某农村信用社个人住房贷款管理办法Word文档格式.docx

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（本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/月收入

所有债务与收入比的计算公式为：

（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月均偿付额）/月均收入

上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。

对于单一申请的贷款，可将申请人配偶的收入计算在内，同时相应的把配偶的债务一并计入。

第八条贷款期限最长为30年。

以保证方式发放的一般不超过5年；

以房产抵押方式发放的，不超过所抵押房产的使用年限；

以权利押质方式发放的不超过权利凭证的到期日，若用不同期限的多张权利凭证作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限；

借款人已退休或即将离休的，男性自然人还款年限不超过65岁，女性自然人还款年限不超过60岁；

购买高档别墅、商业用房的不超过15年。

第九条贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

第四章贷款程序

第十条借款人申请个人住房贷款应提交《人住房借款申请书》，同时向农村信用社提交下列资料：

（一）有效、合法的身份证件（居民身份证、户口本、居留证件或其他身份证）；

（二）借款人偿还能力证明材料；

（三）合法的购建、大修房合同、协议或（和）其他批准文件；

（四）抵押物或质押权利清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，农村信用社认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；

（五）保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；

（六）借款人用于购建、大修住房的自筹资金的有关证明；

（七）如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等；

（八）农村信用社规定的其他资料。

第十一条农村信用社应对借款人提交的全部文件、资料的真实性、合法性和贷款的可行性进行审查、评估，并在借款人提交上述全部文件、资料之日起15个工作日内向借款人作出答复。

第十二条农村信用社同意借款人的借款申请后，与当事人各方签订借款合同和担保合同。

第十三条签订借款合同和担保合同后，应根据有关的法律法规，办理抵押登记、保险及其他必须的手续，并视实际情况办理合同公证。

第十四条经农村信用社同意发放的贷款，办妥有关手续后，应按照借款合同约定的用款计划和用途，按下列方式划款：

直接划款。

按照借款合同约定，将款项直接划入借款人在农村信用社开立的存款账户内。

专项划款。

按照借款合同约定，将款项直接划入售房人、其他有关单位在农村信用社开立的存款账户内。

农村信用社可根据贷款的具体种类、金额、用途及借款人的信用程度，规定采取其中一种方式。

第五章贷款担保

第十五条个人住房贷款实行抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等担保方式。

农村信用社可根据借款人的具体情况，采用上述一种或同时采用几种贷款担保方式。

第十六条抵押。

抵押贷款指农村信用社以借款人或第三人提供的，经农村信用社认可的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放的贷款。

（一）贷款的抵押物必须是农村信用社认可的、能够进行抵押登记的借款人所购房屋或其他符合法律规定的财产。

（二）抵押物价值按照抵押物的市场成交价或评估价确定。

需要评估的抵押物其评估费用由借款人负担。

（三）借款人以所购住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押，其贷款额度不得超过所购住房价值的70%；

若以农村信用社认可的其他财产作为抵押物，其贷款额度不得超过抵押物变现价值的70%。

（四）农村信用社与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照法律规定办理抵押登记，抵押登记费用由借款人负担。

（五）抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件），均应由农村信用社保管并承担保管责任。

农村信用社收到上述文件后，应向抵押人出具保管证明。

（六）抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受农村信用社的监督检查。

（七）对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经农村信用社书面同意，抵押人不得将抵押物转让、出租、重复抵押或以其他方式处分。

（八）抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债权全部清偿之日止。

抵押终止后，当事人应按合同的约定，到原登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押权。

第十七条质押。

质押贷款指农村信用社以借款人或第三人提供的，农村信用社认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款。

（一）个人住房贷款可以用凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券质押。

（二）借款人以符合条件的有价证券作质押，其贷款额度最高不得超过质押权利凭证票面价值的90%。

（三）农村信用社应对出质人提交的有价证券进行查询和认证，并将有价证券质押的事实书面通知出具有价证券的金融机构。

质押期间，出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失。

（四）农村信用社与出质人签订质押合同的同时，出质人应将确认后的质押权利凭证交付农村信用社。

质押担保的期限自权利凭证交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。

（五）农村信用社负有妥善保管质押权利凭证的责任。

因保管不善造成质押权利凭证灭失或毁损的，农村信用社应承担民事责任。

第十八条保证。

保证贷款指农村信用社以借款人提供的、农村信用社认可的具有代为清偿债务能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向借款人发放的贷款。

