房地产市场研究报告.docx
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房地产市场研究报告
JennywascompiledinJanuary2021
房地产市场研究报告
【7月房地产市场情况概述】
【7月房地产市场详述】
【政策盘点】
【行政法规】
【行业动态】
1、政府
2、金融
3、开发商
4、市场
【市场表现】
1、一级市场
2、二级市场
2．1住宅市场
2．2写字楼市场
2．3商业市场
3、三级市场
总结
【本月重要事件】：
1．7月15日，北京市住建委、金融工作局等4部门发布《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》，要求各贷款机构在发放个人住房贷款时，不但要查询借款人的贷款记录，还要登录房屋权属信息系统查询借款人家庭的住房数量，严格按照"认房又认贷"原则界定二套房，并明确了贷款机构要向市住建委申请注册并领取钥匙盘。
2．7月20日，在中共中央在党外人士座谈会上，温家宝总理强调两点：
（1）做好下半年经济工作，要坚持搞好宏观调控，以稳定政策为主基调，把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，始终把握好政策实施的力度、节奏和重点；
（2）无论是解决长期存在的体制性、结构性问题，还是解决经济运行中突出的紧迫性问题，都要在保持经济平稳较快发展的前提下进行。
【政策盘点】
本月时值新政百日之期，并无太多新的政策推出。
完善招拍挂制度和出台物业税仍在酝酿之中，预计将对未来土地市场交易造成一定的冲击和约束作用。
虽然市场交易开始回归理性，但调控效果明显尚未达到中央政府的预期，市场观望情绪依旧浓厚。
目前的政策重点集中在落实土地供应计划，打击企业囤地，以增加商品房市场的供应量。
日期
政策
关键内容
7月13日
国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》
推进征地补偿新标准的实施，确保补偿落实到位，采取多元安置途径，优先进行农业安置，规范留地安置，推进被征地农民社会保障资金的落实。
7月15日
北京市住建委《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》
银行受理解借款人申请后，市住建委将在两日内日反馈查询结果，有房无贷款将没法再当“漏网之鱼”，作假的行为也将被记入个人信用记录。
7月16日
北京五部门联合重申严格执行差别化房贷政策
银行提出申请后，可在两日内从北京市住建委查到贷款人的房屋状况；贷款人向银行提供虚假信息的，查实后将被记入个人信用记录。
市住建委、市银监局等五部门昨日联合发布《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》（以下简称《通知》）明确，各相关银行在发放贷款时必须严格按照北京第二套住房的认定标准执行差别化贷款。
7月20日
2010北京住房公积金月缴存额上限调高为2906元
今日北京住房公积金管理中心发布通知，2010住房公积金年度月缴存额上限为2906元。
北京住房公积金管理中心通告：
根据《关于2010住房公积金年度月缴存额上限有关问题的通知》（京房公积金发〔2010〕24号）的规定，现将2010住房公积金年度月缴存额上限上调为2906元。
7月23日
查处违建规定征求民意违建强拆前停市政服务
据悉，《北京市查处违法建设若干规定》预计将在年内实施。
1999年11月2日发布实施的《北京市禁止违法建设若干规定》（43号令）、《北京市城市规划条例行政处罚办法》（44号令）将同时废止。
草案提出，违法建设工程改正完成后，将被处以该建设工程总造价5%以上10%以下罚款；逾期不改正或无法采取改正措施以消除对规划实施影响的违法建设将被限期拆除，不能拆除的，相关部门将下达没收违法实物或者违法收入决定书，可以并处该建设工程总造价10%以下罚款。
7月26日
上海规定购买经适房契税减半免征印花税
