XX总体规划及控制性详细规划服务建议书.docx

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XX总体规划及控制性详细规划服务建议书

XX市XXXX街道总体规划及

XX高新技术产业园控制性详细规划

项目服务建议书

2013.04

1

项目背景

1.1十八大明确提出“新型城镇化”的概念

党的十八大报告提出，党的十八大明确提出“新型城镇化”战略思想。

新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。

新型城镇化的核心在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕。

新型城镇化的“新”就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使我们的城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。

本规划将重点提升城镇规划质量，走新型城镇化道路。

1.2两型社会构建提高了产业发展的资源和环境门槛

随着科学发展观的提出，我国社会经济发展进入了新的发展阶段。

十一五以来，国家提出了构建“资源节约型、环境友好型”社会的要求，加速了国内产业结构调整的步伐。

XXXX街道所在的周边区域是一个煤炭资源富集地区，产业发展高度依赖煤炭资源，煤电、焦炭、煤化工以及依托相对廉价的电力资源发展的高耗能企业数量较多。

两型社会提出以后，要求削减各地的排污总量和能源消耗，这将提高XXXX街道产业发展的门槛。

1.3

煤炭产业处于转型期，煤化工产业发展迎来新的发展机遇

XXXX蕴含丰富的煤炭资源，境内建有葛亭、于白两处煤矿，鲁西煤矿、葛亭煤矿、运河煤矿、岱庄煤矿在辖区内均有采区，是XX市重要的煤炭资源生产基地。

在国家新型煤化工示范项目带动下，地方煤化工投资热潮悄然兴起；我国煤化工产业正逐步从焦炭、电石、合成氨为主的传统煤化工产业向石油替代产品为主的现代煤化工产业转变；依据《XX市煤化工产业发展规划》和《XX市煤化工产业调整振兴规划》，在XX市政府统一领导和协调下，XX市将建造一个“一体两翼”式可持续发展的循环经济示范工业园区：

“一体两翼”指国家级以煤基多联产为主体，以生物化工及医药、盐化工及新材料为两翼，示范园由六个各具核心产业和产业链的化工园区组成。

从区域发展形势看，周边县市煤化工产业发展迅猛，给XXXX煤化工产业发展带来了机遇和挑战。

1.4XX市经济结构调整和产业升级，需要寻求新的发展空间

随着XX经济结构调整和自身产业的优化升级，部分产业开始由高梯度地区转移向低梯度地区，尤其是XX高新区部分产业不向外转移，为XXXX的发展带来了新的发展机遇。

随着XX经济的不断发展，任城区产业发展到一个新阶段，需要积极寻求新的发展空间，XXXX街道作为XX的北部门户，拥有便利的对外交通，优越的区位条件，可以作为XX产业转移的承载地。

但XXXX街道自身产业结构梯度较低，需要不断充实和发展，借助XX产业转移的机遇，大力进行招商引资，一方面应积极承接成本节约型转移的纺织服装业、重化工业等产业类型，另一方面又要积极参与到一些新型装备制造业、高技术产业的分工链条中来，以帮助整合自身零散落后的企业，提升地区的产业整体水平。

1.5新的法规、政策的实施

2008年1月1日实施的《中华人民共和国城乡规划法》提出城乡统筹等多个内容，因此，XXXX迫切需要顺应发展，编制总体规划指导与支撑城镇建设。

2011年1月1日，《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》实施。

办法中规定“控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，国有土地使用权的划拨、出让应当符合控制性详细规划。

”“规模较小的建制镇的控制性详细规划，可以与镇总体规划编制相结合，提出规划控制要求和

指标”。

1.6上位规划调整，对XXXX发展提出新的要求

新一轮《XX市城市总体规划（2008-2030）》已于2009年修编完成，规划提规划形成“一心三轴一带”的市域城镇空间结构。

XXXX位于西翼发展轴上，进一步明确了它在XX市今后发展中所处的战略地位，为XXXX的发展带来了新机遇。

1.7城镇改为街道，与城市联系更为紧密

2010年，XXXX镇改为街道。

小城镇用地变为城市用地，XXXX与XX市的关系更为紧密，将成为任城区向北拓展的重要空间载体。

1.8XXXX自身发展需求

XXXX辖区内现有耕地5012.97公顷，其中有近245公顷由于采煤已经塌陷，根据矿区的预测，至2020年仍有近640公顷将要塌陷，年均塌陷面积近50公顷，随之将产生诸如失地农民的安置，塌陷区生态治理等一系列问题，亟需有效合理的规划对压煤搬迁、合村并点和塌陷地治理工作进行指导。