（一）保证人是法人、其他经济组织的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力。

保证人为自然人的，必须有稳定的经济来源，具有足够代偿贷款本息的能力，并在农村信用社存有一定数额的保证金。

（二）保证人应与农村信用社签订保证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证。

（三）保证期间，保证人为法人或其他经济组织的，如发生变更、撤销或破产等，借款人应提前30天书面通知农村信用社，保证合同项下的全部权利、义务由变更后的机构承担或由对保证人作出撤销决定的机构承担。

如农村信用社认为变更后的机构不具备完全的保证能力，变更后的机构或作出撤销决定的机构有义务落实为农村信用社所接受的新的保证人。

保证人为自然人的，如发生死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力等，借款人应立即通知农村信用社，农村信用社有权要求借款人提供新的担保。

借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。

仅提供保证担保方式的，其贷款额度不得超过所购建、大修住房价值的50%。

第十九条抵押加阶段性保证

（一）抵押加阶段性保证贷款指农村信用社以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。

（二）保证人必须是农村信用社与之签订了《商品房销售贷款合作协议书》的，且又是借款人所购住房的开发商或售房单位，开发商必须按贷款额的10%向农村信用社缴存保证金。

（三）本方式涉及的抵押、保证担保按本办法第十六条、第十八条的规定办理。

（四）在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，保证人不再履行保证责任。

（五）采用本贷款担保方式的，农村信用社应与借款人、抵押人、保证人同时签订借款合同。

第六章公证与保险

第二十条农村信用社与借款人签订借款合同后，农村信用社可以要求借款人办理公证，公证费由借贷双方各自承担50%。

第二十一条用财产作抵押的，须办理抵押财产保险。

有关保险手续借款人可到农村信用社认定的保险公司或委托农村信用社办理，在保险单中注明农村信用社为保险第一受益人，并特别约定一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至农村信用社指定的账户。

该保险赔偿金有几种处理方法可供选择：

提前清偿贷款；

转为定期存款，存单继续用于质押；

用于修复抵押物，以恢复抵押物价值。

保险期不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息，保险费用由借款人负担。

抵押期间，保险单正本由农村信用社保管。

第二十二条借款合同有效期内，投保人不得以任何理由中断或撤销保险。

第二十三条保险期间，抵押财产如发生保险责任以外的毁损不足以清偿贷款本息，借款人应重新提供农村信用社认可的抵押物，并办理保险手续。

第七章贷后检查

第二十四条农村信用社应建立贷后检查制度。

设立专岗专人定期检查，并形成书面报告，经信贷主管部门或负责人签字后及时归档。

第二十五条贷后检查的主要方法是通过客户提供、访谈、实地检查、农村信用社社内资源查询等途径获取信息，并对各种信息进行综合分析，找出影响个人住房贷款资产质量的各种因素，判断借款人的风险状况，提出相应的预防或补救措施。

