百思勤份昆明房地产市场分析报告Word文档格式.docx
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北市板块
1177
93207.16
77009.41
8261
高新板块
1042
111424.64
83200.47
7467
表2.1昆明1月板块销售前三情况
3、商用物业市场：
1月商用物业共销售269套，面积约10048.59平方米，占昆明市总成交面积（含商用物业）的2.6%成交的套数均为中央丽城商业街。
三、土地成交情况：
1月拍地371.4亩，新年伊始，等待蓄力后发。
1、从土地放量来看（详见图3.1），经过上个月3128.54亩的土地井喷，2011年1月昆明土地放量明显剧降，只占12月放量的12%，新年蓄力后发。
2、从交易的土地性质来看（详见表3.1），出让的11宗土地中，居住用地10宗，科教用地1宗，居住用地面积占总成交面积的94.6%，以居住用地为主，本月成交暂无商业用地。
表3.2详细列出各区域不同性质土地出让情况。
用途分类
成交宗数
成交面积（亩）
居住用地
10
351.34
科教科研用地
1
20.06
合计
11
371.4
表3.1昆明1月土地成交情况详细表
区域
拍地总宗数
拍地总面积（亩）
详细情况
用途
宗数
面积（亩）
呈贡新区
2
141.43
121.37
科教用地
盘龙区
8
174.59
五华区
55.38
371.
表3.2昆明1月各区不同性质土地出让情况
3、从各行政区域土地放量上来看，2011年1月只有三个行政区域土地放量，盘龙区、呈贡新城和五华区，成交面积都不大，市场处于潜伏状态。
其他区域都暂无动静，其中官渡区和经开区连续两个月放量为零。
从成交均价来看，本月没有地王出现，五华区622.9万元/亩，盘龙区462.29万元/亩，呈贡新城100.01万元/亩（图3.2）。
表3.4为2011年1月昆明土地成交详细情况表，从表中可以看出土地容积率高走。
区域/放量（亩）
2010年放量
12月放量
2011年1月放量
3928.1
1535.72
呈贡新城
4763.24
568.89
官渡区
1055
西山区
850.39
626.56
684.45
329.17
高新区
496.7
68.2
经开区
332.51
12110.39
3128.54
表3.3昆明各片区土地成交走势表
用地性质
容积率
总建面
成交价（万）
每亩单价（万）
呈贡
住宅
121.37
＜1.8
145652.49
14143.733
100.01
科教
20.06
＜0.8
10698.80
41.02
＜3.47
94889.68
17443.3
425.27
11.31
＜5.43
40954.09
4811
18.80
＜6.17
77328.36
7994.5
34.31
＜5.27
120539.34
14590
6.52
＜6.23
27083.93
2773.07
50.75
≤5.46
184732.55
26589.73
523.95
8.72
≤0.04
232.45
4567.06
523.96
3.17
≤0.99
2090.68
1659.79
524.00
55.38
＜2.5
92301.80
34500
622.99
表3.42011年1月昆明土地成交详细情况表
4、土地成交情况小结
新年伊始，国家政策调控尚未明晰，土地推出平缓。
1月昆明土地总放量为371.4亩，总建面为796503.37平米，仅盘龙区、呈贡新城和五华区有土地推出。
1月成交土地容积率明显加大，以盘龙区为代表，成交8宗土地，其中5宗容积率在5以上，高容积下的高层建筑或成未来建筑主要形式。
本月暂无商业用地成交，居住用地占94.6%，科研用地占5.4%。
四、供应及开盘情况
1、一月昆明仅有一个楼盘取得预售许可证。
发证日期
项目名称
项目区域
物业类型
预售面积（㎡）
开发商
2010-1-12
巨和美术小区
世博板块
126721.88㎡
云南巨和房地产开发有限公司
2、开盘情况
开盘时间
主推产品
均价（元/㎡）
优惠活动
2011-01-8
经典双城
Ø
