是去年的2倍多；
地块集中在太康县的西部新城区，产业集聚区北部和西部等；
●工业用地是2011年和2012年太康县土地出让的重点，占比都在70%左右；
●单独的居住用地和商业用地出让较少，多以商住混合用地出让；
●今年太康县的中低价位、中小套型普通商品房用地供应量较大，一是响应政策，二是弥补前几年该类型住房的需求短缺；
●商业、居住等用地的地块规模大都在几万㎡，外来的较强实力的开发商很少。
二、2011年-2012年土地成交情况
2011-2012年太康县土地成交信息明细表（成交时间排列）
面积（㎡）
竞得单位
成交价（万元）
单价（万元/亩）
楼面地价（元/㎡）
太康县鸿图纺织有限公司
1080
13
156
王在成
4640
343
1714
董奇峰
9200
176
882
河南省和田置业有限公司
8200
144
719
河南鑫聚园置业有限公司
620
44
222
李继军
210
15
90
富燕达昌（北京）国际投资公司
4020
309
1544
夏邑县栗城房地产开发有限公司
2040
241
1207
河南瑞源化纤有限公司
1500
14
172
河南海盟织造有限公司
1310
12
154
尉氏宏泰房地产开发有限公司
1200
271
581
河南神风锅炉有限公司
2150
180
李玉平
390
28
167
540
29
124
李法荣
280
30
753
●2011年出让的地块全部成交，2012年的地块目前来看，成交不太理想，主要和地块出让的时间较短，很多成交信息没有对外公布有关；
●2012年出让的地块针对性非常强，以工业用地和中低价位、中小套型普通商品住房用地为主，并且工业开发是重中之重；
●一般商业用地每亩地价在30万以上，楼面地价在800元/平米左右，居住用地每亩地价在150-200万，楼面地价在1000元/㎡上下。
●有两个价格特别高的商住地块，楼面地价分别为1544元/㎡，最高达到了1714元/㎡，地块坐落在行政新区（西城），每亩地价高达300万以上；
示意图：
第五部分房地产政策情况
一、2012年国家最新政策整理
●住建部：
将消除非户籍人员购当地商品房制度障碍；
●京沪获批集体土地建公租房，部分省会有望试点；
●出台限购令的46个城市中，25个城市表示将延续限购；
●住房和城乡建设部：
加强对住房公积金的监管管理条例；
●12城市下调首套房贷利率，多数城市未松动；
●国土部：
加强房地产调控政策不动摇，禁止地方“微调”楼市政策；
●国土资源部：
小产权房不予确权登记，对小产权房问题开展试点清理；
●财政部正进一步研究房产税改革方案，扩大征收范围；
●未确定容积率地块不得出让使用权；
●3月份各地楼市促销力度持续加大，商品房的成交量继续回升。
全国13城市土地成交量大降，地价仍有下调空间；
●国土部再发"
禁墅令"
别墅或将逐渐退出一手市场；
●楼中央财政：
2012年补助公共租赁住房专项资金660亿元；
●政府原因造成的土地闲置占六成以上将重点规范；
继续严格执行差别化房贷政策；
●人民银行6月-7月份2次下调金融机构贷款基准利率；
●山东启动商品房现房销售试点；
●国土资源部下发《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》，要求各地严格执行各类土地使用标准，加大审查力度，加强对标准执行的监管和评价；
●以工、农、中、建为主的国有大型银行依旧执行首套房85折优惠利率政策。
二、河南省新政
2012年6月，河南省出台《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，这一房地产新政策的主要内容包括：
一是支持群众购买首套商品住房，明确规定凡家庭名下无房产登记购房的均视为首套房，居民购买首套房可给予贷款基准利率下浮30%的优惠；
降低职工申请住房公积金门槛，购买建筑面积90平方米以下首套自住房，公积金连续缴存时间由原来的12个月减为6个月，首付款比例由原来的不低于30%下调至20%。
二是对参与开发建设中小户型、中低价位普通商品房的开发商给予政策扶持。
如鼓励银行业金融机构给予贷款；
增加中小户型、中低价位普通商品房和保障性住房项目的土地供应；
开发商竞买土地保证金的比例按照国家规定的下限20%执行；
开发商投入开发建设的资金达到总投资的25%，即可获得商品房预售许可证。
据了解：
鉴于来至中央政府的政策压力，河南省推行的该新政被迫夭折，目前已经撤销。
今年下半年，估计政策层面会比较温和，不会出现太大变化。
明年房地产政策环境应该
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