买新房谈判技巧.docx
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买新房谈判技巧
买新房谈判技巧
【篇一：
二手房买房谈判技巧】
篇一：
二手房交易中的谈判技巧及法律风险
二手
房交易中的谈判技巧及法律风险
内容纲要
★二手房的基本常
识
★二手房交易的流
程及购房律师在二手房交易中所起的作用
★购房律师在二手
房交易中的谈判及风险提示
一、二手房的基本常识
（一）什么是二手
房:
二手房是相对开发
商手里的商品房而言，它是房地产三级市场的俗称。
凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上
市的房屋均可称之为二手房。
（二）二手房交易
的几种常见房屋：
商品房
经济适用住房
房改房
限价商品房
1.商品房
商品房特指经政府
有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售的房屋，能办《房屋所
有权证》和《国有土地使用权证》，可以自定价格出售的产权房，包括住宅、商业用房以及其
他建筑物。
2.经济适用住房
所谓的经济适用房
是指政府提供政策优惠，无偿划拨土地，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面
向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
3.房改房
房改房又称公有住
房，是指按房改政策的规定，根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一
定折扣，职工按照房改成本价或标准价（含标准优惠价）购买的单位的公有住房。
房改房分
为成本价、标准价（优惠价）等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。
4.限价商品房
限价商品住房俗称
“两限房”，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、
限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发商通过公开竞争取得土地，并严格执行限
制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。
（三）二手房的优
势
1.价格相对便宜；
2.选择的类型多，
空间大；
3.是现房，购买的
风险小；
4.产权转移的速度
快；
5.同样享受商业银
行的贷款政策。
屋存在着风险
1.
所有权证的房屋；
2.
3.
未取得其他共有人同意转让的房屋；
4.
屋；
5.
上兴建的房屋（俗称“小产权房”）；
6.
公告范围的房屋；
7.
未经抵押权人同意出售的房屋；
8.
政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；
9.
出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先购买权等权益的房屋；
10.
经济适用住房、限价商品住房；
11.
购买权及单位与员工有特殊约定不允许转让的房改房；
12.
处理的房改房。
流程及购房律师在二手房交易中的作用
流程图
（二）以案说法：
二手房交易中七种常见纠纷
1.
的纠纷
（四）购买哪些房未依法取得房屋违章建筑的房屋；所有权为共有，鉴定为危房的房在农村集体土地已经被列入拆迁已经抵押，并且依法被司法和行已出租给他人，未住满5年的侵害单位优先存在超标未经二、二手房的交易
（一）二手房交易未实地看房存在真实案例：
2002年签订了《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告某商铺，租赁期限5年。
2005年，被
告在原告不知情的情况下将商铺转让给了第三人刘某，且第三人向被告支付了购房款，但双
方并未签订书面的《房屋买卖合同》，过户手续亦尚未办理。
之后，原告获悉被告将上述房屋
出卖给第三人后，遂向商铺所在地人民法院提起诉讼，请求法院认定被告与第三人之间的房
屋买卖合同无效，并确认原告对被告商铺在同等的条件下享有优先购买权。
律师提示：
（1）在产权调查过
程中要充分查明卖房人是否存在产权共有人，是否存在抵押、查封、出租等限制条件。
（2）在看房时，要
对房屋居住人身份进行核实。
（3）要求出卖人提
供承租人放弃优先购买权的书面声明。
2.定金合同约定不
明的纠纷
真实案例：
马先生通过中介公
司看中了李女士的一套房子，并签订了《定金协议》，且实际向李女士交付了1万元定金。
并
约定签订定金协议之日起五日内，双方签订正式的《房屋买卖合同》，但在定金协议里双方并
未就付款的方式及时间作出约定。
房屋买卖合同签订时，双方就付款方式产生分歧，马先生
认为当初李女士也同意了马先生以贷款方式付款，但李女士认为当初约定的是一次性付款，
因此不同意按马先生的请求签订合同。
之后，马先生诉至法院，认为李女士违约，要求李女
士双倍返还定金2万元。
律师提示：
（1）签订定金合同
时，购房人应要求卖方及中介公司将房屋的主要条款在定金合同中确定下来，以免在签订正
式房屋买卖合同时出现卖方及中介公司反悔及不承认的情况。
（2）应签订书面定
金合同后再交付定金，切忌交定金打收条的交易方式。
3.授权委托权限不明的纠纷
真实案例：
张女士通过中介公
司看中了北京市宣武区的一套房子，但所见到的卖方刘女士并不是房产证上的所有权人，刘
女士说她是房主的表姐，房主委托其代理出售房屋，并拿出了传真版的授权委托书，这时候
张女士就信以为真了，顺利地跟刘女士签订了房屋买卖合同并交付了5万元定金，正当张女
士沉浸在购房的兴奋之中时，突然接到了法院的传票。
原来起诉张女士的是房屋的真正房主
郭先生，郭先生称其并没有委托任何人卖房，因此要求确认刘女士与张女士所签的买卖合同
无效。
律师提示：
（1）购房人应严格
审查卖房人的身份。
（2）购房人应严格
审查受托人的身份及受托人的受托权限，必须要求受托人出示《授权委托书》原件，必要时
要求提供经过公证的授权委托书。
外，授权国内的其他人进行出售，必须要求提供经过公证及见证的《授权委托书》原件。
4.轻信虚假宣传的
纠纷
真实案例：
2007年11月，原
告于某在《北京晚报》上看到某中介公司发布的一则地产广告，标明位于朝阳区某小区的三
居室（150+40）平方米，其中40平方米为露台，共136万元，随后于某通过电话联系到了
该中介公司，在看房的过程中，中介公司职员一再肯定房屋的总面积为（150+40）平方米，
于某认为136万购买190平方米的房子比较合适就与中介公司签订了《购房意向书》，并交付
了意向金。
随后，于某与房主田某及中介公司签订了三方合同，合同中没有对露台进行任何
约定。
合同签订后，原告丈量房屋后发现，所谓40平方米并不存在。
因此原告以重大误解为
由诉至法院，要求撤销合同，返还购房款及向中介公司支付的中价费用。
律师提示：
（1）购房时不能对
房产宣传广告盲目轻信，要实地看房。
（2）要弄清楚房屋
建筑面积、使用面积等相关概念的区别和计算方式。
（3）要将房主或中介的承诺明确写在合同里面。
5.未能成功贷款所
产生的纠纷
真实案例：
贾女士与宋先生签
订了一份二手房买卖合同，合同约定贾女士应在60日内通过贷款将首付款以外的购房款余款
支付给宋先生，逾期付款应承担相应的违约责任，且中介公司向贾女士保证其能获得银行贷
