房地产投资信托基金的操作分析Word格式文档下载.docx
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REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
三．房地产信托投资基金发展的优势
近些年来，越来越多的人在抱怨房价的迅猛攀升，房地产的暴利。
很多房地产商凭借着这样的市场赚足了金子，而大多数普通老百姓只能眼睁睁的看着别人发财，而自己甚至因房价的飞涨而无家可归。
长此以往，人与人之间的生活水平会相差的越来越大，贫富差距也会越来越大，最后必然会导致越来越多的社会矛盾。
然而，房地产信托投资基金的发展就像一盏明灯般为这样的现状加了些许的亮光。
对于广大的投资者而言，房地产信托投资基金风险低，回报稳定。
首先,因为房地产信托投资基金一般是由专业的房地产公司发起并管理的,能够合理地选择投资的项目,并能对其进行科学的管理,所以,相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言,从经营管理上大降低了投资风险。
其次,由于基金的规模比较大,因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。
最后,由于房地产信托投资基金投资于房地产,可获得稳定的租金收入,有一笔持续稳定的现金流,而且收益率也比较可观。
此外，不仅是投资者，对于房地产企业而言,与债务融资相比,房地产信托投资基金是以股权形式的投资,不会增加企业的债务负担。
如果从银行贷款,房地产企业要按借款合同约定的还款,财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款。
同时,由于房地产信托投资基金的分散投资策略,也大大降低了风险。
由此观之，我国引入房地产信托投资基金是非常必要的。
除此之外，引入房地产信托投资基金不仅对个人与企业有着这样那样的好处，对我国整体的宏观经济发展也有着一定的作用。
首先,引入房地产投资信托基金有利于完善我国房地产金融架构。
在国外，房地产信托投资基金的运作既涉及了房地产一级市场金融活动,也涉及了二级市场活动,是房地产金融发展的重要标志,同时也是促进房地产金融二级市场的重要手段。
房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业,有力的解决了投资者与融资者资金有效转移的问题，优化了资源的配置，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。
因此,推出房地产投资信托基金,将大大地提高房地产金融的完备性,是房地产金融走向成熟的必然选择。
其次,引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险,提高了金融安全。
从房地产金融的角度来看,引进具有市场信用特征的房地产信托基金,将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力,提高金融体系的安全性。
再次,引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
房地产投资信托基金的引入,减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度,有助于缓解中国金融体系的矛盾。
我国内地第一只房地产投资信托基金（REITs）——广州越秀房地产投资信托基金2005年12月21日正式在香港联交所开售，募集到17亿港元的资金。
此后，REITs在国内越发火爆，除了越秀集团，大连万达、天津华银控股等一些内地企业也正在进行发行REITs的相关研究和准备。
此外，华润、深国投等也传出筹备发行REITs的消息。
就目前国内房地产市场的现状看，在国内发展REITs，可以进一步规范房地产市场和房地产投资，扶持房地产业健康发展。
