商贸城项目可行性报告.docx
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商贸城项目可行性报告
**世纪城
HOPSCA
项
目
可
行
性
研
究
报
告
**市**商会
2012年9月
第一部分项目总论
一、可行性研究报告编制背景
1、可行性研究报告项目名称：
**市石武高铁广场北侧B、C、D地块可行性研究报告
（《高铁广场周边招商项目》中的高铁广场北城市综合体项目）
2、可行性研究报告编制单位：
**市**商会
3、可行性研究报告编制依据：
A、国家、地方相关法律、法规；
B、走访记录（市场调研数据和资料）；
C、**市招商局、国土交易信息；
D、**市相关机构统计数据；
E、市场建筑成本与消费数据；
4、可行性研究报告拟建项目名称
闽都世纪城（城市综合体——HOPSCA）；
包含综合购物商场、五星级酒店、5A写字楼、商务公寓、高尚住宅、休闲步行内街；
5、可行性研究报告拟建项目投资
23.6亿人民币
二、项目地块情况
1、高铁广场北城市综合体项目B、C、D地块概况
该地块东、西、南三周为路，其中东临泰山路直至京郑快速铁路客运专线、西临华夏南路（林荫大道）、北至闽江路与规划中的向阳小学、桃园中学，南临石武高铁广场，与拟建的中央公园仅一路之隔，**市体育中心仅500米距离。
地理条件优越，交通便利，是未来**市客运两站商住核心地段。
该地块区域位置未来优势明显，具备便捷的城市主干道，但目前该区域尚未开通公交，区域生活配套等基础也有待完善，随着该区域的不断规划发展和区域范围内的文教、休闲、娱乐设施的建设，周边的文化气氛与生活氛围将进一步提升，具有较好的发展潜力，为营造高品质城市综合体奠定了良好的基础。
2、高铁广场北城市综合体项目定位
集星级酒店、商务公寓、城市广场、购物中心、商务俱乐部和高尚住宅于一体的大型城市综合体
A、项目定位为五星级酒店、商务公寓、商务办公、大型购物商场、商务俱乐部、高尚住宅和休闲步行街于一体的大型城市综合体。
建成后将成为综合了生活、工作、商务、金融、社交、休闲、购物等多种功能，进行全方位服务的高档CBD区域，并具有地区标识性。
B、项目将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足周边的办公、商住、购物需要，还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要，服务功能、服务范围跨行业跨区域。
C、致力打造地产品牌，“闽都世纪城”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。
3、高铁广场北城市综合体项目规划指标
根据《高铁广场周边招商项目》整体规划要求：
地块占地规模约252亩（约167983平方米），其中B地块占地约87亩（约57994平方米）、C地块占地约82亩（约54661平方米）、D地块占地约83亩（约55328平方米）。
根据要求：
我们要求规划的指标为：
A、B地块占地约87亩，规划容积率2.31、建筑密度36.96%、绿地率32.3%的城市综合体。
项目将建成建筑面积19.35万平方米（地上13.65万平方米、地下5.7万平方米），其中地上13.65万平方米居住为3.94万平方米、商业5.96万平方米、写字楼0.65万平方米。
主要建设特色商业街、餐饮、住宿、商务办公于一体的城市综合体。
B、B地块占地约82亩，规划容积率2.46、建筑密度33.7%、绿地率36.8%的城市综合体。
项目将建成建筑面积19.02万平方米（地上14.02万平方米、地下5.0万平方米），其中地上14.02万平方米商务公寓为9.15万平方米、商业4.87万平方米。
主要建设集餐饮、娱乐、高尚住宅、休闲于一体的城市综合体。
C、B地块占地约83亩，规划容积率2.73、建筑密度33.26%、绿地率33.5%的城市综合体。
项目将建成建筑面积19.59万平方米（地上14.59万平方米、地下5.0万平方米），其中地上14.59万平方米商务商务公寓为7.73万平方米、商业4.07万平方米、写字楼2.79万平方米。