款。
在贷款手续办理过程中，银行要求贾女士的配偶必须到场签字，但贾女士与其丈夫因感
情不和已经两年多没有联系，且贾女士达不到银行要求的收入标准，最终贾女士的贷款申请
没有得到银行批准。
由于贾女士没有在合同约定的时间内支付余款，宋先生要求贾女士承担
相应的违约责任。
律师提示：
（1）在签订房屋买
卖合同中明确约定办理贷款过程中双方的义务，以使双方分清责任。
（2）在合同中明确
约定贷款未批准或批准的额度、期限没有达到购房者预期要求时的处理方式。
（3）购房人在签订
合同时要充分了解自身的支付能力和银行的信贷情况，如果中介承诺购房人在现有条件下能
够贷款，一定要让其出具书面承诺或体现在合同条款里。
6.卖房人户口不予
迁出的纠纷
真实案例：
胡先生在北京市朝
阳区买了一套二手房，合同约定，卖方谢某必须于合同签订之日起一年内将户口迁出，否则，
每月承担1000元违约金。
但到了约定的期限，谢某的户口仍未迁出。
当胡先生找到了谢某，
谢某以种种理由拒绝将户口迁走。
为此，胡先生决定通过法律程序来解决这个问题。
律师提示：
（1）购房人在买卖
合同签订时要将卖房人户口何时迁出进行约定，并约定违约责任。
（2）购房人应同户
口安置在交易房屋的其他人另行签订书面协议，约定其他人户口迁出的时间，并约定违约责
任。
篇二：
二手房价格谈判技巧
二手
房价格谈判技巧
目前楼市冷清，不
少房主都会让利，二手房多数是可以“砍价”，至于怎样才能买到做便宜实惠的房子，这当中
蕴藏着很大的学问。
1、二手房价格评估
二手房的价格是有
评估依据的，我们可以从相同路段的新房出售最低起价来判断所购买的二手房的大概房价，
换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。
这里有一个经验值，商品性二手房价
格最合理的区间在周边新房价格最高者的2/3，其他类型的如私宅、小产权房则视地段及保
障程度有较大差距，而房龄较大的商品房大约相当于该路段位置新房均价的一半。
2、找出卖方弱点，
谈个理想的价位
我们大约可以从出
卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急
用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣；现阶段房价出现下行趋势，对于炒
房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。
对于二手房，装修
投入是个沉落成本，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会
导致价格略有下调。
3、出价方式的谈判
技巧
有许多二手房价格是以包价出现的，即双证及过户费由对方出，买受人仅仅承担二手房的买
价，而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮。
方法是先通过第一
个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候，价格
还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。
封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。
合同二手房还应该
剔除掉提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中，这个应该是房东自主完成的事项。
4、对于非完全性商
品房的谈判技巧
有些房子做为二手
房是可以买入的,但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买
后你的权益如何得到保障；同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的2/3，所以要综合
【篇二：
购房谈判宝典】
购房谈判宝典
对比路段掌握先机
对于置业者来说，找出心目中理想的楼盘是置业的第一步。
由于各人的要求不同，因此对即将购买的楼盘作出准确定位，将是奠定讲价基础的第一步。
这时需要仔细收集同类楼盘的相关资料，详细了解不同楼盘的价格和周围的配套设施。
完成了这些工作，心中将有详实的资料，具备了成为“谈判专家”的基本资格。
目前发展商对楼盘的定价更多是参考同类型、同素质楼盘而定，即发展商普遍采用的是随行就市的定价法，与成本不一定有绝对的关联，所以在价格上有一定弹性。
置业者只要对类似的地段、楼盘素质等有了全方位的了解，在实际买楼时就能够根据市场行情，作出相应的价格的判断来和发展商讲价了。
用心看楼找出缺陷
置业者绝不能忽视对心水楼盘的考察，大至楼盘的区域环境、楼盘内环境，小至有意购买的那套房的室内空间设计、朝向、通风采光和景观等，留意其不足之处，暗记在心，这可是跟发展商讨价还价的“本钱”。
如果看的是现楼，则更要留意房屋的建筑和装修质量等。
如果可能的话，还应尽量选择在不同的时间和天气里去看，这样既可表示强烈的购买愿望，也更全面地考察房子的综合素质。
观察楼盘外部环境和配套设施的缺陷，是买楼砍价的必备“撒手锏”。
对某些交通还不大完善的郊区新盘而言，这点尤其重要，因为公交车线路少，购房者如果没有私家车就很不方便，发展商为了吸引更多的置业者，势必低价入市，更有甚者不惜血本送各种家电和家具，旨在吸引人气，同时为第二期、第三期的推出做准备。
置业者可以抓住这个有利时机，争取让发展商在价格上作出最大让步。
细心计价不动声色
销售人员计价通常会按照置业者选择的付款方式计算所购房屋的实际价格，如果正好适逢该楼盘开展销会，往往还会有额外折扣。
这时，置业者应该仔细核对销售人员所计算的每一项付款内容和数据，然后不动声色地进行考虑，就算该售价很“抵”，也不要欣喜若狂，否则善于察言观色的销售人员在接下来的讨价还价中往往不会轻易让步。
在计价的时候，置业者要多留心其它成交者的价格，因为对于发展商来说，能和别人成交的价钱其实也能和你交易。
比如有些发展商推出旧业主介绍新业主买楼，新业主可获额外九八折的花招，这时就算没有旧业主介绍，但在买家的凌厉攻势下，说不定也可以获得相同的优惠。
就算发展商不让步，要找旧业主介绍也不是一件难事———只要填个名字就可以免掉一年管理费，这样大的便宜事谁都愿意做。
另外，不要轻易被广告上宣称或现场售楼人员号称的额外折扣所迷惑，因为某些楼盘可能会采取提高面价、增大折扣的做法，如果你不清楚楼盘的“历史”价格，很有可能会吃亏。
抓住弱点大胆压价
大多数情况下，销售人员计算的“实价”其实还是有松动的可能，因此这时置业者应很诚恳地、一点一点地将楼盘或该套房子的不足之处讲出，然后露出犹豫不决的表情。
销售人员虽然会针对买家的疑问进行解释，但肯定有些“底气不足”。
然后，置业者就可以用“这样的质量，似乎不值这个价钱之类”的话开始压价。
有时候，销售人员可能没有进一步降价的权限，可让他向上级主管请示，以获取更实惠的价格。
对方这种可供压价的弱点是多方面的，比如说装修，你可以从材料方面批评，房内的间隔是最容易“各花入各眼”的，可以指出种种理由。
此外，还可以举例同区其它楼盘的优点来作比较，使销售人员心理防线步步退缩，不得不作出最大的价格让步。
要坚信，不可能没有弱点的楼盘。
审时度势以守为攻
经过前面的努力，置业者可能已经拿到了特别优惠的价格了，这种情况下，若是你所选择的楼盘非常旺销，则要尽快决策，以免被别的买家捷足先登。