从政府的角度来讲，大量民间资本形成的“炒房团”对中国房地产行业的发展显然不利，因而如何引导个人投资者成为一个重要的问题。
但由于个人投资者的抗风险能力很低，投资没有组合，且集中在一地，因此一旦市场转向低谷，这些投资人将面临非常大的风险，同时也将对市场产生冲击。
另外，这些投资者一般不太规范，对各种税费全额缴纳的很少，同时为一些不规范的中介机构创造了机会。
发展REITs，为广大中小投资者提供了进行房地产投资的机会，使对房地产的投资不再是大财团的专利，同时也使一些单个投资者很难承担的建设项目，能够获得足够资金而得以实施。
此外，商业物业的租赁业已成为中国证监会鼓励创新类券商开展资产证券化的五类基础资产之一。
而这种资产证券化与房地产信托基金（REITs）非常类似。
这也可看作《产业投资基金试点管理办法》出台前，在国内操作REITs的一种变通方法。
在国际方面，一段时间以来，由于美国美联储加息使美国的REITs市场的强劲增长势头大幅放缓，香港市场也受到了一定影响。
海外REITs步入调整下行对中国的房地产市场是利好。
因为利率的调整，美国不动产的投资回报率越来越满足不了REITs的回报要求。
而这些流量巨大的资金必须要追逐回报率高的市场，而目前全球范围内，这个市场就在中国。
这是因为一方面中国的REITs为零；
另一方面中国的房地产投资机会多。
中国零售业刚刚对外开放，经济持续增长的热度不减，不动产的投资回报与经营回报都十分可期，是海外REITs的最佳港湾。
实际上，内地企业现阶段在海外发行REITs也面临着很多道关卡。
首先，发行REITs对开发商的物业规模要求较高，一般要求是至少要整合有4-5个物业；
其次，对于发行REITs的地产商而言，拥有已能够产生稳定租金回报的成熟物业是到香港上市融资的前提。
比如，越秀集团之所以能够在香港顺利上市，主要就是得益于其本身固有的一些条件。
它的4个内地商场物业均地处广州市区的黄金地带，包括城建大厦、财富广场、维多利亚广场及白马商贸大厦若干单位，是办公楼、零售及其他商业用途的投资收益型物业。
除了越秀的红筹背景，这些物业的稳定回报率应该是香港方面最看重的方面。
另外，在成立一个REITs的过程中，内地企业必须把内地物业的所有权转移到海外的REITs公司名下，这实际上就是外资购买内地物业，需要付出营业税、契税，还有各种中介机构的估价等服务费，代价很高，存在较大商业风险。
去年7月24日，建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件）。
该意见针对当前房地产市场的新情况，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。
该意见提出，外资需先设立境内公司再进行房地产开发和投资，投资项目总额超过1000万美金的，公司注册资本金不得低于投资总额的50%；
没有付清企业注册资本金，未取得土地使用证的，开发项目自有资金不足的，均不予批准企业的外汇贷款结汇，且不得承诺任何一方的固定回报。
上述条款都对REITs的海外上市构成了严格的限制，甚至可以认为短期内跨境REITs的运作不得不暂时搁置。
央行副行长吴晓灵曾表示，开发企业如果要用信托基金的方式解决融资问题，应该建立权益型的基金而不应是债权型的基金，让基金持有人承担投资风险的同时享受投资回报。
实践也证明，与信贷类REITs相比，权益型REITs更能较好地满足房地产业直接融资需求。
但目前尚无相应的法律法规和对合格的投资人的划分标准，而由此产生的一些不稳定因素，如参与信托计划的人缺乏应有的承受力等将成为较大的市场风险。
因此，她建议尝试通过多种渠道，充分发挥保险功能，防范房地产金融风险。
目前，我国不断加强对房地产的调控力度，房地产信托也逐步受到政策限制。
但是，市场的需求无疑是一种不可否认的事实。
近期在修改后的信托“新办法”中，房地产信托也被列入了信托公司的业务范围。
由此可见，作为一种产品，虽然短期内有可能受到政策影响，但对它的研究不应该中断。
眼下，开发商可以尝试的方法，一是继续培育物业，等产生稳定、一定规模的租金收益再考虑发行RETIs；