第二十六条贷后检查的主要手段包括：

（一）监测贷款账户；

（二）查询不良贷款明细台账；

（三）电话访谈；

（四）见面访谈；

（五）实地检查；

（六）监测资金使用。

第二十七条贷后检查的主要内容：

（一）通过不良贷款明细台账，掌握借款人依合同约定归还贷款本息情况；

（二）跟踪掌握借款人工作单位、住址、联系电话等信息的变更情况，及时更新借款人联系方式等方面的信息；

（三）通过电话、上门访谈等与借款人联系，了解、掌握借款人职业、收入、健康状况等影响其还款能力和诚意的因素变化情况；

（四）对保证人保证资格和保证能力变化情况，担保物是否完好和价值变化情况进行检查；

（五）通过走访开发商和对个人住房贷款项目进行实地考察，掌握项目贷款资金使用和工程进度、房屋所有权证办理情况、抵押登记落实情况；

（六）其他可能影响个人住房贷款资产质量的因素变化情况。

第二十八条贷后检查发现借款人未按照合同约定的还款计划及时、足额偿还贷款本息的，进入不良贷款管理与处置程序进行处理。

第二十九条贷后检查发现借款人出现以下行为的，应限期要求借款人进行纠正，对借款人拒绝纠正的，应提前收回已发放的贷款的本息，或者解除合同，并要求借款人承担违约责任。

（一）借款人提供了虚假的证明材料而取得贷款的；

（二）未按合同约定用途使用贷款的；

（三）借款期内，借款人累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息的；

（四）借款到期，借款人未按期归还贷款本息，并自贷款社发出催收通知书之日起30天内（邮寄发送通知的，以挂号寄出时间为准），借款人仍未能清偿贷款本息的；

（五）借款人拒绝或阻碍贷款社对贷款使用情况实施监督检查的；

（六）借款人在本合同履行期间死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行合同、或累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息的；

（七）借款人涉及重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿还能力的；

（八）借款人发生其他足以影响其偿债能力事件的。

第三十条贷后检查发现保证人出现下列情况的，应限期要求借款人更换农村信用社认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换贷款人认可的担保的，应提前收回已发放的贷款本息，或者解除合同。

（一）保证人失去担保能力的；

（二）作为保证人的法人、其他经济组织发生承包、租赁、合并和兼并、合资、分立、联营、股份制改造、破产、撤销等行为，足以影响借款合同项下保证人承担连带保证责任的；

作为保证人的自然人发生死亡，宣告失踪或丧失民事行为能力的；

（三）保证人拒绝贷款人对其资金和财产状况进行监督的；

（四）保证人向第三方提供超出其自身负担能力的担保的。

第三十一条贷后检查发现抵押物出现下列情况的，应限期要求借款人更换贷款人认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换贷款人认可的担保的，应提前收回已发放的贷款本息，或者解除合同。

（一）抵押人未妥善保管抵押物或拒绝贷款人对抵押物是否完好进行检查的；

（二）因第三人的行为导致抵押物价值减少，而抵押人未将损害赔偿金存入贷款人指定账户的；

（三）抵押物毁损、灭失、价值减少，足以影响贷款本息的清偿，抵押人未在30天内向贷款人提供与减少的价值相当的担保的；

（四）未经贷款人书面同意，抵押人转让、出租、再抵押或以其他方式处分抵押物的；

（五）抵押人经贷款人同意转让抵押物，但所得价款未用于提前清偿所担保的债权的；

（六）抵押物被重复抵押。

第三十二条贷款检查发现质押权利出现下列情况的，应限期要求借款人更换贷款人认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换贷款人认可的担保的，应提前收回已发放的贷款本息，或者解除合同。

（一）质押权利出现非贷款人因素的意外毁损、灭失、价值减少，出质人未在30天内向贷款人提供与减少的价值相当的担保的；

（二）出质人经贷款人同意转让质押权利，但所得价款未用于提前清偿所担保的债权的；

（三）质押期间，发生非贷款人过错导致质押权利价值减少，而出质人未将损害赔偿金存入贷款人指定的账户的；

（四）质押期间，未经贷款人书面同意，质押人赠与、转让、兑现或以其他方式处分质押权利的。

第八章贷款偿还

第三十三条借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。

第三十四条借款人可采取以下方式偿还贷款本息：

委托扣款方式即借款人委托贷款人在其于贷款人处开立的信用卡、储蓄卡或储蓄存折账户中直接扣划还款。

采用委托扣款方式的，借款人须事先向农村信用社提出申请，并签订个人住房贷款委托扣款协议。

柜面还款方式即借款人直接以现金、支票或信用卡、储蓄卡到农村信用社规定的营业柜台还款。

第三十五条贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。

第三十六条贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。

借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。

（一）等额本息还款法。

即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。

计算公式为：

贷款本金×

月利率×

（1＋月利率）还款期数

每月等额还款额＝（1＋月利率）还款期数－1

（二）等额本金还款法。

即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，计算公式为：

每月还款额＝贷款本金/还款期数＋（贷款本金－累计已还款）×

每期利率

第三十七条借款人按照第三十六条的方法还款，在第一期和最后一期还款时，按照借款人的借款余额和合同约定期限的利率按实际占用的天数计算借款利息。

第三十八条贷款期限在1年以内（含1年）的，在借款期内，经贷款人同意，借款人可以提前结清全部贷款，并按原合同利率按实际使用期限结计利息，但不得提前部分还本。

第三十九条贷款期限在一年以上的，在借款期内，借款人向贷款人提出提前还款书面申请后，经贷款人同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。

