办公楼设备设施类别.docx

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办公楼设备设施类别

办公楼的组成因规模和具体使用要求而已，中国的办公楼一般包括三部分：

1.办公室、会议室；2.卫生间、机电设备间、食堂、礼堂、库房等辅助用房；3.门厅、走道、电梯和楼梯间等。

物业的设备设施由以下系统组成：

一、强电系统

1.高压供电系统：

是指从高压进线的产权分界点到变压器之间的线路和设备。

高压配电设备主要由高压进线隔离柜、高压进线柜、计量柜、变压器柜（或高压出线柜）、母联隔离柜、PT柜、接地开关柜、直流屏、中央信号屏、变压器等组成。

2.低压配电系统：

的范围是指降压变压器1KV以下的低压侧起至用电设备受电端配电箱入口止。

低压配电系统是由低压配电柜（包括低压进线柜、馈线柜、联络柜、电容器柜、计量柜、出线柜）、柴油发电机、低压配电箱、母线槽、电力电缆等组成。

3.用电设备：

包括电照明和电光源、电动机。

电照明和电光源：

热辐射光源（白炽灯、碘钨灯）、气体放电光源（荧光灯、低压钠灯、高压汞灯、高压钠灯、金属卤化物灯）、半导体光源（LED灯）、辐射光源（紫外线灯、红外线灯）：

电动机分为交流异步电动机（三相电动机、单相电动机）、直流电动机，物业管理区域经常使用的是三相交流异步电机。

4.低压电器：

是指以实现对电路或者非电路对象的切换、控制、检测、保护、变换和调节为目的的电器，是组成成套电机设备的基础配套元件。

低压电器分为低压配电电器和电压控制电器。

低压电器常见的有断路器、熔断器、刀型开关、转换开关等。

低压控制电器主要包括接触器、启动器、控制续电器、控制器、主令电器、电阻器、变阻器、电磁铁、PLC、控制柜、电涌保护器等。

防雷与接地系统：

1.5.1建筑物防雷系统

建筑物的防雷装置由接闪器、引下线、接地装置三部分组成。

常见接闪器的形式有避雷针、避雷带、避雷网等。

引下线一般采用圆钢或者扁钢制成。

接地装置包括接地母线和接地体两部分。

接地体一般是利用基础内的钢筋焊接而成。

1.5.2接地系统

接地系统主要分为供电系统接地、信息系统接地、防雷接地、防静电接地。

低压配电TN接地系统主要有TN-S、TN-C、TN-C-S三种形式。

二、电梯升降机系统

升降设备是指一种将人和货物升降到某一高度的设备。

在物业管理活动中电梯、液压升降梯、机械式停车设备、外墙擦窗机等是最常见的电梯升降设备。

电梯升降设备是物业管理最重要的机电特种设备，须定期进行安全检验，检验合格方可投入使用。

其中，电梯的维修保养工作必须由专业单位进行（须取得国家质监部门颁发的专业维修资质）。

2.1.电梯：

电梯是机电一体的大型复杂设备，其机械系统相当于人的躯干，电气系统相当于人的神经，两者密不可分，机与电的高度组合使电梯成为现代科技的综合产品。

电梯主要分为垂直电梯和自动扶梯。

垂直电梯根据使用用途分为乘客电梯、载货电梯、消防电梯。

主要由机房、电梯井道、轿厢、层站四部分组成。

电梯机房主要构件装置：

曳引机、曳引轮、驱动电机、制动器、减速箱、导向轮、限速器、控制柜、电源开关、照明开关、限位开关等。

井道包括导轨、对重装置、缓冲器、限位开关、控制电器、补偿链、平层感应器等装置。

轿厢包括操作箱、自动门、安全触板、轿门、安全钳、导轨、称重装置等。

层站主要包括楼层门、层门锁、楼层指示灯、外呼盒等。

2液压升降设备

液压升降设备分为移动式升降货梯、固定式升降货梯、铝合金式升降梯、套缸式升降货梯、剪叉式升降梯、导轨式升降梯、自行式升降梯、手动式升降梯、电动式液压升降梯等。

在物业管理中经常使用的是铝合金液压升降梯，其采用高强度优质铝合金材料，具有造型美观、体积小、重量轻、升降平衡、安全可靠等优点，并能够上下操作，主要用于大空间场所保养机具、油漆装修、更换灯具、电器、清洁保养等。