另一种其实就是不自行发行REITs，而把项目出售给已上市的成熟REITs，或者卖给海外基金，以合适的价格套现，以解决资金问题。
而从境内金融机构（信托法律网-提示:
尤其是专业的地产金融公司）的角度出发，积极研究筹备，等待内地政策的开闸无疑可以在未来的国内REITs市场上占得先机。
五、组织形式
国外的房地产信托的组织形式大致分为公司型和契约型两种，契约型又分为开放式和封闭式两种。
公司型的房地产信托基金相当于专业的房地产开发公司，契约型的房地产信托基金以信托为工具。
从我国目前情况看，房地产开发公司发展成为房地产信托基金需要申请上市并且其资质并不符合投资信托基金的要求，障碍较大，依托已有的信托模式和信托公司已经操作的房地产信托实践来运作房地产信托基金更具有现实合理性。
美国REITs大部分以公司型模式进行运作，是由专业的房地产公司通过上市演变而来。
我国台湾地区以契约型进行运作，由专业的信托机构管理不动产信托基金。
由于我国在发展房地产信托基金方面缺乏相关经验，如果成立开放式信托基金，受托人很难掌握流动性与收益性的平衡。
另外，在房地产信托基金的运作初期，投资者的不成熟可能会给开放式带来流动性的危机。
因此宜先成立封闭式契约基金作为实验模式。
六、受托模式
采取契约型模式运作房地产信托基金，涉及房地产信托基金的受托机构的受托模式。
可以采用单独受托和共同受托模式，共同受托模式又可以分为信托公司共同受托和管理机构共同受托两种模式。
1．单独受托模式
投资者和信托公司之间构成信托关系，其法律关系清晰、责任明确。
但是由于管理房地产信托基金对于信托公司的要求很高，目前部分信托公司尚难以完全胜任。
2．信托公司共同受托模式
多个信托公司作为共同受托人，相互之间承担连带责任，因此其赔偿能力增强，市场渗透力也加大。
由于不同信托公司共同参与信托财产的管理，形成互相牵制的制约机制，可以更好的保证信托财产的利益，降低一个信托公司运行房地产信托基金时可能出现的道德风险。
但是信托公司之间对于信托财产管理及决策一旦产生分歧意见，如无良好的协调管理制度，无法保证信托财产的运用效率。
3．管理机构共同受托模式
该模式将房地产信托基金的多个相关方均作为受托人共同履行职责，将多方主体的利益与信托财产的利益挂钩，能够有效发挥各相关方在房地产市场中的作用。
但是，该模式不利于划清各相关方的责任界面，并且共同作为受托人使各相关方的利益趋于一致，会造成相关方相互串通，不利于对信托财产的管理、运用。
七、运作流程
房地产信托业务的品种可以分为房地产投资信托和房地产资产信托，我国台湾地区明确规定了房地产投资信托和房地产资产信托两种业务。
目前中国的实践来看，房地产投资信托和房地产资产信托都具有可行性。
就房地产资产信托而言，由于已经有现存的房地产，更易于被投资者接受，更具有可行性。
房地产投资信托运作模式如下图：
交易结构图说明：
（1）信托公司向主管机关申请募集房地产信托基金；
（2）主管机关经审核，核准募集的申请；
（3）信托公司向社会公众募集资金，投资者交付价款；
（4）信托公司向投资者发行信托受益权凭证；
（5）信托公司将房地产投资信托基金运用于房地产及房地产相关权利；
（6）信托公司委托房地产管理机构对房地产进行经营管理；
（7）信托公司聘请中介机构估价师、会计师、律师提供咨询服务；
（8）受益人会议直接或者通过信托监察人对信托公司运作房地产投资信托基金进行监督，信托监察人由信托契约约定或者受益人会议选任。
八、产品分类
REITs一般分为三大类别：
即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金、混合房地产投资信托基金。
1.股本房地产投资信托基金主要拥有及经营房地产项目，收入主要来自于将这些物业出租所得的租金。
2.按揭房地产投资信托基金着眼于向房地产项目持有人及经营者提供贷款，主要收入来自其按揭组合所赚取的利益。
3.混合房地产投资信托基金，则将股本房地产投资信托基金和按揭房地产投资信托基金的投资策略结合起来，投资与一系列的资产，包括实质物业、按揭或其他有关的金融工具类别。
4.