上海市房管局等七部门日前联合发出通知，公布了本市经济适用住房的购房税费贷款优惠政策。
购买经济适用住房的，契税在本市现行3%契税税率基础上减半征收。
根据上海市房管局、上海市财政局、上海市地税局、上海市发改委、央行上海分行、上海市银监局、上海市公积金中心此项《关于购买经济适用住房适用税费贷款政策的通知》，购买经济适用住房的，在上海市现行3%契税税率基础上减半征收。
其中，首次购买90平方米及以下经济适用住房的，凭上海市房地产交易中心出具的首次购房证明，契税税率暂按1%征收。
此外，免征购买经济适用住房印花税。
免收经济适用住房交易手续费。
经济适用住房房屋登记费减半收取。
7月26日
国务院办公厅明确了40项工作任务
为鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施等九大领域，明确了40项工作任务。
九大领域包括：
基础产业和基础设施，市政公用事业和政策性住房建设、社会事业，金融服务、商贸流通、国防科技工业重组联合和参与国有企业改革，推动民营企业加强自主创新和转型升级、鼓励和引导民营企业积极参与国际竞争。
7月27日
国土部拟修改土地招拍挂制度
北京等地试行土地“招拍挂”制度改革初见成效后，国有土地“招拍挂”制度有望纳入立法程序修改。
国土资源部政策法规司司长王守智7月27日透露，《国土资源部规章和规范性文件后评估办法》已经出台，并将于8月1日起施行，包括土地“招拍挂”制度在内的国土资源部的规章、规范性文件需进行评估和清理
本月政策方面虽并无特别重要的新政策出台。
但有两点值得注意。
一是在7月20日的地方税专题工作会议上，相关人士表示，房产税将在2010年开征，并且实施伊始不会在全国范围内开征，而是选取部分城市作为试点。
当天消息披露后引发房地产板块大涨，市场认为这一消息表明近期不会出台房产税，是政策松动的表现之一。
然而事隔不久，7月23日财政部科研所便给予否认。
二是本月关于三套房贷放松的消息炒的沸沸扬扬。
日前，有多家媒体报道部分商业银行已经悄然放开第三套房贷，于是引发市场对房贷放松的猜测。
然而四大银行相关负责人表示仍旧执行既有的房贷政策，三套房贷并未放松。
【行政法规】
《国土资源部规章和规范性文件后评估办法》发布中华人民共和国国土资源部令第47号
《国土资源部规章和规范性文件后评估办法》，已经2010年6月1日国土资源部第2次部务会议审议通过，现予发布，自2010年9月1日起施行。
国土资源部部长徐绍史
二○一○年七月九日
解读：
“后评估”是指国土资源部制定的规章和规范性文件实施后，依照《办法》规定的程序、标准和方法，对其制度设计、执行情况、实施效果、存在问题及其影响因素进行客观调查和综合评价，提出完善制度、改进管理的意见的活动。
将于今年9月1日开始实施的《办法》共22条，详细规定了后评估的实施原则、实施主体、实施范围、实施方式等相关方面的情况。
《办法》在后评估方式、主体等方面的规定具有五大创新点：
一是由制定机关作为后评估的主体，也就是国土资源部作为部规章和规范性文件后评估主体，部政策法规司作为办事机构，有关事业单位、学会协会等根据部后评估年度计划承担后评估工作。
也可以采取向社会公开招标的方式方法确定承担单位。
二是根据实践需要、条件成熟、重点突出、统筹兼顾的原则确定后评估对象。
《办法》提出了四类优先确定的情况，国土资源部将每年制定后评估计划，加强后评估项目的统筹协调。
三是强调公开评估和科学评估。
《办法》要求，后评估承担单位应当采取多种形式，及时公开后评估有关信息，广泛征求地方人民政府及有关部门、行政管理相对人、专家学者等方面的意见。
同时，对后评估工作的技术要求和后评估方法作出了明确规定。
四是发布规章和规范性文件实施绩效年度报告。
五是发挥后评估结果对于完善立法、改进管理的功能。