主要建设特色商业街、餐饮、住宿、商务办公于一体的城市综合体。
4、高铁广场北城市综合体项目要求
A、结合项目经济性要求的前提下，建筑设计应具有鲜明的时代特征，充分体现二十一世纪建筑高科技的发展水平，建筑的品质应该达到投资级品质，其质量标准应与国际5A甲级办公、五星级酒店建筑执行管理标准一致。
B、项目提升为一个融生活、消费、商务、休闲、文化、教育、咨询各种要素于一体的现代化、高品质的商业综合体，是消费者提升生活质量、享受休闲生活、获得流行咨询、发现消费乐趣，融入到一种新的时尚生活方式的地方，并成为**市的一个标志性建筑，并达到“共生”---功能的互联共生；过去、现在、将来的共生。
C、商业以突出中端购物聚集功能，以经营中端服装为主的轻纺商业和**特色商品、特产为主。
D、我们要求该地块由国家一级或二级房地产开发资质的企业具备该地块的竞买权，同时禁止联合竞买和自然人竞买。
5、项目各地块拟建项目技术指标
A、整体项目技术经济指标
序
地块区域
建设用地
总建筑面积
容积率
绿化率
1
B地块
57994㎡
136500㎡
2.31
32.3%
2
C地块
54661㎡
140200㎡
2.46
36.8%
3
D地块
55328㎡
145900㎡
2.73
33.5%
4
地下建筑
157000㎡
5
合计
167983㎡
579600㎡
B、整体项目机动车泊位技术经济指标
序
地块区域
室外泊车位
地下泊车位
泊车位面积
1
B地块
50辆
1425辆
57000㎡
2
C号地块
50辆
1250辆
50000㎡
3
D号地块
100辆
1250辆
50000㎡
4
合计
200辆
3925辆
157000㎡
C、整体项目投资成本估算（万元）
序号
地块编号
土地成本
前期费用
建安成本
管理成本
税赋
1
B地块
8700
3870
54180
3870
8514
2
C号地块
8200
3804
53256
3804
8369
3
D号地块
8300
3918
54852
3918
8619
4
合计
25200
11592
162288
11592
25502
整体项目投资约计：
236174万元人民币
三、整体项目社会效益
1、开发期间地方财税收入
A、土地转让费用：
25200万元人民币
B、建安税费：
11300万元人民币
C、开发税费：
25500万元人民币
合计：
62000万元人民币
2、项目开发与建成后提供就业岗位
A、项目开发期间提供2000个开发、建设就业岗位；
B、项目建成后商业运营就业岗位：
4000个
C、项目建成后物业管理就业岗位：
300个
D、项目建成后酒店管理就业岗位：
700个
合计提供5000个永久固定就业岗位、2000个临时性就业岗位。
第二部分项目建设规划构思
闽都世纪城规划总建筑面积579600平方米（其中地上建筑422600平方米、地下建筑157000平方米）。
项目借助得天独厚的交通区位优势和政府的大力支持，为了表现城市居住功能的多样性，以创建**市的首个HOPSCA国际复合街区为目标，将星级酒店（HOTEL）、商务公寓（OFFICE）、城市广场（PARK）、购物中心（SHOPPING）、商务俱乐部（CLUB）和高尚住宅（APARTMENT）六种物业形态优化组合于一体。
作为当前国际上最先进的房地产开发模式，HOPSCA六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，及综合了生活、工作、商务、金融、社交、休闲、购物等多种功能，以一种全新的城市生活总站形态彰显现代人的生活品位和生活价值。
一、建筑设计理念
在建筑设计理念上，闽都世纪城将突破数千年来内敛式居住观念的浸染，将建筑倡导的流动空间理念放大到城市尺度，将空间编织在一个连续变化的系统之中，暗示着居住空间向城市的无限扩展和渗透，同时完成城市功能的合理叠合。
项目建筑造型设计以明快轻灵，极具现代与时尚气息。
位于二类住宅区内将设计成长板式住宅，立面形态加强连续与通透，孔洞的组织合理增大了内部空间与外界交互的界面，营造极致自然之美；位于商住区则以简洁形态的短板式与风车形点式布局呼应，交融出自然和谐之美。