十、信托案例
一：
产品名称
华澳·
长盈8号集合资金信托计划
产品状态
销售中
产品类型
集合产品
发行机构
华澳信托
投资门槛
100万元
发行时间
2010-4-8
发行截止日期
2010-5-7
发行规模
10000-12000万元
成立时间
成立规模
万元
信托期限
2年
预期年收益率
8-10%
信托方式
贷款
投资领域
房地产
发行地
上海市
实际年收益率
%
结束日期
推荐指数
★★★
资金运用方式
受托人向借款人发放项目开发贷款，用于无锡银仁御墅花园BB区项目的开发建设，通过专业化的管理和风险控制确保信托贷款本息安全。
产品特点
信用风险的控制
受托人要求银仁房屋以项目在建工程及相应的土地使用权作为抵押担保,贷款抵押率低于50%。
受托人同时要求项目工程总承包商承诺自愿放弃抵押房产处置的优先受偿权,增强贷款抵押的保障。
对借款合同及房地产抵押合同办理可强制执行公证。
受托人严格控制销售回款,开立受托人名义销售收入保证金账户。
市场风险的控制
项目地理位置优越，为银仁御墅花园的最后一期，预计项目的市场前景良好。
受托人在相关合同中明确约定季度销售进度,督促借款人执行审慎的销售策略,推进销售速度。
一旦销售出现困难,未能达到既定的季度销售进度目标,有权要求银仁房屋采取降价销售、处置抵押物等方式以回笼资金,用以偿还信托贷款。
资金挪用风险的控制
受托人将严格监督贷款资金使用。
开立借款人名义的贷款专户,预留受托人印鉴。
房地产政策风险的控制
受托人将密切关注、跟踪国家法律政策以及宏观经济状况,对未来的政策和市场趋势作出科学的判断,在发生重大不利于信托计划运行的风险时,将及时向委托人、受益人进行信息披露。
通过内部和外部法律专业人员多重审核相关法律文件,避免出现重大法律瑕疵。
建立规范化的管理制度、信息披露制度,及时披露本信托财产管理报告和信托收益报告,提高信托管理水平,降低管理风险。
相关信息
投资收益：
100万≤认购金额＜300万，预期收益率为8％/年
300万≤认购金额＜1000万，预期收益率为9％/年
1000万≤认购金额＜5000万，预期收益率为9.5％/年
5000万≤认购金额，预期收益率为10％/年
收益分配：
信托净收益每信托年度分配一次,如本信托提前终止，则信托净收益的分配与信托终止后信托财产的返还同时进行
抵押担保措施：
借款人以其合法持有的座落于无锡市崇安区广益街道尤渡村1-009-038-006地块的土地使用权以及其上在建工程提供抵押担保,抵押率<
50%;
同时,借款人法定代表人沈笑安以其个人财产提供连带责任保证
二、
产品名称：
长信3号集合资金信托计划
发行机构：
华澳信托
项目经理：
产品类型：
集合信托
产品状态：
执行
理财币种：
人民币
投资管理类型：
自主管理
发行时间：
2010-11-05至2010-12-25
发售对象：
所有
发行规模：
至174600万元
投资门槛：
产品期限：
12至24月
期限类型：
多期限
预期年收益率：
6.5至10.5%
收益类型：
固定型是否保本：
否
投资方式：
组合运用
资金投向：
资金托管费率：
销售手续费率：
成立日期：
2010-11-18
成立规模：
73600万元
到期日期：
实际年收益率：
发行地：
上海
资金运用情况：
首期募集6.86亿元用于受让浙江广厦（5.96,0.17,2.94%）股份有限公司持有的对天都实业出资额6.86亿元所对应的股权，剩余10.6亿元用于向天都实业后期项目的开发建设。
信用增级情况：
天都实业共计14块土地使用权抵押：
土地评价45.83亿，抵押率为47.4%；
广厦股份将其持有的天都祖业全部股权质押给华澳信托；
天都实业项下任何项目建设资金出缺口，广厦股份承诺以其以有资金补足；
广厦股份为天都实业偿还贷款义务提供连带责任保证担保，广厦股份控股股东广厦创投及楼忠福先生为广厦股份按照约定条件受让标的股权义务及天都实业偿还贷款义务提供连带责任保证担保；
广厦股份承诺其自身及其关联方对天都实业所有权益（包括债权和股权）均劣后于华澳信托对天都实业的所有权益（包括债权和股权）；
天都实业承诺在信托计划存续期间不再对外增加关联方借款外的其他负债及或有负债；
其他相关信息：
预期收益率：
<
300万
300-1000万
1000-5000万
5000-9000万
≥9000万
A类
8.5%
9%
9.5%
10%
10.5%
B类
6.5%
7%
7.5%
8%
_
C类
7.5%
8.5%
9%
9.5%
D类
8%
E类
（未延期）7.5%
（延期）
11.5%
12%
12.5%
13%
13.5%
此外，华澳国际信托公司还发布了长信1号、长信2号、长盈9号等信托产品。
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