三、空调系统

3.1.制冷（热）设备

空调系统的冷（热）源分为天然冷（热）源。

包括太阳能、地下水、天然冰、地热等。

人工冷（热）源主要由锅炉、制冷机械或锅炉按使用燃料分为燃气锅炉、燃煤锅炉。

制冷机组按制冷方式可分为蒸汽压缩式制冷和吸收式制冷。

蒸气压缩式制冷机常见的有活塞式、离心式、螺杆式、滚动转子式和涡旋式等几种。

离心式冷水机组是利用电作为动力源，氟利昂制冷剂在蒸发器内蒸发吸收载冷剂水的热量进行制冷，蒸发吸热后的氟利昂湿蒸汽被压缩机压缩成高温高压气体，经水冷冷凝器冷凝后变成液体，经膨胀阀节流进入蒸发器再循环，从而制取7℃冷冻水供空调末端空气调节。

螺杆式冷水机组工作原理：

机组由蒸发器出来的状态为气体的冷媒，经压缩机绝热压随以后，变成高温高压状态，被压缩后的气体冷媒，在冷凝器中，等压冷却冷凝，经冷凝后变化成液态冷媒，再经节流阀膨胀到低压，变成气液混合物。

其中低温液态下的动态冷媒，在蒸发器中吸收被冷物质的热量，重新变成气态冷媒。

气态冷媒经管道重新进入压缩机，开始新的循环。

3.2空气处理单元

空气处理单元主要包括空调机组、新风机组、风机盘管、散热装置、加湿装置。

主要由通风机、空气过滤器、表面换热器、循环泵、洗涤室、加热器、加湿器、风管、风口、散热器和调节阀组成。

3.3空调水系统

空调水系统是由空调制冷（热）设备与空气处理单元的管道网络和循环水泵等组成。

主要功能是冷（热）源的输送、分配和循环，并使其保持在一定的平衡状态，实现热量的转换，达到使整个空调系统正常运行的目的。

管道循环系统中由空调冷媒水系统、空调冷却水系统组成，主要包括循环水泵、冷却塔、分（集）水器、水过滤器、管道及阀门等组成。

冷却水系统主要设备有冷却塔、循环水泵、旁流水处理器等。

冷媒水系统主要设备有制冷机组、循环水泵、板式换热器、旁流水处理器、分（集）水器、常压隔膜罐等。

3.4空调电气系统

空调电气系统由动力和控制系统两大部分组成，包括电动机、电源柜、变频控制柜、智能控制器、检测元件和线路等。

检测元件主要有温度传感器、流量传感器、压力传感器，通过对温度、流量、压力等因素的检测来控制循环水泵的运转。

给排水系统

给排水系统由给水系统（生活给水、消防给水、生产给水）、中水系统及排水系统（雨水系统、污水系统）组成

4.1给水系统

给水系统是通过管道及辅助设备，按照建筑物和用户的生产、生活和消防的需要，有组织的输送到用水地点的设备系统网络。

给水系统的任务是将经过净化处理达到标准后的水源，通过给水系统输送到各用水点，为各类用户提供所需要的生活、生产、消防等足够数量和要求的用水。

4.1.1生活给水

生活给水主要是满足生活饮用水各类卫生设备冲洗用水、供给人们饮用、盥洗、洗涤、淋浴、烹饪等，其水质必须符合国家固定的饮用水质标准。

系统主要由市政管网、供水总表（含阀门、水表、过滤器）、生活水池、水箱、供水泵、给水管网、阀门、减压阀、气压罐、水泵控制柜（含变频器）等组成。

生活给水常见的给水方式有市政直接供水、屋顶水箱给水、变频调速给水、无负压给水四种方式。

4.1.1.1市政直接给水

市政直接给水方式是室内给水管道直接与室外供水管网连接，利用市政供水压力向用户供水，适用于市政管网水量和水压充足，住户楼层不高的地区，具有给水系统简单、投资少，安装维修方便等特点。

4.1.1.2屋顶水箱给水

屋顶水箱给水是较早的做法，水泵从贮水池吸水，经加压后送入高压水箱，因水泵供水量大于系统用水量，水箱水位上升，至最高位时停泵，此后水箱向系统供水，水箱水位下降，至最低水位时水泵重新启动。

