房地产项目管理课程设计20.docx
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房地产项目管理课程设计20
考勤成绩
答辩成绩
设计成果成绩
总成绩
山东建筑大学
课程设计成果报告
题目：
建大花园三期项目管理规划
课程：
房地产项目管理
院（部）：
管理工程学院
专业：
房地产经营管理
班级：
学生姓名：
学号：
指导教师：
完成日期：
一、项目概况
（一）项目简介
项目名称：
建大花园
（1）基本信息
地块占地面为51288.1㎡，地势南高北低，规划容积率为3.5，实际容积率为3.76，绿化率为35%。
地块住宅楼共12幢，地下建1.5层，面积为76932㎡，其中车库61200㎡，剩余为商业，为15732㎡，配套公建为17550㎡，建筑面积共269982㎡。
具体指标见下表：
表1-1项目用地指标
地块规划用途
住宅
容积率
3.76
总用地面积
51288.1㎡
建筑密度
10%
绿地率
35%
建筑高度
90m
土地使用年限
70年
车位要求
1:
0.8
表1-2规划建设指标
总建筑面积
269982㎡
其中：
住宅
175500㎡
商业
15732㎡
车库
61200㎡
配套公建
17550㎡（占地上建筑面积10%）
（2）小区建筑规划
现规划南北方向安置三排，由南向北楼的个数分别为5、3、4，共12幢。
分别为命名为1号楼、2号楼、3号楼…12号楼。
其中中间的6号楼为楼王。
（见小区简略规划图）
景观方面以小区楼王南北两侧的绿化和雕塑为主线，配以大面积的绿地和特色植物；开放式的街角，各种休闲娱乐运动设施，雕塑小品。
小区楼座位置图
（二）项目价格定位
根据对济南的类似住宅价格的分析，加之对建大花园所处区位相似住宅的分析，通过市场比较法来粗略的估计本项目的价格。
得出结论如下：
1、项目可实现均价7568元/㎡。
栋系数与均价表1-3
楼号
栋系数
栋低均价（元/㎡）
1、2、3、4
0.94
7114
5、7
1.04
7871
6
1.08
8173
8、9、10、11、12
1.016
7689
2、相同楼座内部定价
本案规定同一单元中最靠东的住户每平方米增加30元，最靠西的住户，每平方米增加10元，中间的住户按楼层算得的价格定价。
（三）项目开发周期
本项目计划分两期开发，总工期为1070天，具体为：
一期：
2013年2月10号至2014年7月15日
二期：
2014年7月30日至2015年12月21日
（四）项目销售计划及收入
1、一期开发产品为8、9、10、11、12号楼，第一次开盘时间为2013年7月30日。
2、二期开发产品为1至7号楼，开盘时间为2014年11月1日。
3、销售收入估算：
7568*175500+11000*15732+100000*1360=16亿
注：
7568为估计住宅价格；11000为估计商铺价格；100000为一个车位的价格。
（五）市场分析
1．客户市场分析
根据对于济南2012年一年的住宅类市场的分析，本项目所处的历下区的住宅需求比较大，并且周边的房地产项目比较多，项目区位形象已经深入人心，周边配套比较完善。
客户群比较充足经前期市场研究，开发的产品的主力客户为注重教育的老师以及邻近的科技园的白领，开发完成后市场前景好。
2．工程客户分析
本项目是中档住宅类高层，框架剪力墙结构，施工工艺比较简单，并且设计风格为简约中式，工程市场上比较常见。
所以从方案设计、工程施工以及绿化等在现在的工程市场上都是可行的。
3．策划公司的选择
（1）可研和方案设计阶段
因为本项目比较小，所以不具备前期可研和方案设计的人员，因此要把此任务外包。
可研和方案设计涉及两个问题，为了使项目达到最好的效果，可研和方案设计各找一家擅长的单位。
（2）营销策划阶段
项目最后的销售情况是开发是否成功的关键，因此要特别重视。
根据对济南营销策划公司的调查，选取两个公司来做营销策划阶段的工作。
策划比较强势的公司来做策划阶段，营销比较强势的公司来做营销。
2、项目的开发管理流程
（1）项目立项阶段
投资机会研究
首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据
《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；
申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；
《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；
申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；
申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》
到城市规划管理部门申请定点；
需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书；
申请定点
申请购置土地、办理土地产权手续
到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；
被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等
申领规划红线图、规划设计条件通知等文件
提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商《建设用地规划许可证》
