农村商业银行经营性物业抵押贷款管理办法.docx

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农村商业银行经营性物业抵押贷款管理办法

******农村商业银行经营性物业抵押贷款管理办法

第一章总　则

　　第一条　为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运期内的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据根据国家相关法律法规和《江苏***农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。

　　第二条　本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。

　　经营性物业抵押贷款是指江苏***农村商业银行股份有限公司（以下简称“本行”）对具有合法承贷主体资格企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。

第二章贷款对象和用途

　　第三条　贷款对象。

经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

个体工商户原则上以营业执照上经营者名义申请。

　　第四条　贷款用途。

主要用于物业在经营期间的资金需求，具体可分为两种类型：

（一）自行建造的物业。

可用于物业本身的装修改造，也可用于置换负债性资金（指建造该项物业的银行借款、股东、关联公司借款和经营性物业项目本身超过资本金比例以上的负债资金）；

（二）购置的物业。

可用于置换购置款。

第三章贷款条件和申请

　　第五条　贷款条件。

贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。

（一）贷款对象须具备下列基本条件：

　　法人类贷款条件

　　1、具有法人营业执照并已办理年检手续；

　　2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

　　3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

　　4、资信优良，所有者权益原则上在500万元（不含）以上；

　　5、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录，成立不足2年的新设立企业其控股股东应有良好的信用记录。

信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等；

　　6、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；

　　7、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

　　8、同意与本行签订租金账户监管协议，接受本行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。

同时，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在本行办理；

　　9、本行要求的其他条件。

　　自然人类贷款条件

　　1、个人资信良好。

在我行及他行未发生过逾期和不良记录，社会形象佳，未受过公安和行政部门处罚，个人及家庭负债与其经营收入相符；

　　2、拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证，个人名下物业可为与他人共有，但须征得共有人的书面同意；

　　3、借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

　　4、同意与我行签订租金账户监管协议，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。

同时，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理；

　　5、本行要求的其他条件。

（二）经营性物业具备的基本条件：

　　1、经营性物业应符合各地规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；

　　2、地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区、中心商业区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚的繁华地段；

　　3、经营性物业已使用期限原则上不超过10年；经营性物业用地已使用年限原则上不超过10年；

　　4、经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流足够按期归还贷款本息；

　　5、经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；

　　6、经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；

　　7、经营性物业必须通过出让方式合法取得国有土地使用权证书。

　　第六条　贷款申请。

借款人申请经营性物业贷款时，除提供本行《信贷管理基本制度》及相关文件要求的资料外，还需提供以下资料：

（一）经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；

（二）租赁的物业。

须提供真实的租赁合同原件，出租人的营业执照或身份证复印件；

　　（三）物业用于出租的，原则上须提供真实的租赁合同、协议原件、承租方营业执照、承租方知晓物业抵押给本行的声明等。

租赁合同涉及多页的，页面与页面之间必须同时加盖双方骑缝公章。

若不能提供上述资料时，调查人应在调查报告中明确提出不能提供的理由及对抵押权实现的障碍，如无影响可不提供上述资料；

　　（四）物业用于经营的，须提供经营主体的营业执照、组织机构代码证、税务登记证；

　　（五）本行要求提供的其他证明文件和资料。

第四章贷款额度、期限、利率和科目

　　第七条贷款额度。

贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定。

同时，贷款额度一般掌握在不超过物业市场评估价值的60%，最高不超过物业市场评估价值的70%，对门面房抵押的一般控制在物业市场评估价值的50%以内。

　　采用综合收入还款的，必须还款来源确定，同时经营性物业产生经营性净现金流（净现金流指已扣除经营物业必须支付的日常支出后的现金流）占应归还贷款额度的比重不得低于50％。

　　第八条贷款期限。

根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，并由借款人出具书面还款计划。

　　经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。

同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。

　　第九条贷款利率按照本行《贷款利率定价管理办法》执行。

　　第十条贷款科目。

经营性物业抵押贷款在抵押贷款科目中核算反映。

第五章贷款的调查和评估

　　第十一条申请经营性物业抵押贷款，应向本行提供以下资料：

（一）法人客户：

　　1、营业执照（副本）复印件；

　　2、税务登记证复印件；

　　3、组织机构代码证（副本）复印件；

　　4、贷款卡、基本账户开户许可证复印件；

　　5、公司章程及验资报告，出具董事会决议的企业还须提供股东大会关于成立董事会的决议或相关证明材料；

　　6、法人代表身份证明，相关授权委托书；

　　7、公司同意借款决议及法定代表人（投资人、负责人）及股东连带责任保证书（含配偶）；

　　8、当期、上年末、同期财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；

　　9、主要发生资金往来银行账户对账单和本行银行账户对账单，如重复只提供一份；

　　10、经营性物业权证（房产所有证书和土地使用权证书）；

　　11、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；

　　12、相关抵押担保材料，如抵押物清单、估价报告、保单、同意抵押决议等；

　　13、本行需要提供的其他资料。

（二）个人客户：

　　1、借款人身份证及配偶身份证复印件、结婚证复印件、夫妻共同借款声明（个体工商户须提供营业执照复印件）；

　　2、申请人简易资产负债表；

　　3、经营性物业权证（房产所有证书和土地使用权证书）；

　　4、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；

　　5、相关抵押担保材料，如抵押物清单、估价报告、保单、同意抵押证明等；

　　6、本行需要提供的其他资料。

　　第十二条　经营性物业抵押贷款比照项目贷款的有关规定进行调查和评估，并重点关注以下内容:

（一）借款人的主体资格。

公司的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况，并对物业每年经营收入（个人收入等）及综合还款能力进行评价;个人的经营业绩、信用状况、财务状况等进行调查和评估，并对物业每年经营收入及综合还款能力进行评价；

（二）物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得产权证；物业的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力、年度大修及日常维护成本等；

　　（三）物业的运营时间，是否是属于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目；

　　（四）物业的完整性情况，是否物业中的优质部分已出售，或是仅是部分物业用于抵押，抵押权是否分散等，综合判定是否会造成整体处置的困难或抵押物变现价值的不足；

　　（五）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情况，租金收入是否与贷款额度和贷款期限相匹配等；

　　（六）租赁合同（协议）情况。

租赁合同（协议）是否真实，其内容是否存在损害本行利益的约定，特别是承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利等对本行使抵押权的限制和影响。

　　同时，为防止借款人与承租人双方合谋以租赁权恶意对抗本行抵押权，必须对租赁合同备案的真实性进行调查认定；

　　（七）承租人的情况，包括其资信、经营状况、租金支付能力及违约情况等。

第六章贷款的审批和发放

　　第十三条经营性物业抵押贷款审批权按照本行《贷款转授权管理办法》及相关的补充调整文件的有关规定管理。

　　第十四条贷款发放前，根据贷款人需要，可对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并明确本行为第一受益人，保险期限不得短于贷款期限。

　　第十五条贷款行应通过受托支付或借款人自主支付的贷款资金审核支付方式进行管理与控制。

　　贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托,将贷款资金直接支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。

置换他行贷款、负债、单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付,应采用贷款人受托支付方式。

　　借款人自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后,由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人的交易对象。

贷款行要根据借款人的合同要求对信贷资金逐笔审核，并及时检查项目实施的实际进度和金额。

第七章担保方式

　　第十六条经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、且已取得房产证、土地证，并投入正常运营的经营性物业的房地产同时作抵押担保。

必要情况下，可追加其他担保方式。

　　第十七条经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保本行作为第一抵押权人。

　　置换他行贷款的，应建立资金专户，确保本行贷款专项用于归还他行贷款，并确保他行抵押权释放后设定为本行贷款抵押权。

在他行将该经营性物业抵押权释放为本行抵押权前，必须要求借款人为本行贷款提供阶段性担保。

第八章贷款偿还

　　第十八条　还款方式。

借款人可选择等额本息还款和等额本金还款。

贷款人根据借款人的收入实现时间来决定具体的还款期限，以月租方式或日常经营实现收入的，应选择按月还款；以季租、半年租、年租或其他实现收入周期超1个月的，应选择按季还款。

　　第十九条　等额本息还款，把经营性物业贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月或季中。

作为还款人，每个月或季归还固定金额，每个月或季还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

　　第二十条　等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。

贷款人将本金分摊到每个月或季内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

这种还款方式前期支付的本金和利息较多，但还款负担逐月递减。

　　第二十一条　在借款合同中应明确下列事项

（一）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时，贷款行应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容。

协商不成的，应当按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还己发放贷款等措施；

（二）若借款人有一次未按期归还贷款本金或利息的，本行即有权依法追偿处置抵押物；

　　（三）若借款人无法及时足额偿还贷款本息的，本行有权从借款人在本行开立的所有账户中直接扣划。

第九章贷后管理

　　第二十二条　经营性物业用于出租的，贷款行与借款人签订租金账户监管协议。

借款人须在本行开立租金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，将该物业经营性收入存入专户，除留足每期还本付息余额外，资金须经本行审核批准后方可使用。

如借款人出现逃避资金监管的行为，本行有权提前要求偿还贷款或处置抵押物。

　　第二十三条　经营性物业用于自营的，借款人必须在本行开立基本账户，并承诺物业经营收支及其他相关结算全部通过该基本账户办理，经营（出租）收入归行率不低于80%，日常账户余额不得低于当期还款金额，低于不得进行任何支出。

　　第二十四条及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。

借款人将抵押的物业出售时，须经本行同意并相应归还本行贷款。

　　第二十五条物业在实现经营（出租）前，贷款行须逐笔核实其资金用途，比对合同中项目实施进度和金额，遇项目实施进度减缓或项目总金额变化（超支10%以上或减少）须上报相关职能部门审议，决定其后续资金发放和贷款额度大小。

　　第二十六条贷款行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，确保抵押率控制在合理的范围内。

若出现抵押物贬值、租金收入下降等可能危及本行信贷资金安全的情形时，应及时预警风险并采取有效风险控制措施。

　　第二十七条　贷款行应指定专人加强贷后管理，每半年向相应审批权限部门报告贷款运作情况。

如发生重大情况，应及时报告。

期间如遇信贷人员变动的，必须做好交接工作，重新落实管理责任。

第十章附　则

　　第二十八条本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行本行《信贷管理基本制度》等相关规定。

　　第二十九条本办法由总行负责修订和解释。

　　第三十条本办法自印发之日起执行。