85-88㎡（100多套）
8200
购卡可有1%的优惠
2011-01-08
新亚洲欢乐城
29-81㎡（197套）
7700
优惠2%和1万元
装修基金
2011-01-15
嘉悦购物公园（假日城市商铺）
24-400㎡
29000
优惠1.5%-3%
2011-01-16
龙江雅苑（商铺）
80-280㎡
30000
认筹卡金5万低抵6万，购房享2%的优惠，一次付款再享2%的优惠。
1月昆明市区内没有入市新盘，续推盘为4个，其中有两个主推商业，小面积住宅一房和两房成为本月的主推户型。
1、经典双城。
后海在12月25日首次开盘后再次于2011年1月8日推出100多套85-88㎡的小户型住宅，1月15日还特别推出85.46㎡的A10-2户型，后海共有1000多套住宅，目前备案登记已售900多套，销售极佳。
2、新亚洲欢乐城占地300亩，将分三期开发，目前开发至第二期，二期有18栋；
其中1-5栋30层；
6、7栋28层；
10-15栋32层，商业裙楼2-3层；
8栋2层，9、16、17是3层，1-7栋为40年产权，10-14栋为70年产权。
1月8日共推出197套房源，面积从29-81平米，价格为1房总价19万元起，首付约9.5万元起；
2房总价39万元起，首付约19.5万元起；
3房总价47万元起，首付约23.5万元起。
整体均价为7700元/平米左右，均为40年产权，当天购房者还能参与5870元/平米的特价房抽奖。
据统计，当天共成交约80%。
3、启鸿假日城市一期开发面积70万平米，共4421套住宅。
以居住为主，配合30%的商业部分，目前已有多家知名品牌入驻嘉悦购物公园，包括：
沃尔玛、国美电器、得歌饭庄、家有宝贝、肯德基、猪圈火锅、飞扬铁板烧、百大珠宝、建行、农行等。
项目商业以集中商业为主，沿街商铺为辅。
4、龙江雅苑•公园街区定位“昆明有闲阶层消费圈”，商业总建筑面积约17000㎡，分为三大休闲商业主题——紧邻北京路及轻轨沿线的部分为中央商业区；
与昆十中相连的区域定位学区财富街；
而直面盘龙江的商铺则定位为滨江生态休闲商业街，商铺面积区间在26—330平方米，性质为全临街底商。
目前已有50多家客户签订了合作意向书。
五、
市场营销活动
（一）经典双城。
后海
1、基本信息
地址
海源路与人民中路交叉口
户数
约1000户
高层
面积区间
85-128㎡
车位配比
1:
物业详情
6栋住宅，每栋均有34层，1-3层是商业；
3栋独立商铺，每栋三层
2、营销活动
活动时间
1月8日
1月15日
活动名称
新年嘉年华（经典地产“经典会”成立，外籍设计团队亮相）
新春嘉年华（邻里大游园）
现场活动
乐队助兴；
投篮、夹玻璃球、吹乒乓球、盲人打鼓等游戏，获胜市民可获得电饭煲等奖品
本土乐队女子红乐坊助兴；
各种电子游戏机如抓毛绒玩具、投篮、赛车、打枪游戏等等，参加游戏的客户可凭游戏币获取相应奖品
当天成交的客户，均可获赠一台42寸的创维液晶电视
购房客户可参与抽奖获取彩电、洗衣机等
推出户型
加推了100多套精品小户型，面积在85-88平米之间
全新推出A10-2户型，重点推荐2室2厅1厨一卫2阳台户型，约85.46㎡
百思勤观点：
营销活动老少皆宜，买房游玩两不误
一、
经典双城后海板块自12月25开盘后，凭借优越的周边环境和产品品质，迅速占领市场，据称开盘当天销售90%；
目前备案已销售900多套，是2011年1月份销售最佳的一个新开楼盘。
二、
经典双城是1月份营销活动最多的一个项目，楼盘周边没有娱乐休闲场所，项目借助时下较受欢迎的各种电子游戏机来吸引客户，客户及家人在等待买房的过程中可以尽情畅玩，还有机会获得各种实用礼物，何乐何不为！
三、
经典双城.后海板块定位为一个中端项目，配合的营销活动是大众型娱乐活动，活动与楼盘品质相对应，娱乐也促销。
（二）翡翠湾
1、基本信息
盘龙区白云路与盘龙江交汇处龙龟湖公园内
占地面积
总用地面积133.7亩，房地产开发用地为40.34亩
翡翠湾
总建筑面积
163613.99㎡
2.099
高层、别墅
总户数
1098
停车位
1150个
绿化率
68.2%
现售住宅
泊岸系（5栋），天赋一品（6栋）VIP办理中