国土部《关于进一步做好征地管理工作的通知》 为贯彻落实党中央、国务院关于做好征地工作的一系列指示精神，切实加强和改进征地管理，确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，日前，国土资源部发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》，多措并举，进一步规范征地管理工作。
解读：
2004年以来，国土资源部按照国务院的有关规定，指导各省（区、市）制定了征地统一年产值标准和区片综合地价。
目前，全国大多数省份都公布实施了新的征地补偿标准，但是在具体用地项目上还没有完全执行到位。
因此，《通知》从政策层面要求予以全面实行，目的是推进它的落实到位。
征地房屋拆迁的补偿安置问题确实是第一次提出。
按照《土地管理法》规定，征地中房屋作为附着物予以补偿。
但近年来城镇化速度加快，征地拆迁量越来越大，而随着房屋价值的凸显，征地中的拆迁房屋作为附着物补偿，很难满足被拆迁农户的需要。
因此，《通知》在现有法律框架下，规范征地中农民住房拆迁补偿行为，维护农民的土地权益和社会稳定。
【行业动态】
1、政府
7月26日、27日，市委、市政府召开2010年上半年经济形势分析会，总结上半年工作，研究部署下半年任务。
市委书记刘淇强调，要坚持对房地产市场宏观调控的政策不动摇，坚持加大政府对中低收入群众住房保障的力度不动摇，今年要做到符合实物配租条件的家庭应保尽保。
要完善政策性住房体系，全面推进棚户区改造工程，尽快改善居民住房条件。
中国房地产协会副秘书长陈志表示，下半年还将继续坚持打击投资投机性需求的入市。
2、金融
〔中国金融〕银监会称政府融资平台、房地产、过剩产能等领域的风险值得关注
中国银监会7月20日称,当前中国宏观经济金融环境仍复杂多变,银行业持续健康发展面临多方面的挑战,特别是政府融资平台、房地产、过剩产能等领域的风险值得关注.
刊登在银监会网站的新闻稿援引银监会主席刘明康的话,要进一步加强地方政府融资平台贷款管理,防范地方政府融资平台的代偿性风险;严格控制新项目贷款,强化贷款风险管理.
同时,坚持房地产政策调控力度不放松,确保政策实施的稳定性和持续性.进一步加强房地产开发贷款风险管理,持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试.
刘明康并称,要高度重视行业信贷风险.严控"高耗能、高排放"、过剩产能、落後产能等"三类"行业项目的授信.
要严格进行贷款风险分类,相应提足拨备,加大核销和处置工作力度,并运用差别定价、经济资本占用、提取专项拨备等工具,有效抑制对"三类"行业的贷款冲动.
银监会：
严格执行二套房认定标准
中国银监会主席刘明康7月20日强调，各银行业金融机构要进一步加强对房地产开发贷款的风险控制，并严格执行二套房认定标准.
央视报道还称，银监会将继续加大对房贷政策执行情况的检查力度，及时严厉查处各类违法违规行为，确保国家宏观调控政策和相关监管要求得到严格执行。
融资难度持续增大，企业纷纷转向外资求援
随着企业在境内融资难度的持续增加，并且信托融资也受到监管机构的管制而难以成功。
本月房地产企业的融资渠道开始转向境外，境外相对较为宽松的融资环境也使得有境外融资渠道的企业在短期内可以获得较好的资金支持，缓解当前的压力，对今后的发展也有着较为良
好的影响。
而部分企业则选择了以较高的代价进行借款以解燃眉之急，但如果严厉的政策持续影响企业的销售等，在一段时期后企业将面临着更高的资金压力。
3、开发商
大牌开发商逆市抄底
首开、华远、万科、金地、招商等地产大牌纷纷在各地逆势抄底，开疆拓土；中山、佛山、常州等城市地块流拍，上海“准地王”遭遇“冷遇”。
两相对比之下，虽然显示出开发商日益精明的布局和稳健的拿地策略，但面对远未达到中央政府预期的调控效果，开发商对于未来政策走向表现出一种微妙而谨慎的态度，即以优质地块的保值增值作用以及对拿地成本的严格控制来应对未来政策的不确定性风险。
经过了6月份的全线回暖后，7月份市场再次变得扑朔迷离。
本月万科、保利、富力和中海均在北京举行开盘销售活动，均取得不俗的成绩。
但纵观整个月份，各企业表现却相差较大。