申领《建设用地规划许可证》
通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计
（二）项目前期准备阶段
《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的；
《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责申领；
在开工前办理。
未经许可，不得擅自开工；
选择勘探队伍和设计单位
申领《工程规划许可证》和《施工许可证》
通过招标选择承包商
招标一般流程：
拟定招标方式，准备文件
↓
编制标底
↓
向招标主管部门申请招标
↓
发布招标通告
↓
对承包企业的资格进行预审
↓
发送招标文件
↓
招标工程交底与解答
↓
开标、评标、决标发出中标通知及签订合同
使土地（生地）在通过一级开发后，能达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
主要包括：
通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。
做好“七通一平”工作
选择承包单位
选择监理单位
通过招标方式选择监理单位（接受建设单位的委托，承担其项目管理工作）
（三）项目建设阶段
1、配合承包商做好各项工作
2、按时提供施工现场，完成场地的“七通一平”
3、及时提供以约定数量的图纸，组织以约定的由开发商负责订购的材料设备及时进场。
4、协助承包商做好接受验查工作
5、对项目的投资、进度和施工质量进行监控。
6、进行合同管理
7、有效地协调参与项目单位的关系。
1、组织监理单位进行监理
2、组织业主负责供应的材料、设备订货
组织承包商进场
到房地产市场管理部门申请；
应具备条件：
1、建设项目各种批准手续齐备，且已确定竣工交付使用日期；
2、已完成建设项目投资的25%或已完成单体项目的主体结构（即结构封顶）
3、已确定预售的监管机构和监管方案
4、已制定房屋使用维修公约
应提交的材料：
1、开发商的营业执照，建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件。
2、工程施工进度计划。
3、投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料。
4、商品房的预售方案，方案应说明商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容；应附有商品房预售总平面图。
加强开发项目工程管理与监控
申领《商品房预售许可证》
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
1.完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求；
2.有完整的技术档案和施工管理资料；
3.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
4.有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件；
5.有施工单位签署的工程保修书。
不符合上述条件的工程，建设单位不得组织工程的竣工验收。
项目竣工验收
应提交材料：
项目开工报告、竣工报告、分部分项工程技术人员名单、图纸会审及交底记录、设计变更通知、技术变更核定单、工程质量事故调查处理资料、测量放线资料、材料构件设备合格证明、试验检验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、竣工图、质量检验评定资料、竣工验收资料等
（四）项目销售及售后服务阶段
新房竣工后3个月内申请办理所有权登记；
登记时需提交建设许可证和建筑图纸等图件；
向主管部门交验主要的证明文件及相关资料（如：
项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申请表等。
办理竣工后的产权登记手续
申请《商品房预售许可证》
物业管理服务是物业管理企业受物业产权人、使用人委托，以有偿方式对物业项目进行日常维护、修缮与整治等服务。
与物业公司签订物业委托合同
包括管理和服务两方面：
管理：
掌握物业的变动、使用状况、使房屋设备和配套设施及时得到修复、更新、保养；
服务：
以充分保障产权所有人、居住者和使用人的各种需求，及时提供各类服务，以方便用户；
物业管理范围：
1、治安消防服务
2、环境卫生服务
3、维修保养服务
4、绿化养护服务
5、家居服务
开发企业将新物业交付物业管理公司接管时，应提交以下资料：
房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设施、设备的竣工图，地下管道网图及其他必要资料
提交相关材料
与用户签订商品房销售合同或租赁合同
料
购买人应当自销售合同签订日起90天内，办理土地使用权和房屋所有权登记手续。
做好物业管理工作
三、项目开发管理组织模式
（一）项目组织架构
1、组织架构形式：
项目型组织结构
2、项目型组织结构优势：
项目织建大灵活，便于操作，能灵活的对成本、进度和质量等方面进行控制；通途径十分简洁；项目经理负全责，可充分调动和挖掘出整个组织内部和外部的资源。
3、本项目选择项目型组织结构的原因：
因为本项目工程量相对来说比较小，采用这种组织结构更有效率并且便于管理。
结构简洁，涉及人员比较少。