形成内部区域连续的立面形态建立城市尺度的识别性，外部区域流动的空间布局又给人舒展身心的自由感，尺度的张弛变化予人以丰富的空间体验。
整个项目以闲适、快乐、活力和友善为特征，凝聚HOPSCA街区格调，融会一个城市的精彩，打造中产阶层城市生活平台，在**日新月异的城市发展与更新中，项目将成为一种新的城市文明的标识，成就一个阶层的SOHO图腾，在城市区域功能的体现中，本项目将成为左右城市中心的南部片区城市生活主场。
1、城市交通总站，瞬时通达全城
城市的核心，是生活的创造。
闽都世纪城，毗邻火车站——石武高铁**站，长途客运站——**长途汽车站，**最集中的物流、人流、信息流在此全部汇集，立体构建了两大交通枢纽为一体的绝对南部片区核心，便捷强大的交通主动脉使闽都世纪城拥有无与伦比的交通优势，快捷通达全城各地。
2、城市商业总站，活力永不落幕
白天阳光明媚，夜晚灯光璀璨，商业的繁华与自然悠闲氛围，在同一天空下呈现。
在广场穿梭流连，在咖啡厅喝一杯香浓咖啡，抑或是在购物中心悠然闲逛，一切都显得那么轻松自如。
在闽都世纪城，将独有领先一个时代的豪布斯卡（HOPSCA）商业模式，居住、办公、商务、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能轻松一站式享受。
这个全天候聚集城市热点生活的复合街区，正缓缓开启生活魔盒，毫无保留地呈现无限精彩。
3、城市休闲总站，声息自然之旅
当优良的绿化生态环境与都市生活的配套功能融合并存时，生活将发挥巨大的磁场能。
闽都世纪城，80米宽城市生态景观大道—华夏林荫大道和泰山林荫大道和谐贯穿，使流动空间的布局更富凝聚力。
坐拥157亩石武高铁广场，并与165亩的中央公园、体育中心毗邻，置身其间，满目碧树苍郁的幽雅景致，勾勒出繁华中难得的清宁之境。
4、配套总站，全能生活享受
闽都世纪城，位于石武高铁广场与中央公园核心，南部片区中心区域最佳的城市资源在此聚集，涵盖生活所需的诸多层面。
无法替代的地段属性，以及HOPSCA先进理念与项目自身六大业态的优势组合，更赋予其强势的生活吸纳能力和最快的融合速度，形成更具辐射力的全新都市圈。
购物中心、星级酒店、商务俱乐部、幼儿园一一齐备，周边毗邻向阳小学及桃园中学营造出优质严谨的教育体系。
在这里，生活每天上演不同惊喜，让人随时享受。
二、项目各环节创新介绍
1、尊重实用功能的规划布局
闽都世纪城的规划目标为打造集合居住、办公、商务、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能于一体的HOPSCA国际复合街区。
因此，在总体规划布局上充分考虑实现其实用功能，设置了“两轴一带”的建筑布局模式。
主轴线：
一条分隔建筑与流动空间的阵列景观带构成了此设计的主要轴线，它串起了各个地块，把住宅，酒店，公寓三个不同类别的建筑以统一的形态联系起来，同时阻隔了北侧的商业人流向住宅区的渗入，保证了住宅的私密与宁静。
绿化轴：
在住宅区内部，以绿化带和水系构成的两条相互垂直的景观轴，更加强化了地块的联系，使流动空间的布局富有凝聚力。
商业带：
针对区域商业特征，以面向石武高铁广场和一条平行华夏南路林荫大道的商业裙房共同构成主商业带，串接广场结点，汇集物流商业人群，形成颇有气势的连续商业界面。
另一组次商业带为城市次干道旁的一层商铺，以尺度宜人的商业街区形态，共同构成了城市活力空间带。
2、便利的内部交通布局
作为位于四通八达交通网络体系中的小区，闽都世纪城内部交通布局充分考虑与城市道路及外界的合理衔接与联系，按照人车分流的原则，分别设置6个人行入口和3个车行入口，并由此建立起多功能复合的车行系统和安全的步行系统，同时将步行系统与景观设计紧密结合，以达到步移景易、一步一景的效果。
小区道路分为三级：
城市规划主干道、小区次干道及消防环道、宅前人行步道。
道路分级设计保证了良好的交通视角并避免环境污染和安全隐患，且充分考虑了人性化设计，如：
设置残疾人坡道、将露天停车场与住宅保持较远的距离，并结合绿化形成隔离带，采用环保透水型地砖铺砌露天停车场，种植乔木以达到遮阳效果等。