位于镇域北部的XX高新技术产业园近年来发展迅猛，园区依托能源优势，已具有较大产业规模。

但园区的发展模式已区别于计划经济时代的发展模式，急待于园区在定位、定性、功能划分、空间布局、规划的灵活性、可操作性等方面与之相适应；另外，工业园区需要一个以“循环经济”与“生态工业”为基本规划理念的规划来指导其建设与发展；为加快发展XXXX工业经济、加大整个地区招商引资力度，为招商引资创造良好的软硬环境，需要一个全面的、系统的规划来指导园区建设和发展。

1.9加快新型农村社区建设的战略部署

XX市委、市政府按照全省统筹城乡发展推进新农村建设现场会议的部署要求，制定出台了《关于加快新型农村社区建设的实施意见》、《XX市新型农村社区服务中心建设指导意见》等文件，把新型农村社区建设作为统筹城乡发展、构筑一体化新格局的重要途径，作为加快推进农村工业化、城镇化的重要举措，与农村住房建设、社区化服务密切结合，一体化推进，对XXXX未来的居民点建设发展提供了参考，提出了新思路。

2概况

XXXX街道办事处位于XX市任城区北部，行政区域面积69.06平方公里。

现辖53个行政村，12042户，2007年底总人口48632人。

XXXX街道办事处距XX城区8公里，地理位置优越，交通便利，105国道贯穿南北，日东高速横跨东西，日东高速XX北出口和29路公交车终点站设在境内。

境内建有葛亭、于白两处煤矿，岱庄煤矿、运河煤矿位于办事处周边。

辖区内煤电水资源丰富，有11万千伏变电所一座，电力充足。

境内的南跃进沟与京杭运河相通，水资源较丰富，企业生产、生活用水非常方便。

近几年来经济社会保持了又好又快发展的势头。

2010年全街道国民生产总值达到28.4亿元，同比增长27%；全社会固定资产投资额达到14亿元，增长45%；工业总产值达到52.4亿元，增长29.5%；地方级财政收入达到3260万元，增长31%；人口自然增长率控制在6.2‰以内。

规模企业增加到48家。

综合实力位居全区第一方阵，经济实力在全市30强乡镇中前移。

目前，街道办事处内企业形成了煤电化工、钢构制造、面粉食品、板材加工等四大产业体系，其中辰光集团已成为XX市百强企业之一，三期工程完工后煤焦油深加工能力为每年50万吨，全国规模最大。

3规划体系、规划范围与规划原则

3.1规划体系

控制性详细规划是城乡规划体系的法定规划，是城、镇建设用地出让、规划管理、规划建设等的必要条件。

为了满足XX高新技术产业园合法、合理的开发建设，用地首先要满足城乡规划法的管理要求。

根据《中国人民共和国城乡规划法》，编制镇的控制性详细规划，必须依据镇总体规划的要求进行编制。

简而言之，要把XXXX街道的XX高新技术产业园纳入到城镇总体规划用地布局中。

根据《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》中，提出镇的控制性详细规划可以根据实际情况，与镇的总体规划编制相结合，提出规划控制要求和指标。

因此，编制XX高新技术产业园的控制性详细规划须首先对XXXX街道总体规划进行修编，通过新一轮镇总体规划将片区用地纳入到总体规划建设用地范围内。

整个工作应分为XXXX街道总体规划和XX高新技术产业园控制性详细规划两个阶段。

3.2规划范围

3.2.1第一阶段——街道总体规划

总体规划范围包括两个层次：

辖区范围：

XXXX街道行政区划范围。

驻地规划范围：

结合下一步规划研究，确定城市人口规模，按照小城市用地标准，划定驻地控制范围，将产业园区纳入到驻地控制范围内。

规划期限：

近期：

2013--2015年；

远期：

2016--2030年；

远景：

2030年以后。

3.2.2第二阶段——XX高新技术产业园控制性详细规划

分析产业园区现状发展基础，和产业门类，结合区位交通条件，确定园区发展定位和规模，空间布局及控制指标，合理确定园区建设容量。

对园区建筑体量、体型、色彩等提出城市设计指导原则，制订相应的土地使用与建筑管理规定。

3.3规划原则

（1）区域协调和城乡统筹原则

明确XXXX街道的发展方向和发展策略，加强与XX市主城区的联系，形成合理的区域分工和协调机制，促进城乡统筹发展，实现功能、生态、产业的协调发展。

（2）产业集聚和用地节约原则

调整优化产业结构，合理安排各类建设用地，节约和集约利用土地。

大力推进资源综合利用，发展循环经济，加快建设节约型社会。

（3）生态优先、突出特色原则

把环境保护和生态建设放在战略位置，将城镇发展规模严格控制在合理的环境容量内，保护区域生态廊道和斑块，促进人与自然和谐发展。

（4）分步实施、有序发展原则

在实施过程中正确处理好理想与现实、近期建设与远期发展的关系，充分考考虑现状条件，统一规划，分步实施。

4规划重点与规划内容

4.1总体规划

4.1.1规划重点

结合XXXX街道的区域特点，本次规划编制除遵循规划编制办法中的一般性要求之外，在以下几个方面将有所增加或强化：

（1）XXXX街道定位与发展战略研究

把握XX都市区一体化发展的机遇，跟随城乡统筹发展的总体趋势，重点研究XXXX街道作为XX北部门户与XX主城区城的发展关系，找准XXXX街道发展定位，争取更大的发展空间，确定总体发展战略。