一方面，万科、绿城销售额环比下滑3.76%和16.13%，保利地产8个重点城市的销售额环比全部大跌。
而另一方面富力地产和中海地产则分别凭借富力十号和中海城三期的开盘热销，取得了不俗的业绩。
开发商转攻商业
在今年的第二季度，商业地产复苏明显加快，在楼市政策调控的影响下，开发商纷纷转战商业地产，加大对商业项目的投入比例。
6月，保利斥资12亿元拿下武汉一块商住用地，再次用实际行动表明其进军商业地产的决心。
该公司相关人士透露，如果有地块含有一定的商业配套且地段好、价格便宜，公司还会考虑再拿地。
早在今年4月，保利高调对外宣布，未来3~5年，公司持有商用物业的投资比例将增大到全部投资的30%。
其中，今年5~6月保利分别在成都、上海、广州、南昌及武汉等地拿下商住或纯商业地块不下10宗，斥资近百亿元。
6月9日，万科企业股份有限公司对外发布产品策略：
首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中；将在明年和后年分别投产两家酒店……“深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。
”万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶表示。
从今年万科在深圳所推出的产品线来看，商业地产的开发已占到万科业务核心的较大比例。
此外，一直被业内称之为“退出地产五小虎”的合生创展在商业地产上也不甘示弱。
日前，该公司在公布2009年财报的同时，其新任总裁薛虎也首次披露了该公司制定的5年发展规划。
目前，该集团在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在今年投入运营和招商。
其中最大的动作，就是启动了投资70亿元、位于上海副中心五角场的合生国际广场。
按规划，合生创展未来商业物业对营业额的贡献率增加至20%。
有市场分析人士认为，商业地产与住宅地产分庭抗礼的时代已悄然来临。
未来10年，住宅开发与商业地产的此消彼长是整个楼市的发展趋势。
对多数企业来说，向中长期收益率与住宅不相上下，而政策风险小很多的商业地产进军，是转型的首选。
4、市场
4.1市场实时动态
7月北京新房成交量环比增长15.42%
根据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，7月北京新房成交套数为5726套，环比6月上涨15.42%，但交易量仍处于历史低位，同比去年下降近70%。
部分开发商在新开楼盘定价上的调整对市场起到了一定的刺激作用。
据统计，7月份京城新开楼盘，尤其是五环外新开楼盘的价格出现了较为明显的回调。
比较有代表性的就是中粮万科半岛家园项目的低价盘。
7月二手房成交同比降58.3%
7月北京二手房市场低迷至冰点。
据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，7月存量住宅成交量为10367套，同比2009年同期的24840套降幅达到了58.3%。
日均成交量一路走低至334套，更是创下了2009年以来的新低。
具体来看，交易量在1、2月时受传统春节影响，处在一年中的最冷期,，日均交易量在400套徘徊。
3、4月的楼市在春节后回暖，交易量一路飙升，日均一度达到1096套。
随后，4月中下旬新政出台后，楼市在传统活跃期步入了下行通道，日均成交量从5月开始跌回437套，7月更是一路走低至334套，跌破2月最低时的407套成交量。
从买卖双方的动态来看，7月二手房市场中，买卖双方仍处在僵持阶段，业主看好后市，认为房价有回涨空间而不松口降价，客户仍在期待二次降价潮而保持观望，以致二手房成交量继续走低。
7月北京18盘入市商品期房成交量上涨逾三成
7月份北京商品住宅期房成交量大幅上涨，日均签约环比上涨逾三成；在新入市的18个楼盘中，其中3个项目的成交占比在70%以上。
业内人士认为，部分远郊区项目低价热销，是量升价跌的主要原因。
7月份成交量所有上涨，但是仍有业内人士认为楼市并未走出低迷状态。