小区内干道作为消防通道可到达各栋住宅大堂，并在每幢高层建筑均设有大于总周长1/4的消防登高面；另根据不同的产品形态，设计不同的停车模式。
设有地面停车场和地下停车场，采用先进的停车设施技术，将动态交通与静态交通结合紧密，使有限的停车面积能停放更多的车辆。
3、匠心别具的建筑构思
由于所处场地的特殊性，闽都世纪城设计将居住和商业分区设置，使得动与静、喧嚣与安静能够有效地分隔开来。
并且将自由、开放和活力的元素作为整个小区建筑表情的主元素。
这一切，使得北城中央小区的设计与周围环境有机地融合在了一起。
闽都世纪城的建筑设计追求现代、简洁、时尚的风格，强调退台的特点，同时在建筑形体、材料和色彩上注意与自然相融合，强调建筑材料的对比，用墙面与金属、玻璃等对比，形成清新宜人的小尺度的居住建筑。
总体设计主要强调简洁流畅的线条及建筑的整体现代感，并突出现代的材料和现代的构造技术，同时注重建筑的整体空间尺度关系。
商业街（裙房部分）延续高层建筑流畅明快及现代的风格，同时结合广场的景观设计，形成活泼宜人的外向型商业空间。
公建配套部分则根据所处的区域和地形地貌的不同，设计为不同风格的建筑和空间形式。
在建筑细部处理方面，项目奉行“以人为本”的理念，力求做到细致完美。
比如对小区各建筑进行布局时，充分考虑了**地区夏季主导风向及特殊地形环境气流的影响，以保证了小区和建筑单体良好的自然通风环境；室内全面实现无暗室设计，明厨、明卫、明室、明厅，保证了室内有足够的自然采光和自然通风，同时又充分考虑到环保和节能要求。
4、丰富多彩的户型设计
闽都世纪城将户型的个性化平面设计与立面的整体感相结合，以满足场地需求。
对少数大面积户型，通过入户花园，南北错层，风车形体型达到南北通透、彰显华贵。
对大量小面积、经济型主力户型，则仔细推敲户型的合理性、紧凑性、经济性，在满足外立面整体感的前提下通过内天井的空间变化达到采光、通风、节能的要求，经济中不失良好的居住品质。
5、精巧的景观休闲园林设计
闽都世纪城，匠心构园，20米宽阵列景观带构成复合水平轴线，巧妙分隔南、北两区不同的建筑格局；在住宅内部以绿化带和水景构成水平景观主轴，与南侧入口上部水平贯通,使流动空间的布局更富凝聚力。
造园方法因地制宜，依据场地的不同高差形成步移景异,开阖有度的社区景观空间，台地上丰富、流动的架空层与趣味园林，为互动制造更多可能；而分隔长板楼与点式住宅的阵列树阵，则与自由的景观空间形成对比。
内庭水景形成极富动感的流水体系，纵横交错的水道与步道达到丰富空间与景观的效果，同时大中庭与小院落的对比呼应，形成错落有致、有张有弛的景观，打造出大中有小、小中有大的景观空间。
运动设施的设置也因地制宜，利用住区外围空间，给住户提供环境宜人的锻炼空间，同时又保持相对独立性。
6、绿色生态环境设计
闽都世纪城大部分地块的绿化率超过40%，绿地进行合理配置，以江南园林风格来进行规划与设计，突出人文与自然的有机相连，选择适当位置，进行有序布局。
将有效的融合中央公园、石武高铁广场、华夏南路林荫大道和泰山路林荫大道的绿化生态设计，使其成为空气新鲜、交通方便、公园绿化、风景优美，并且能结合当地旅游资源。
第三部分项目宏观投资环境和市场研究
一、项目所在城市宏观投资背景
1、城市基本背景
**市地处河南省北部，太行山东麓，与华北平原接连，北、东、西与安阳毗邻，南与新乡为邻，中原经济区城市之一。
总面积2299平方千米。
辖两县三区和国家级经济技术开发区，22个街道、14个镇、6个乡，人口156.9万，以汉族为主。
1957年因煤建市，是中国重要煤炭基地之一。
城市建成区达61平方公里，其中新区35平方公里、老城区26平方公里。
京广铁路、107国道、京深公路、京珠高速公路、石武高铁、鹤濮高速等在**市区交汇，山西中南部运煤铁路通道、鹤辉高速公路正在修建，区位优越、交通便捷，具有独特的区域优势。
2、城市宏观经济概况
2011年**市全年生产总值510.93亿元，比上年增长12.9%。
其中，第一产业增加值55.95亿元，增长3.5%；第二产业增加值365.36亿元，增长15.6%；第三产业增加值89.62亿元，增长8.2%。