（2）城乡统筹规划与居民点社区规划

综合分析评价辖区自然和经济社会发展条件，结合XX市社区建设相关要求，确定城乡统筹规划结构，提出居民点建设控制标准。

确定居民点布局的基本原则，提出与XXXX街道发展相适应的居民点建设模式及居民点社区规划。

（3）优化城镇布局、完善城镇功能

在协调XXXX街道与XX市城空间关系、分析驻地拓展的基础上，立足用地综合评定，提出体现XXXX街道职能与城镇特色的空间布局结构，建设生态宜居的现代化城镇。

合理布局城乡各类用地，科学配套公共设施和市政基础设施，加强与XX市城的衔接。

（4）人口与城镇化发展研究，分析人口转移趋势、流向和动力机制，提出促进和引导农村人口向驻地集聚的具体措施。

（5）产业特色发展研究，尤其是结合辖区煤炭资源禀赋，和煤电联产发展基础，分析园区未来主导产业，延伸产业链，走循环经济道路，做大做强街道经济。

（6）生态环境保护的研究，结合采煤塌陷地治理，关注湿地开发利用和保护。

（7）市政、公共基础设施与XX主城的协调关系。

（8）强化近期建设规划

在总体布局的基础上，因地制宜，充分尊重地方意愿，统筹安排建设项目和年度计划，重点安排基础设施、公共服务设施、保障性住房等类型的建设项目，引导产业集聚，增加就业岗位和提升城镇实力，改善驻地景观风貌，突出地方特色。

4.1.2规划内容

确定规划所需解决的重点问题，提出街道城乡统筹发展战略，确定其发展定位和近远期发展目标；

明确XXXX街道产业发展方向和重点，提出产业发展的主要目标和发展措施，统筹镇域产业规划布局；

分析XX与XXXX街道的统筹发展、人口转移趋势、流向和动力机制，预测人口规模及城镇化水平，提出促进和引导农村人口向驻地集聚的具体措施；

根据生态环境、资源利用、公共安全等基础条件划定生态空间，综合分析用地条件划定镇行政区内禁建区、限建区和适建区的范围，提出空间管制原则和措施；

提出辖区居民点集中建设、协调发展的空间布局和居民点整合规划，指导居民点建设规划；

划定规划区范围；

确定城镇建设用地的空间布局、功能分区并安排各类用地（尤其关注XX高新技术产业园在辖区中的功能作用），提出土地使用强度管制区划和相应的控制指标，组织综合交通体系，配套公共管理与公共服务设施和公用设施，制定近远期规划；

确定城镇交通、供水、排水、供电、电信、燃气、供热、环卫等基础设施的发展目标及总体布局；

确定城镇绿地系统的发展目标及布局，并划定保护范围。

进行城镇景观风貌规划，确定需要保护的风景名胜、文物古迹、历史文化街区、历史村落，划定保护和控制范围，提出保护要求，确定保护措施，突出城镇特色；

确定综合防灾与公共安全保障体系，提出防洪、消防、抗震、地质灾害防护等规划原则和建设方针；

编制近期建设规划；

有针对性地提出规划实施保障措施和政策保障；

确定街道总体规划的强制性内容，应当包括：

城镇建设用地规模、政府主导的近期建设内容以及划定红线、绿线、蓝线、紫线、黄线（市政设施用地范围）、橙线（公共服务设施用地范围）等。

其中近期建设规划的内容：

对驻地近期建设用地进行供需分析，确定近期建设用地规模以及近期发展目标。

近期人口规模及人口向城镇聚集的对策。

围绕总体规划的战略目标，确定近期建设项目的空间分布和实施时序，重点安排好驻地道路、给水、排水、供热、供气、环卫等市政公用设施，教育、文化、体育、医疗等重要公共服务设施和居住社区、广场、绿化等用地。

确定近期建设项目，提出年度实施计划。

项目库应包括项目名称、建设位置、规模、实施时限、投资主体等。

近期建设实施时序、资金预算以及实施保障等。

4.2XX高新技术产业园控制性详细规划

4.2.1分析产业园区现状发展条件和基础

通过对产业园区现状建设条件、区域环境、产业发展选择和发展基础，功能定位、开发模式等方面的分析，将其纳入到街道总体规划体系中，使得相关研究能够支持XXXX街道整体社会、经济的发展。