提前清偿全部贷款的，经贷款人同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。

调整还款计划的提前部分还本，应有一定的限制额度。

超过限额提前还款的，借款人可根据需要调整还款计划，即还款期限不变，分期还款额作相应调整；

低于限额提前还款的不调整还款计划。

第四十条借款人在原合同履行期间，如不能按照原还款计划按期归还贷款，可向贷款人提出延长借款期限的书面申请，经贷款人批准后，签订个人住房借款延期还款协议，并办理有关手续，同时担保人在延期还款协议上签字。

抵押物、质押权利、保证人发生变更的，担保人应与贷款人重新签订相应的担保合同。

抵押物、质押权利、保证人未发生变更的，担保人只须与借款人和贷款人签订展期还款协议，同意继续履行担保责任，而无需与贷款人重新签订相应的担保合同。

借款人申请借款展期只限一次，原借款期限与展期期限之和最长不超过30年。

原借款期限加上展期期限达到新的利率期限档次时，从展期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。

已计收的利息不再调整。

第九章合同变更与终止

第四十一条借款合同需要变更的或借款人将借款合同项下的权利、义务转让给他人，必须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议。

在担保期间内的，必须事先征得担保人的书面同意；

如需办理抵押变更登记的，还应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手续，同时应办理公证、保险手续。

第四十二条借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，除其遗产或财产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行借款人签订的借款合同外，农村信用社在该债权未获清偿前，有权请求人民法院取消继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人接受借款人所购建、大修住房的权利，并将该住房折价、拍卖、变卖以清偿借款人的债务。

借款人遗产的继承人、受遗赠人同意继续履行原借款合同义务的，应持经公证的继承协议、文件与农村信用社签订债务承担协议，并办理公证、保险、抵押登记或贷款担保手续等。

原借款人所购建、大修房产应继续用于抵押。

第四十三条如借款人须变更原担保方式的，应事先征得贷款人同意，并由当事人各方另行办理有关变更手续。

变更抵押物或质押权利后，贷款余额与重新提供的抵押物或质押权利的价值之比值不得高于原抵押物或质押权利的抵押率或质押率。

第四十四条借款人按借款合同规定清偿全部贷款本息后，借款合同终止，贷款人将抵押物的权属证明文件或质押的权利凭证等相关资料返还权利人。

第十章违约及处置

第四十五条贷款人未按借款合同约定及时、足额向借款人提供贷款，应按违约数额和违约天数按日向借款人支付违约金。

第四十六条下列情况属借款人违约：

（一）借款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息；

（二）擅自改变贷款用途，挪用贷款；

（三）借款期间，借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息；

（四）借款人擅自将抵押物拆除、转让、出租或重复抵押等；

（五）拒绝或妨碍贷款人对贷款使用情况和抵押物使用情况实施监督检查；

（六）提供的文件、资料不实，已经或可能造成贷款损失；

（七）与他人签订有损贷款人权益的合同或协议；

（八）保证人违反保证条款或丧失承担连带保证责任能力，抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息或质押权利价值明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵（质）押；

（九）借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行原借款合同；

（十）借款人在合同履行期间中断或撤销保险；

（十一）违反本办法和借款合同的其他行为。

第四十七条违反本办法第四十六条第一、二款的，从逾期、挤占挪用之日起，农村信用社有权根据中国人民银行规定分别按逾期、挤占挪用贷款计收利息。

第四十八条违反本办法第四十六条第三款的，农村信用社有权根据中国人民银行规定，对贷款余额按合同利率计收利息，对未收取利息部分按合同利率计收复利，对拖欠的分期还款额按日收取违约金。

第四十九条发生下列情况之一时，农村信用社有权停止发放贷款或提前收回已发放的贷款本息，或解除合同，并要求借款人承担违约责任：

（一）借款期内，借款人累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息的；

（二）借款人出现本办法第四十六条第一款至第二款、第四款至第十一款规定的违约情形之一的；

（三）借款人其他重大违约事项的。

第十一章附则

第五十条本办法由ⅩⅩ农村信用合作社联合社负责制定、解释和修改。