（4）建大花园三期项目由建大花园城建公司研发中心进行前期项目策划，建大花园项目部承担开发建设任务，并由其负责项目的整个实施工作。
项目部实施组织结构如下：
公司总经理
建大花园项目部
财务部
工程部
投资开发部
营销策划部
4人
2人
1人
4人
说明：
建大花园项目部将于2013年2月15日之前组建完成，形成以项目部为核心、其他部门接受项目部业务调控的运作模式，公司各个部门对项目部的运作必须予以全力配合与支持。
（二）项目实施工作流程
公司总经理
控制
建大花园项目经理
监理部
项目部
工程部
配合与协调
配合与协调
投资开发部
营销策划部
配合与协调
财务部
配合与协调
为协调各部门工作，明确各自应承担的责任和义务，强化各部门的成本意识，根据建大花园的具体情况，提出建大花园项目的协调与控制措施。
1、组织协调
为加强建大花园项目的管理，建大花园项目部、营销中心、经营管理公司专门负责具体实施和组织协调工作，其他部门如工程部、投资开发部、营销策划部财务部应按照项目部或本控制计划书的工作要求进行配合，并保证按时按质完成各自的相关任务。
2、项目控制
（1）控制内容
●资金使用控制：
资金使用的控制是确保项目效益的根本，根据建大花园项目目前的进展情况及特殊性，在资金控制上，建议各职能部门根据本总控计划制定详细的控制执行计划，工程上严格按审定的概、预算控制。
●进度控制：
进度控制应严格按建大花园项目总控计划执行，各部门应在材料、设备供应、方案手续报批上与之配合，同步实施。
●质量控制：
建大花园项目的质量控制应包含设计质量、工程质量、工作质量三个方面，公司各部门应尽职尽责，在提高自身工作质量的基础上，保证设计质量和工程质量。
●营销控制：
营销控制是保证资金回笼，集团投资回收和效益的关键。
因此，在营销工作中，必须严格按建大花园项目控制计划书和销售计划完成。
（2）控制措施
公司对建大花园项目主要控制项目总投资、启动资金和税前利润等，同时，为确保计划目标的顺利实现，每3个月，总经理（或分管领导）对各部门进行指标考核。
●当分项考核指标超过计划指标时，各部门应立即查找原因，提出解决办法，并及时上报公司总经理和分管领导，由项目经理决定是否召开协调会。
●当分项考核指标超过计划指标2%时，各部门应立即查找原因，及时上报公司总经理，召开协调会议，提出可行的解决办法。
●当考核指标超过计划指标5%以上时,各部门应立即上报公司总经理，由总经理召开协调会，提出解决办法。
四、项目的结构分解与结构分解图
建大花园三期工程项目管理
设计管理
工程管理
销售管理
工程竣工验收及移交
组建工程项目，管理人员进场
编制可行性研究报告并办理相关审批（已完）
收集有关工程资料，与业主、设计单位沟通
办理项目建设前期各项手续
组织进行现场准备
根据工作进展，修正项目管理总计划
组织专家对初步设计方案进行评审
审查设计概算
对施工图进行内审
施工图送审
审查设计变更
负责项目组织协调工作
编制资金使用计划
对项目质量、进度、成本进行管理
对项目风险、沟通、采购进行管理
对项目管理部人力资源进行管理
审查材料设备进场计划
进行市场调查，选择合适的销售和营销策划公司
根据工期，进行进军市场的策划
编制营销策划方案
销售公司根据营销策划方案进行实施
销售方案的调整
销售结果的测定
审查施工单位竣工资料
参加工程项目预验收
组织项目竣工验收及备案
签订保修合同
核查监理、施工移交的归档资料
收集整理归档资料，移交委托人
招标管理
进入招标市场
编制资格预审文件、备案
组织专家评审
编制招标文件、备案
组织现场踏勘、标前会议
组织开标、评标
招标工作汇报
项目前期准备工作
五、项目管理目标
（一）前期工作进度控制计划
为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行，必须严格控制项目的实施计划，项目的前期工作要确保按既定时间完成。
序号
工作内容
完成时间要求
执行部门
一
前期手续
1
初步设计
1月20日完成初步设计方案，1月25日办理完报建手续
项目部、投资发部、营销策划部
2
施工图审查
2月11日完成建施图，3月10日完成施工图
工程部、投资开发部、营销策划部、财务部
3
临时施工许可证
1月25日至2月15日
工程部、投资开发部
4
施工许可证
3月3日至3月10日
工程部、投资开发部
预售许可证
3月11日至3月16日
工程部、投资开发部、营销策划部、财务部
二
岗位安排
1
项目总监到岗
1月1日
工程部、投资开发部
2
监理工程师到岗
2月1日（土建、安装、预算个一名）
工程部、投资开发部
3
现场办公室确定
1月5日
工程部、投资开发部
三
开工前准备
1
施工临时用水电
1月4日至20日
工程部、投资开发部
2
市政管网拆迁
2月10日完成
工程部、投资开发部
3
地质勘察单位确定
1月22日进场
工程部、投资开发部、财务部
4
环境评估及污水处理
1月15日确定
工程部、投资开发部、财务部
5
平基单位确定
1月30日确定
工程部、投资开发部、财务部
6
土建单位招标
1月31日完成
工程部、投资开发部、财务部
监理单位招标
1月31日完成
工程部、投资开发部、财务部
四
销售前期准备
1
售楼部选址
1月4日讨论
工程部、投资开发部、营销策划部
2
售楼部设计
1月12日完成方案，1月25日完成结构和装修施工图设计
工程部、投资开发部、营销策划部
3
售楼部与围墙
2月11日动工，25日完工
工程部
4
销售面积测绘报告
2月30日
工程部、投资开发部、营销策划部
5
交房标准确定
2月30日