翡翠湾总共6栋，1栋33层，2、7栋27层，3、5栋34层。
6栋分别是18、25、26、26层。
1月13日
翡翠湾之夜
邀请昆明聂耳交响乐团演绎新春交响音乐会暨业主答谢活动
一次性付款可享受1个点优惠
均价
13000元/㎡
推出了少量74-143㎡，二房、三房、四房临湖房源
翡翠湾（图片）
百思勤视点：
音乐会背后的高品质楼盘
翡翠湾凭借龟龙湖公园和自身的品质，目前价格已涨至11000-13000元/㎡。
二、项目定位中高端，举办音乐会是想契合有生活品味的客户群，同时也借用音乐会体现出项目的品质，但真正喜欢音乐会的客户有多少？
六、
全市新房交易分析
1、本月销售以北市板块、东南板块和高新板块为主，东市板块和西山板块成交量没有上销售榜，因此不做统计分析。
百思勤重点个案跟踪统计共成交总套数4285,成交总面积390123.2平米，成交总金额284153.6万元，成交均价9198.49元/平米。
（详见表6.1）
1月成交数据
销售面积
（㎡）
代表楼盘
备注
金域缇香、金领时代、欣都龙城、天骄北麓、龙江雅苑、彩云间。
天骄北麓6500的均价拉低北市板块均价
第三城.丹槿园
新螺蛳湾商贸城
果林金谷
——
7466.9722
假日城市小区经典双城
新域盛景
鼎易天城
市中心板
块
272
10462.07
13792.44
13183.2
空间俊园
版筑翠园
-------
次中心板
234
21004.62
12685.92
6039.5
滨江俊园、云都国际、新益德隆小区
本月次中心板块成交房源94%来自益新德隆小区团购房，5500均价拉下次中心板块均价。
滇池
277
30051.4
11119.64
9611.34
盛高大城
红星国际
南亚风情第一城
南亚风情第一城均价13362将均价抬高
官南
5
1472.33
2984.12
9443.4
锦江家园
华都B区
教场
1028.19
395.4
8151.9
贵研自然界
世博
7
454.27
408.94
9002.1
凯茵佳园、巨和美术馆
本月世博板块上版成交的只有巨和美术馆小区
东市
无成交
西山
4285
390123.2
284153.6
9198.49
均价9198元/平米
表6.1板块代表楼盘成交情况
2、
昆明1月份各板块成交面积分析：
东南板块、北市板块和高新板块三足鼎立。
通过成交分析，本月东南板块异军突起，首次成交量超越北市板块，在螺蛳湾商贸城走势良好的情况下，东南板块占据了销量板块的首位，北市板块暂列第二，两个板块占据总销售量的57%；
经典双城的销量走俏使得高新板块在本月销量冲破到达第三的位置，世博板块，官南板块，教场板块成交面积较小，本月西山以及东市板块暂无成交量。
（详见图6.1）
图6.1昆明1月各板块成交面积比
3、昆明1月份各板块成交价格分析：
地段的原理继续得到发扬，昆明市中心板块本月均价达到13183.2元/平米，仍然占据着成交均价第一的位置，紧随其后的仍然是众多楼盘聚集的滇池板块以及官南板块。
由于贵研•自然界的本月销售发力，显著提高教场板块本月成交均价至8151.9元/平米。
图6.2一月昆明各板块成交价格图
4、一月成交套数TOP8
名称
套数
面积（㎡）
金额（万元）
市场均价（元/㎡）
昆明螺蛳湾国际商贸城二期.
1517
105317.15
94502.49
8900
经典双城（A、C地块）
921
94572.76
72783
7600
天骄北麓
884
54451.61
37051.44
6800
金域缇香花园
304
33743.8
34047.01
10000
中央丽城
297
10048.59
6863.8
益新德隆小区
231
20680.47
12008.55
5800
第三城·
金呈东泰花园
223
11980.88
3636.42
3040
金领时代小区
214
12873.91
13396.21
10400
4591
351012.9
274288.9
7800
根据深圳百思勤市场研究部监测，昆明全市1月份成交套数最大的前8名楼盘共成交近35.1万平方米，共4591套，占全市总成交量（10585套，包括所有物业）的23%。
1.