2011年**市全年城镇居民人均可支配收入17255元，比上一年增长14.6%，扣除价格增长因素，实际增长9.0%。
2011年**市城镇居民消费支出10923元，增长10%，实际增长4.7%。
3、**市城市总体规划
以建设可持续发展的国家资源城市转型示范性城市为导向，建设豫北地区有重要影响的地区中心城市、循环经济示范性城市、开放型、创新型、生态型宜居城市。
以加快城镇化为核心，以全域规划、统筹发展为前提，加快推进社会主义新农村建设，缩小城乡发展差距，实现城乡经济社会一体化发展，构建和谐社会，实现在全省率先崛起的目标。
以新城区为中心，以老城区、淇县县城、浚县县城为次中心，依托快速路和区域主干公路，构建“一轴、三区、四级”的市域城镇空间结构。
到2020年，全市形成市域中心城市、市域副中心城市、中心镇和一般建制镇四个层次规模等级结构：
第一级：
市域中心城市1个，即新城区（70万人）。
第二级：
市域副中心城市3个，包括老城区（25万人）、淇县县城（15万人）和浚县县城（15万人）。
第三级：
中心镇3个，包括屯子镇、善堂镇和小河镇（1-2万人）。
第四级：
一般建制镇4个（0.5-1万人）。
二、**市房地产市场概况
1、**市房地产业基本情况
**全市共有房地产开发企业70家（包括外地房地产开发企业10家），其中二级开发资质企业3家、三级开发资质企业12家、四级开发资质企业13家、暂定资质企业42家；全市物业服务企业42家，其中三级资质企业32家、暂定三级资质企业10家；房地产估价机构3家；房地产经纪机构7家。
2、**市房地产开发投资情况
2012年第一季度，**全市房地产开发投资规模为1237217万元，比去年同期增长61.5%，施工规模为3629266平方米，比去年同期增长60.4%。
而一季度全市完成房地产开发投资为73472万元，比去年同期增长8.2%，增幅比去年同期下降34.8个百分点；一季度全市新开工施工房屋面积496927平方米，比去年同期下降2.1%。
2012年一季度，**全市共销售房屋面积151205平方米，比去年同期下降3.3%，增幅比去年同期下降21.3个百分点；其中住宅销售141766平方米，比去年同期下降6.2%，增幅比去年同期下降22.2个百分点。
2012年一季度，**市区房屋销售均价为3600元/平方米左右，两县房屋销售均价浚县为2200元/平方米左右；淇县为2400元/平方米左右。
第四部分项目的市场定位
一、目标客户主力构成
由于本项目区域是**重点发展新城区，项目区域地理位置、生活环境等条件优越，随着区域内的交通、购物、休闲、医疗、文教等生活配套日益完善，目前该区域逐步成为**中高端收入人群购房需求的首选之处。
结合本项目的同区位性、同质性，拟定本项目的客户群体为**城区中高端收入人群，其中高端收入目标客户群以政府机关干部、银行、电力公司、电厂、电信等高收入企事业单位中高层管理人员为主。
二、目标客户购买力分析
预计本项目的住宅平均建筑面积约为100㎡,均价4500元/㎡，每套住房的总价为约45万元左右，按首付30%和还款期限为20年计算，每月还款约在1860元。
据相关统计数据表明：
2011年**城区居民人均可支配收入17255元，以普通三口之家计算，家庭平均月可支配收入约4500元。
由于本项目拟定的目标客户群体为**中高端收入人群，假设该群体家庭可支配收入高出**城区居民人均可支配收入1000元/月，则拟定的目标客户群体家庭月可支配收入约为月还款的2倍。
因此在未考虑到目标客户群体的未来收入增长的情况的条件下，本项目拟定的**中高端收入群体完全有经济能力购房本项目住宅。
三、综述
综合考虑到本项目所属区域的未来发展，项目区域地理位置、生活环境等条件优越，交通、购物、休闲、医疗、文教等生活配套日益完善齐全，特别是产品的价格水平和面积区间设置较好的迎合拟定目标客户群体的购买力和实际需求，故在满足市场需求和吸引目标客户方面具备较大的优势，本项目拟定目标客户群体完全可以消化本项目。
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