工程部、投资开发部、营销策划部
（二）项目建设进度控制计划
1、一期建设进度控制计划
序号
工作内容
完成时间要求
备注
1
场地平整
2月10日至4月10日
2
基础工程
2013年4月10日至2013年6月10日
基础到±0.00
2013年6月11日至2013年9月05日
3
住宅建筑主体
2014年7月25日完工
4
住宅交付使用
2014年10月25日
2、二期建设进度控制计划
序号
工作内容
完成时间要求
备注
1
场地平整
2014年7月30日至9月30日
2
基础工程
2014年9月30日至2014年11月30日
基础到±0.00
2014年12月01日至2015年2月01日
3
住宅建筑主体
2015年12月21日完工
4
综合竣工
2016年01月15日
5
住宅交付使用
2106年04月15日
6、开发经营计划
（1）销售计划
销售计划表6-1
顺序
时间
推出产品
备注
第一次开盘
（6月1日）
2013年6月1日
至2014年10月31日
8、9、10、11、12号楼
临世纪大道的住宅和商业以及车库
第二次开盘
（11月1日）
2014年11月1日
至2016年5月31日
1—7号楼
主打产品为楼王
目标任务表6-2
项目名称
总计
2103
2014
2015
2016
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
住宅
175500
30000
27500
40000
30000
30000
18000
商业
15732
5000
3500
3000
2000
2232
0
车库
61200
13500
12375
16375
9000
4500
5450
合计
252432
（2）开发计划
开发进度表6-3
项目名称
总计
2013年
2014年
2015年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
施工安排
住宅
175500
15000
25000
27500
25000
40000
43000
商业
15732
5000
3500
1500
3500
2000
232
车库
61200
20000
15000
5000
15000
6000
200
公建配套
17550
1000
3000
3550
2000
3000
5000
合计
269982
41000
46500
37550
45500
51000
48432
项目进度计划横道图
（三）收入计划
收入计划表6-4
项目
销售收入合计
面积合计（平米）,车库（个）
2013年
2014年
2015年
2016年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
销售收入
163723
31204
27412
37212
26904
26159
14832
住宅销售收入（万元）
132818
175500
22704
20812
30272
22704
22704
13622
商铺（万元）
17305
15732
5500
3850
3300
2200
2455
0
车库收入（万元）
13600
1360
3000
2750
3640
2000
1000
1210
（四）项目投资计划
项目投资计划表6-5
项目名称
合计
2013年
2014年
2015年
2016年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
土地成本
23079.65
23079.65
前期工程费
2294.85
348.50
395.25
319.18
386.75
433.50
411.67
建筑安装工程费
52747.19
8010.29
9084.84
7336.26
8889.47
9964.02
9462.31
基础设施费
5399.64
820.00
930.00
751.00
910.00
1020.00
968.64
公共配套设施建设费
6641.56
1008.60
1143.90
923.73
1119.30
1254.60
1191.43
管理费用
2012.45
305.61
346.61
279.90
339.16
380.15
361.01
财务费用
2290.04
327.15
327.15
327.15
327.15
327.15
327.15
327.15
销售费用
4911.71
745.91
845.97
683.15
827.78
927.84
881.12
开发期税费
1777.36
269.90
306.11
247.19
299.53
335.73
318.83
不可预见费
2012.45
305.61
346.61
279.90
339.16
380.15
361.01
其他费用
404.97
61.50
69.75
56.33
68.25
76.50
72.65
合计
103571.86
35282.73
13796.20
11203.77
13506.54
15099.66
14355.82
327.15
（5）融资计划
项目融资计划表6-6
项目
合计
2013年
2014年
2015年
2016年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
一
资金来源
107408
45000
62408
1
经营活动产生的现金来源
163724
0
31204
27412
37212
26904
26159
14832
1
销
升级会员 