但现在这种楼盘并不多见，因此你可以运用“拖延决策”的手法，以守为攻，迫使发展商给你进一步的优惠，如送家电或送一年管理费之类，省下的钱不会很多，可是也值得争取。
谈判前的准备
购买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必需要考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。
而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需要做的事情。
购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可避免受到可能的坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。
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要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。
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产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
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身份证件是指身份证、工作证和户口薄。
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资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：
商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其它共有人同意的证明书等等。
其它证件是指：
出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
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第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是：
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查验产权记录。
包括：
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一、原房是是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式；
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二、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该文件副本；
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三、登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；
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四、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；
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五、其它内容，如房屋平面图等。
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第三步是查验房屋有无债务负担。
房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验有关的证明文件。
包括：
抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。
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另外，购房者还需了解的内容有：
所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。
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总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。
购房杀价小窍门
有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此。
只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间．否则抛出之后,不但没赚甚至要赔本。
房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。
最后，心要狠,狠狠杀价买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。
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一要不动声色、多方了解
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1.看房屋。
房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构，采光，保养,周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。
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2.掌握背景材料。
房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。
愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。
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3.让卖主知道你购房是自住，非为转卖。
通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，一可卖得高价，再者比较简单。
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二要摸透卖方心理
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1.卖方多久内必须卖屋，对于在什幺时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。
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2.了解卖主售得屋款拟作何用途。
如果卖方信得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候.