该给水方式具有供水稳定，节能等优点，但需在每栋楼顶设置水箱，前期投入较大，也不方便使用维护。

4.1.1.3变频调速给水

变频调速水泵工作原理：

当给水系统中流量发生变化时，扬程也随之发生变化。

压力传感器不断向微机控制器输入水泵出水管压力的信号，如果测得的压力值大于设计给水量对应的压力值时，则微机控制器向变频调速器发出降低电流频率的信号，从而使水泵转速降低，水泵出水量减少，水泵出水管压力下降，反之亦然。

该系统起到既方便维护使用又达到节能的目的。

4.1.1.4无负压给水

无负压给水设备是直接连接到市政给水管网或有压管网上，有效利用市政管网压力达到节能的目的而对市政给水管网或有压管网不产生负压，能稳定或调解流量的给水设备。

主要由给水泵、稳流补偿器、真空抑制器、控制柜、控制仪表、管道及阀门等组成。

该系统具有节能、卫生条件好等优点，但储水能力有限。

4.1.2消防给水

在公共建筑、高层建筑及重要建筑物内消防给水系统必须与生活给水系统分开设置，消防给水系统主要是满足建筑物消防灭火用水，其水质要求不高，但必须按建筑防火规范设置足够水量的消防水池。

4.1.3生产给水

生产给水主要满足建筑物生产过程用水，供给生产设备冷却、原料和产品的洗涤，以及各类产品制造过程中所需要的生产用水。

4.2中水系统

建筑中水系统是以建筑物的冷却水、工艺生产排水、淋浴排水、盥洗排水、洗衣排水和收集的雨水等为水源，经过物理、化学方法的工艺处理，用于厕所冲洗便器、绿化、洗车、道路浇洒、冷却水、建筑施工及水景等供水系统。

中水处理设施主要包括进水闸井、格栅池、调节池、生化池、沉淀池、二次沉淀池、曝气池、中水池等构筑物，输送机、水泵、降砂设备、起重设备、鼓风设备、搅拌设备及相关的管道阀门、分析化验设备、仪器仪表等组成。

4.3排水系统

排水系统是通过管道及附属设备把屋面雨水及生产和生活过程中所产生的污水、废水及时排放出去的设备系统网络。

排水系统分为污、废水和雨水两大系统，主要由排水管、透气管、清通设备、污水泵、检查井、化粪池、隔油池（或污水处理器）等设备组成。

五、消防系统

消防系统主要由火灾自动报警系统、各自动或半自动灭火系统及各辅助系统，主要功能，自动捕捉火灾探测区域内火灾发生时的烟雾或热气，由现场探测器向火灾报警控制器发出报警信号，联动警铃、广播发出报警信号，同时联动在消防水泵、防排烟风机、防火卷帘、电梯迫降、停非消防电梯等，实现火灾监测、报警、灭火的自动化。

5.1火灾自动报警系统

火灾自动报警系统一般由触发器件、火灾报警装置、火灾警报装置以及具有其他辅助性功能的装置组成，主要包括火灾报警控制器、消防广播主机、消防电话主机、火灾探测器、控制模块、监视模块、手动报警按钮、消防警铃、消防广播、消防电话等。

火灾初期燃烧产生的烟雾、热量等物理量，通过感温或感烟探测器接收到的信号转变成电信号输入火灾报警控制器，报警控制器立即以声、光信号想监控人员发出警报，同时指示火灾发生的位置，记录火灾报警的时间、火灾报警控制器还可通过警铃、消防广播向用户发出火灾信号，同时联动启动消防水泵。

5.1.1火灾探测器

火灾探测器主要包括感烟探测器，感温探测器，火焰探测器及可燃气体探测器及手动报警按钮等。

5.1.2火灾报警控制器

火灾报警控制器是火灾自动报警系统的中枢神经，主要具有以下功能：

1.供电功能，向报警线路，探测器提供稳定的DC24V电源。

火灾记忆功能。

消声后报警再声响功能。

输出控制功能，输出控制信号关闭或启动相关设备设施。

监控传输线路故障报警功能。

主、备电源自动切换。

火警优先功能。

手动检查功能。

5.1.3消防警铃、声光报警器

消防警铃：

主要安装在楼宇消火栓旁，用于向用户发出火灾报警信号，提醒人们及时撤离。

声光报警器：

主要用于向消防控制中心值班人员发出火灾报警信号。

5.1.4消防电话系统

消防电话系统主要用于设备管理人员与消防监控人员联络通话使用。

5.1.5消防广播系统

消防广播系统主要用于在公共建筑人员密集的场所，发生火灾时向人群发出火灾信号，指挥引导人员进行疏散。

平时可用于做公共广播使用。

5.2灭火系统