“一两个项目的热销就能带动北京整个成交量的大幅上升，只能说明目前的成交量基数的弱小。
随着大量的项目入市，8月份北京房价有望进一步下调。
”
4.2规划及交通
CBD12地块年底前完成拆迁是否通新地铁尚待论证
备受关注的CBD核心区12宗地块将于下月进行规划方案的投标，北京市土地整理储备中心公布《CBD核心区12宗土地规划方案及国有建设用地使用权出让招标答疑备忘录》，明确这12宗地块的拆迁工作计划将在年底前完成，达到交地条件。
这次12宗土地的出让，首次采取了规划方案和使用权“捆绑”发出招标公告的方式，只有参加下月2日规划方案投标的企业，才能参加9月中旬举行的土地投标。
在这12宗土地的规划指标中，Z15地块的控制高度达到400米左右。
市土地中心表示，建筑高度400米是参考值，可以上下浮动。
此次市土地中心明确，12个地块中，鼓励产业类型为综合体的地块，可包含酒店式公寓，但仅用于持有出租或整体转让，不允许分割销售。
交通方面，地铁10号线已经预留通道与CBD核心区地下连接，是否有新规划线路还在论证过程中，此次各投标单位可在方案设计过程中就轨道交通提出建议。
北京行政区划调整原崇文、宣武区分别并入东城、西城区.
7月2日消息，国务院正式批复了北京市政府关于调整首都功能核心区行政区划的请示，同意撤销北京市东城区、崇文区，设立新的北京市东城区，以原东城区、崇文区的行政区域为东城区的行政区域；撤销北京市西城区、宣武区，设立新的北京市西城区，以原西城区、宣武区的行政区域为西城区的行政区域。
望京公交枢纽年内开建全市公交道将联网提速
7月26日消息，本市年内将开工建设北苑北、望京综合交通枢纽，新增10公里以上的公交专用道路。
未来全市公交专用道将联网，为公交“提速”创造基础。
今年年内，本市将继续加快综合交通枢纽、公交场站建设，实现多种交通快速换乘。
加快建设宋家庄、四惠、苹果园综合交通枢纽；开工建设北苑北、望京综合交通枢纽；新建温泉中心站、西直门（南、北）等6处公交场站。
到2015年，本市将建成13个综合客运枢纽，建设改造50个以上中心站。
另外，根据规划，到2015年，本市公交专用道总里程将达450公里以上，并连接成网，中心城90%的乘客步行到最近车站距离不超过500米。
北京东坝拟建地铁线路通达机场望京等地区。
7月28日，朝阳区2010年首批5个政策性住房项目开工建设。
新开工项目位于朝阳区东坝地区和黑庄户地区，占地面积约60公顷，可提供各类房源约1.5万套。
计划两年后陆续竣工交用。
根据规划，今年起至2012年，朝阳区东坝地区将开发建设200万平方米的大型郊区低密度居住聚集区，成为本市最大规模居住区，用地规模相当于3到4个天通苑。
目前，相关部门已调整东坝地区的规划，将其定位为大型综合居住区，不仅要建医疗、教育等配套设施，还将建设一条轨道交通的城区联络线，通达望京、首都机场等地区，在对东坝地区的规划调整中，完善城市功能是其主要目标和方向。
按照计划，东坝南区将集中建设保障性住房，与其相配套的医疗、教育资源，甚至污水处理厂等也将同步建设。
另外，今后将有一条轨道交通城区联络线穿过东坝地区，连接望京、首都机场等重要节点地区。
【市场表现】
1、一级市场
随着新政效果的不断显现，市场出现观望气氛，各级地方政府推地热情明显降温。
7月，全国103个城市共推出土地1539宗，环比下挫4%，同比增加9%；推出土地总面积6958万平方米，环比降幅达14%，同比增加11%。
其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）525宗，环比减少4%，同比增加8%；推出土地面积2952万平方米，环比减少19%，同比增加7%。
2010年7月，北京住宅用地全部招标出让成交均价明显下跌，共推出3宗住宅用地（住宅用地及含住宅在内的综合性用地），共计24万平方米，环比下降23%，同比下降49%，其中昌平区、通州区、顺义区各占1宗；本月推出地块全部成交，共成交24万平方米，环比上升20%，同比下降61%。
北京七月推出土地一览表