4.2.2形成法定化的控制体系

高新技术产业园约10.0平方公里的范围。

在总体规划确定的思路与框架下，对高新技术产业园建设工程具体落实。

其核心在于改以往规划先行，层层脱节的组织方式，而采用规划伴行，研究前置，相互反馈，紧密衔接的方式，从而可以将规划直接指导实际项目的操作。

4.2.3规划内容

（1）基本认识

区域产业背景分析

相关工业园成功经验分析

基于煤炭资源型相关产业发展分析

用地现状特征分析

（2）定位与目标

案例借鉴

功能定位

发展目标

发展战略

（3）用地控制

产业选择分析

用地空间布局

空间结构

综合交通系统规划

公共设施布局

建筑容量

市政工程

绿地系统

开放空间系统

用地控制

城市设计

（4）行动计划

开发时序

具体行动计划

5项目组织

5.1进度安排

5.1.1第一阶段——总体规划

总共需要2个月时间：

（1）现场调研阶段（1-2周）：

主要工作为成立工作组，签订合同，安排现场踏勘和社会调查。

（2）街道总体规划（4周）：

结合区域、现状、环境条件的变化，对街道总体布局提出初步想法，并完成相关专题的研究，期间与甲方的初次汇报沟通。

（3）总体规划深化阶段（3周）：

对初步方案进行深化，形成总体规划方案。

同时对产业园现状条件进行整理、分析的基础上重点研究产业发展方向，主导产业选择，功能定位、空间布局、支撑系统等核心问题，提出框架性方案。

期间安排与甲方的不定期交流。

5.1.2第二阶段——产业园控制性详细规划

总共需要约2个月时间：

（1）控规及城市设计方案阶段（3-4周）

结合产业园总体规划布局，深化完善景观内的道路交通、公共设施、用地地块的控制指标体系等，

（2）产业园整体城市设计（3-4周）

根据场地条件、开发要求以及控规要求，对产业园整体进行城市设计。

5.1.3第三阶段——等待评审、成果完善

总共需要约半个月时间：

主要工作为由甲方安排进行成果评审，并根据专家意见修改完善形成最终成果。

5.2人员安排

本项目由XX市规划设计研究院总体承担，我院将派出一支经验丰富、专业综合的骨干性技术人员组成的项目组。

院长：

XXX院长教授级高级工程师国家注册规划师

项目负责：

XXX副院长教授级高级城市规划师国家注册规划师

XXX所长国家注册规划师高级工程师

项目组成员：

XXX注册规划师

XXX注册规划师

XXX硕士

XXX工程师

XXX工程师

6费用估算

6.1收费标准

本阶段规划工作取费参照国家标准（中国城市规划协会2004年6月颁布《城市规划设计计费指导意见》）。

项目费用依据工作内容分为二部分构成：

（1）街道总体规划

街道总规收费参考小城镇总体规划收费标准，计费按规划建设用地4万元/平方公里计取，规划设计计费基价为15万元；若进行专题研究，应单独计费，考虑到XXXX街道自身特点和发展环境的复杂性，参照小城市总规专题收费标准，计费为10万元/每个。

（2）产业园控制性详细规划

收费标准:

参照城市开发控制性详细规划收费计价,为2500元/公顷,如增加分图则，计费单价分别增加500元/公顷。

增加城市设计内容，应在相应规划设计计费的基础上，增加30%～50%的规划设计费。

6.2设计内容及范围

第一阶段——总体规划

结合XXXX街道区位环境条件及产业基础,编制街道总体规划,为了突出XXXX街道自身靠近城市主城区的区域特点,建议编制人口与城镇化及产业发展专题,完善对XXXX街道综合研究,指导街道总体规划编制。

产业园区总体规划用地面积为10.0平方公里，将产业园规划纳入到街道总体规划中。

预测规划街道总规远期用地约20平方公里。

第二阶段——产业园控制性详细规划

控制性详细规划包括控制规划及局部地段的城市设计。

控制性详细规划控制面积约10.0平方公里。

6.3收费

收费按二个层次计费：

包括街道总体规划（产业园总体规划）、产业园控制性详细规划，这二部分规划同步编制。

1）街道总体规划：

参考国家目前的相关收费标准，规划收费计人民币4×20＝80万元；

2）产业园控制性详细规划：

按25万元/平方公里的标准收取，规划面积10.0平方公里，规划收费为250万元。

城市设计按收费的30%计，费用为75万元。

费用合计为：

405万元。

结合我院设计收费市场情况及本项目工作内容，本着长期友好合作的原则，最终优惠为405×80%≈324万元。