昆明螺蛳湾国际商贸城二期市场建筑面积约200万平方米，紧靠一期。
二期市场内拥有大商铺15000个，以105317.15平方米，成交1517套位居冠军。
2.
位于人民西路的经典双城，这次所推的房源是专为首次置业或投资客准备的精品小户型，面积在85—88平米之间，最低价7909元/平方米，销售94572.76平米，成交921套位居亚军。
3.
位于北市板块的天骄北麓，上月夺冠，本月以8000元/㎡的均价销售54451.61平米，成交304套位居季军。
4.
万科•金域缇香位于昆明市北市区北京路延长线上，占地约200亩，规模26万平方米的精装板式小高层、高层住宅，本月售近33743.8平米，304套排名第四名。
5.
位于西昌路上的中央丽城凭借一环区位优势，本月大卖297套，销售面积10048.59平米，位居第五名。
6.
由云南益新房地产开发有限公司开发的益新德隆小区，位于环城东路，项目已于2010年10月14日及16日分批取得《商品房预售许可证》后，本月热卖231套，总面积20680.47平米，位居第六名。
7.
位于东南板块的第三城•金呈东泰花园，现在市场上的二手房源居多，以19324.61平方米，223套位居第七名。
8.
位于北市板块的金领时代小区是昆明市首个超过100米的超高层住宅，6栋40层的高层建筑。
本月以12873.91平方米，214套位居第八名。
七、全市商用物业成交分析。
（详见表7.1）
12月成交数据
类别
成交套数
可售
可售面积（㎡）
商业
269
1416
420000
表7.1：
昆明12月份商业物业成交情况
八、媒体监控分析
昆明主流媒体2011年1月投放情况
据百思勤监控，昆明房地产广告2011年1月媒体投放次数总计102次。
投放金额为8088300.6元。
在版位投放选择，以整版广告为主，2011年1月，整版广告投放量达81次，1/2版面11次，跨版10次。
（百思勤数据监控平台以春城晚报和云南信息报为监控代表）
九、月度小结
昆明1月房地产市场整体情况呈现平静，无论是土地的供应与竞得，还是商品房的放量与成交，都来得有点安静。
政策层面：
限购城市版图扩大，昆明加入限购行列。
相较其他城市，其力度较为温柔，对
房价的限制作用有限。
土地供应层面：
经过上个月3128.54亩的土地井喷，2011年1月昆明土地放量明显含蓄，只占12月放量的12%，本月共成交11宗土地，总面积达到371.4亩。
商品房成交层面：
本月商品房总体成交量与成交价格持续火爆。
根据昆明房产信息网统计的成交总套数为10585套；
成交均价为5976.3元／平方米（百思勤统计市区住宅均价达到9198.49元/平米）。
商业销售层面：
本月4个续推楼盘中有2个是推售商业，假日城市的嘉悦购物公园，均价2.9万元/平米；
龙江雅苑•公园街区，均价3万元/平米。
本月嘉悦购物公园首批商铺正式销售，现场火爆认购，300余人抢购100余，可见昆明商业十分抢手，加上昆明限购令的出台，加速商业地产的投资。
项目营销层面：
根据自身定位，项目采取相应的营销措施。
本月跟踪楼盘中市场营销活动只有经典双城后海和翡翠湾，经典双城▪后海板块定位中端项目，配合的营销活动是大众型娱乐活动，娱乐也促销。
翡翠湾定位中高端，举办音乐一方面是想体现出项目的高贵品质，一方面是契合有生活品味的客户群，但真正参加并喜欢音乐会的客户有多少？
这是一个问号。
媒体广告投放层面：
除了户外广告，报媒广告仍是地产商投放重点，仅1月媒体投放次数总计102次，投放金额约为800万元，其中春城晚报是商家首选。
投放版面以整版为主，住宅楼盘占主打，其次为商业楼盘。
（注：
以上数据均来源于深圳百思勤市场研究部，截止时间至1月25日）
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