北京七月推出土地类型分布情况
1.1宗地数：
10年1—7月份数据与09年月均数据对比：
宗地数
7月份宗地数结构图
从总体宗地数来看，2010年7月份成交11宗地，环比下降52.17%。
在总体宗地结构中，住宅用地为3宗，环比持平，占比27%；本月商办用地为5宗，而上月没有商办用地；工业用地环比下降85%，以3宗地占27%。
1.2成交面积：
10年1—7月份数据与09年月均数据对比：
土地面积（平米）
7月份宗地面积结构图
从总体成交面积来看，2010年7月份的总体面积成交了782585.29平米，下降53.24%。
从两张图综合来看，7月份住宅用地成交面积为303297.6平米，占本月总体成交比重的39%，环比增加13.98%。
本月商办用地成交面积325680平米，上月没有商办用地成交，占比41%。
工业用地成交面积环比下降89.09%，为153607.69平米，占本月总成交面积的20%。
1.3成交均价和楼面地价：
10年1—7月份数据与09年月均数据对比：
成交均价
10年1—7月份数据与09年月均数据对比：
楼面地价
从总体的成交均价来看，2010年7月份的成交均价环比大涨118%，为4311.566551元/平米。
7月份住宅用地成交均价为8445.442364元/平米，环比下降12.51%。
本月商办用地成交均价为2265.9元/平米。
本月工业用地的成交均价环比下降7.61%，为486.4089812元/平米
1.4区域比较分析：
总体成交面积区域结构图
总体用地成交金额区域结构图
总体用地区域相对价格
根据上面三图分析，从成交面积上来说，平谷区是最主要成交区域，占38.07%，其次是通州区和顺义区，分别占24.61%、16.08%，最后依次是怀柔区、密云县、昌平区、崇文区和海淀区，依次占9.92%、6.9%、3.86%、0.32%和0.24%；从成交金额上来说，顺义区、通州区是总体用地最主要的宗地区域，比例所占依次为38.65%和27.94%，其次是平谷区和昌平区，占13.16%、10%；最后依次是怀柔区、崇文区、海淀区和密云县，分别占4.81%、2.7%、1.88%和0.85%。
但是，从相对价格上来可以明显发现，相对价格从高到低排序依次为崇文区、海淀区、昌平区、顺义区、通州区、怀柔区、平谷区和密云县，其中前五个的相对价格在1以上，后三个在1以下。
2、二级市场
2．1住宅市场
7月的北京商品住宅市场成交量出现了回升，根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，本月北京住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为5726套，较6月的4961套，大幅上涨15.42%，这是继调控政策出台以来成交量首次出现回升。
7月住宅期房成交量为4960套，较6月的4241套增加16.95%，而现房全月成交套数为776套，相对于6月的720套呈现出小幅上升。
经过几个月的观望，成交量终于走出低估开始反弹，开发商通过降价推动更多的成交，部分消费者也因为价格降至心理价位选择入市。
另一方面，成交均价和开盘均价连续两个月回落，成交均价降至18877元/平方米，跌
幅为3.22%；开盘均价也回落至22500元/平方米，下跌3.61%。
可见，新政的后续效果逐步
显现，入市项目大多适应低迷的市场行情，采用低价入市的策略。
从本月的数据可以看出，经过几个月的观望，政策影响已被市场部分消化，在短期内不会出台政策的预期下，开发商和消费者都针对市场行情做出了决策。
我们认为，本月成交量出现回升，正是市场回暖的开始，而成交均价和开盘均价的下跌，更是促进了下一阶段成交量企稳回升。
在市场各方的高度关注下，本次复苏或以平稳回升为主。
2010年7月北京商品住宅市场主要数据一览表
2．1．1供应情况
（1）可售商品住宅套数
在可售商品住宅供应套数方面，201
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