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3.定金方面。
定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。
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杀价原理：
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1.暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。
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2.拖延战术。
若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。
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3.合伙战术。
你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。
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4.欲擒故纵。
对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。
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总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。
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有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此。
只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间．否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。
房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。
最后，心要“狠”，狠狠杀价买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。
多听多看买房杀价的窍门
多听“窃听”销售人员与其它客户的对话。
比较销售人员对自己说的与对别人说的是否一样，考察楼盘的可信度。
听听别人能砍到什幺价位，好让自己心中有个底。
多看主要是看工地，看工地的管理水平，看工程进度，从中可了解发展商对工程质量是否精于把关，后续资金是否有保障。
，又要给予他希望：
对这个楼盘我还是欣赏的。
拉近距离当优点都“不成为优点”的时候，缺点也就明明白白地显露出来了。
这时候你要让他感觉到，想掩盖是没意义的，但这些缺点我还是可以“包容”的。
晾晾何妨这时差不多可以讨论合同了。
凡是销售人员口头答应过的事，都尽量让他“落笔为安”。
当然他会为难，因为一般公司都不允许这样做的。
但你要让他明白，你不是为了日后找茬儿打官司，只是需要一种诚信的表示；如要较真儿，你现在就能告他：
哪条法规规定违约赔偿只是发展商单方面约定的5％而不能是3％？
最后才切入正题———砍价
一手楼砍价诀窍
要砍价，既要有颠倒黑白的本事，又要有求真求实的精神。
【篇三：
买房时如何砍价的十五个诀窍】
买房砍价十五招
其实买房的过程就跟做生意的过程一样，买房谈判时，与对方的谈判就是商品买卖的一个过程，在这个过程中要懂得把握对方的一个购房心理，要懂得掌握最佳的出手时机。
具体该如何操作?
请看下文的买房谈判技巧。
房屋买卖流程：
（一）替自己留下讨价还价的余地。
如果你是买主，出价要低些。
不过不能乱砍价，砍出的价格务必在合理的范围内。
（二）让对方先开口说话，让他表明所有的要求，先隐藏住你自己的观点。
（三）让对方对重要的问题先让步，如果你愿意的话，在较少的问题上，你也可以先让步。
（四）让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。
（五）不要让步太快，晚点让步要比较好些，因为他等待愈久，就愈会珍惜它。
（六）同等级的让步是不活要的。
例如对方让你60%，你可让他40%，如果对方说你应该让我60%时，你可以说，我无法负担来婉拒对方。
（七）不要作无谓的让步，每次让步都要从对方那儿获得某些益处。
（八）有时不妨作些对你没有任何损失的让步。
（九）记住“这件事我会考虑一下，”这也是一种让步。
（十）如果你无法吃到大餐，便想办法吃到三明治;如果吃不到三明治，至少也要得到一个承诺。
（十一）不要掉以轻心，记住每个让步都包含着你的利润。
（十二）不要不好意思说“不”。
大部分人都怕说“不”，其实，如果你说了够多的话，他便会相信你真是在说“不”。
所以要耐心些，而且要前后一致。
（十三）不要出轨。
尽管在让步的情况下，也要永远保持全局的有利形势。
（十四）假若你在做了让步后想要反悔，也不要不好意思，因为那不算是协定，一切都还可以重新来过。
（十五）不要太快或者作过多的让步，以免对方过于坚持原来的价格;在谈判的过程中，要随时注意对方让步的次数和程度。
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